臺灣高等法院民事判決110年度重上更一字第162號上 訴 人 李木畢
李建志吳美儀陳冠宏陳怡文共 同訴訟代理人 張旭業律師複 代理人 林均昱律師被 上訴人 方麗蕊（原名方麗芬）訴訟代理人 馬在勤律師複 代理人 陳佳雯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年9月26日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第573號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二至七項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地如附圖B3、B4、C2、C3、C4、D1、D2、D3所示之地上物拆除，並將占用土地返還上訴人李木畢。
被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段00000地號土地如附圖B2所示之地上物拆除，並將占用土地返還上訴人李建志。
被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地如附圖B1、C1所示之地上物拆除，並將占用土地返還上訴人吳美儀。
被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段00000○00000地號土地如附圖D
7、D8所示之地上物拆除，並將占用土地返還上訴人陳冠宏。被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段00000○00000地號土地如附圖D
5、D6所示之地上物拆除，並將占用土地返還上訴人陳怡文。被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段00000地號土地如附圖D4所示之地上物拆除，並將占用土地返還上訴人李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人李木畢、李建志、吳美儀、陳冠宏、陳怡文（個別逕稱其名，下合稱上訴人）主張：伊等將所有如附表一「地號」欄所示土地（下逕稱其地號，合稱系爭土地）出租被上訴人，兩造於民國100年7月1 日簽訂土地租賃契約書，租金每月新臺幣（下同）50萬5050元，租賃期間自101年1月1日起至120 年12月31日止（下稱租約乙）。被上訴人在系爭土地其中如附表「占用地號」欄所示土地（下稱系爭占用土地），興建如附圖B3、B4、C2至C4、D1至D3（即附表一編號1，下稱甲地上物）、B2（即附表一編號2，下稱乙地上物）、B
1、C1（即附表一編號3，下稱丙地上物）、D7、D8 （附表一編號4，下稱丁地上物）、D5、D6（即附表一編號5，下稱戊地上物）、D4（即附表一編號6 所示地上物，下稱己地上物，並與甲至戊地上物合稱系爭地上物，面積各如附圖所示）出租他人，為非農業使用，致伊等於105年7月27日遭桃園市政府裁罰。兩造遂於106年間另簽訂租約甲，以取代租約乙，租約甲第4 條約明系爭土地為農業區，被上訴人在該土地上搭建地上建築物遇政府取締或遭強制執行等不可抗拒情事，應自前開原因發生日起 1年內處理妥當或復建完成，逾期兩造無條件終止租約等語。被上訴人未於前開期間履行前開約定，經伊等於107年6月8日通知被上訴人於同年月30日前拆除系爭地上物，被上訴人於同年月11日收受，未予置理，甲租約已於是日終止。又如認租約甲係兩造通謀虛偽簽訂為無效，惟兩造所訂租約乙，以系爭土地及李建志、吳美儀所有如附表二所示建物為租賃標的物，租約乙第4條第3款約定如該廠房全部興建後，遭政府機關違建全部拆除時，兩造同意終止租約乙，則伊等於108年9月11日依前開約定終止租約乙，該租約亦已終止等情。爰依民法第455條之規定，求為命被上訴人應將系爭地上物拆除，返還系爭占用土地等語（就不當得利之請求，未聲明不服，非本院審理範圍，下不贅述，見本院卷第464頁）。
二、被上訴人則以：兩造於100年7月1 日就系爭土地及如附表二所示建物訂立租約乙，因上訴人於105 年間遭桃園市政府稽查違規使用系爭土地，擔心須負刑事責任，兩造始於106 年間通謀虛偽簽立租約甲，製造上訴人僅出租系爭土地，伊承租後始自行興建違規使用之假象，租約甲自屬無效，無從終止。又伊已將如附表二編號2至6所示原遭桃園市政府拆除大門及雨遮之建物復建完畢，且伊興建之系爭地上物並未遭桃園市政府全部拆除，上訴人不得依租約甲、乙之第4 條約定為終止。上訴人出租系爭土地時，明知其上興建廠房係違規使用，本應自行承擔遭裁罰論罪之風險，倘有公共利益遭破壞，亦非伊所造成，伊拒絕拆屋還地並未違反誠信原則，亦非權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起一部上訴（即就不當得利之請求，未聲明不服，見本院卷第464頁）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二至七項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判，均廢棄；㈡被上訴人應將甲地上物拆除，並將占用土地返還李木畢；㈢被上訴人應將乙地上物拆除，並將占用土地返還李建志；㈣被上訴人應將丙地上物拆除，並將占用土地返還吳美儀；㈤被上訴人應將丁地上物拆除，並將占用土地返還上訴人陳冠宏；㈥被上訴人應將如戊地上物拆除，並將占用土地返還陳怡文；㈦被上訴人應將己地上物拆除，並將占用土地返還李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、查，兩造於100年7月1 日簽訂租約乙，上訴人將所有之系爭土地出租被上訴人，租金每月50萬5050元，租賃期間自101年1月1日起至120 年12月31日止。被上訴人向上訴人承租系爭土地後，於系爭占用土地出資興建系爭地上物（面積各如附圖所示）出租他人。嗣於105年7月27日遭桃園市政府裁罰，兩造於106年間另簽訂租約乙等情，有土地登記謄本、租約甲、乙及桃園市政府函文在卷可稽（見原審卷第7-32、103-111頁），並經原審勘驗現場，囑託桃園市楊梅地政事務所製有附圖可憑（見原審卷第132-133頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第415-416、418頁），堪信為真實。
五、上訴人主張伊等將系爭土地出租被上訴人，兩造於100年7月
1 日簽訂租約乙，被上訴人在系爭占用土地興建系爭地上物，違反土地使用目的，致伊等遭桃園市政府裁罰，嗣於106年間兩造另簽訂租約甲，約定被上訴人應將系爭地上物處理妥當或復建完成。被上訴人未依約處理，伊等已終止租約，被上訴人應拆除系爭地上物返還系爭占用土地等語。惟為被上訴人否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點（見本院卷第416頁），分述如下：
㈠租約甲是否為兩造通謀虛偽所簽訂？兩造租約以租約甲或乙
為準?⒈所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之意思表示而言，且如有主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應由該主張人負擔舉證責任（最高法院48年度台上字第29號、50年度台上字第421號判決意旨參照）。查，被上訴人主張兩造係通謀虛偽簽立租約甲，惟為上訴人否認，依上說明，自應被上訴人就此利己之事實負舉證之責。
⒉被上訴人抗辯租約甲為兩造通謀虛偽簽訂，係為使上訴人於
刑案得以主張系爭地上物均為被上訴人興建，以脫免刑責云云（見本院卷第467頁），然為上訴人否認，主張係因欲以租約甲取代租約乙，租期同為20年，故簽訂時間相同，且附表二所示建物為上訴人所有，為釐清拆除責任，租約甲之租賃標的物始不包括該等建物在內等語（見本院卷第467頁）。茲查：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，應從意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內。
⑵經審視租約甲、乙之內容，二者關於租期、租金總額及締約
日期之記載固均相同，僅租約甲之租賃標的物範圍，不包括上訴人自行興建之附表二所示建物在內（見原審卷第7-15、103-107頁），然兩造簽訂租約甲時，被上訴人亦同時書具切結書（見原審卷第14頁），記載被上訴人願就其在系爭土地興建之系爭地上物負法律責任等語，則租約甲如為兩造通謀虛偽簽訂，被上訴人自無另書具切結書以表明其負責之地上物範圍之舉。是上訴人主張兩造係因欲以租約甲取代租約乙等語，尚非無憑。且區域計畫法第21條、第22條規定之處罰及科刑對象，為土地所有權人，此觀上訴人因被上訴人在系爭土地搭建地上物出租他人，為非農業使用，致遭桃園市政府裁罰，並因違反區域計畫法第21條規定，經原法院以106年度壢簡字第755號刑事判決（下稱系爭刑事判決）有罪確定即明（見原審卷第33-44、111頁），是無論系爭土地其上地上物為何人興建，上訴人既為系爭土地所有權人，即無從脫免其責，尚難因租約甲、乙之內容僅有租賃標的物不同，即謂租約甲為兩造通謀虛偽簽訂。此外，被上訴人就其主張兩造係通謀虛偽簽立租約甲之情，未再能舉證證明，自難憑採。
⒊綜上，被上訴人就其主張兩造係通謀虛偽簽立租約甲之情，
並未舉證證明。又兩造對於租約甲係於105年7月27日遭桃園市政府裁罰後，於106年間另行簽訂乙情，並不爭執（見本院卷第418頁），堪認租約甲係因遭桃園市政府裁罰，兩造另行協議簽立以取代租約乙，故兩造租約應以租約甲為準。㈡租約甲是否已合法終止？⒈租約甲第4 條約定：本承租地為農業區，承租人如在地上搭
建地上建築物及設施修繕維護工程，由乙方（即被上訴人）自行出資建造，如遇政府取締或遭強制執行等不可抗拒情事，自原因發生日起甲方（即上訴人）同意乙方停止支付租金，經乙方處置妥當或復建完成日起，乙方應繼續支付租金，但空窗期間契約年限應順延，雙方各不得異議（乙方處理期限以1年為限，逾期雙方無條件解除本契約）等語（見原審卷第9頁），是兩造已約明系爭地上物如遇政府取締或遭強制執行等不可抗拒情事，被上訴人應於1年內處置妥當或復建完成。而李木畢因系爭土地中之662 、663、669、716、716-1至716-9等地號共13 筆土地（下稱系爭13筆土地）鋪設水泥及搭建鐵皮廠房，遭桃園市政府於105年7月27日裁罰，上訴人因前開土地違反區域計畫法第21條規定，已經系爭刑事判決於107年4月9日判處罪刑在案（見原審卷第33-44、111頁），依該刑事判決記載，上訴人因被上訴人在系爭13筆土地上鋪設水泥搭設鐵皮屋，復未依桃園市政府命令停止非法使用、限期變更土地使用項目或拆除地上物，認應就被上訴人之行為負共犯刑事責任等情。又桃園市政府108年3月8日裁處書記載，被上訴人因在系爭13筆土地上鋪設水泥、興建鐵皮建物作為工廠使用，違反區域計畫法等規定，遭處罰鍰並經要求於3個月內拆除地上物恢復原狀等情（見前審卷第167頁）；桃園市政府建築管理處109年6月12日函亦稱：
系爭13筆土地涉及違章建築部分，已經通知違建人改善拆除列管在案等語（見前審卷第181 頁），足見被上訴人承租系爭土地興建系爭地上物，除使上訴人遭行政裁罰、要求限期拆除之外，系爭地上物已經主管機關列管在案，上訴人更因未於期限內變更土地使用或拆除地上物，於107年4月9日遭判處刑事罪刑確定。則上訴人以被上訴人未於前開期間履行約定，於107年6月8日限令被上訴人於同年月30日前拆除系爭地上物，被上訴人於同年11日收受（見原審卷第48-52頁），仍未拆除系爭地上物，兩造對於上訴人終止租約甲之日期為107年6月11日，復不爭執（見本院卷第468-469頁），堪認租約甲於是日已合法終止。⒉被上訴人抗辯系爭土地雖屬特定農業區，仍可申請特定工廠
登記，上訴人不得終止租約甲云云，固提出桃園市政府109年4月8日、109年4月14日、110年2月23日、同年4月26日函文為憑（見前審卷第125-133頁、本院卷第61-67頁）。惟觀之桃園市政府109年4月8日、109年4月14日函文（見前審卷第125-133頁），為該府回覆士林電機廠股份有限公司、鴻實業有限公司所詢如何辦理工廠改善作業、特定工廠登記等事宜（見前審卷第125-133頁）；又本院向該府經濟發展局函詢前開公司可否申請特定工廠登記，係經覆以：前者並未申請未登記工廠納管，後者之申請案則於111年1月22日駁回等語（見本院卷第339-348頁）；該府建築管理處亦函覆：
系爭占用土地涉及違章建築部分，業經該處通知違建人改善拆除列管在案，因該市人口數量龐大，違章建築數量相對成長，該處已積極辦理違章建築排拆事宜等語（見前審卷第181頁），足見系爭土地上之工廠，迄未申請特定工廠登記，仍屬違章建築，並經主管機關辦理排拆在案。另經審視前開110年2月23日、同年4月26日函文（見本院卷第61-67頁），該申請特定工廠登記之廠房，並非坐落系爭土地，亦非系爭地上物之工廠，自與系爭土地及系爭地上物無關。則被上訴人對於系爭地上物現仍遭主管機管列管，將予以拆除，並不爭執（見本院卷第469頁），自難僅因系爭土地其上廠房仍可申請特定工廠登記，據謂上訴人不得終止租約甲。故前開函文自不足採為有利於被上訴人之認定。
⒊綜上，系爭地上物已經主管機關列管在案，上訴人更因未於
期限內變更土地使用或拆除地上物，遭判處刑事罪刑確定。則上訴人於107年6月8日限令被上訴人於同年月30日前拆除系爭地上物，被上訴人於同年11日收受，仍未拆除系爭地上物，是上訴人前開所為終止租約甲之表示，自生效力。故上訴人主張租約甲業於107年6月11日合法終止，核屬有據。
㈢上訴人請求被上訴人拆屋還地，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段、中段有明文規定。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由。⒉查租約甲業於107年6月11日經上訴人合法終止，既如前述，
被上訴人自該日起即無以系爭地上物繼續占有系爭占用土地之正當權源。此外，被上訴人未再證明其有何正當權源占用之事實，依上規定，即應返還因承租而占有之系爭占用土地。故上訴人民法第455條之規定，請求被上訴人拆除系爭地上物返還系爭占用土地，為有理由。至兩造租約既以租約甲為準，且上訴人主張租約甲已合法終止，既屬有據，則本院就租約乙是否合法終止，即無再予審究之必要。
六、從而，上訴人民法第455條之規定，請求㈠被上訴人應將甲地上物拆除，並將占用土地返還李木畢；㈡被上訴人應將乙地上物拆除，並將占用土地返還李建志；㈢被上訴人應將丙地上物拆除，並將占用土地返還吳美儀；㈣被上訴人應將丁地上物拆除，並將占用土地返還上訴人陳冠宏；㈤被上訴人應將如戊地上物拆除，並將占用土地返還陳怡文；㈥被上訴人應將己地上物拆除，並將占用土地返還李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文，即屬正當。原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2至7項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
民事第五庭
審判長法 官 邱靜琪
法 官 洪純莉法 官 楊惠如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
書記官 張淨卿附表一：桃園市新屋區青田段（使用分區均為「特定農業區」）編號 地號 地上物 （占用地 號） 所有權人及權利範圍 1 716、716-1、716- 2、716-3 B3、B4、C2 、C3、C4、 、D1、D2、 D3（同左） 李木畢（全部） 2 669、684、685、 716-4 B2（716-4） 李建志（全部） 3 656、662、663 B1.C1（662） 吳美儀（全部） 4 716-8、716-9 D7、D8（同左） 陳冠宏（全部） 5 716-6、716-7 D5、D6（同左） 陳怡文（全部） 6 716-5 D4（同左） 李木畢（526/1000） 李建志（53/1000） 陳冠宏（276/1000） 陳怡文（145/1000）附表二：桃園市新屋區青田路編號 建物門牌號碼 所有權人及權利範圍 1 83號 李建志（全部） 2 83-1號 李建志、吳美儀（各1/2） 3 83-2號 李建志、吳美儀（各1/2） 4 83-3號 李建志、吳美儀（各1/2） 5 83-5號 李建志、吳美儀（各1/2） 6 83-6號 李建志、吳美儀（各1/2） 7 83-7號 李建志、吳美儀（各1/2） 8 83-8號 李建志、吳美儀（各1/2） 9 83-9號 李建志、吳美儀（各1/2） 10 83-10號 李建志、吳美儀（各1/2） 11 83-11號 李建志、吳美儀（各1/2） 12 83-12號 李建志、吳美儀（各1/2） 13 83-13號 李建志、吳美儀（各1/2）