臺灣高等法院民事判決110年度上字第91號上 訴 人 王畹春
程麗玲共 同訴訟代理人 朱俊雄律師複 代理 人 毛英富律師共 同訴訟代理人 陳韻鸚被 上訴 人 陳宜宏
陳宜榮共 同訴訟代理人 游淑惠律師上列當事人間請求確認信託財產給付請求權法律關係存在事件，上訴人對於中華民國109年11月5日臺灣臺北地方法院108年度訴字第732號第一審判決提起上訴，本院於112年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國103年間在坐落新北市○○區○○段000○000○000地號土地上興建地上7層、地下2層之住宅（下稱系爭建物），委由訴外人戊○○監工並代為銷售，106年7月間完工。被上訴人丁○○與其父母（父親為訴外人陳博愛，母親為訴外人陳藍慧娟）於同年10月、11月間多次到場看屋，決定購買伊共有之門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱1樓房屋，含編號1、10車位）、上訴人甲○○所有之同址2樓房屋（下稱2樓房屋，含編號2車位，與1樓房屋合稱系爭房屋）。嗣丁○○於106年11月21日與伊約定分別以每坪新臺幣（下同）57萬5000元、43萬5000元購買1樓、2樓房屋及坐落土地（分稱1樓房地、2樓房地，合稱系爭房地），因被上訴人擬向合作金庫商業銀行五股分行（下稱合作金庫）申辦購屋貸款，故在合作金庫交付伊定金100萬元（每戶50萬元，非本院審理範圍）。因伊尚未領得使用執照，兩造遂先就1樓、2樓房地分別簽訂收據（分稱1樓收據、2樓收據，合稱系爭收據，約款相同者茲不分述），約定日後再依所有權狀所載面積計算買賣總價。系爭建物之使用執照於106年11月29日核發，伊於107年2月12日登記為系爭房地所有權人，兩造共同委託合作金庫監督付款，於同年3月23日在合作金庫就1樓、2樓房地分別簽訂房地產買賣契約書（分稱1樓買賣契約、2樓買賣契約，合稱系爭買賣契約，約款相同者茲不分述），約定被上訴人以總價1888萬8750元向上訴人購買1樓房地（含編號1機械車位、編號10殘障車位）、以總價1418萬0100元向甲○○購買2樓房地（含編號2機械車位），並共同與合作金庫就1樓、2樓房地分別簽訂編號AA-0000-0000（1樓）、編號AA-0000-0000（2樓）之不動產買賣價金信託契約（合稱系爭信託契約，約款相同者茲不分述），被上訴人則於同日將第1期款327萬7000元、233萬6000元（下稱系爭款項）匯入信託專戶。詎被上訴人寄發107年4月20日律師函予伊，佯稱戊○○隱瞞1樓房屋有大面積空間供作法定停車位使用之事實，向其父母表示系爭房屋可開設補習班，以其受詐欺為由解除系爭買賣契約。然伊委由戊○○銷售房屋，被上訴人或其父母從未向戊○○表示購買系爭房地係為開設補習班，且丁○○與其父母於購屋前多次到場看屋，詳知1樓房屋及身心障礙者專用停車位（下稱無障礙停車位）之具體位置，系爭買賣契約所附1樓房屋權狀亦已揭露車位均登記在共有部分，並無隱匿之情，前開事由顯為被上訴人欲毀約不買所編造。伊於107年6月11日寄發存證信函，催告被上訴人於函到5日內給付第2期款，逾期未付即沒收已付價金並解除系爭買賣契約，被上訴人於同年6月12日收受後仍置之不理，系爭買賣契約業於107年6月18日解除，伊得依系爭買賣契約第9條第1項約定沒收系爭款項充作違約賠償，自有權領取信託專戶之款項。惟因兩造就系爭買賣契約之履行有爭議，無法共同以書面終止系爭信託契約，依系爭信託契約第6條第5項約定須檢附確定判決始得終止並結算，爰起訴請求確認伊就系爭款項之請求權存在。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對1樓信託契約有327萬7000元之信託財產給付請求權存在。㈢確認甲○○對2樓信託契約有233萬6000元之信託財產給付請求權存在。
二、被上訴人則以：伊委請父母代為尋找適合丁○○開設補習班之建物，父母與上訴人之代理人戊○○洽談過程多次言明前開購屋目的，戊○○於銷售過程一再向伊父母保證1樓房屋為雙店面，面積約有30至35坪，一戶一車位，均為地下機械式停車位等語，且為掩蓋1樓房屋內設有法定無障礙停車位之事實，多次謊稱未帶鑰匙，故意不開啟1樓鐵門供伊父母與丁○○查看，致伊陷於錯誤，於106年11月21日交付定金；又戊○○於107年3月間交付陳博愛閱覽之1樓空白買賣契約載明車位編號為01，2樓買賣契約書之車位編號為02，惟上訴人於簽約當日提供之1樓買賣契約書竟記載車位編號為01、10，並向伊索回空白買賣契約予以撕毀，代書即訴外人蔡正美復故意不將買賣總價款預先填妥，耗費時間計算買賣總價款及填寫相關款項後，即催促伊簽名，直接取走契約，旋即交予合作金庫辦理價金信託，積極施用詐術阻礙伊審閱及確認約款內容。嗣伊發現1樓房屋室內實際面積僅5.98坪（含廁所及樓梯間面積），有高達12.05坪之空間為法定無障礙停車位（即編號10），無法作為店鋪或補習班使用，且依身心障礙者權益保障法（下稱身障保障法）第56條第3項規定，伊無法排他使用編號10停車位，另依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第7條第1款規定，亦不得約定專用，堪認1樓房屋有民法第354條第1、2項所定減少價值、通常效用、預定效用之瑕疵，且欠缺保證之品質，故意不告知瑕疵，伊得擇一依同法第359條、第227條第1項準用第226條、第256條規定解除1樓買賣契約，或依同法第92條第1項規定撤銷買賣之意思表示，且伊購買1樓房地係為與2樓合併使用，1樓、2樓買賣契約為聯立契約，自得一併解除或撤銷2樓買賣契約。伊已寄發107年4月20日律師函向上訴人為解除及撤銷系爭買賣契約之意思表示，經上訴人於107年4月23日收受，上訴人無從再以107年6月11日存證信函解除。另縱認伊解除或撤銷契約不合法，系爭買賣契約第9條第1項約定之違約金屬損害賠償總額預定性質，系爭房地尚未辦理過戶，上訴人仍可再行出售獲利，並未受有損害，反觀伊等不僅未曾使用系爭房地，更持續繳納信託管理費累積達30萬4000元，及新北市不動產估價師公會鑑定費18萬元，上訴人將伊已繳納之定金100萬元及系爭款項全數沒收，自屬過高，應依民法第252條規定予以酌減至0元等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查1樓房地為乙○○、甲○○共有（權利範圍各1/2），2樓房地為甲○○所有。上訴人於興建系爭建物時委由戊○○監工並銷售，丁○○於106年11月21日與上訴人簽訂系爭收據，約定分別以每坪57萬5000元、43萬5000元購買1樓、2樓房地，俟使用執照核發後再按所有權狀之記載計算總價，並交付定金100萬元（每戶50萬元）與上訴人。系爭建物於106年11月29日取得使用執照，兩造於107年3月23日在合作金庫簽訂系爭買賣契約，記載被上訴人以1888萬8750元向上訴人購買1樓房屋（含停車位編號1、10）暨坐落土地，及以1418萬0100元向甲○○購買2樓房屋（含編號2車位）暨坐落土地，另共同與合作金庫簽訂系爭信託契約，被上訴人於當天將第1期款327萬7000元、233萬6000元匯入合作金庫信託專戶，加計已付之每戶50萬元定金後，已給付第1期款377萬7000元、283萬6000元等情，有系爭收據影本2份（原本存卷）、使用執照、建物登記謄本、系爭買賣契約及信託契約等可證（原審卷一第51-76、93-97、139-149、163-197、437-477頁），且為兩造不爭執（原審卷二第431-433頁，本院卷二第399-401、618頁），應堪認定。又被上訴人前以上訴人與戊○○、蔡正美涉嫌詐欺為由，向臺灣新北地方檢察署提出告訴，經該署檢察官以108年度偵字第746、3142號（下稱刑事案件）為不起訴處分，被上訴人聲請再議，經臺灣高等檢察署以110年度上聲議字第1086號處分書駁回，被上訴人復聲請交付審判，仍經臺灣新北地方法院以110年度聲判字第25號刑事裁定駁回其聲請等情，有前開案號處分書及裁定書可佐（本院卷一第113-124頁及卷二第255-262頁），亦堪認定。
四、上訴人主張被上訴人未依約給付第2期款，伊已解除系爭契約，得依系爭買賣契約第9條第1項約定沒收系爭款項，而系爭款項屬信託財產，請求確認伊就信託財產之給付請求權存在等語，為被上訴人否認，並以前開情詞置辯。茲分述如下：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。茲查：
㊀是否欠缺通常效用部分：
⒈按公共停車場應保留2％停車位，作為行動不便之身心障礙者專用停車位，車位未滿50個之公共停車場，至少應保留1個身心障礙者專用停車位。非領有專用停車位識別證明者，不得違規占用。第一項專用停車位之設置地點、空間規劃、使用方式、識別證明之核發及違規占用之處理，由中央主管機關會同交通、營建等相關單位定之。身障保障法第56條第1項、第3項定有明文。而依前開身障保障法第56條第3項規定訂定之身心障礙者專用停車位設置管理辦法（下稱身障管理辦法）第2條第1項第3款規定，身障保障法第56條第1項所稱公共停車場，包括依建築技術規則建築設計施工編（下稱施工編）第十章無障礙建築物規定設置且供公眾使用之停車位。另依施工編第167條之6第1項規定：建築物法定停車位總數量為50輛以下者，應至少設置一輛無障礙停車位。該條立法理由第3點亦載明此項規定係指供住宅使用之建築物而言。準此，供住宅使用之建築物，如依施工編第十章設置無障礙停車位，該停車位即屬身障保障法第56條第1項所稱公共停車場，非領有專用停車位識別證明者，不得違規占用。查1樓房屋之總面積為35.08平方公尺，一層面積19.78平方公尺（約5.98坪，算至小數點後2位，以下四捨五入，以下均同不贅述），共有部分包括同段2710建號（面積612.65平方公尺，權利範圍千分之120），其中權利範圍千分之29為編號01停車位（換算面積約17.77平方公尺，約5.38坪）、其中權利範圍千分之65為編號10停車（換算面積約39.82平方公尺，約12.05坪）等情，有1樓房屋建物所有權狀可憑（原審卷一第63-64頁），兩造對編號10停車位為法定無障礙停車位之情，亦不爭執（本院卷一第200-201頁）。又系爭建物主要用途為集合住宅、店鋪，為供公眾使用之建築物之情，有使用執照可參（原審卷一第289頁），酌以竣工圖之一層平面圖關於「1F法規檢討」之「行動不便設施檢討」、「停車數量檢討」所載，系爭建物係依施工編第十章設置無障礙設施（包括依施工編第167條之6第1項規定應設置無障礙停車位），及依第59條規定設置法定停車位4輛（含行動不便停車位1輛），編號10為法定停車位（同卷第292頁）等情，堪認系爭建物為供公眾使用之建築物，編號10停車位登記為系爭建物之為共用部分，係依施工編第十章無障礙建築物規定設置供公眾使用之無障礙停車位，非領有專用停車位識別證明者，不得違規占用。
⒉次按公寓大廈本身所占之地面，或約定專用有違法令使用限制之規定者，不得為約定專用部分，管理條例第7條第1款、第4款定有明文；所謂公寓大廈本身所占之地面，依管理條例施行細則第4條規定，指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。依前開竣工圖觀之，編號10停車位係位在1樓系爭建物外牆以內，屬公寓大廈本身所占地面之範圍，自不得約定為專用。又參酌身障保障法第56條規定之立法意旨，係考量身心障礙者常有特殊交通工具之需求，外出工作或辦理事務，均須依賴此等特殊交通工具，若無適當停車處所，形同拒絕身心障礙者前往工作或辦理事務；而民營事業機構提供公共服務者，亦必有身心障礙者前往洽公，若設有停車場者，應予身心障礙者停車之方便，因此規定公共停車場至少應保留1個無障礙停車位。觀諸系爭建物之用途包括店鋪，必有身心障礙者前往辦理事務或使用服務，則編號10停車位既為系爭建物依法留設之法定無障礙停車位，如約定為專用，將排除不特定身心障礙者之使用，無從達到前開規定之立法目的，是上訴人將編號10停車位設為約定由1樓專用部分，顯已違反前開規定。被上訴人抗辯編號10停車位不得為約定專用部分，應屬可取，上訴人主張該停車位已登記為約定專用，非屬系爭建物之公共車位，不符身障管理辦法第2條第1項第3款所定須供公眾使用之要件，無身障保障法第56條規定之適用云云，洵非足採。
⒊查1樓收據第1條關於房屋之記載為：「新北市○○區○○路○段00巷00號1樓，所有權全部。（依使用執照核發後之權狀登記為準，含地上一樓及地下車位各一位）」（原審卷一第93頁）；1樓買賣契約第1條關於建物共有部分之記載為：「共有部分建號：2710建號（權利範圍：120/1000含停車位編號01、10）」，所附建物所有權狀亦僅註明共有部分包括編號01、10停車位（同卷第53、63頁），均未記載編號10停車位為法定停車位且為無障礙停車位，是上訴人自應交付具備可約定專用，使被上訴人得自由使用、收益、處分並排除他人干涉等通常效用之停車位與被上訴人，始符契約之本旨。然編號10停車位為法定無障礙停車位，必須作為系爭建物之公共車位，不得約定為專用部分，已如前述，自有欠缺通常效用之瑕疵。
㊁是否欠缺保證之品質部分：
⒈證人戊○○於原審證稱：被上訴人之父母有到現場看過4至5次，帶看第3或第4次時，選定2樓並連同1樓一起買，開始問坪數跟價格，伊告知使用執照尚在申請中，實際坪數以執照為準，大概是在30到33坪左右。因車位與房屋在同一權狀，故不論停車位是平面或機械，都直接以權狀之坪數議價等語（原審卷二第427、429頁），所稱預估之坪數，與被上訴人所提由證人戊○○書寫交付陳博愛之字條所載「2F 45萬 1F 55~60萬 30~35坪」關於坪數之內容相近（同卷第15頁）；而1樓房屋登記之一層面積約5.98坪，編號01停車位面積約5.38坪，編號10停車位約12.05坪，及2樓房屋登記之二層面積為52.41平方公尺，約15.85坪，共有部分包括同段2710建號（面積612.65平方公尺）中之權利範圍千分之29（即編號02停車位，面積約17.77平方公尺，約5.38坪），有2樓房屋之建物所有權狀可佐（原審卷一第75頁），證人戊○○預估之坪數亦與1樓與2樓房屋不計地下機械停車位（即編號01、02停車位）之面積合計約33.88坪相近（1樓=5.98坪+12.05坪=18.03坪，2樓=15.85坪，18.03坪+15.85坪=33.88坪），可見證人戊○○向被上訴人父母告知之坪數僅包括1樓編號10平面停車位之面積，並未計入編號01、02機械停車位，其證稱平面或機械停車位均以權狀之坪數議價云云，顯與事實不符。又經本院囑託新北市不動產估價師公會鑑定之結果，認編號10停車位在可供店鋪使用之條件下，1樓房地之合理價格為1810萬3330元等情，有估價報告書存卷可查，而兩造約定1樓房地之總價為1888萬8750元，與該房地於同時期在編號10停車位得作為店鋪使用條件下之合理市價相近，參以證人戊○○亦稱有將停車位坪數計入等語，益見上訴人於計算1樓房地總價時，乃就編號10停車位依主建物之價值，按該停車位之實際坪數計算，應可確定。
⒉又依上訴人所提1樓照片所示（原審卷一第87-89頁），1樓左側第一道門為1樓房屋主建物，向右依序第二道大門為系爭建物之共用樓梯間之入口，第三道鐵門為法定無障礙停車位，最右側第四道門為機械停車位之入口等情，此為兩造不爭執（本院卷一第200-201頁）。而證人戊○○於刑事案件偵查中陳稱：告訴人是買1、2樓，1樓是1個法定停車位及1個地下室機械停車位，2樓是1個地下室機械停車位，法定停車位是在1樓騎樓等語（原審卷二第692頁）。再依被上訴人所提上訴人於110年2月25日在大家房屋、住商不動產、591房屋交易網等銷售網站，就1樓房地刊登之廣告（本院卷一第223-230頁），均記載「邊間三角窗 可塑雙店面」、「小資高CP值三角窗雙門面」、「靈活運用大空間」等語，徵諸1樓主建物面積僅5.98坪，編號10停車位則高達12.05坪之情，可認所謂「靈活運用大空間」係指編號10停車位而言；且前開銷售廣告固有附位置圖並標示車位，但所附照片卻僅有1樓建物前方騎樓停有1部自小客車，及地下機械停車位入口之鐵門，並未如實拍攝編號10停車位之現況，亦呼應證人戊○○於刑案偵查中所稱1樓法定停車位是在1樓騎樓等語，可見上訴人及戊○○對外銷售時，確有宣稱或誤導買方1樓房屋可作為雙店鋪使用，及1樓停車位在騎樓之情，至為灼然。
⒊另參以合作金庫之承辦經理即訴外人游麗卿於107年7月12日與被上訴人丙○○之對話紀錄「00:39…當時你爸媽來說要買兩間店面，一間樓上，要來借錢…」、「06:11…我們要估價要先去看現場，我們去現場有看到兩個鐵門放下來，我們一直以為那兩個鐵門就是所謂的那兩個店面，因為沒有附使用說明，所以根本就不曉得其中的一個店面就是法定停車位…」等語（原審卷二第57頁）觀之，可知被上訴人父母主觀上均認為1樓房屋有雙店鋪，並以此條件欲向合作金庫申辦貸款；酌以游麗卿前往現場勘查時，依第三道鐵門拉下之外觀，亦認1樓房屋有雙店鋪可供使用一節，益見一般人就該屋有雙店鋪之說明，如搭配1樓房屋第三道鐵門拉下之外觀，均會深信無疑。
⒋上訴人雖主張：丁○○與其父母多次到現場看屋，戊○○有開啟鐵門供檢視編號10停車位之現況，斯時地上已有劃設無障礙停車位之標誌（如本院卷一第469頁照片），且1樓房屋之主建物並無鐵門，僅有玻璃門（即左側第一道門），自門外即可看到屋內面積及格局，另1樓建物之外之地面並未劃設停車標誌，亦無可供停車之空間，自可推知平面車位之位置係在室內，並舉戊○○於原審之證言及1樓收據、買賣契約為佐。查證人戊○○於原審固證稱：1樓的車庫是用遙控器開啟的鐵捲門，平常關閉，伊有把1樓店面及停車位打開給被上訴人父母看，當時地上及牆壁都有無障礙車位的標示，他們看到沒有問是不是只能給殘障人士停，印象中陳博愛有問是不是法定停車位，伊當初不清楚是否為法定停車位，僅回應是系爭建物依照建築規定要在1樓增設的無障礙停車位，陳博愛沒有再追問等語（原審卷一第427-428頁）。惟其於刑案偵查中一再陳稱：伊有向被上訴人父母明確表示編號10停車位是法定停車位（原審卷二第693、694頁），卻於原審改稱銷售系爭建物時不知是否為法定停車位云云，顯已矛盾；且其於刑案偵查中明確陳述1樓平面車位係在主建物之騎樓，亦難認其會向被上訴人父母指明1樓平面停車位之位置係位在第三道鐵門內，其於原審證稱有告知編號10停車位之位置為平面停車位云云，顯難憑信；再酌以其受上訴人之託為銷售，如上訴人因其銷售行為致被訴追或受其他不利益，其可能遭上訴人求償，所述事項與其自身利害關係密切，自難期待其據實證述，是其證稱有將第三道鐵門打開，供被上訴人父母可看見內部牆面及地上劃設之無障礙停車位標誌云云，均無足取。又依前所述，一般人就該屋有雙店鋪之說明，如搭配1樓房屋拉下鐵門之外觀，均會深信無疑，是縱使1樓房屋之主建物為玻璃門，丁○○與其父母看屋時可自門外窺見屋內面積及格局，倘第三道鐵門拉下，復未指明鐵門內係停車位，仍無從推知編號10停車位在該鐵門內。至依上訴人所提於本院審理期間所拍攝系爭建物外空地現狀之照片（本院卷二第459-467頁），固可見系爭建物左側為空地，另一側為機車殘障停車位之情，然此與被上訴人父母前往看屋時之使用情況是否相同，尚非無疑；況觀諸上訴人另於110年3月12日在591房屋交易網刊登之內容（本院卷一第235-237頁），除同以「小資高CP值三角窗雙門面」、「靈活運用大空間」等語為標榜外，雖增加張貼編號10停車位之照片，但同時亦增加在系爭建物左側騎樓有停放車輛之照片，示意該處可停放車輛，更與證人戊○○於刑案偵查中陳稱1樓房屋之法定停車位在1樓騎樓等語相符，更見如編號10停車位之鐵門未開啟，實無法僅憑系爭建物之外觀或格局，推知1樓房屋平面停車位之位置，上訴人此部分主張，自非可採。
⒌上訴人又主張：1樓收據已載明包括地上及地下停車位各一位，1樓買賣契約亦載明係購買2個車位，被上訴人對此均無異議，顯已知悉編號10停車位係法定無障礙停車位，況丙○○為執業律師，於簽約前即可調取登記謄本、建物測量成果圖、使用執照、竣工平面圖、面積計算表、消防平面圖、結構平面圖等相關資料（下稱登記謄本等相關資料），其於簽約前不進行查證，應自負其責云云，並舉1樓收據、買賣契約為佐。查1樓收據第1條固記載「含地上一樓及地下車位各一位」（原審卷一第93頁），然此項用語如未細究其文意，本有誤認係1樓建物及地下停車位之可能，且縱被上訴人知悉1樓房屋有2停車位，且經戊○○告知並指明位置，戊○○所指位置亦應為1樓主建物之騎樓，而非編號10停車位。又1樓買賣契約第1條及1樓房屋之所有權狀，均僅註明共有部分包括編號01、10停車位（同卷第53、63頁），與1樓收據均無停車位係位在地上層或地下層、機械或平面之記載，亦未標明編號10停車位為法定無障礙停車位，難認一般人可僅憑1樓收據及買賣契約、所有權狀之記載，知悉編號10停車位係在1樓建物內，且為法定無障礙停車位。再依證人戊○○於刑案偵查中陳稱：本件係由丁○○與其父母與伊接洽，丙○○是在簽約時才碰面等語（原審卷二第692頁），可見丙○○並未參與丁○○與父母選屋看屋之過程，僅於簽約時到場，縱其為執業律師，倘未費心查證，亦無從於簽約當天僅憑短暫閱覽1樓收據及買賣契約、所有權狀之記載，即可知悉上情。況編號10停車位之位置及性質如何，乃上訴人於締約時應告知之重要事項，一般交易並無買受人於簽約前應調取登記謄本等相關資料之習慣，難認被上訴人有調閱查證之義務，上訴人此部分主張，亦無可取。
⒍綜合前述，戊○○告知被上訴人父母之預估坪數有計入編號10停車位之面積，且與上訴人均對外均宣稱1樓房屋有雙店鋪、平面停車位在1樓主建物前之騎樓；酌以被上訴人父母主觀上亦認1樓房屋有雙店鋪，並據此條件申辦貸款，且1樓第三道鐵門拉下之外觀使人認為有雙店鋪；參以證人戊○○於刑案偵查中陳稱：因交給被上訴人之1樓收據上每坪單價誤載（即原審卷一第459頁收據），伊當晚前往丁○○家修改時，被上訴人父母說丁○○是數學博士，遞名片給伊，並說要用系爭房屋開家教班等語（原審卷二第699-700頁），堪認被上訴人抗辯戊○○於締約前未告知伊父母1樓建物內有停車位之事實，復保證1樓房屋有雙店鋪、可供補習班使用等語，應可採信。然1樓房屋僅有主建物作為店鋪，其餘空間為編號10法定無障礙停車位，依法不得作為店鋪使用，亦不得作為補習班營業，自有欠缺上訴人保證品質之瑕疵，至為明確。
㊂是否有減少價值之瑕疵部分：
依估價報告書所載，編號10停車位如為法定無障礙停車位，於106年11月間簽訂收據時之客觀交易價格為255萬元（按位數計算），1樓房地為1331萬4880元；而在編號10停車位可供店鋪使用之條件下，該停車位之合理價格為733萬8450元（按坪數計算），1樓房地則為1810萬3330元。依此，1樓房地之合理市價，因編號10停車位得否作為店鋪使用之不同，價差高達478萬8450元。觀諸估價報告書就編號10停車位價格之評估，係針對1樓房地整體進行產權調查後，依一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及該不動產依最有效使用情況下，進行專業分析，採比較法推算1樓建物價格、地下室編號01停車場價格、1樓編號10停車位價格，再以收益法推算1樓建物價格，經加權計算後分別決定編號10停車位在法定無障礙停車位之條件下，及非法定停車位得作為店鋪使用之條件下，於簽訂收據時之合理價格，應可作為價差之參考依據。是被上訴人主張1樓房地編號10停車位為法定無障礙停車位，不得作為店鋪、補習班使用，而有減少價值之瑕疵等語，自非無據。上訴人雖主張：小坪數房屋總價低但單價高、大坪數房屋則總價高單價低，估價報告選定之比較標的面積過大，低估1樓房地在編號10停車位係法定無障礙停車位條件下之合理價格。又編號10平面停車位與1樓主建物中間僅隔一道門，市場行情應不會有區別，估價報告選定標的不當、錯誤，決定價格低於實際價格甚遠。另三重區屬停車位行情較高之區域，有登記面積僅2.38坪之機械停車位，成交價高達140萬元者，估價報告竟認面積有5.38坪之編號01停車位市價僅有126萬元，亦有低估云云，並提出其自行選定之相關標的市價資料及報導為佐（本院卷二第144-531頁）。然上訴人主張小坪數房屋總價低但單價高、大坪數房屋則總價高單價低，編號10平面停車位與1樓主建物中間僅隔一道門故市場行情無區別，機械停車位登記面積大者價較高等節，均無憑據。又經受託執行估價之大一不動產估價師事務所就上訴人所提質疑函覆略以：⑴1樓主建物室內面積過小且騎樓過大，不適合店面使用，實際使用效益差，且15坪以下住宅單元因銀行不願承貸而難以出售，商業店鋪則須依據商業區位判斷商業單元可適面積，如屬人潮眾多有許多過路客之商圈，小單元面積固較為適合，惟1樓房屋屬人潮少之商圈，需要目的型消費之定位，屬店鋪面積過小無法營運適當之業態業種，「小坪數房屋總價低但單價高、大坪數房屋則總價高單價低」所云，實為誤解。⑵編號10停車位單元面積僅12.05坪，銀行難單獨貸款，亦難作目的型消費之商業店鋪，價格自當低於1樓主建物。⑶停車位之價格不因登記面積大小不同而有差異，而係受實際使用空間之影響，甚至可能因為實際使用面積相同，但登記面積越大，應繳納之房屋稅越高，導致價格越低等語，有該所111年11月15日函可憑（本院卷二第391-393頁），益見上訴人所執理由均與估價實務不符。是上訴人依其臆測之原則，自行擇定標的比較，再據此指摘估價報告書之結論不當，洵屬無稽。
㈡、次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。而有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。又契約當事人如以同一締約行為結合數契約，應綜合法律行為全部旨趣、當事人訂約時真意、交易習慣及其他具體情事，探求契約之真意。如數契約屬彼此互相依存結合之聯立契約，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，他契約則應同其命運（最高法院108年度台上字第1212判決意旨參照）。查：⒈依前所述，1樓房屋有編號10停車位不得約定為專用部分、無法做為店鋪或補習班使用之欠缺通常效用、上訴人保證之品質，及減少價值等重大瑕疵，上訴人卻向被上訴人保證1樓房屋為雙店鋪，均可作為補習班使用，並按編號10停車位可作為店鋪使用之市價計算價金，故意未告知前開瑕疵於被上訴人，致被上訴人不知有瑕疵仍購買，被上訴人於危險移轉前，即已發現瑕疵，且無法補正，依前開說明，被上訴人自得依民法359條前段規定解除1樓買賣契約。又被上訴人於107年4月20日寄發律師函予上訴人，經上訴人於同年4月23日合法收受之情，有律師函、中華郵政掛號收件回執可稽（原審卷一第297-302頁），且為兩造不爭執（原審卷二第432-433頁）。依前開律師函記載：「㈠…吾等（即被上訴人）之父母親多次向甲○○、乙○○及戊○○（下稱賣方）告知其購買房地係為將來開設補習班之用，而戊○○多次向吾等之父母親清楚表示甲○○、乙○○名下…（一樓店鋪）及…（二樓建物），可以開補習班使用，導致吾等因之陷於錯誤，而於106年11月21日向甲○○、乙○○就上開房地支付定金新台幣100萬元整…。㈢…向地政機關調閱謄本等資料，始發現購買之一樓店鋪竟有大面積空間係作為『法定停車位』使用，而賣方明知吾等購買一樓店鋪係作開設補習班營業之用，一樓店鋪之面積扣除法定停車位之面積根本無法作為開設補習班之用，然賣方竟隱匿上開重大情事，以詐欺方式誘騙吾等購買一樓店鋪，致使吾等陷於錯誤，誤以為一樓店鋪可作開設補習班營業之用，因而向銀行貸款斥鉅資購買系爭房地。㈣…爰委請貴事務所發函通知賣方解除一樓店鋪及二樓建物買賣契約，並請求賣方及相關人等於文到7日內返還吾等已付價金並賠償本人所受之所損害。…」等語，表明上訴人知悉伊購屋目的係為開設補習班，保證1樓房屋之主建物與停車位均可做補習班使用，故意隱匿不告知法定停車位在1樓室內等語，詳述1樓房屋有不具通常效用、保證品質等瑕疵之具體內容，業已主張1樓房屋有瑕疵之事實，並據為解除1樓買賣契約及2樓買賣契約之意思表示，該律師函已送達上訴人，衡諸被上訴人於簽約後未滿1個月即發現瑕疵，且編號10停車位是否得作為店鋪使用之價差高達478萬8450元，已如前述，應認其主張解除契約並無顯失公平之情形，是其解除1樓買賣契約，自屬合法有效，不因該律師函未明確援引瑕疵擔保之解除契約相關條文而受影響。
⒉又被上訴人一再陳明：伊為經營補習班而購屋，因聽從戊○○所提可在1至2樓之外牆設置補習班招牌看板，更為醒目之建議，始決定同時購買1樓與2樓房屋，計畫合併使用開設全科班，並在1至2樓之外牆設置看板，故選擇靠近二重國中一側之2樓房屋，而捨棄同樓層另一側即2樓之1等語，可見如被上訴人僅購買2樓房屋，將難以達到其將1樓、2樓合併使用之目的，且此為證人戊○○所知悉。再依被上訴人就1樓與2樓房地乃同時簽訂收據、給付定金及簽訂買賣契約，並同時與合作金庫簽訂信託契約，且二買賣契約之履行條件亦均相同，可見1樓與2樓買賣契約僅形式上有獨立法律行為之外觀，實則具有相互依存結合關係之聯立契約。從而，被上訴人以107年4月20日律師函解除1樓買賣契約時一併解除2樓買賣契約，亦生合法解除之效力。依此，系爭買賣契約均已於107年4月23日合法解除，上訴人即無從再以107年6月11日存證信函解除系爭買賣契約。又被上訴人依瑕疵擔保之法律關係解除系爭買賣契約既有理由，其另依不完全給付準用給付不能之規定解除契約，及受詐欺撤銷買賣意思表示等抗辯，即無再為審究之必要，併此敘明。
㈢、再按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款亦有明文。系爭信託契約第6條5項約定：「除本契約另有約定外，甲、乙（即被上訴人、上訴人）對買賣契約所定義務之履行有爭議致無法共同以書面通知丙方（即合作金庫）終止本契約時，甲方或乙方應檢附法院確定判決或與確定判決同一效力之文書，…，並以書面通知丙方終止本契約。丙方依該確定判決或文書所載之內容交付信託專戶結算後之餘額。」等語（原審卷一第165、183頁）。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人得依前開規定請求上訴人返還已受領之價金，上訴人自無權受領信託專戶內之系爭款項，其請求確認對系爭信託契約之信託財產有給付請求權存在，自乏所據。
五、綜上而論，上訴人請求確認上訴人對1樓信託契約有327萬7000元之信託財產給付請求權存在，及確認甲○○對2樓信託契約有233萬6000元之信託財產給付請求權存在，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 柯雅惠法 官 邱蓮華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
書記官 蘇意絜