臺灣高等法院民事裁定110年度抗字第915號抗 告 人 郭玉珍
鄭素真共同代理人 連一鴻律師上列抗告人因與林毓璿間請求清償票款強制執行事件，聲明異議，對於中華民國110年6月7日臺灣士林地方法院110年度執事聲字第16號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、債權人林美惠執臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）109年度司票字第2501號確定本票裁定為執行名義，聲請桃園地院109年度司執字第78591號清償票款強制執行事件，抗告人亦以原法院106年度重訴字第473號和解筆錄為執行名義，聲請併案執行，並由桃園地院囑託原法院強制執行債務人林毓璿所有坐落新北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭土地）。原法院司法事務官（下稱司事官）查封系爭土地後，囑託中華不動產估價師聯合事務所鑑定土地價值。該所於民國110年1月15日出具鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），鑑定系爭土地價值為新臺幣（下同）160萬3,250元。司事官依鑑定結果核定系爭土地拍賣底價，並通知抗告人、債務人於110年3月2日到場陳述意見。抗告人以鑑定結果及核定底價過低為由聲明異議，經司事官駁回聲明異議（下稱原處分）；抗告人對原處分提出異議，經原法院法官駁回異議（下稱原裁定）；抗告人不服，對原裁定提起抗告。抗告意旨略以：系爭土地係可將保護區變更為住宅區之「保變住」土地，得申請建築執照開發。原所有人即第三人吳永成亦曾先後於103年間、106年間，分別以3,050萬元、1,900萬元出售系爭土地。系爭鑑定報告誤認系爭土地僅為一般單純保護區，鑑定價值偏低，有違不動產估價技術規則第5條、第6條第1項前段規定，司事官據以核定底價亦屬過低。爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，並應詢問債權人及債務人之意見，此觀強制執行法第70條第1項、第2項規定甚明。又拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條亦有明文。惟最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號、103年度台抗字第648號裁定意旨參照）。
三、抗告人主張系爭土地係「保變住」土地云云，雖以臺北市政府都市發展局（下稱都發局）99建字第0079號建造執照（下稱系爭建造執照）為據（見本院卷第17至19頁），並聲請本院函詢都發局系爭土地是否為「保變住」土地。然查：
㈠都發局業以110年8月19日北市都規字第1103057868號函覆本
院稱：系爭土地係屬「保護區」，非屬保變住地區（見本院卷第25頁）。又都發局雖於99年3月3日核發系爭建造執照，記載系爭土地為保護區，並准許在該土地上新建1幢1棟地上3層住宅（門牌臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號）。然依「臺北市土地使用分區管制自治條例」第75條之2、第76條規定可知，保護區內原有合法建築物得拆除後新建，但限於原地建造並以1戶1幢為原則，且高度限制為10.5公尺以下之3層樓。另依「臺北市保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第3點第2款規定，保變住地區內合法建築物固得拆除後新建，惟高度不得超過7公尺之2層樓。
而觀之系爭建造執照核准新建之住宅為3層樓，逐層高度3.3公尺、3公尺、3.39公尺（見本院卷第17頁），合計高度9.69公尺；且依系爭建造執照附表注意事項第7點所載，拆除執照併案辦理，拆除門牌與上開新建門牌相同（見本院卷第18頁）。足見系爭建造執照核准在系爭土地上拆除後新建住宅之條件，顯與前揭保變住地區內合法建築物拆除後新建之高度、樓層等限制不合，而與前述保護區內合法建築物拆除後新建之要件相符，益徵系爭土地應屬保護區，而非抗告人所稱之「保變住」土地。
㈡又依不動產估價技術規則第5條、第6條第1項前段規定，不動
產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作；不動產估價，應切合價格日期當時之價值。查系爭鑑定報告援引3筆比較標的（見外放原法院109年度司執助字第6127號影卷第181頁），並以系爭土地「使用分區為保護區，因周邊成交案例較少且位處山區開發效益偏低，故僅以比較法進行價格評估。依據比較法之事算結果，考慮資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素等」（見同上影卷第183頁）為據，鑑定系爭土地單價為每坪2萬元即每平方公尺6,050元，總價為160萬3,250元（見同上影卷第187頁）。經核係由不動產估價師依其專業知識經驗，至現場調查、勘察及拍照後，審酌系爭土地為保護區及其位置、交通狀況等情形，並比較周遭成交案例而為鑑定，並無明顯違法或不當之處。抗告人以系爭土地為「保變住」土地為由，質疑系爭鑑定報告誤認該土地之性質，違反不動產估價技術規則第5條、第6條第1項前段規定云云，自屬無據。其執此主張鑑定結果與核定底價均過低云云，亦無可採。
㈢抗告人又主張：系爭土地於106年間之售價為1,900萬元、103
年間之售價為3,050萬元云云，並提出另案言詞辯論筆錄、買賣契約書、房地買賣契約書為憑（見同上影卷第221至249頁、原法院110年度執事聲字第16號卷〈下稱執事聲卷〉第10至20頁）。然不動產價格之漲跌波動，繫諸巿場需求、資金流量、政經環境、法令變更、國際情勢、預期心理、締約雙方磋商能力等諸多主客觀因素影響，未可一概而論；且依上開房地買賣契約書所載之買賣標的，除系爭土地外，尚有包含土地上建物與建造執照之權利（見執事聲卷第18頁），顯非系爭土地客觀價值；至筆錄所載另案證人對於系爭土地價值之證述，亦僅為其個人主觀意見。故前揭系爭土地之先前成交價格，未必較拍賣前囑託鑑定之結果合於系爭土地之客觀價值。況系爭鑑定報告所載之系爭土地價值，係作為司事官核定拍賣底價之參考，而拍賣底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。果若系爭土地確值高價，於競價過程中應可以合理價格賣出，無損於債權人或債務人之權益，自不容其等任意指摘原法院核定之底價為不當。抗告人以系爭土地先前成交價格為據，質疑鑑定結果與核定底價均過低云云，仍無可取。
㈣從而，抗告人以系爭土地為「保變住」土地云云為由，質疑
鑑定結果與核定底價均過低，應屬無據。原處分駁回抗告人之聲明異議，原裁定駁回抗告人之異議，均無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由。
四、據上論結，本件抗告為無理由。爰裁定如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 27 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲法 官 賴彥魁正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 110 年 8 月 27 日
書記官 高瑞君