臺灣高等法院民事判決110年度消上字第1號上 訴 人 侯邦為訴訟代理人 林春媛被 上訴 人 教育部法定代理人 潘文忠訴訟代理人 吳英慈上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國109年12月31日臺灣臺北地方法院109年度消字第43號第一審判決，提起上訴，本院於110年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人鄭周麗蓉原為臺北市○○區○○○路0段000巷00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）所有人，與被上訴人簽立國有學產基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租系爭房屋坐落由被上訴人管理如附表所示國有土地（下稱系爭土地），約定租期自民國102年8月1日起至108年12月31日止。伊於105年4月11日與鄭周麗蓉簽立建築改良物所有權買賣契約書（下稱系爭買賣契約），受讓取得系爭房屋事實上處分權，適用或類推適用民法第426條之1規定，系爭租賃契約對伊繼續存在，且上開租期屆滿後，伊繼續使用系爭土地，被上訴人亦寄發繳款書向伊收取租金，依民法第451條規定，系爭租賃契約已視為不定期限等情。爰求為確認兩造間就系爭房屋坐落系爭土地如附表所示租用面積範圍有租賃關係存在之判決（原審為上訴人敗訴之判決，其提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間就上訴人所有系爭房屋坐落被上訴人管理系爭土地如附表所示租用面積範圍有租賃關係存在。
二、被上訴人則以：鄭周麗蓉未得伊同意，擅將系爭房屋讓與上訴人，違反系爭租賃契約第5條其他約定事項（下稱其他約定事項）第9點第2款、第13點約定。伊已函知鄭周麗蓉終止系爭租賃契約，並副知上訴人應騰空地上物返還系爭土地，並無民法第426條之1規定之適用。伊嗣後向上訴人收取之款項為使用補償金，並非租金，亦無民法第451條規定之適用等語，資為抗辯。
三、系爭土地為國有地，被上訴人為管理者，於104年12月8日與鄭周麗蓉簽訂系爭租賃契約，出租系爭土地如附表所示租用面積範圍予鄭周麗蓉，作為鄭周麗蓉所有系爭房屋之坐落基地，約定租期自102年8月1日起至108年12月31日止，為定期租賃，並經公證；上訴人於105年4月11日與鄭周麗蓉簽立系爭買賣契約，向鄭周麗蓉承購系爭房屋，並經公證等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第64至65頁），堪信屬實。上訴人主張其就系爭土地有租賃關係存在，為被上訴人所否認。
茲就爭點論述如下：
㈠上訴人受讓系爭房屋事實上處分權有民法第426條之1規定之類推適用，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在：
⒈租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃
契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，此觀民法第426條之1規定甚明。考其立法目的係因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，而明訂基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。違章建築因未辦理建物所有權第一次登記，買受人無從辦理移轉登記取得建物所有權，僅得受讓取得建物事實上處分權，但受讓人取得之事實上處分權，較之所有人之所有權，除因登記所生之效力者外，實屬無異，與上開條文立法所欲避免較高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形相同，自應給予相同程度之保障，方符立法原意。故上開規定僅規範移轉所有權，而未規範讓與事實上處分權之情形，屬法律漏洞，是就讓與房屋事實上處分權之情形，應可類推適用上開規定。
⒉系爭房屋未辦理建物第一次所有權登記，係由鄭周麗蓉讓與
系爭房屋事實上處分權予上訴人等節，為兩造所不爭執（見本院卷第65頁），揆諸前揭說明，上訴人主張類推適用民法第426條之1規定，鄭周麗蓉就系爭土地如附表所示租用面積範圍即系爭房屋坐落基地，與被上訴人成立之系爭租賃契約，對於伊即系爭房屋受讓人仍繼續存在等情，自屬有據。被上訴人雖以：鄭周麗蓉未得其同意讓與系爭房屋及租賃權，違反其他約定事項第9點第2款、第13點約定，而終止系爭租賃契約。然民法第426條之1規定屬法定租賃權轉讓，此與意定租賃權轉讓，係指原承租人將租賃權轉讓予他人，由受讓人為承租人而與出租人成立租賃關係，原承租人則脫離租賃關係之契約，須得出租人之同意，否則對出租人不生效力之情形，迥不相牟。細繹其他約定事項第9點第2款雖約定「承租人使用租賃基地，應受下列限制：…⒉不得擅自將租賃物或租賃權之全部或一部轉租或轉讓」、第13點前段亦約定「承租人就地上建築改良物全部或一部如有轉讓第三人之需者，應將租賃權一併轉讓，並事先徵得出租機關之同益，違者由出租機關終止租約」各等詞（見原審卷第36頁）。然系爭租賃契約之租賃物為系爭土地，並非系爭房屋，鄭周麗蓉既係讓與系爭房屋予上訴人，自非讓與或轉租租賃物或租賃權；至上訴人受讓取得系爭房屋事實上處分權，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在，核屬法定租賃權轉讓，依上說明，無須得被上訴人同意，自未違反其他約定事項第9點第2款、第13點約定。被上訴人以前詞為據，於105年7月22日以臺教秘
（五）字第1050088728號函通知鄭周麗蓉終止系爭租賃契約，並副知上訴人（見原審卷第117至118頁），要非適法，不生終止系爭租賃契約之效力，上開所辯自無可取。
⒊準此，上訴人受讓取得系爭房屋事實上處分權，類推適用民
法第426條之1規定，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在，是依該契約第2條約定，系爭土地如附表所示租用面積範圍之租期應於108年12月31日屆滿。
㈡系爭租賃契約已於108年12月31日租期屆滿，且無民法第451條規定之適用：
⒈租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此觀民法第451條規定甚明。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之。然其意既在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，自非必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思存在。是如出租人預慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約之意思，或於訂約之際即訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍不失為有此反對意思之表示，而無由依民法第451條規定以不定期限繼續租賃契約。
⒉上訴人雖主張：系爭租賃契約之租期於108年12月31日屆滿後
，伊繼續使用系爭土地，被上訴人亦寄發繳款書向伊收取租金，依民法第451條規定，系爭租賃契約已視為不定期限云云。然觀之系爭租賃契約第2條約定：「本租約為定期租賃契約，其期間自民國102年08月01日至108年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前1年內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，土地由出租機關收回，另行依法處理。」等詞（見原審卷第35頁），可見該契約為定期租賃，且已明訂承租人如未遵期申請換約續租，視為無意續租，被上訴人亦將收回土地不再續租。上訴人既未證明其已申請換約獲准並簽訂新租約，且被上訴人於訂約時已預為表示若未續約即不再繼續出租之反對意思，揆諸前揭說明，自無由依民法第451條規定以不定期限繼續系爭租賃契約。又上訴人雖於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，且有繳納被上訴人寄發之109年1至6月繳款書，有繳款書、郵政劃撥儲金存款收據為憑（見原審卷第81、85頁）。然該繳款書所載應納費用名目為「教育部國有學產基地使用補償金」，並非租金，足徵被上訴人抗辯：該繳款書係通知上訴人繳納無權占有系爭土地之補償金而非租金等語，應屬可信，仍與民法第451條規定之要件不符。
⒊準此，系爭租賃契約之租期已於108年12月31日屆滿，並無另
訂新約，且被上訴人寄發繳款書係要求上訴人繳納無權占有系爭土地之補償金，並非租金，自無民法第451條規定之適用。據此，系爭租賃契約已於租期屆滿而消滅，上訴人主張其與被上訴人間就系爭土地如附表所示租用面積範圍仍有租賃關係存在云云，自非有據。
四、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就上訴人所有系爭房屋坐落被上訴人管理系爭土地如附表所示租用面積範圍有租賃關係存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲法 官 賴彥魁正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
書記官 高瑞君附表：
編號 臺北市○○區○ ○段0○段地號 登記面積 （平方公尺） 租用面積 （平方公尺） 1 000 512.16 394.02 2 000-1 104.02 36.18 3 000 45.08 1.54 4 000 62.11 30.34