臺灣高等法院民事判決110年度重上更二字第141號上 訴 人 徐正青訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 陳彥蓁律師被 上訴人 徐美麗
徐美榮共 同訴訟代理人 邱柏青律師
陳引超律師複 代理人 王君育律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年5月20日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第362號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於111年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣壹仟捌佰伍拾萬玖仟零陸拾柒元，及自民國一０二年四月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣陸佰壹拾柒萬元或同額之玉山商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣壹仟捌佰伍拾萬玖仟零陸拾柒元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為兩造共有，應有部分各1/3。被上訴人依土地法第34條之1第1項規定，於民國100年12月12日將系爭土地全部以每坪單價新臺幣（下同）85萬元，總價4億7197萬9500元出售予訴外人楊耀邦、吳玉娟（下合稱楊耀邦等2人）。被上訴人未合法通知伊行使優先承購權，逕於101年4月6日辦理系爭土地所有權移轉登記予楊耀邦等2人，嗣系爭土地於104年間以每坪110萬元，總價6億1079萬9200元出售，伊受有超過1億元轉售利益之損害，爰一部請求1850萬9067元，依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項規定，求為命被上訴人連帶給付1850萬9067元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人1850萬9067元，及自102年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。（上訴人於本院前審追加民法第226條部分業經判決駁回確定，不贅）。
二、被上訴人則以：伊於100年12月13日將通知上訴人行使優先承購權之存證信函（下稱系爭存證信函）寄送至其住所即臺北市○○○路0段00巷00號（下稱○○○路址），經招領逾期退回後，於101年1月7日改以登報公告方式合法通知，自未侵害上訴人權利。況系爭土地狹長，無法單獨開發建築高樓層建物，伊之出售價格合理，並無低於市價，上訴人未受有損害等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造原為系爭土地共有人，應有部分各為3分之1；被上訴人於100年12月12日依土地法第34條之1規定將系爭土地全部以每坪85萬元之價格出售予楊耀邦等2人，並將對上訴人之優先承買通知寄至其設籍所在之○○○路址，嗣於101年4月6日將系爭土地全部移轉登記予楊耀邦等2人之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、買賣契約書、存證信函、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書為證（見原審司北調字卷第16-22頁、第28-31頁），並有高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政事務所）102年8月27日高市地鹽價字第10270722600號函附系爭土地移轉登記資料檔案及登記謄本可稽（見原審重訴字卷一第89頁至第117頁），堪信為真實。
四、按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同」，民法第184條第2項、第185條第1項分別定有明文。次按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項亦規定甚明。共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物全部，自包含出賣其應有部分，他共有人依同條第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有通知之義務，此為保護他人之法律，如有違反，致他共有人受有損害，他共有人得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。上訴人主張：
被上訴人於出售兩造共有系爭土地時，明知伊早已遷出○○○路址，且知伊尚有板橋址及仁愛路址可資聯絡，竟僅將通知伊行使優先承買權之存證信函寄至○○○路址，復將系爭土地以低於正常價格之每坪85萬元出售，已侵害伊優先承購權及所有權應有部分，致伊受有轉售利益之損失，應依共同侵權行為規定，負連帶賠償責任等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件應審究者為：㈠被上訴人是否違反土地法第34條之1第2項之通知義務？㈡上訴人是否受有損害？其請求被上訴人連帶賠償1850萬9067元本息，有無理由？茲分述如下。
五、被上訴人是否違反土地法第34條之1第2項之通知義務？㈠按土地法第34條之1第2項所謂以公告代替通知他共有人者，
應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限，土地法第34條之1執行要點第7點第3款定有明文。
㈡經查，上訴人早於69、70年間即全家遷離○○○路址，該址實為
被上訴人徐美麗居住一節，為被上訴人所自承（見原審重訴字卷一第30頁反面、第50頁反面、第51頁）。兩造間於系爭土地出售前，即有多起訴訟糾葛，相關訴訟文書上多載有上訴人住居所為板橋址及仁愛路址者，並以上開二址作為上訴人之送達地址等情，業據上訴人提出原審法院99年度家聲字第45號民事裁定、臺灣高雄地方法院99年度司家聲字第132號、98年度重訴字第341號民事裁定及通知書、被上訴人徐美榮於臺灣新北地方法院100年度重訴字第393號事件審理時出具之民事追加狀、於原審法院100年度重家訴字第40號事件提出之民事起訴狀及100年度重訴字第428號事件提出之民事準備書狀㈠等為證（見原審司北調字卷第23-27頁、重訴字卷一第41-43頁），並有本院102年度重家上字第6號、原審法院100年度重訴字第1070號民事歷審訴訟卷宗、臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第20824號、101年度他字第4979號卷、100年度偵字第24195號偵查卷宗節本可稽（另置卷外）。堪認被上訴人通知上訴人行使優先承買權時，已知悉上訴人未居住於○○○路址，且有板橋址及仁愛路址可供送達，並無住址不明之情事，依前揭說明，被上訴人自不得依土地法第34條之1第2項規定，逕以公告代替其對上訴人優先承買之通知。被上訴人既明知上訴人尚有上開二址可資聯絡送達，竟不向該二址寄送優先承買通知，則上訴人主張：被上訴人刻意規避土地法第34條之1第2項之通知義務，而違反保護他人之法律等語，自屬有據。
㈢被上訴人雖抗辯：伊等雖知悉上訴人板橋址，然因先前以伊
等名義寄送至該址之信件文書，上訴人一律拒收退回，因而僅向上訴人設籍地址送達，且推測送達至○○○路址之系爭存證信函應可轉寄至板橋址等詞，固據提出郵件退回信封為憑（見原審重訴字卷一第59-61頁）。然兩造間另案相關訴訟文書於送達板橋址者，確已由上訴人合法收受之事實，有如前述，自無從認系爭存證信函倘經寄送至板橋址，將遭退回而有無法送達之情事，且被上訴人自行寄送至板橋址之上開文書既係經以「拒收」為原因退回，益證上訴人確有居住於板橋址之事實，僅拒絕受領郵件。另被上訴人寄至○○○路址之系爭存證信函係經招領逾期退回，並未轉寄至上訴人板橋址，亦有郵件退回信封可稽（見原審重訴字卷一第57頁），則被上訴人空言揣測系爭存證信函將可轉寄至板橋址云云，亦屬無稽。被上訴人上開抗辯，並無足採。
㈣至於上訴人以被上訴人未合法通知伊行使優先承購權，即將
系爭土地移轉登記予楊耀邦等2人，對被上訴人提出偽造文書等刑事告訴，經檢察官為不起訴處分，固有不起訴處分書可憑（見原審重訴字卷一第18-20頁），惟係就被上訴人將系爭土地移轉登記予楊耀邦等2人時，逕於土地登記申請書備註欄之「⒈本案土地之處分依土地法第34條之1第2項規定事先通知他共有人，如有不實出賣人願負法律責任。⒉優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」等字樣上蓋章切結，並委由案外人蘇陳麗娌向鹽埕地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記，使該管不知情之承辦公務員依據該不實切結事項登載於職務上所掌之公文書上，並據以將系爭土地應有部分移轉登記予楊耀邦等2人之事實所為認定，與被上訴人是否合法通知上訴人行使優先承購權無涉，本院自不受拘束，仍得斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以為判斷。
㈤綜上所述，被上訴人未盡土地法第34條之1第2項之通知義務
，而違反保護他人之法律，上訴人因此無法優先承買被上訴人之應有部分，且其自己之應有部分亦遭出賣，如因此受有損害，上訴人依民法第184條第2項、第185條第1項規定，請求被上訴人負連帶損害賠償責任，尚非無據。
六、上訴人是否受有損害？其請求被上訴人連帶賠償1850萬9067元本息，有無理由？㈠按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。次按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」、「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第213條第1項、第215條、第216條第1項亦規定甚明。又按損害賠償之目的，在於填補所生之損害，故民法第213條第1項所謂回復原狀，並非原來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變動情況考慮在內；至於損害原因發生後可能之權益變動狀況，則應考量至損害賠償權利人向義務人請求賠償或起訴時為止；故請求金錢賠償，其有市價者，其價格應以加害人應為給付之時為準，即應以請求或起訴時之市價為準（最高法院64年第6次民庭庭推總會議決議、76年度台上字第438號判決意旨參照）。再按民法第216條所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院109年度台上字第2169號判決意旨參照）。
㈡查土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力；因此，被上訴人未踐行同條第2項之通知義務，逕出售共有物予他人並辦畢移轉登記，不影響其出售、處分之效力，上訴人不得主張該買賣為無效，並請求回復原狀、塗銷移轉登記，僅得依民法第215條規定請求金錢賠償。上訴人於原審起訴主張依戴德梁行不動產估價師事務所於102年1月11日至現場勘驗及估價，推估系爭土地於100年12月1日正常價格為每坪95萬元，系爭土地共計555.272坪，伊受有1850萬9067元之損害等語（計算式：每坪價差10萬元×555.2720坪×上訴人應有部分1/3 ＝1850萬9067元）（見原審司北調卷第6、32-51頁）；於本院改稱：楊耀邦等2人以每坪85萬元、總價4億7197萬9500元購入系爭土地後，於104年4月間以每坪110萬元、總價6億1079萬9200元出售，伊受有1億3881萬9700元之漲價利益損失，僅一部請求1850萬9067元云云（見本院卷第40、41頁）。然土地市價本會隨市場行情及時間波動而漲跌，依首揭說明，上訴人所受損害金額之計算，應考量至損害賠償權利人向義務人請求賠償或起訴時為止，上訴人於102年3月15日提起本件訴訟，自不應以104年4月間之市價計算其損害。
㈢查原審依兩造合意囑託社團法人高雄市不動產估價師公會就
系爭土地進行價格鑑定（見原審重訴卷一第68頁），經估算系爭土地於100年12月30日之正常價格為每坪93萬2000元等情，有高雄市不動產估價師公會103年3月17日（一０三）高市估師璽字第1718號函檢送不動產估價報告書可稽（估價報告書併卷外放；下稱系爭估價報告）；確較被上訴人以每坪85萬元出售系爭土地之價格為高。被上訴人雖抗辯：系爭土地臨17米裕誠路面寬僅22.3公尺，縱深達78.3公尺，屬長肋條地形，除一面臨路外，其餘三面皆為鄰地封閉，北鄰同段125地號並已開工建築；如單獨規劃建築，光線通風不佳，人車出入不便，且難以規劃消防逃難空間路線；伊出賣系爭土地前，也有數建商相詢購地，但出價最多僅止約每坪55萬元，後來係因系爭土地實際買受人聯上建設有限公司（下稱聯上公司）有意進行大街廓整體開發，始願以每坪85萬元購買系爭土地，價格合理，並未造成上訴人價差之損害；聯上公司嗣無法整合相鄰之同段124-1地號，已放棄建照，依該公司建築經驗，可證系爭土地確無法單獨開發，系爭估價報告未慮及上情，顯然高估其正常價格；且實務上土地買賣並無一定價格，參照不動產估價師法第41條第1項規定，估價師作成之估價，於20％內皆為可接受之合理價格云云，並提出現場照片影本、聯上公司聲明書、比較差異表、建造執照、施工管理登錄表、勘驗紀錄表等件為證（見原審重訴卷二第84-86、28-35頁）。聯上公司並提出說明書稱：伊於99年5月間以每坪65萬元取得高雄市○○區○○段000地號土地，計劃整合連結同段123、124-2、124-1及124地號土地，開發為大型高單價值豪宅建設，乃於100年間主動聯絡被上訴人，表達願以每坪80萬元購買系爭土地，經多次協商後以每坪85萬元成交，已屬超高價行情等語（見本院更一審卷一第381-383頁）。惟查：
⒈系爭估價報告除就價格形成之一般政策面及經濟面，不動產
市場發展及價格水準，以及區域建物利用、公共設施及交通運輸概況各項進行分析外，亦就系爭土地之個別條件分析如下：「1.勘估標的為一筆地號，土地面積計555.27坪，坐落於鼓山區西北側，近三民區交界處之龍子里，其坐落位置東距捷運R13凹子底站約850公尺、西距高雄市立美術館約800公尺，東南距龍華國小約400公尺，東北距凹子底森林公園約350公尺，為區內少有之大面積基地，又鄰近凹子底森林公園綠地區，整體立地條件尚屬良好。2.勘估標的西側單面臨計畫道路17公尺裕誠路，為單面臨街地，臨路面寬約22.3公尺，東西向平均深度約78.3公尺。3.整體地形略呈矩形、地勢平坦。4.北距美術東五路之道路境界線近約82公尺，南距富農路之道路境界線近約110公尺，東距龍勝路道路境界線約85公尺。5.北側毗鄰地於103年1月22日現場勘查時正興建住宅大樓，對側街廓為全誠建設『遠見誠品』住宅大樓個案，南側及東側毗鄰地為空地」（詳系爭鑑定報告第40頁）。
⒉又系爭估價報告係採「比較法」及「土地開發分析法」二種估價方法進行評估。並評析如下：
⑴系爭估價報告關於「比較法」所擇定之三件比較標的與系爭
土地均同坐落於龍中段，就區域條件而言，亦均與系爭土地相當。至於系爭土地與比較標的之個別因素關於「寬深度比」乙項，因系爭土地之寬深度比為1:3.5，條件較差，比較標的一、二、三則均介於1:1.5~1:2.5間，相對較佳，故就各比較標的價格均予下修3％。就「臨路情形」乙項，系爭土地為單面臨路，比較標的一、二亦同為單面臨路，故不予修正；比較標的三則屬雙面臨路，條件較佳，故就比較標的三之價格下修3％。就「面積與規劃潛力關係」乙項，比較標的一面積較大於系爭土地，建築設計規劃使用之可塑彈性較大，故就其價格酌予下修5％；比較標的二、三面積則較小於系爭土地，故就其價格酌予上修1％。就「面臨道路寬度」乙項，因比較標的一、二、三主要臨路路幅均為21公尺，大於系爭土地，條件較佳，故就比較標的價格均酌予下修1％。嗣再考量比較標的間價格日期、臨路狀況、面積等整體條件後，因比較標的二與系爭土地接近性較高，故賦予40％權重，比較標的一、二各賦予30％權重，依此推定比較價格為每坪95萬5000元（詳系爭估價報告第45-50頁）。
⑵系爭估價報告就系爭土地進行「土地開發分析法」評估時，
則係依土地使用管制規定，參考建築技術規則，並以系爭土地之面積555.27坪、使用分區屬第四種商業區、單面面臨17公尺裕誠路、臨路面寬約22.3公尺、深度78.3公尺、形狀為長方形、地勢平坦等各項條件，參酌當地區域最有效使用原則，而以地下3層地上17層之建築量體為分析基礎；且考量系爭土地臨路面寬較小，故扣除車道及一樓大廳須留設面寬後，規劃一樓為2戶大店面，每戶加計公設後面積78坪，1樓後半部及2樓以上則為住宅及公設使用，停車位規劃150個平面車位。再採擇近鄰地區住宅大樓作為比較標的進行總銷售金額及單價評估；至於各項直接成本、間接成本、利息及利潤則依估價技術規則及產業平均水準分析取得；再依土地開發分析法價格計算公式核算系爭土地開發價格為每坪90萬8000元（詳系爭估價報告第51-63頁）。
⑶系爭估價報告最後係以上開比較法估算取得價格即每坪95萬5
000元，與以土地開發分析法計算土地開發價格即每坪90萬8000元，採各占50％之加權平均法計算，並決定系爭土地之基地評估價格為每坪93萬2000元【即（95萬5000元＋90萬8000元）÷2＝93萬1500元≒93萬2000元；詳系爭估價報告第63頁】。是系爭估價報告不論係採比較法或土地開發分析法估價，均已就系爭土地之地形、臨路面寬及縱深，相鄰土地利用狀況等各項一一評析；且系爭估價報告所採擇比較標的與系爭土地於個別條件上雖互有差異，然已比較其優劣程度進行百分率調整後，始推算出與系爭土地條件相當之比較價格，自有其依據，應認屬客觀可採。
⒊再依高雄市政府工務局103年4月28日高市工務建字第10333006
200號函稱：系爭土地「位於都市設計審議區，依法經都市設計審議審查相關都市計畫規定後，檢附核定許可文件向本局申請建造執照，本局於102年7月3日核發（102）高市工建築字第01896號建造執照在案，建築概要為地上15層地下5層建築物」、「本案基地之使用分區為第四商業區，建蔽率為60％，容積率為630％，正面路寬17公尺，其基地寬度、深度已達高雄市畸零地使用自治條例第4條規定，得單獨申請建照。另依都市計畫及建築法相關法令，未超過容積率規定下，並未限制建築物之樓層數」等語，有該函檢附前述建造執照基本資料、位置圖、現況圖、地盤圖、面積計算表、壹層平面圖等相關資料影本在卷可憑（原審重訴卷第205-210頁）。堪認系爭土地具可得單獨建築之條件，且已實際經設計規劃興建地上15層地下5層之區分建物至明。被上訴人質疑系爭土地實際無法單獨開發規劃建築高樓層建物云云，並不可採。另鑑定證人即製作系爭估價報告之估價師莊銀琛於原審證稱：伊以比較法估算系爭土地價格時，所選擇之標的與系爭土地均位於同一供需圈內，且比較標的一、二係於鑑定價格日期一年內成交案例，故無進行價格日期調整的必要；另就土地開發分析法部分，雖然比較標的建築完成日期早於100年12月，惟於個別因素上均已進行調整；且因系爭土地建物蓋起來較為狹長，在採光、配置方面條件較差，故已就比較標的之價格下修，如比較標的屋齡較高者，則進行上修；另比較標的中有擬售案例者，在一般實務上均下修15％。
又系爭土地臨街面寬22.3米，伊認為可以擺下2間店面，剩下一個車道足以作為大樓進出空間；電梯空間及樓梯特別安全梯則包括在可銷售面積內；另於100年12月間並未限制地下室開挖率的大小，伊於估價時認為依當場一般可以開挖的比例，伊認為90％是適當的；至於建物成本每坪7萬元則參考不動產估價公會全國聯合會發布的第4號公報為依據。又系爭土地建築如何採光、通風及人車出入問題，係由建築師規劃；伊認為以系爭土地之地形及其北鄰已建築24層高樓之個別條件下，該土地仍有市場價值，也沒有不能賣的問題等語（見原審重訴卷一第237-240頁）。益證系爭估價報告確已就系爭土地與比較標的之個別差異進行合理比例調整，其作為估價基準之高樓層設計規劃，亦難認有何失當之處。再審酌系爭土地買受人對於系爭土地之規劃利用，是否單獨建築或與鄰地整合開發，涉及其主觀意願及客觀環境、資金配置等各項因素，尚與系爭土地客觀正常合理價格之認定無涉。被上訴人徒執訴外人聯上公司對於系爭土地主觀之規劃意見，抗辯：系爭土地實際無法單獨建築，進而指摘系爭估價報告之估價結果為不可採云云，要屬無據，不足憑信。
⒋另鑑定證人莊銀琛於本院前審雖證稱：伊的估值是每坪93萬2
000元，換成另一個估價師，依他對這個土地價值之判斷認為是每坪85萬元，依不動產估價師法之規定，是在20%合理價格區間裡等語（見本院更一審卷二第39-40頁）。惟按不動產估價師法第41條第1項規定：「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之20以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調」（原審重訴卷㈡第36頁），核其文義及規範意旨乃係針對因不同估價師估價結果之歧異所造成土地所有權人或利害關係人關於土地價格之爭議，規定其救濟方式，並非謂每個交易個案中，實際出售價格與鑑定合理價格價差相距20%均屬合理範圍。而被上訴人並未舉證其出售系爭土地前曾委請不動產估價師鑑定系爭土地之價格，證明其以每坪85萬元出售係屬合理，自難以上開不動產估價師法之規定即認被上訴人以每坪85萬元出售系爭土地係屬合理價格。又聯上公司雖稱：伊於99年5月以每坪65萬元之價格購得同段122地號土地，伊以每坪85萬元購買系爭土地已屬超高行情云云（見本院更一審卷一第381頁），然該公司亦稱：伊於100年取得系爭土地，隔鄰124-1地號土地地主卻堅持不合理高價，致伊無法順利取得124-1地號土地等語（見原審重訴卷二第28頁），堪認同段124-1地號土地所有權人應係認其土地價值高於每坪85萬元，方不願以同樣價格出售其土地。再衡諸兩造繼承自父母之遺產眾多，多數均仍由兩造維持分別共有（見本院卷第219-221頁兩造繼承父母遺產整理表），被上訴人陳稱：兩造父母過世後，伊等即積極處理兩造間財產之牽連，因母親過世後，包含厚生化學公司之股權爭議、動產、現金，皆有做結算，或有爭議而生糾紛，故伊等才會積極處理共有關係等語（見本院卷第121頁)，證人即被上訴人徐美榮之配偶周嘉志於本院更一審證稱：「（法官問：賣了133-1地號土地已經清償遺產稅，未何要出售系爭土地？）徐美麗沒有結婚，是單身，我只有一個女兒，她在美國，也不回來處理家產，我們只好出售變現，把錢捐給教會，或做公益，土地是公同共有，無法捐贈，教會無法接受，所以只能出售變現」等語（見本院更一審卷一第371頁），堪認被上訴人僅係不願於財產上與上訴人有所牽連，並欲捐獻財產予教會，方出售系爭土地，實無急於出售系爭土地之迫切原因。而被上訴人就系爭土地應有部分合計2/3，於法律上雖有權處分系爭土地全部，然其既一併出售上訴人之應有部分，更應審慎為之，於出售前應尋求專業估價師協助瞭解系爭土地合理市價，不應僅聽信買方一面之詞即認其出售之價格係屬合理，是被上訴人以聯上公司前開聲明，辯稱其出售價格合理云云，並不可採。況被上訴人違反土地法第34條之1第4項規定之保護他人法律，致上訴人所受損害應以上訴人起訴或請求時認定，業已說明如前；而參諸內政部實價交易資料，龍中段121-150地號土地於上訴人102年3月起訴當年度實際交易單價高達每坪132萬元至148萬元（見原審重訴卷二第53頁），堪認系爭土地遭被上訴人出賣後至上訴人起訴時價格亦有上漲，則本件以系爭估價報告評估之正常價格每坪93萬2000元，計算上訴人所受之損害，更難認有高估之情。
㈣又上訴人前曾向被上訴人表明購買土地意願乙節，業據被上
訴人自承明確（見原審重訴卷二第26頁）；且上訴人投資之基金於100年12月30日之總市值達2億2827萬6111元（見本院卷證物袋），其所有坐落高雄市○○區○○段00地號土地（面積3183.46平方公尺）應有部分l/3、同段000-0地號土地（面積807.29平方公尺）全部、同段237地號土地（面積1656.51平方公尺）應有部分l/3，單以其起訴前、後時期公告土地現值（每平方公尺5萬5000元至9萬588元，換算每坪約18萬餘元至近30萬元）計算，價值已達1億7806萬7380元（見原審重訴卷二第75-77頁），遑論以公告土地現值2至3倍之市價計算其價額後，已與系爭土地出售價格相當，堪認上訴人主張：伊有購買被上訴人所有系爭土地應有部分之計畫，且有足夠資力行使優先承買權等語，應可採信。從而，上訴人主張：被上訴人以每坪85萬元之價格出售系爭土地，低於正當合理價格，被上訴人故意不向伊為優先承買通知，致伊無法以每坪85萬元之價格購買被上訴人應有部分，並致伊所有系爭土地應有部分經以每坪85萬元之低價出售，則系爭土地正常價格與實際處分價格間之價差，係屬伊依通常情形可得預期之利益及所受損害，伊得依共同侵權行為之規定請求被上訴人連帶賠償等語，為有理由。
㈤綜上各節，本院認系爭估價報告所為上揭估價結果，應可執
為認定系爭土地正常價格之標準。至於上訴人雖主張：伊於原審起訴前，已就系爭土地之正常價格委請戴德梁行進行估算，並據鑑定系爭土地於100年12月1日之正常價格為每坪95萬元，關於伊所受市價及實際售價間價差之損失，應得以上開鑑定價格與被上訴人實際售價即每坪85萬元間之價差計算云云，並提出戴德梁行出具不動產估價報告書影本乙份為憑（原審司北調卷第32-51頁）。經查戴德梁行所為上開鑑價，與原審本於兩造合意送請高雄市不動產估價師公會估定每坪93萬2000元之結果，雖所去不遠。惟考量戴德梁行所提估價報告係上訴人於起訴前自行委託取得，其公正性已遭被上訴人質疑。且比較高雄市不動產估價師公會及戴德梁行各自出具之估價報告所擇定之比較標的，確以系爭估價報告所擇定者，於價格日期、面積及規劃潛力各項，與系爭土地條件較為接近，有各該估價報告足據（原審司北調卷第38頁背面、第39頁；系爭鑑定報告第45-48頁），堪認系爭估價報告所為估價結果應更為客觀可信。
㈥準此，被上訴人出賣系爭土地全部，未踐行其通知義務，侵
害上訴人之優先承買權，致上訴人無法以每坪85萬元之價格購買被上訴人所有正常價格為每坪93萬2000元之系爭土地應有部分計3分之2，且致上訴人所有系爭土地應有部分3分之1經以每坪85萬元之低價出售，因而受有以系爭土地全部按正常價格與實際處分價格間價差計算之所受損害及所失利益計為4553萬2304元【計算式：（每坪93萬2000元－每坪85萬元）×555.2720坪＝4553萬2304元】。從而，上訴人請求被上訴人連帶賠償1850萬9067元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。上訴人其餘請求權即無再審酌之必要。
七、綜上所述，上訴人依民法第184條第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶給付1850萬9067元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年4月2日（見原審司北調卷第54、55頁）起至清償日止按週利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第8
5條第2項、第463條、第390條第2 項、第392條第2項，判決 如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 邱蓮華法 官 林純如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
書記官 王靜怡