臺灣高等法院民事裁定
110年度抗字第937號抗 告 人 邱滿香上列抗告人因與相對人傅榮傑即陳珍琦之遺產管理人間清償債務強制執行事件，對於中華民國110年6月30日臺灣士林地方法院110年度執事聲字第40號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人異議及抗告意旨略以：因債務人陳珍琦積欠伊債務，故伊就附表所示之不動產（下稱系爭房地）於民國101年8月3日查封前之100年10月1日即與陳珍琦針對附表所示建物（下稱系爭房屋）訂定租賃契約（下稱系爭租約），並約定租期至全部積欠款項全額抵扣為止，換算租期應至123年12月1日方告屆滿，惟原法院民事執行處（下稱執行法院）110年4月1日士院擎109司執富字第36295號執行公告（下稱系爭拍賣公告）卻載明系爭房屋拍定後點交之意旨，實屬重大不當，伊聲明異議後，執行法院於110年4月23日以109年度司執字第36295號裁定駁回伊對系爭拍賣公告之異議（下稱原處分），伊對原處分聲明異議，仍遭原裁定駁回。爰提起本件抗告，聲明廢棄原裁定，並諭知系爭房屋拍定後不點交等語。
二、按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決意旨參照）；而強制執行法第51條第2項規定，依同法第113條為不動產執行程序所準用。次按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段亦有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第451條第1項定有明文，且租賃契約依民法第451條規定更新後，發生期限變更之效果（最高法院88年度台上字第2057號判決意旨參照）。準此，債務人與承租人於查封後更新之租賃契約，依強制執行法第51條第2項規定，對於執行債權人不生效力，其情形與強制執行法第99條第1項所規定之不動產於查封後為第三人占有之情形無異，於拍定後自應予點交。
三、經查：㈠第三人朱博欣前執臺灣臺中地方法院101年度司裁全字第1360
號假扣押裁定為執行名義，聲請就陳珍琦所有之系爭房屋為假扣押強制執行，經該院囑託執行法院以101年度司執全助字第513號假扣押執行事件（下稱系爭假扣押事件）執行，嗣經執行法院於101年8月3日函請臺北市建成地政事務所為查封登記並於同日登記完竣，另於同年月22日至現場實施查封，並於101年8月3日公告系爭房地之占有人應陳報不動產之使用情形，經陳珍琦於101年8月29日具狀陳報其與抗告人間之100年10月1日房屋租賃契約書（租賃契約書載明雙方之租期至105年9月30日止）；嗣第三人陳玉玫於109年6月18日持原法院93年7月28日士院儀91執富19706字第20833號債權憑證為執行名義，聲請強制執行系爭房地，由執行法院109年度司執字第36295號執行案件（下稱系爭執行事件）受理，並調取系爭假扣押事件卷宗，援用前揭查封程序後，續行強制執行程序等情，業據原審調取系爭假扣押事件、系爭執行事件卷宗查閱無訛，並有電子卷證可參，堪信為真實。
㈡抗告人固主張伊於100年10月1日即向陳珍琦承租並占有系爭
房屋，並與陳珍琦約定系爭房屋之租期係至陳珍琦積欠伊之款項全數扣抵完畢為止，故租期至123年12月1日始屆滿云云。惟查：抗告人所陳報之系爭租約，其後雖記載有：「一、租期至全部積欠款項完全抵扣為止。二、租金以每月之款項抵扣積欠款項至全部扣完，扣完後再行另訂契約。」等文字（下稱系爭抵扣約定，見系爭執行事件卷第363頁），惟抗告人先於110年5月4日民事（執行裁定）異議狀中陳明系爭抵扣約定係於100年10月1日（系爭租約簽立日）即訂定等語（原法院卷第12頁），嗣於110年7月9日民事抗告狀中記載系爭抵扣約定係於系爭租約訂立後臨時增訂，於陳珍琦簽立金額558萬元本票之同時（即101年11月11日，本票影本見原法院卷第14頁），始於抗告人持有之系爭租約上追認載明等語（本院卷第9頁），前後所述不符。又觀諸陳珍琦前於系爭假扣押事件中於101年8月29日具狀陳報之房屋租賃契約書，其上並無系爭抵扣約定（見系爭假扣押事件電子卷證第167至173頁）；陳珍琦陳報房屋租賃契約書時，亦全未提及系爭房屋之租期係至123年12月止。況若抗告人與陳珍琦於100年10月1日訂立系爭租約之時，即有以陳珍琦對抗告人所負558萬元債務抵扣租金、租期至全部債務抵扣完畢為止之約定，依此約定計算租期至123年12月始屆止，則何以又於系爭租約第2條約定租期5年、租期至105年9月30日止？顯與常情有違。再者，系爭抵扣約定上之「陳珍琦」印文，與陳珍琦提出之房屋租賃契約及抗告人提出之系爭租約文末「立契約人（甲方）」欄位「陳珍琦」之印文，均不相符。從而，抗告人主張於100年10月1日簽立系爭租約之同時，已約定租期係至陳珍琦積欠伊之558萬元全數扣抵完畢為止云云，實無可採。且依抗告人前後不一之陳述，亦難認定抗告人與陳珍琦於訂立系爭租約後、系爭房地查封前，已為系爭抵扣約定。
㈢姑不論抗告人與陳珍琦間是否確有如系爭抵扣約定內容所示
之約定存在，縱上開約定確實存在，惟無論是抗告人所主張於101年11月11日載明系爭抵扣約定，或系爭租約上另於108年3月1日記載租期延至113年3月1日為止，上開租期之更新，均係於系爭房地於101年8月3日遭查封後始為之，依上開說明，對於執行債權人均不生效力，則執行法院於系爭拍賣公告上記載系爭房屋於拍定後點交（系爭執行事件卷第569頁），自屬有據，抗告人主張系爭拍賣公告上開記載不當云云，實無可採。又原法院依卷內事證足以認定系爭房屋於拍定後應予點交，其未傳訊抗告人、債務人之繼承人到院說明，亦於法無違。
四、綜上所述，執行法院於系爭拍賣公告上記載系爭房屋於拍定後點交，於法無違，原處分及原裁定駁回抗告人之異議，均無不當，抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠法 官 劉素如正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 110 年 8 月 27 日
書記官 林宗勳