臺灣高等法院民事判決110年度重上更一字第18號上 訴 人 新北市政府文化局法定代理人 龔雅雯訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師上 訴 人 財團法人淡水文化基金會法定代理人 許慧明上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國107年10月12日臺灣士林地方法院106年度重訴字第495號第一審判決各自提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於110年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔；發回前之第三審訴訟費用，由新北市政府文化局負擔。
事實及理由
一、上訴人財團法人淡水文化基金會（下稱淡水基金會）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依對造上訴人新北市政府文化局（下稱新北文化局）之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人新北文化局主張：淡水基金會之門牌號碼新北市○○區○○街00號建物及相關附屬建物（下稱系爭建物），占有伊管理之中華民國所有新北市○○區○○段000○000地號、新北市○○○○○段000地號土地（下合稱系爭土地，分稱其地號）如原判決附圖（下稱附圖）編號A至H2，面積2,050.86平方公尺（下稱A-H2土地）。系爭建物於民國89年6月27日經指定為古蹟，新北市政府就系爭建物、系爭土地，於100年8月16日與淡水基金會簽訂委託經營管理契約（下稱系爭契約），委託期間至104年8月15日。嗣伊於105年12月29日通知淡水基金會於106年2月8日終止該契約，淡水基金會自同年月9日起即係無法律上原因占有A-H2土地，受有每月以該土地申報地價5％計算相當於租金之利益新臺幣（下同）5萬8,108元，致伊受損害，應返還106年2月9日起算之3個月不當得利，及自106年5月9日起至返還A-H2土地之日止，按月給付之不當得利。倘兩造間存有法定租賃關係，則請求法院核定淡水基金會占有A-H2土地之每月租金為5萬8,108元，並請求淡水基金會給付3個月租金本息，並自106年5月9日起至同年12月31日止，按月給付5萬8,108元，另自107年1月1日起至返還A-H2土地之日止，按月給付5萬6,398元等情。爰依民法第179條規定，先位之訴求為命淡水基金會給付17萬4,323元及自106年5月16日起算法定遲延利息，並自106年5月9日起至返還A-H2土地之日止，按月給付5萬8,108元之判決；另依民法第425條之1規定，備位之訴求為核定自106年2月9日起每月租金5萬8,108元，並命淡水基金會給付17萬4,323元及自106年5月16日起算法定遲延利息，及自106年5月9日起至同年12月31日止，按月給付5萬8,108元，另自107年1月1日起至返還A-H2土地之日止，按月給付5萬6,398元之判決（原審駁回新北文化局先位之訴，就備位之訴則核定自106年2月9日起每月租金2萬9,054元、自107年1月起每月租金2萬8,199元，及命淡水基金會給付8萬7,162元本息，及自106年5月9日起至同年12月31日止，按月給付2萬9,054元，另自107年1月1日起至返還A-H2土地之日止，按月給付2萬8,199元。新北文化局、淡水基金會各就其敗訴部分，提起上訴）。其上訴先位聲明為：（一）原判決駁回下列㈡至㈣之訴部分及假執行之聲請均廢棄。（二）淡水基金會應給付新北文化局17萬4,323元及自106年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）淡水基金會應自106年5月9日起至返還A-H2土地之日止，按月給付新北文化局5萬8,108元。（四）前二項聲明，願以現金或等值之債券供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明為：（一）原判決駁回下列㈡至㈤之訴部分及假執行之聲請均廢棄。（二）核定淡水基金會占有A-H2土地自106年2月9日起，每月租金再增加2萬9,054元。（三）淡水基金會應再給付新北文化局8萬7,161元，及自106年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（四）淡水基金會應自106年5月9日起至106年12月31日止，每月再給付新北文化局2萬9,054元；另自107年1月1日起至返還A-H2土地之日止，每月再給付新北文化局2萬8,199元。（五）前二項聲明，願以現金或等值之債券供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人淡水基金會則以：系爭建物與系爭土地於日據時代同屬敵產，光復後均由我國政府接收，同屬國有，嗣將該建物發還訴外人英商亞細亞火油有限公司臺灣分公司（下稱英商火油公司），該公司於89年12月31日將系爭建物贈與伊，應推定該建物與坐落之系爭土地間有租賃關係存在，並非無權占有，新北文化局不能請求伊給付不當得利。另兩造未就上開租金數額為協議，倘新北文化局得依民法第425條之1第2項請求法院核定租金數額，因系爭建物為古蹟，致伊使用受限，原審核定之租金數額，伊無意見，新北文化局上訴請求再核定增加之數額過高等語，資為抗辯。其上訴聲明為：（一）原判決關於租金之核定、命淡水基金會為給付部分之訴及該部分假執行之宣告均廢棄。（二）上開廢棄部分，新北文化局於第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
四、415、417地號土地之所有人為中華民國，426地號土地之所有人為新北市（100年1月12日登記為新北市所有），系爭土地之管理機關為新北文化局；系爭建物自日據時代即坐落於系爭土地上，系爭建物即「原英商嘉士洋行倉庫」於89年6月27日經公告為縣定古蹟，淡水基金會於同年12月底受贈；系爭建物占用A-H2土地，面積合計2,050.86平方公尺、用途如附圖所示；新北市政府曾與淡水基金會就系爭建物、系爭土地簽訂系爭契約，委託期間為100年8月16日至104年8月15日；新北市政府以105年12月29日新北府文資字第1052454896號函向淡水基金會表示：系爭契約訂於106年2月8日終止等語，經淡水基金會收受無誤；於日據時代，415地號土地(即淡水鎮竿蓁林段庄子內小段34地號)及426號土地(即淡水鎮竿蓁林段庄子內小段102地號)，登記The Shell Transport
and Trading Co.Ltd.(即英商殼牌石油公司)為永代借地權人，所有權人為日本國庫；417地號土地（即淡水鎮竿蓁林段庄子內小段36地號)登記為The Rising Sun Petroleum Co.Ltd. (即迺生產會社，屬英商殼牌石油子公司)所有；系爭土地於昭和16年12月22日（即民國30年12月22日）日本國敵產管理法公布施行後之昭和19年4月1日(即民國33年4月1日)登記筒井友太郎為敵產管理人，嗣於36年7月1日完成中華民國國有登記；系爭土地為新北文化局擔任管理者之國有非公用土地；系爭建物係由英商火油公司取得後，再讓與淡水基金會等事實，為兩造所不爭執（見本院㈠卷第62頁），堪信為真正。
五、新北文化局先位之訴主張淡水基金會應給付不當得利、備位之訴主張以系爭土地申報地價百分之五核定租金數額，淡水基金會應如數給付各節，為淡水基金會以上開情詞所否認。
經查：
（一）新北文化局先位之訴請求淡水基金會給付不當得利，並無理由。
１、土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。從而，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後讓與，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。89年5月5日施行之民法第425條之1第1項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制等內容，為上開法理之明文化，故無論房屋、土地轉讓之事實是否發生於該規定施行後，均得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。而所謂讓與，就未辦所有權登記致無法為移轉登記之建物而言，房屋受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之權能無異，解釋上仍有上開法理之適用。倘房屋受讓人基於租賃關係而占有坐落之基地，其占有即有正當權源，並不成立不當得利。
２、系爭建物自日據時代即坐落於系爭土地上，系爭建物即「原英商嘉士洋行倉庫」於89年6月27日經公告為縣定古蹟，淡水基金會於同年12月底受贈，以及系爭建物占用A-H2土地，面積合計2,050.86平方公尺、用途如附圖所示。於日據時代，415、426地號土地，登記英商殼牌石油公司為永代借地權人，所有權人為日本國庫；417地號土地登記為英商殼牌石油子公司迺生產會社所有。且系爭土地於昭和16年12月22日（即民國30年12月22日）日本國敵產管理法公布施行後之昭和19年4月1日(即民國33年4月1日)登記筒井友太郎為敵產管理人（見上三所示），可知系爭建物坐落之系爭土地，於日據時代均屬日本政府管理下之敵產，至為明晰。參諸英商火油公司於36年11月10日檢具不動產所有權宣誓書，表示已自英商殼牌石油公司及迺生產會社受讓權利，而向廢省前之臺灣省政府請求發還系爭建物及系爭土地，並塗銷敵產管理人登記及名義變更，臺灣省政府本已准許辦理土地登記，然嗣後又通知英商火油公司暫停發給權利書狀，有宣誓書、土地權利變更聲請書、臺灣省政府函在卷可憑（見本院107年度重上字第894號㈡卷〈下稱本院前審㈡卷〉第133至139、147至161、99、103、107頁）；臺灣省地政處73年11月14日七三地一字第28927號函所載「主旨：關於亞細亞火油公司申請發還淡水鎮竿蓁林段庄子內小段34、36、102地號土地一案‧‧‧世界大戰爆發後中英同盟對日抗戰，致使英人在台不動產淪為敵產，而設有敵產管理人管理之。二次大戰結束後，臺灣光復該公司乃於民國36年檢具不動產所有權宣誓書，向省府申請重新辦理在台土地登記。翌年經省府‧‧及台北縣政府‧‧准予辦理‧‧同年起該公司即陸續向台北市政府及台北縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○鎮○○○○○○○段000地號上之建物亦經登記於該公司名下。唯獨淡水鎮竿蓁林段庄子內小段地號
34、36及102等三筆土地自提出權利變更登記申請案後未有任何進展等內容（見原審㈢卷第88頁、第89頁）；及新北文化局訴訟代理人所稱：建物部分則為敵產管理，再發還英商火油公司等詞（見本院㈠卷第431頁），綜合以考，顯見英商火油公司向臺灣省政府聲請發還之系爭建物，於日據時代亦屬日本政府管理下之敵產，可以確定。
３、臺灣光復後，日本在臺公私產業歸我國政府接收，而國家機關代表國庫接收敵偽不動產，係基於國家之權力關係而為接收，並非依法律行為而取得不動產所有權，依民法第758條之反面解釋，無須登記即已發生取得所有權之效力。系爭建物與坐落之系爭土地，既屬日本管理下之敵產，於臺灣光復後，由我國政府依國家公權力關係加以接收，不待登記而原始取得所有權。參諸系爭土地於36年7月1日完成中華民國國有登記（見上三所示），足認我國政府確有接收系爭土地之事實。至與系爭土地同屬敵產之系爭建物，雖屬未經登記之建物，並無礙我國政府接收以取得所有權。而英商火油公司係於36年11月10日檢具不動產所有權宣誓書，表示已自英商殼牌石油公司及迺生產會社受讓權利，而向廢省前之臺灣省政府請求發還系爭建物（見上２所述），倘該建物未曾經我國政府依國家公權力關係加以接收，則英商火油公司於取得英商殼牌石油公司及迺生產會社讓與權利後，豈有再向臺灣省政府請求發還之必要。基此益徵，系爭建物與坐落之系爭土地，於臺灣光復後，確有經我國政府依國家公權力關係加以接收而同屬國有，應可確定。嗣系爭建物發還英商火油公司，淡水基金會於89年12月底受贈系爭建物，而426地號土地於100年1月12日登記為新北市所有（見上三所示），依上１說明，應認系爭土地之所有人已默許淡水基金會之系爭建物占有A-H2土地，於其使用期限內，推定有租賃關係存在。
４、民法所謂委任，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，此觀同法第528條規定自明。依系爭契約前言所載：新北市政府為保存維護文化資產，依文化資產保存法第7條、第19條規定委託淡水基金會辦理市定古蹟「原英商嘉士洋行倉庫」之經營管理有關事宜，經雙方同意訂定契約條款等內容（見原法院106年度士簡字第969號卷〈下稱士簡卷〉第24頁）以考，足認系爭契約為新北市政府委託淡水基金會處理事務，而淡水基金會允為處理之委任契約。系爭契約之委託期間原應於104年8月15日屆滿（見上三所示），參諸兩造不爭執新北文化局嗣以104年7月23日新北文資字第1041369281號函向淡水基金會表示：系爭契約倘無法於104年8月15日第一期契約屆滿前簽訂第二期契約，將延長第一期契約效期至雙方完成換約時，如淡水基金會同意請惠予見復等語，經淡水基金會收受後，以104年7月27日104淡文字第104072701號函回復新北文化局：同意等語，並經新北文化局收受無誤等情（見原審㈠卷第230頁），顯見兩造合意將該委託期間延長至完成換約時。而淡水基金會與新北市政府未能完成換約，新北市政府遂於105年12月29日發函向淡水基金會表示系爭契約訂於106年2月8日終止，經淡水基金會收受無誤（見上三所示），固可認兩造於106年2月8日就完成換約之事實已確定不發生，系爭契約之委託期間已於106年2月8日屆至。然系爭契約為新北市政府委託淡水基金會處理事務之委任契約，並非雙方另訂租賃契約，要無取代系爭建物坐落系爭土地間之原有租賃關係可言，自不因系爭契約之委託期間於106年2月8日屆至，而認原有租賃關係已失其效力。以故，新北文化局稱：系爭契約已取代原來租賃關係，系爭契約之委任期間屆至後，淡水基金會不得再主張該租賃關係云云，尚非可取。職是，系爭建物基於租賃關係而占有系爭土地，即有法律上之原因，並不構成不當得利。新北文化局依民法第179條規定，先位之訴請求淡水基金會給付自106年2月9日起算之不當得利，即屬無據。
（二）新北文化局備位之訴，請求核定淡水基金會自106年2月9日起至同年12月31日止之每月租金為2萬9,054元；另自107年1月起至返還占用土地止之每月租金為2萬8,199元，並據以請求淡水基金會給付該租金，為有理由。
１、前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。該立法理由係以其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。衡其意旨，僅係過濾不必要之訴訟，避免法院負擔過重；並非藉以限制人民之訴訟權。淡水基金會之系爭建物占有A-H2土地，於其使用期限內，推定有租賃關係存在，業經認定如（一）３所述。依新北市政府105年11月23日函檢送「市定古蹟原英商嘉士洋行倉庫」公有土地租賃契約，請淡水基金會用印後擲回本局，續辦理簽約事宜（見原審㈠卷第59至71頁)，未獲淡水基金會同意簽約，新北市政府乃於105年12月29日發函向淡水基金會表示系爭契約訂於106年2月8日終止等內容（見上三所示）以觀，可認兩造已不能協議該租金數額。職是，新北文化局依民法第425條之1第2項規定，訴請法院定其租金，即屬有據。是故，淡水基金會稱：兩造未就該租金數額為協議，不符合民法第425條之1第2項之要件云云，尚無可採。
２、請求法院核定地租，屬形成之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴。又租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，為土地法第97條第1項、第105條所明定。所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法所申報之地價；又依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。是系爭建物占用系爭土地之租金數額，除以系爭土地公告地價為基礎外，尚須斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用土地之經濟價值及所受利益等，以為決定。本院斟酌系爭土地為國有非公用土地，鄰近淡水捷運站之東側，周邊及其附近交通尚稱便利，且淡水捷運站西側即為淡水老街，有諸多商店、餐廳，商業繁榮，書店、銀行、購物中心林立，生活機能便捷。然系爭建物坐落於系爭土地，經指定為古蹟後，不能任憑己意就私有建物為使用，利用上須受文化資產保存法限制，可認受有相當犧牲，而淡水基金會於系爭建物內經營之社區大學，係受新北市政府委託辦理（見原審㈠卷第230頁）；及淡水基金會向新北文化局於109年12月18日函稱：即便本會與文化局間訴訟嗣經最高法院判決確定本會須支付租金給文化局，本會屆時將採使用者付費原則，讓進駐倉庫所有單位按照使用空間比例合理分攤租金數額等情（見本院㈠第447至449頁），認原審依國有非公用不動產租賃作業程序第55點，基地年租金為當期土地之申報地價（即公告地價，系爭土地106年之公告地價為每平方公尺6,800元；107年之公告地價為每平方公尺6,600元，見原審㈢卷第144至146頁）總額乘以5％；第57點為古蹟使用者，依基地租金額之50％計收，據以核定自106年2月9日起每月租金2萬9,054元（計算式：6800×2,050.86×2.5％÷12＝29054。小數點下四捨五入，下同）、自107年1月起每月租金2萬8,199元（計算式：6600×2,0
50.86×2.5％÷12＝28199），應屬允當。新北文化局所舉本院107年度上字第1236號、102年度重上字第319號判決之認定（見本院前審㈡卷第303至349頁），與本件事實不同，無從比附援引，則其稱：原審核定之租金過低云云，即不足採。基此計算，新北文化局得請求淡水基金會給付106年2月9日起算之3個月租金8萬7,162元（計算式：29054×3＝87162），及自起訴狀繕本送達(見士簡卷第33頁)之翌日即106年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自106年5月9日起至同年12月31日止，按月給付租金2萬9,054元，另自107年1月1日起至返還A-H2土地之日止，按月給付租金2萬8,199元。
六、綜上所述，新北文化局依民法第425條之1規定，備位之訴請求核定自106年2月9日起每月租金2萬9,054元、自107年1月起每月租金2萬8,199元，並請求淡水基金會給付8萬7,162元及自106年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自106年5月9日起至同年12月31日止，按月給付2萬9,054元，另自107年1月1日起至返還A-H2土地之日止，按月給付2萬8,199元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回新北市文化局之請求（即先位依不當得利、備位請求租金超過以申報地價2.5％計算部分）及假執行之聲請，以及就上開應准許部分，為淡水基金會敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。新北文化局、淡水基金會各就其敗訴部分上訴，均為無理由，應分別駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 賴彥魁法 官 林政佑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
書記官 王韻雅