臺灣高等法院民事判決110年度消上更一字第2號上 訴 人 臺北市政府捷運工程局法定代理人 張澤雄訴訟代理人 施旻孝律師
柏有為律師林曉薇律師被上訴人 陳毓雯訴訟代理人 楊政雄律師複代理人 陳美華律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於107年1月12日臺灣臺北地方法院106年度消字第20號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於110年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰貳拾萬貳仟玖佰貳拾壹元，及其中新臺幣壹佰壹拾伍萬壹仟壹佰貳拾貳元自民國106年3月8日起至清償日止按年息5％計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國105年10月27日公告辦理「捷運中和線南勢角站聯合開發大樓」第10次公開標售公有不動產共25戶案（下稱系爭標案），伊以新臺幣（下同）1151萬1218元標得第18標即門牌號碼新北市○○區○○路0○0號18樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地即同區捷運段第0地號土地應有部分10萬分之67（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），並先後於105年11月25日、同年12月30日繳交押標金115萬968元、尾款1036萬250元，合計1151萬1218元予上訴人而繳清價款，兩造成立買賣契約（下稱系爭契約）。詎上訴人於106年1月17日通知伊及新北市中和地政事務所（下稱中和地政事務所）暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，伊多次催告上訴人於106年3月6日前履約無效，不得已乃於106年3月7日通知上訴人解除系爭契約，上訴人並於同年5月8日將伊已付之房屋價款1151萬1218元及代墊之房屋稅7790元返還。然依內政部公告成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱成屋買賣應記載事項）壹、第12點第1項規定，上訴人應給付伊按每日萬分之二計算如附表所示之退款遲延利息5萬1799元，及應賠償房地總價款15％即172萬6683元之違約金，以上合計177萬8482元，求為命上訴人給付伊177萬8482元，及自106年3月7日起至清償日止按年息5％計算利息之判決。【原審判決就此部分，為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，經本院107年度消上字第6號（下稱本院前審）就此部分判決廢棄改判駁回被上訴人之訴，被上訴人提起第三審上訴，嗣最高法院110年度台上字第359號判決將本院前審判決關於駁回被上訴人在第一審之訴部分廢棄，並發回本院審理。】於本院答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人其餘請求業經敗訴確定，非本院審理範圍，於茲不贅）。
二、上訴人則以：系爭房屋所坐落之系爭土地，係依大眾捷運法第6條、第7條及土地法第208條第2款、都市計畫法第48條等規定，經內政部於80年12月31日核准徵收，由伊依大眾捷運系統土地開發辦法進行開發，再以系爭標案辦理公告標賣。被上訴人於105年11月28日標得系爭房地後，司法院大法官於105年12月30日作成第743號解釋，認在制定合憲之規定前，系爭土地禁止移轉予第三人所有，系爭契約於該解釋公布日後因法律上給付不能而當然消滅。且系爭房地無法移轉登記非可歸責於伊，伊為公務機關，非消費者保護法(下稱消保法)第2條第2款定義之企業經營者，亦無成屋買賣應記載事項規定之適用，且伊已於106年1月17日起數度通知被上訴人願退還已繳價金，被上訴人自不得請求退款遲延利息及違約金，計177萬8482元本息；若縱認伊有給付違約金之義務，原判決所命給付違約金金額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查系爭土地係由内政部於80年12月31日依大眾捷運法第6條、第7條、土地法第208條第2款等規定核准徵收，並經新北市政府於81年4月10日公告。嗣上訴人於105年10月27日公告辦理系爭標案，被上訴人以1151萬1218元標得系爭房地，並先後於105年11月25日、同年12月30日繳交押標金115萬968元、尾款1036萬250元，計1151萬1218元而繳清價款，兩造成立系爭契約。上訴人於106年1月17日通知被上訴人及中和地政事務所暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，被上訴人多次催告上訴人履行移轉登記而無果，乃於106年3月7日通知上訴人解除系爭契約，並經其於同日收受；上訴人已於同年5月8日將被上訴人繳付之房屋價款1151萬1218元及代墊之房屋稅7790元，匯款至被上訴人提供之帳戶而為返還等情，迭為兩造所不爭執（原審卷二第54頁反面、第55頁正面、本院前審卷第481頁、本院卷第107頁），且有臺北縣（改制後為新北市）政府81年4月10日公告之徵收土地清冊、土地謄本、上訴人106年1月17日函、建物登記謄本、系爭標案公告函、投標須知、通知得標函、統一發票、退還押標金函、退還代墊款函、退還決標總價款匯款同意書、返還房屋稅代墊款領據可佐（原審卷一第36至50頁、第76至77頁、第91至95頁、第98頁、第100頁、第117至118頁、第194至198頁、第200至203頁），信屬真實。
四、被上訴人主張上訴人有遲延給付之債務不履行情事，經伊解除契約後，依成屋買賣應記載事項壹、第12點第1項規定，應賠償伊退款遲延利息5萬1799元及違約金172萬6683元，計177萬8482元，惟為上訴人否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；民法第348條第1項、第353條分別定有明文。經查，被上訴人向上訴人標得系爭房地，兩造成立系爭契約，被上訴人已於105年12月30日繳清價金，業於前述，則依上開說明，上訴人即負有交付並移轉登記系爭房地所有權予被上訴人之義務。上訴人雖辯稱：司法院大法官於105年12月30日作成第743號解釋，認在制定合憲之規定前，系爭土地禁止移轉予第三人所有，系爭契約於該解釋公布日因嗣後法律上給付不能而當然消滅，伊即無給付義務云云。惟按司法院大法官雖於105年12月30日作成第743號解釋：「主管機關依中華民國77年7月1日制定公布之大眾捷運法第6條，按相關法律所徵收大眾捷運系統需用之土地，不得用於同一計畫中依同法第7條第1項規定核定辦理之聯合開發。依大眾捷運法第6條徵收之土地，應有法律明確規定得將之移轉予第三人所有，主管機關始得為之，以符憲法保障人民財產權之意旨。」；然「中央或地方機關就其職權上適用同一法律或命令發生見解歧異，本院依其聲請所為之統一解釋，除解釋文內另有明定者外，應自公布當日起發生效力。各機關處理引起歧見之案件及其同類案件，適用是項法令時，亦有其適用。」司法院大法官第188號解釋亦有明文。從而依法律不溯及既往原則，對於成立於第743號解釋公布以前之系爭契約，其契約效力業已發生，兩造應受此契約之拘束，上訴人辯稱第743號解釋作成後系爭契約即陷於法律上給付不能而當然消滅云云，自無足採。
㈡、上訴人雖又抗辯：系爭契約於司法院大法官第743號解釋作成後，伊因無從就系爭房地辦理移轉登記，自構成法律上給付不能，且此非歸責於伊，依民法第225條、第266條規定，即免給付之義務等語。然按若兩造所成立買賣契約，與當時有關法規並無違背，不因買賣契約成立之方式嗣後有所規定，而溯及既往，使原已成立之買賣契約歸於無效。原已成立之買賣契約，倘無不得履行之禁止規定，亦不得謂法律上給付不能（參最高法院82年度台上字第34號判決意旨）。查本件被上訴人於105年12月30日繳清價款後，即依上訴人聯合開發公有不動產公開標售投標須知第13點規定，於106年1月9日持上訴人發給之系爭房地產權移轉證明書及相關文件至中和地政事務所辦理系爭房地所有權移轉登記，然上訴人於106年1月17日通知中和地政事務所表示因第743號解釋之故，應暫停辦理系爭房地所有權移轉登記相關事宜；中和地政事務所乃於同日發函命被上訴人補正上訴人106年1月17日函所載相關疑義後，再辦理系爭房地所有權移轉登記。嗣中和地政事務所復於106年2月7日通知被上訴人應為補正事宜，並副知上訴人請其明確查復系爭房地產權移轉證明書適法與否，並於106年2月18日再次向上訴人為相同函詢；上訴人於同年3月14日函覆中和地政事務所表示仍應暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，並告以系爭房地產權移轉證明書或有可能涉及土地登記規則第57條第1項第2款「依法不應登記」情形；中和地政事務所隨即於同年3月17日通知被上訴人需俟上訴人回覆系爭房地產權移轉證明書適法與否，方得據以辦理所有權移轉登記，並於同年4月24日函覆被上訴人，告以上訴人遲未通知系爭房地產權移轉證明書適法與否，且因無土地登記規則第57條第1項第2款之情形，該所無自行決定之延宕情事，並副知上訴人請其速就已發給之系爭房地產權移轉證明書適法與否為明確查復，且再請上訴人表明是否已有撤回本案買賣所有權移轉登記之意，倘是，則請其依土地登記規則第59條規定協助被上訴人以書面申請撤回等情，有土地登記申請書、上訴人106年1月17日、106年3月14日函、中和地政事務所106年1月17日、2月7日、2月18日、3月17日、4月24日函可參（原審卷一第73至76頁、第78頁、第96頁、第99頁、第106頁、第108頁正面、反面、第115頁正面、反面）。然上訴人最終仍未明確答覆中和地政事務所系爭房地產權移轉證明書是否經其撤銷一事，致被上訴人未完成系爭房地所有權之移轉登記。再經上訴人所屬臺北市政府函詢內政部，經該部於106年2月24日函覆表示系爭房地是否不得移轉予第三人，應由上訴人本於權責予以釐清，至登記機關是否不得再受理所有權移轉登記，涉及交通部主管大眾捷運法相關規定，建請向該部洽詢等語，有內政部106年2月24日函可考（原審卷一第221頁）；嗣交通部於同年5月3日回覆上訴人，請其本於權責認定本件是否有第743號解釋之適用，並表示該部已責成高鐵局邀請各單位研議相關法規修正之必要性後再提出修正條文草案報部，並以立法院該會期函報為目標等語，亦有交通部106年5月3日函可佐（原審卷一第222頁）。承此，可知被上訴人本已持上訴人發給之系爭房地產權移轉證明書及相關文件欲辦理系爭房地所有權登記，然因上訴人通知中和地政事務所暫停辦理，且經該所多次詢問上訴人，其仍遲未明確答覆系爭房地產權移轉證明書適法與否；另因上訴人函詢內政部及交通部，其等亦均請上訴人自為判斷可否為後續系爭房地之所有權移轉登記，則因上訴人遲未能就系爭房地可否移轉予被上訴人為明確決定，致中和地政事務所未予辦理系爭房地所有權移轉登記，而未能完成系爭契約移轉登記義務之履行；尚非係因法律上已有不得履行移轉之禁止規定，致上訴人不能完成系爭房地移轉登記甚明。是上訴人前揭所辯，仍無足取。
㈢、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第229條第2項、第254條分別定有明文。又本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼；賣方違反第8點（所有權移轉）第1項或第2項、第10點（交屋）第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償；成屋買賣應記載事項第8點第2項、第12點第1項亦有明文。茲查：
１、按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有消保法關於定型化契約規定之適用，消保法第2條第7款、第17條第1項、第5項、消保法施行細則第15條分別定有明文。又行政機關為達行政上之任務，所採取私法型態之行為，屬於私經濟行政，應受民法及其他民事法律之規範，倘該行為與消費者間存有消費關係，且為該機關之經常性業務，當亦有消費者保護法之適用（最高法院110年度台上字第359號判決發回意旨參照）。另如行政機關以出售房地為其經常性業務，其法律地位與私人並無二致，縱兼有行政上之任務而非以營利為其目的者，揆諸消保法第2條及同法施行細則第2條規定，仍應認屬企業經營者。從而其與消費者間存有消費關係，應受消保法之規範，行政院消費者保護委員會99年7月19日消保法字第0000000000號、行政院消費者保護處107年6月4日院臺消保字第0000000000號、109年5月21日院臺消保字第0000000000號函釋均同此旨（本院卷第399頁、第427頁、第429頁）。經查，上訴人固為行政機關，然系爭房地之標售，性質屬私法買賣，而上訴人下屬聯合開發處之業務職掌，內容包含辦理公有不動產租售及其他經營管理，上訴人並已辦理多項捷運土地開發及聯開房屋租售，包括上訴人與第三人簽訂之板橋線新埔站捷3毗鄰地土地開發案、松山線松江南京站捷13土地開發案等20餘筆捷運土地開發業務，及上訴人就捷運土地，於107年12月11日至110年8月20日公告之租售資料有54筆，並於110年、109年、108年、107年分別辦理標售業務6次、24次、15次、2次等節，為上訴人所不爭執（本院卷第136頁、第421頁），且有上訴人之組織架構、組織規程、其所屬聯合開發處業務執掌表、上訴人之網頁資料及已辦理之開發基地相關資料等件可參（本院卷第39至53頁、第149至296頁），核其辦理不動產標租售數量、次數，可認標售不動產屬上訴人經常性之業務至灼。況依上訴人主管之「臺北都會區大眾捷運系統土地開發基金」，自105年度至109年度之決算書内容，其中105年度銷貨收入實際數52億8300萬1982元為標售捷運站之房地；106年度預算編列銷貨收入43億9578萬0326元；107年度執行結果實際盈餘4億8021萬4102元(包括標售捷運站之房地)；108年度執行結果實際盈餘17億1954萬9049元(包括標售捷運站之房地)；109年度執行結果實際盈餘17億6313萬6389元，亦有上訴人之「臺北都會區大眾捷運系統土地開發基金附屬單位決算」報告可考（本院卷第308、326、351、364、379頁），則以上訴人每年度標售不動產收入、編列預算及實際盈餘之鉅觀之，益徵系爭房地之標售實屬上訴人之經常性業務，自有上開消保法規定及內政部依消保法第17條規定擬定公告之成屋買賣應記載事項之適用，並構成系爭契約之內容。被上訴人主張上訴人雖為公務機關，然就系爭房地買賣仍屬消保法第2條第2款定義之企業經營者，故有成屋買賣應記載事項之適用，自屬有據，先予敘明。
２、然本件因上訴人於核發產權移轉證明書後，復通知中和地政事務所暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，並於中和地政事務所多次詢問時均不願明確回覆是否撤銷產權移轉證明書，致遲未履行其本於系爭契約所應負之所有權移轉登記義務，業於前述；又被上訴人乃先後於106年1月23日、同年2月7日、同年3月2日寄發存證信函通知上訴人，催告其儘速履行系爭契約，並限期於106年3月6日前辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，仍未獲上訴人履行，此亦有被上訴人106年1月23日、同年2月7日、同年3月2日函可參（原審卷一第80至84頁、第87至90頁、第101至102頁），上訴人自已構成民法第229條第2項之給付遲延情事，及違反成屋買賣應記載事項第8點第2項所定應無條件配合完成所有權移轉登記及相關手續之其他必要行為之義務。被上訴人嗣於106年3月7日發函通知上訴人解除契約，並經其於同日收受通知，有被上訴人106年3月7日函可參（原審卷一第103至104頁），亦為上訴人所不爭執（本院卷第107頁），要與民法第254條規定及成屋買賣應記載事項第12點第1項規定相符，系爭契約自已合法解除。從而被上訴人主張其得依成屋買賣應記載事項第12點第1項所載「應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額」、「並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限」規定請求上訴人應給付遲延利息及違約金，核屬正當。
３、承此，經審酌上訴人於第743號解釋公布後，旋即於106年1月17日發函通知被上訴人，表示願意退還被上訴人已繳之房地總價款及代墊之房屋稅，但因被上訴人初無解約之意，遲至同年4月24日始簽署退還決標總價款匯款同意書，並提供個人帳戶以供上訴人辦理退款，此有上訴人106年1月17日函、被上訴人之存證信函、存摺封面影本等附卷可參（原審卷一第76至77頁、第109頁正面、第110頁），足認上訴人106年1月17日已願退還被上訴人系爭房地總價款，然被上訴人遲未前去受領，故就系爭房地價款退款遲延利息應僅計至106年1月17日止。基此，被上訴人於解除系爭契約後，依成屋買賣應記載事項壹、第12點第1項規定，請求如附表所示之退款遲延利息計5萬1799元（計算式：1萬2430元＋3萬9369元），尚無不合。另被上訴人繳付買賣價金共計為1151萬1218元，則其主張得依上開規定，請求上訴人給付該價金15％即172萬6683元（計算式：1151萬1218元×15％），亦核屬有據。
４、然上訴人另抗辯上開違約金約定太高，應予酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例、102年度台上字第1606號判決參照）。經查，依成屋買賣應記載事項壹、第12點第1項後段約定：「惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償」等語（原審卷一第274頁），可知上開違約金應屬損害賠償預定性質，並為兩造所不爭執（本院卷第533頁）。觀之本件履約情形，被上訴人於105年12月30日繳納全部價款後，因司法院大法官於同日作成第743號解釋，上訴人隨即於106年1月17日發函通知被上訴人，明確表示願退還被上訴人已繳之房地總價款及代墊之房屋稅，參以系爭房地未完成所有權移轉登記係因上訴人於第743號解釋作成後未能確定可否繼續履約所致；暨綜觀系爭房地位於新北市中和區捷運南勢角站，被上訴人主張上訴人若能依約履行移轉系爭房地所有權義務時，其可受有不動產預期利益，並非無稽；另參被上訴人提出之借據暨約定書、借貸支出總表、還款交易明細（原審卷一第276至278頁、卷二第61至76頁），其標買系爭房地係以貸款為之，於前有繳納貸款利息，惟本院已就其中請求上訴人給付如附表所示計息期間之退款遲延利息5萬1799元予以准許，亦於前述；再審酌被上訴人為督促上訴人履約及為完成解約所支出之勞費等情形，認被上訴人請求上訴人給付房地總價15％計算之違約金，尚屬過高，應予酌減至房地總價之10％即115萬1122元（計算式：1151萬1218元×10％），始屬允當，逾上開金額則乏所據。
５、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。對於利息，無須支付遲延利息；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項、第2項、第203條分別定有明文。經查，被上訴人已於106年3月7日催告上訴人返還價款、違約利息及違約金等，並經上訴人於同日收受，為上訴人所不爭執（本院卷第107頁），且有被上訴人寄發之存證信函可參（原審卷一第103至104頁），依上開規定「經其催告而未為給付」之文義說明，上訴人於收受催告翌日起（即106年3月8日）負給付遲延責任。然退款遲延利息5萬1799元部分因屬利息性質，依民法第233條第2項規定，被上訴人不得再請求遲延利息。準此，被上訴人請求上訴人給付退款遲延利息及違約金計120萬2921元（5萬1799元+115萬1122元），及其中115萬1122元自106年3月8日起至清償日止按年息5％計算之利息，自無不合；逾此範圍，則屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依成屋買賣應記載事項壹、第12點第1項規定，請求上訴人給付120萬2921元，及其中115萬1122元自106年3月8日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，則無理由。原審逾上開應准許部分（即57萬5561元及106年3月8日前之法定遲延利息暨退款遲延利息5萬1799元部分之法定遲延利息），為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，核無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 林純如法 官 柯雅惠附表：退款遲延利息金額被上訴人已付價金 計息期間 退款遲延利息 （新臺幣） 押標金115萬968元 105年11月25日起至106年1月17日止，計54日 1萬2430元（計算式：115萬968元×2/10000×54日＝1萬2430元） 尾款1036萬250元 自105年12月30日起至106年1月17日止，計19日 3萬9369元（計算式：1036萬250元×2/10000×19日＝3萬9369元） 總計5萬1799元正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
書記官 鄭兆璋