臺灣高等法院民事判決110年度重上字第183號上 訴 人 黃立銘訴訟代理人 吳湘傑律師被上訴人 温安妤訴訟代理人 李岳洋律師
蔣子謙律師林蔡承律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年1月15日臺灣新北地方法院109年度訴字第598號第一審判決提起上訴，本院於110年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人自民國一Ｏ六年十二月五日起至一Ｏ八年七月十九日止，按月新臺幣壹萬伍仟元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人主張：上訴人於民國106年5月底經由訴外人陳淵明介紹，欲向伊購買門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓房屋及其基地（下合稱系爭房屋），上訴人表示其為公務員，買受系爭房屋絕無問題。兩造遂於106年6月2日簽訂系爭房屋不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金為新臺幣(下同）660萬元。嗣上訴人以無家可住，兩造既簽訂系爭契約，請求提前入住等語，兩造乃於106年7月5日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為1個月即自106年7月5日起至106年8月4日止，租金1萬5,000元，無押金。詎上訴人於106年8月4日系爭租約到期後，仍占用系爭房屋拒不搬遷，且因信用瑕疵無法取得貸款以支付後續買賣價金，已構成違約，伊依系爭契約第8條第3項第2款約定於108年10月19日通知上訴人解除系爭契約並沒收已付價金。爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人自系爭房屋遷出並騰空返還予伊，並依民法第179條規定，請求上訴人給付自106年12月5日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金15,000元之不當得利等語（原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自106年12月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬5,000元，並分別諭知供擔保後得、免假執行；另駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就敗訴部分未上訴，此部分未繫屬於本院，下不贅述。上訴人就其敗訴部分提起上訴）。其答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於106年間經友人介紹認識代書蘇晉得，蘇晉得表示系爭房屋可出售，房屋所有權人為其開設昱森地政士聯合事務所之員工即被上訴人。伊當時因資金匱乏無力購屋，蘇晉得表示伊僅須支付頭期款，其餘向銀行申請貸款及所有權移轉等相關事宜，其均會替上訴人辦理。上訴人於蘇晉得鼓吹及保證下，始簽訂系爭契約買受系爭房屋，並陸續支付160萬元價金予被上訴人。被上訴人同意讓伊無償先遷入系爭房屋居住，伊屬有權占有。另系爭租約係蘇晉得於107年7月3日以辦理銀行貸款為由，要求伊簽署貸款文件時所夾帶，伊基於對蘇晉得之信任，加上學歷僅有國中畢業、智識不高，難以理解文字意義始簽署，伊實無租賃系爭房屋之意。縱認系爭租約有效，因蘇晉得前以LINE通訊軟體向伊表示已代支付2年半即45萬元租金予被上訴人。又被上訴人及蘇晉得明知伊之經濟狀況不可能獲得銀行核貸，以支付尾款，卻利用伊思慮未周且急需住處，施用詐術誘使伊簽訂系爭契約，且陸續交付160萬元價金，其後更趁機使伊簽訂系爭租約及需於107年10月31日前交還系爭房屋否則即屬違約之協議書（下稱系爭協議書），伊於108年10月間經訴外人鄭勝仁及謝惠傑告知下，始知上情，爰依民法第92條規定，以答辯暨反訴起訴狀繕本之送達向被上訴人撤銷被詐欺之意思表示。被上訴人受領160萬元即無法律上原因，依民法第179條規定應予返還。退步言，縱使系爭契約經被上訴人解除，該違約金約定過高，亦應酌減，並以伊得請求返還之金額與應給付之租金主張抵銷等語。其上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、上訴人主張：伊係受被上訴人及蘇晉得詐欺，陷於錯誤而簽訂系爭契約並交付160萬元，伊依民法第92條規定，以答辯暨反訴起訴狀繕本之送達向被上訴人撤銷被詐欺之意思表示。被上訴人受領160萬元係無法律上原因，依民法第259條第2款或第179條規定均應予返還。爰請求被上訴人返還160萬元本息等語（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴），其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人160萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：否認有施用詐術致上訴人陷於錯誤而簽訂系爭契約、系爭租約及系爭協議書之行為。上訴人僅交付5萬元訂金及於107年1月間交付90萬元價金，上訴人曾對伊及蘇晉得提起刑事詐欺罪之告訴，業據臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以109年度偵字第4668號為不起訴處分在案。系爭契約因上訴人之違約，業經伊解除契約並沒收已付之價金等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
參、本院得心證理由：
一、本訴部分:㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；按所有權人對
無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。再按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，則房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人主張其係系爭房屋所有權人，上訴人於兩造間系爭租約租期屆滿，仍無權占有系爭房屋一節，業據提出系爭租約（原審第252號卷17至23頁）及系爭房屋建物登記第一類謄本（原審卷15至17頁）為證。上訴人則抗辯其為有權占有，自應由上訴人就具有占有正當權源之事實負舉證責任。
⒉上訴人辯稱：其因向被上訴人買受系爭房屋，已陸續支付160
萬元價金，被上訴人同意讓其無償先遷入系爭房屋居住使用，系爭租約係其事後遭蘇晉得以辦理銀行貸款為由夾帶文件方式所簽訂一節，業為被上訴人所否認。上訴人就上開抗辯固以證人謝惠傑（即協助上訴人處理系爭房屋糾紛者）證稱：蘇晉得有拿系爭租約給我看，表示此租約是為了趕上訴人走才簽約，我有問上訴人，上訴人說他不知有簽這個租約，是蘇晉得說要辦貸款，要簽一些文件，他不知道是什麼就簽了等語為據（原審卷168頁），然上訴人在系爭租約之承租人欄親自簽名及捺指印，其既具有國中學歷，並非不識字之人，豈有不知所簽訂為房屋租賃契約之理？證人謝惠傑上開聽聞上訴人片面之詞所為證述，尚非可採。復參酌證人陳淵明（即介紹上訴人購屋者）證稱：當時上訴人表示現在住的地方因一些原因不敢住，所以要我透過蘇晉得跟屋主表示是否可以先用租的方式，於系爭房屋過戶前先讓他使用，我就向蘇代書提出這個建議，屋主也同意，所以簽訂系爭租約，系爭租約係系爭契約簽訂後始簽約，簽約當天上訴人有交付1個月租金，之後上訴人有打電話問我，又到1個月是否要繳租金？我說應該要繳，所以我再陪上訴人去蘇代書處，再繳1個月租金等語（原審卷163頁），證人陳淵明既介紹上訴人購買系爭房屋，復陪同上訴人繳交租金，自無故意為虛偽陳述而不利於上訴人之必要，其所為證詞應屬可信。是上訴人抗辯其未簽訂系爭租約云云，殊難採信。
⒊又依系爭租約第2條約定，租賃期間為1個月即自106年7月5
日至106年8月4日止，及系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利....」（原審卷252號卷19頁），可見兩造於訂約之際已約定於屆滿時，需經被上訴人同意始能續約，自排除默示更新之適用，再依證人蘇晉得證稱：上訴人僅於簽訂系爭租約那天付1萬5,000元，其後我有幫上訴人付租金給被上訴人，因被上訴人給我壓力，請我聯絡上訴人儘速搬離，而我要催上訴人搬離時，我有跟上訴人說我有幫他付了2年半租金，用意是讓上訴人不要讓我難做人，事實上我沒有幫他墊付到2年半租金，只幫上訴人墊付2、3月租金等語（原審卷162頁），足認系爭租約於106年8月4日租期屆滿後，被上訴人雖未拒絕收受蘇晉得替上訴人代墊之租金，但已明確表示要求上訴人搬離，而有反對續租意思，是以系爭租約於106年8月4日租期屆滿即為終止。
⒋兩造間系爭租約既已終止，上訴人自無占有系爭房屋之權源
，則被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
㈡被上訴人請求上訴人按月給付相當租金之不當得利1萬5,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約於106年8月4日租期屆滿，已如前述，上訴人迄今繼續占有系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，參酌系爭租約每月租金為1萬5,000元，則被上訴人以此金額作為計算不當得利損害賠償之標準，自屬合理。惟被上訴人自承於系爭租約租期滿後曾收受4個月相當於不當得利之租金（原審卷262頁），經扣除後，被上訴人請求上訴人自106年12月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元，為有理由。
㈢上訴人以其對被上訴人有160萬元債權存在，並以該債權金額
於被上訴人請求相當租金之不當得利範圍內為抵銷抗辯部分：
⒈上訴人主張被上訴人及蘇晉得明知以其經濟狀況，不可能獲
得銀行順利核貸而得以支付尾款，卻利用其思慮未周且急需住處，施用詐術誘使其簽訂系爭契約，其業以答辯暨反訴起訴狀繕本之送達向被上訴人撤銷因被詐欺而簽訂系爭契約之意思表示等語，被上訴人否認有詐欺之行為，則應由上訴人就其遭被上訴人及蘇晉得詐欺之事實，負舉證責任。
⒉上訴人固以證人謝惠傑、鄭勝仁之證詞為據，惟該二名證人
均證稱其二人於兩造簽訂系爭契約時並未在場（原審卷166頁、168頁），是其二人之證言無法採為有利於上訴人之認定。又參諸證人蘇晉得證稱：關於上訴人以系爭房屋貸款事宜係由我協助申辦，而銀行於106年7月間通知我，上訴人聯徵信用異常，我即請上訴人去了解原因，上訴人才表示他有信用卡款沒繳，有欠銀行債務，我即告知上訴人在此情狀下，若要繼續履約買受系爭房屋，就要用他人名義登記，後來上訴人以其女名義申辦貸款，但其女兒收入僅有2萬2千多元，收入太少，若要申辦貸款，還需增加保證人，上訴人卻未再找人當保證人，表示他可先清償銀行債務回復信用後再由他當保證人，但過了半年，我向銀行確認上訴人信用有瑕疵註記還在，無法當保證人，所以於107年7間兩造有來協商，協商結果即簽系爭協議書，但最後期限時，上訴人仍無法找到保證人辦理貸款，被上訴人即依系爭協議書解約及沒收價金，因申辦貸款過程上訴人拖了一年多等語（原審卷158頁、159頁），以及上訴人於新北地檢署第4668號偵查中陳稱：確實因為伊之卡債問題，無法順利辦貸款，但伊認為對方無權沒收這些錢等語（原審卷118頁），實難認被上訴人或蘇晉得有施用詐術誘使上訴人簽訂系爭契約之行為。從而，上訴人以受被上訴人及蘇晉得詐欺為由，撤銷系爭契約，並以對被上訴人有160萬元之不當得利債權為抵銷抗辯云云，殊非可取。
⒊上訴人主張系爭契約縱經被上訴人解約，該違約金約定過高，依民法第252條規定請求酌減部分：
⑴上訴人主張其已給付買賣價金160萬元，此為被上訴人否認，
抗辯僅收取現金5萬元及107年1月間90萬元，計95萬元。經查：①依兩造系爭契約中之交款備忘錄記載，被上訴人係於106年6月2日收取面額65萬元本票1紙，且備註欄記載：本票於6月10日前現金交換等語（原審卷107頁），應係約定上訴人須於106年6月10日前以現金換回上開本票。如上訴人已交付65萬元予被上訴人，應有收據或已取回之上開本票為憑據，然上訴人均無法提出有利證據以為佐證。②經本院查詢上訴人於台北富邦商業銀行股份有限公司建國分行（下稱台北富邦建國分行）帳戶之交易往來明細紀錄，上訴人於106年6月1日存款結餘89元、同年6月20日存款結餘773元，此有台北富邦建國分行111年1月24日北富銀建國字第1110000004號函附各類存款歷史對帳單可參（本院卷147至155頁），其於106年6月10日應無資力可支付65萬元，以換回上開本票。③上訴人前為臺北市政府環境保護局（下稱北市府環保局）清潔員，於106年11月15日退休生效，北市府環保局於106年11月22日匯入適用勞動基準法（下稱勞基法）前退休金及退職補償金計26萬4,572元至上開帳戶、勞工保險局於106年11月28日將老年給付186萬2,807元匯入上開帳戶、另北市府環保局於107年1月18日將由臺灣銀行信託部開立適用勞基法後退休金計122萬2,018元支票轉交上訴人收執，有上開帳戶交易明細資料及北市府環保局111年2月22日北市環人字第1113018199號函檢附退休金計算單可參（本院卷151頁、169至173頁），益徵上訴人於106年6月間應無資力可支付65萬元。④上訴人雖主張其將退休金領出後交付等語（本院卷221頁），然此為上訴人之片面主張，並無其他證據可資佐證，尚難採信。⑤另被上訴人為使上訴人可順利向銀行申辦房貸，遂請同事李志豐先出借65萬元，加上上訴人先前交付之現金5萬元，計70萬元，於106年6月22日匯入上訴人在台北富邦銀行第000000000000號帳戶內，同日再自該帳戶匯款70萬元至被上訴人之銀行帳戶，以製造上訴人給付第1款買賣價金之金流紀錄等情，業據證人李志豐、凃翠雯（即蘇晉得之妻）、蘇晉得證述明確並有存入存根、匯款委託書可參（本院卷107頁、109頁、218頁、原審卷241頁），是該筆70萬元匯款之其中65萬元為證人李志豐所出借，並非上訴人所給付，亦可採認。⑥上訴人再主張代書蘇晉得業於警訊時坦承其已交付買賣價金160萬元等語，然觀之證人蘇晉得於108年11月24日警訊時，係表示：「當時是在昱森地政士聯合事務所（新北市○○區○○路0段000號）交付款項，在106年6月2日拿了新台幣5萬元交付給賣方溫安妤，但新台幣65萬元本票（後來在6月10日上下有交付）及107年1月中旬的新臺幣90萬交由我轉交給賣方溫安妤小姐簽收。」等語，有警訊筆錄可證（新北地檢署109年度偵字第44668號卷5頁），是證人蘇晉得僅承認收受面額65萬元之本票，並非指收受65萬元現金甚明。上訴人主張代書蘇晉得已承認收受160萬元一節，核與事實不符，尚無可信。綜上，上訴人已交付之買賣價金僅為95萬元。
⑵被上訴人抗辯系爭契約因上訴人未依約交付買賣價金，業經
其合法解除契約等語，經查：①依系爭契約第2條約定，上訴人給付尾款之期限為106年8月30日，其後因上訴人申辦貸款有信用瑕疵問題，銀行無法核貸，兩造雖於107年7月3日簽訂系爭協議書，將上訴人交付尾款期限展延至107年10月31日，惟上訴人仍因個人信用因素未能完成銀行貸款，致未支付尾款等情，業據證人蘇晉得證述甚詳及系爭協議書可證（原審卷113頁、本院卷107至108頁），是上訴人確有違約未給付尾款情事。②上訴人固主張有請其女擔任借款人，以利向銀行申辦貸款云云，惟證人黃靖庭（即上訴人之女）到院證稱：上訴人從未向其提及系爭房屋無法貸款，欲改以其名義向銀行申辦房屋貸款等語（本院卷138頁），是由證人黃靖婷之證述內容，亦難作為對上訴人有利之認定。③被上訴人於108年10月19日以板橋文化路郵局001835號存證信函通知上訴人解除系爭契約，上訴人於當日收受，業據上訴人敘明在卷，復有存證信函可參（原審卷84頁、115至116頁）。
基上，因上訴人違約逾期未交付買賣價金尾款，被上訴人業於108年10月19日合法解除系爭契約。
⑶按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。蓋違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌當事人所受損害情形，減少違約金。查依系爭契約第8條第3項約定：「...如甲方違約不買、不為給付或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項..」（原審卷106頁），此違約金為損害賠償約定性質。爰審酌上訴人係北市府環保局之退休清潔人員，除前述退休金及勞保老年給付外，幾乎別無其他財產及收入，目前依賴每月約萬餘元之資源回收收入維持生計，據上訴人敘明在卷（本院卷76頁），如全數沒收95萬元價金，對經濟上不寬裕之上訴人而言，該違約金數額顯然過高，另參酌被上訴人因上訴人未能依系爭契約約定於106年8月30日付訖價金，再延至107年7月3日仍未履行，於108年10月19日解約，致其受有約2年未取得買賣價金之利息損失等情，爰將本件違約金酌減為66萬元為適當（660萬元×0.05×2＝66萬元）。⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。本件被上訴人得沒收之違約金為66萬元，則逾此部分之29萬元價金（95－66＝29），被上訴人依民法第179條規定返還。是被上訴人應返還29萬元及自109年7月4日（上訴人反訴起訴狀繕本於109年7月3日送達予被上訴人，原審卷79頁）起至109年9月6日止（即抵銷之前1日，上訴人於109年9月7日民事答辯二狀暨反訴準備一狀中為抵銷之意思表示，原審卷149頁），按年息5％計算之利息，合計292,542元(計算式：290,000×0.05×64/365＝2,542，元以下四捨五入；290,000＋2,542＝292,542）。是上訴人得主張抵銷之金額為292,542元。此一金額可抵銷19月又15日相當於租金之不當得利（約19月又15.084日，小數點以下四捨五入，以19月又15日計算，即抵銷自106年12月5日起至108年7月19日止之不當得利），經抵銷後，被上訴人得請求自108年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元。㈣綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴
人遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求上訴人應自108年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元，為有理由。
二、反訴部分:上訴人主張其因受被上訴人及蘇晉得詐欺而簽訂系爭契約，其業以答辯暨反訴起訴狀向被上訴人為撤銷系爭契約之意思表示，被上訴人受領之160萬元價金即無法律上原因，應依民法第179條規定，返還該160萬元云云，惟上訴人實際上僅交付95萬元，且依上訴人所提之各項證據均無法證明被上訴人及蘇晉得有詐欺之行為，業如前述。是上訴人上開請求，為無理由，不應准許。另上訴人主張縱使系爭契約經解除，違約金之約定亦屬過高，請求返還酌減違約金後之剩餘價金云云，然經本院酌減違約金後，上訴人得請求返還之價金含利息為29萬2,542元，已與其所負返還自106年12月5日起至108年7月19日止之相當於租金不當得利為抵銷，二者抵銷後，上訴人已無剩餘價金得請求，是其依民法第179條規定請求被上訴人返還價金云云，亦無理由，不應准許。
肆、綜上所述，被上訴人於本訴部分，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求上訴人自108年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬5,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另上訴人於反訴部分，依民法第92條、第179條或第252條、第179條規定，請求被上訴人應返還160萬元本息，為無理由，不應准許。從而，原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴判決（即命上訴人應給付自106年12月5日起至108年7月19日止之相當於租金不當得利）並分別宣告供擔保後，得、免假執行，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於本訴之上開應准許部分（即命上訴人遷讓返還系爭房屋，及自108年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬5,000元相當於租金不當得利部分），原審判命上訴人給付及分別諭知供擔保後，得、免假執行，暨反訴部分駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，均核無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 管靜怡法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
書記官 黃雯琪