臺灣高等法院民事裁定110年度抗更一字第2號抗 告 人 彭錦源相 對 人 陳武剛上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，抗告人對於中華民國109年6月8日臺灣臺北地方法院109年度訴字第3512號裁定關於核定訴訟標的價額部分提起抗告，經最高法院發回，本院裁定如下：
主 文
一、原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄。
二、本件訴訟標的價額核定為新臺幣壹仟零肆拾肆萬參仟肆佰柒拾伍元。
三、抗告及發回前再抗告訴訟費用由相對人負擔。理 由
一、抗告意旨略以：伊於民國108年1月6日與相對人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），將伊所有坐落新竹縣橫山鄉豐鄉段277地號、278地號土地（下稱277地號等土地）之權利範圍65/100（下稱系爭土地）以新臺幣（下同）5100萬元出售予相對人，並約定移轉277地號等土地水權予訴外人愛莎尼緹有限公司（下稱愛莎尼緹公司）為系爭契約之生效要件。系爭土地已於同年月23日移轉登記予相對人，然因相對人未能移轉水權予愛莎尼緹公司，系爭契約自始不生效力，伊遂依不當得利法律關係向原法院訴請相對人塗銷系爭土地所有權移轉登記，原法院未依277地號等土地公告現值，按伊權利範圍核定訴訟標的價額，逕依系爭契約買賣總價款核定本件訴訟標的價額為5100萬元，命伊於收受裁定後5日內補繳第一審裁判費（下稱原裁定），顯有違誤，爰依法就核定訴訟標的價額部分提起抗告等語。
二、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第2項明定。又所謂起訴時之交易價額係指起訴時之客觀市價而言，而動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，若當事人間就該交易價額有所爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟標的價額之依據（參見最高法院99年度台抗字第88號裁定意旨）。
三、經查：㈠抗告人主張：兩造於108年1月6日簽訂系爭契約，約定伊與訴
外人鍾雲賜、徐源裕（下稱鍾雲賜等2人）共有之277地號等土地出售予相對人，買賣總價為1億700萬元，應給付抗告人之買賣價金為5100萬元（鍾雲賜部分為3500萬元、徐源裕部分為2100萬元），已於108年1月23日辦竣所有權移轉登記，因277地號、278地號土地水權未移轉予愛莎尼緹公司，致系爭契約自始不生效力，伊依民法第179條、第181條規定，訴請相對人將系爭土地於108年1月23日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷等語（見原審卷第7至9頁）。依上規定，本件訴訟標的價額，以抗告人請求相對人返還系爭土地起訴時之交易價額為準。
㈡系爭契約第4條雖約定系爭土地買賣價金為5100萬元（見原審
卷第12頁），惟依相對人所述，其係於107年12月間出資1億5000萬元，委託抗告人處理工廠廠房設備買賣、買受工廠坐落之土地及移轉水權等事宜，提出兩造於107年12月29日簽訂277地號等土地買賣土地之補充協議書可稽（見本院前審卷第32至34頁），且277地號等土地共有人於107年12月間共同出售該土地予相對人，實價登錄之交易總價雖為1998萬4200元（見本院前審卷第56至57頁），但據地政士徐碧珍函覆稱：該交易總價係由賣方告知以每坪1萬9000元申報，且備註欄所載：「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，係依據賣方為三人不等持分出售予買方一人，包含土地、建物、地上物、設備、水權等（見本院前審卷第106頁）；另抗告人曾於104年5月25日以277地號等土地（權利範圍全部）設定最高限額抵押權予第三人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司），中租迪和公司核估其市價為841萬4000元（見本院前審卷第35至38頁、第113頁），均遠低於系爭契約所載買賣價金，可見系爭土地買賣價金係基於兩造間另有其他合作關係等考量，即受買賣雙方之需求、目的及利用價值影響，與客觀市價並非相當，不得逕以系爭契約所定買賣價金作為系爭土地於本件起訴時之市場交易價格。相對人認應依系爭契約第4條所載系爭土地買賣價金5100萬元，核定本件訴訟標的價額，難認有理。㈢277地號等土地使用分區均為山坡地保育地，使用地類別分別
為農牧用地、林業用地，抗告人起訴時，277地號等土地公告現值分別為每平方公尺430元、330元，固有土地登記謄本可考（見原審卷第19、21頁），惟土地公告現值係指直轄市及縣（市）政府依平均地權條例公告之土地現值，此觀土地稅法第12條規定自明，其係憑以計算漲價總數額，以為課徵土地增值稅之依據（同法第28條及第31條規定參照），尚非等同市價（最高法院105年度台抗字第233號裁定意旨參照）。況277地號等土地曾先後設定2400萬元、1200萬元之第1、2順位最高限額抵押權（見本院前審卷第35至38頁），顯示277地號等土地實際之價值不只按公告現值核算之123萬8134元【計算式：（430元×907.21㎡）＋（330元×2569.8㎡）＝123萬8134元，元以下四捨五入】，可見系爭土地公告現值與交易市價並非相當，抗告人主張應以系爭土地之公告現值計算本件訴訟標的價額，亦無可取。㈣按水源地、井、溝渠及其他水流地之所有人得自由使用其水
。但法令另有規定或另有習慣者，不在此限，民法第781 條定有明文。系爭契約第2條既約定系爭契約以第三人廣福食品企業股份有限公司（下稱廣福公司）移轉277地號等土地之水權予愛莎尼緹公司為生效條件（見原審卷第11至12頁），可知系爭契約之買賣標的實際上亦包含277地號等土地之水權。系爭土地之合理市價，自應包含土地及其上水權之交易價額。大展不動產估價師聯合事務所（下稱大展事務所）鑑定系爭土地於本件起訴時之市價為264萬3475元，僅限於評估土地，且以土地之使用須符合相關法令之規定為基準，有不動產估價報告書可稽（下稱系爭鑑估報告，見外放報告第10頁），顯然未計入277地號等土地水權之價值。本院審酌抗告人前與鍾雲賜等2人於104年5月25日以277地號等土地權利範圍全部設定第2順位最高限額1200萬元予中租迪和公司，依中租迪和公司陳報之往來不動產徵提資料記載，277地號等土地已為第三人設定第1順位最高限額2400萬元之抵押權，斯時已無殘值，惟因有臺灣少見天然鹼性礦泉水湧泉水權，其價值可再設定第2順位最高限額抵押權擔保1200萬元債權（見本院前審卷第105頁），參以中租迪和公司確實於277地號等土地設定第2順位最高限額抵押權擔保1200萬元債權後借款予廣福公司，迄108年1月1日止尚擔保1023萬5035元借款等情，亦有土地登記第一類謄本、中租迪和公司民事陳報狀可稽（見本院前審卷第35至38頁、第104頁），足見277地號等土地之水權交易價值應有1200萬元。是以本件訴訟標的價額，應以系爭土地加計277地號等土地之水權價值（按抗告人應有部分65/100計），核定本件訴訟標的價額為1044萬3475元【計算式：264萬3475元＋（1200萬元×65/100）＝1044萬3475元】。㈤系爭鑑估報告係大展事務所估價師前往現場勘查，並參酌277
地號等土地所在區域因素（包含近鄰地區土地及建物利用情形、缺乏公共設施、交通不便、無重大公共建設、預期未來開發程度低等各點）、個別因素（包含277地號等土地使用地類別分別為農牧用地、林業用地，均屬非都市土地之山坡地保育區，目前利用情況係部分作為礦泉水工廠之基地等，及277地號等土地目前利用現況，最有效使用方式，再比較自內政部不動產交易實價查詢服務網取得之新竹縣橫山鄉山坡地保育區農牧用地、林業用地交易案例，據以鑑估系爭土地（未計入277地號等土地之水權價值）於抗告人起訴時之市場交易價額，應屬合理可信。相對人以系爭鑑估報告未考量278地號土地係作為工廠用地，以及新竹縣橫山鄉土地逐年上漲等因素，鑑價金額過低且不公正云云，尚無憑採。
四、綜上所述，本件訴訟標的價額應核定為1044萬3475元。原法院核定為5100萬元，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定此部分不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定此部分廢棄，並核定本件訴訟標的價額如主文第2項所示。又關於核定價額部分既經本院廢棄，則原裁定據此計徵之裁判費即失所附麗，應俟本件裁定確定後，再依確定裁定所核定之訴訟標的價額計算第一審裁判費補繳之。
五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民事第二十四庭
審判長法 官 胡宏文
法 官 陳心婷法 官 朱慧真正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
書記官 陳永訓