臺灣高等法院民事判決110年度重上字第102號上 訴 人 曾俊鴻被 上訴 人 陳順成上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年12月29日臺灣新北地方法院109年度訴字第2734號第一審判決提起上訴，本院於110年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾壹萬元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
本判決第二項所命給付部分得假執行。
事實及理由本件上訴人於原審起訴及本院主張：伊於民國109年3月23日以
總價款新臺幣（下同）782萬元，向訴外人李曉春購買門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0弄0號3樓之房屋（下稱系爭房屋），於109年4月15日辦妥移轉登記，並於109年5月15日以五股郵局第000143號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被上訴人，表明伊購買系爭房屋係為自住，且伊名下並無其他房屋，因此終止伊繼受李曉春與被上訴人間就系爭房屋所訂之不定期租賃契約（下稱系爭租約），並依民法第450條規定通知被上訴人於109年6月15日終止系爭租約，而給予2個月期間搬遷。伊收回系爭房屋係為供自住，且於租金按月給付之1個月前通知，依土地法第100條第1項第1款及民法第450條之規定，當然發生終止租約之效力，故伊收回租賃之系爭房屋，於法有據。又系爭租賃契約既因伊之終止而消滅，依民法第455條規定，被上訴人即負有返還系爭房屋之義務。另伊亦得依系爭租賃契約請求被上訴人應自109年4月15日起至交付系爭房屋之日止，按月給付伊1萬1,000元房租。並聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空，並交付系爭房屋予上訴人。㈡被上訴人應自109年4月15日起至交付房屋之日止，按月給付上訴人1萬1,000元。㈢願供擔保請准予宣告假執行。
被上訴人則以：
㈠伊自78年5月5日起居住於系爭房屋，李曉春之配偶即訴外人周尚年為伊之朋友，周尚年於87年8月30日向伊表示願代伊清償銀行貸款，條件是伊將系爭房屋（借名登記於伊配偶莊翠蘋名下），以伊向銀行貸款之價金直接過戶給周尚年（事後才知道係過戶於李曉春名下），周尚年並保證系爭房屋可以借給伊全家人無償繼續居住，待伊日後還清周尚年代為清償銀行貸款之價金後，即無條件將系爭房屋過戶給伊等口頭契約（下稱系爭契約）。伊於87年10月7日辦理系爭房屋過戶，過程中伊與莊翠蘋，從未與周尚年及李曉春訂立任何書面契約，於87年10月23日申辦，同年11月25日過戶登記完畢。嗣伊於92年3月26日起每年1至4次請求周尚年履行系爭契約，經其以各種理由推諉敷衍，伊於102年5月18日再次與周尚年協商相關事宜，惟其辯稱系爭契約期限只有10年（時效已終止），周尚年擅自任意變更期限，事前並未依法催告於期限內伊須履行系爭契約，與法有違，不生終止效力。㈡上訴人於109年4月23日通知伊，稱109年3月23日已向李曉春購
買伊現居住之系爭房屋，伊要求上訴人提供系爭房屋不動產買賣契約書影本備查，欲了解交易真實目的，但為上訴人所拒絕。上訴人買受系爭房屋前，並未與出賣人要求伊准許入內察看房屋現狀、也未詢問伊與周尚年、李曉春間是否有相關糾紛、系爭房屋於產權移轉登記完畢後，上訴人與出賣人也未要求伊准許其等入內點交，核對不動產說明書項目與系爭房屋現況是否相符，這與一般不動產買賣習慣顯不符，與常情有違。上訴人與李曉春為了各自圖利自己，謀取不法利益，以損害他人為主要目的，上訴人惡意受讓系爭房屋所有權據以提出遷讓房屋之訴，李曉春以轉讓方式規避系爭租約約束力，明顯有違反誠實信用原則及權利濫用。上訴人於109年5月15日以系爭存證信函，欲擅自終止系爭租約，不生終止效力。伊於109年8月10日以新莊後港路郵局第000202號存證信函通知上訴人，擅自終止租賃無效之意思表示，上訴人於翌日即已收受送達，上訴人終止系爭租約並不合法等語，資為抗辯。
原審就上訴人之請求，判決被上訴人應給付上訴人8萬8,000元
，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋騰空，並交付系爭房屋予上訴人；㈢被上訴人應自109年4月15日起至交付系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬1,000元。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
兩造所不爭執之事項：
㈠系爭房屋係於87年11月25日以買賣為登記原因，移轉所有權登記至李曉春名下。
㈡李曉春授權其配偶周尚年，以周尚年為出租人名義，於88年1月
13日與被上訴人就系爭房屋簽立系爭租約，將系爭房屋出租與被上訴人居住使用，約定租賃期間自88年1月1日起至88年12月31日，每月租金1萬元，上開租賃期限屆至後，雙方未另簽立書面租賃契約書，而以不定期限繼續租約，並於106年6月間約定將租金調整為每月1萬1,000元等情，業經原法院108年度訴字第2453號判決認定在案（見原審卷第93頁）。
㈢李曉春先前起訴主張其與配偶周尚年年事已高，計畫將系爭房
屋收回重新裝潢，以作日後養老生活之用，故向被上訴人終止系爭房屋之不定期租賃契約，系爭房屋之不定期租賃契約既已於108年3月30日終止，則被上訴人已無占用系爭房屋之權源，而請求判命被上訴人應返還系爭房屋，及給付自108年4月1日起至返還系爭房屋之日止，無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利每月1萬1,000元與予李曉春案件，經原法院108年度訴字第2453號判決李曉春敗訴確定（下稱相關民案，見原審卷第91-96頁）。
㈣系爭房屋於109年4月15日以買賣為登記原因，移轉登記為上訴
人所有，有土地建物第一類登記謄本可稽（見原審卷第13-19頁）。
本件之爭點：㈠上訴人主張收回系爭房屋自住，而終止系爭租約
是否合法？被上訴人抗辯上訴人係惡意受讓系爭房屋，行使權利違反誠實信用原則及權利濫用，有無理由？㈡上訴人依民法第455條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，是否有理由？㈣上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人自109年4月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,000元之房租有無理由？茲分別析述如下：
㈠系爭租約對於上訴人繼續存在：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與
第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又88年4月21日固增訂民法第425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」（下稱增訂民法第425條第2項），惟民法債編施行法第1條規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，準此，增訂民法第425條第2項於民法債編施行法既無溯及適用之規定，自不適用於該項增訂生效前已存在之租賃契約。經查：
⑴李曉春授權其配偶周尚年，以周尚年為出租人名義，於88年1月
13日與被上訴人就系爭房屋簽立系爭租約，將系爭房屋出租與被上訴人居住使用，約定租賃期間自88年1月1日起至88年12月31日，每月租金1萬元，上開租賃期限屆至後，雙方未另簽立書面租賃契約書，而以不定期限繼續租約，並於106年6月間約定將租金調整為每月1萬1,000元（見不爭執事項㈡），是以，系爭租約既成立於88年1月13日，自無增訂民法第425條第2項之適用，應堪認定。
⑵上訴人於受讓系爭房屋所有權時，系爭房屋為被上訴人所占有
一節，為兩造所不爭執，則依民法第425條第1項之規定，系爭租約，對於系爭房屋之受讓人即上訴人，仍繼續存在，亦堪認定。
㈡上訴人主張依土地法第100條第1款規定，以收回自住為由終止系爭租約，違反誠實信用原則，應不允許：
⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條第
2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院110年度台上字第574號判決要旨參照）。
⒉經查：
⑴上訴人顯以低於市價逾3分之1以上之價格承買系爭房屋，因而獲得近500萬元之價差利益：
①上訴人係以總價782萬元向李曉春購買系爭房屋，有不動產買賣契約書可參（見原審卷第149-159頁）。
②被上訴人抗辯依109年3月間，與系爭房屋同一條巷子、同期建
造、同期交屋、相同建設公司、登記面積坪數接近、屋齡、樓層相同之登錄交易，每坪27萬8千元計算，系爭房屋正常市價應為1,281萬8,580元，上訴人買受系爭房屋之價金為782萬元，其受有價差利益499萬8,580元等情，已據其提出內政部不動產交易實價查詢服務網可參（見原審卷133頁），並為上訴人所不爭執（見原審卷第183頁）。且上訴人於本院審理時，亦稱：伊有去看系爭房屋前後鄰居之房子，因為之前對面房子要賣，伊有去看過，樓下要賣2千多萬元等語（見本院卷第128頁）。堪認被上訴人前揭抗辯上訴人以782萬元買受系爭房屋，受有499萬8,580元之價差利益，應非虛妄。
③從而，上訴人顯係以低於市價逾3分之1以上之782萬元價格，購
得市價1,281萬8,580元之系爭房屋，其因而受有499萬8,580元即近500萬元之價差利益一節，應堪認定。⑵上訴人於承買系爭房屋時，已明知並自願承擔因系爭租約存在而無法使用系爭房屋之不利益：
①李曉春先前起訴主張其與配偶周尚年年事已高，計畫將系爭房
屋收回重新裝潢，以作日後養老生活之用，故向被上訴人終止系爭房屋之不定期租賃契約，系爭房屋之不定期租賃契約既已於108年3月30日終止，則被上訴人已無占用系爭房屋之權源，而請求判命被上訴人應返還系爭房屋，及給付自108年4月1日起至返還系爭房屋之日止，無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利每月1萬1,000元與予李曉春等情，經原法院於109年2月7日以108年度訴字第2453號判決李曉春敗訴，有該判決可參（見原審卷第91-96頁）。
②上訴人陳稱：伊覺得系爭房屋比市價便宜才願意買，伊沒有看
過系爭房屋，伊有聽李曉春、周尚年陳述，他說他不會騙伊，伊買之前都沒有去看系爭房屋，買之後伊要求去看，但被上訴人都一再拒絕（見原審卷第183-184頁），伊購買系爭房屋時，只有在外面看而已，因為周尚年說被上訴人不願意配合，所以沒有進入裡面看，伊買之前有參考過鄰居房屋格局，購買時，伊只知道李曉春把系爭房屋租給被上訴人，伊有詢問屋主，他們第一年有打租約，然後就沒有，就是不定期租約；購買系爭房屋之前，屋主有跟伊講其與被上訴人間有相關民案訴請遷讓房屋訴訟，屋主說他大概算輸，他說他想上訴，他有跟伊說，因他的房子比較多，行動比較不方便，有輕微的中風，所以他自住的理由沒有，導致他敗訴，他也跟伊說，伊沒有房子，以自住的理由，應該可以要回房子（見本院卷第98-100頁）；伊購買系爭房地時，知道前屋主與被上訴人間有不定期租約存在，伊買系爭房屋時，不知道系爭租約對伊買受系爭房屋之權利行使有何影響，前屋主說現在裡面有被上訴人住，辦完之後，請被上訴人搬遷就好，屋主跟伊都有跟被上訴人說。伊知道前屋主有租，伊只是請被上訴人搬遷，沒有請出賣人即前屋主處理。出賣人夫妻口頭有跟被上訴人講說他房子賣給伊了，伊只知道這些，伊買到後有跟被上訴人說請他搬走。伊覺得伊買房子要住，有買賣合法契約，系爭房屋是伊的，伊當然可以入住。伊在購買系爭房屋前，前屋主有講其與被上訴人訴訟請求遷讓敗訴之事，他說要將房子要回來，因為他自住的理由不夠，所以敗訴，伊認為請求被上訴人搬遷會勝訴，因為房子是伊的，伊要回來沒有什麼錯的。伊在購買系爭房屋前都沒有請教過律師，買了之後有請教過林律師，他說不一定要得回來。伊購買系爭房屋時，只知道被上訴人租房子的人應該有什麼不定期租賃，伊聽人說也有一定的期限，伊只知道這樣子。伊買房子之前認定，房子伊的，承租人無條件就是要搬。伊買系爭房屋前，有去看過前後鄰居的房子，格局應該我們全家人夠住，所以伊才會決定買這個房子。因為之前對面房子有要賣，伊有去看過，他樓下要賣2000多萬元，系爭房屋伊沒有看過（見本院卷第125-128頁）等語。
③是依相關民案於109年2月7日判決李曉春敗訴後，其旋於109年3
月23日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，將市價逾1,280萬元之系爭房屋，以不及市價3分之2價格之782萬元出售予上訴人，並李曉春於出售前已明確告知上訴人，其以自住為由終止系爭租約，而提起之相關民案請求被上訴人遷讓系爭房屋已敗訴，且系爭房屋亦因承租人即被上訴人居住其內，致上訴人未能入內查看系爭房屋等各情，堪認上訴人於承買系爭房屋時，除已知悉系爭房屋因李曉春與被上訴人間存有系爭租約，及相關民案敗訴外，李曉春亦有將此因系爭租約存在而無法使用之不利益歸由上訴人承擔之意思，上訴人主觀上亦同意承受此不利益，雙方始同意以低於市價逾3分之1以上之價格成交而出售系爭房屋。蓋其等倘無約定因系爭租約而無法使用系爭房屋之不利益歸由上訴人承擔，則李曉春豈有以低於市價逾3分之1以上之價格出售？而上訴人又豈能以此低價購得系爭房屋？⑶上訴人購買系爭房屋後，系爭房屋繼續出租或收受自住均不違反上訴人之本意：
①上訴人主張其名下無其他房屋，購買系爭房屋係為自住等情，
固提出財產查詢清單為證（見原審卷第169頁）。惟按不動產價格高昂，故不動產買賣時，對買賣標的之現況、產權狀態、交屋日期、及是否被他人占用、有無出租或出借、有無債務糾紛等權利瑕疵之情形等各項，均為買受人所至為關心之點，此觀上訴人與李曉春所簽訂之不動產買賣合約書第2條（資訊登錄）、第9條（交屋）、第10條（有關賣方之瑕疵擔保責任）等約定自明（見原審卷第151-157頁）。又房屋之買受人，其購買房屋之原因多端，或為自住使用，或為投資或出租獲利不等，惟購屋自住與購屋投資之買受人，兩者考量之重點不盡相同，購屋自住者，其購屋之目的在於自住，故房屋現況自應是其所極為關心之點，蓋購買之房屋，其屋況如何？是否適於買受人居住？非就房屋現況為實際觀察與了解，顯無從確保。因此，上訴人在購買系爭房屋之前，已知悉李曉春提起相關民案請求被上訴人遷讓系爭房屋已敗訴，且系爭房屋亦因被上訴人居住其內，致上訴人未能入內查看系爭房屋，但上訴人仍然願意購買系爭房屋，其主要原因當係因系爭房屋之出賣價格不及市價之3分之2，故上訴人購買系爭房屋所至為關心之點應係出賣價格遠較市價為低，而非能否收回自住一節，應堪認定。
②上訴人於本院110年10月13日行準備程序時，陳稱：大約半年前
，伊有與他人簽訂租賃契約，因那個人想要承租系爭房屋，伊請他去跟被上訴人談，伊有跟那個人寫了一個簡單的租約，伊將系爭房屋租給那個人，是因為那個人想要租的租金有比較高，所以伊租給他，請他跟被上訴人講，後來租不成，就沒有再聯絡了，伊會將系爭房屋出租給那個人，是因為第一審訴訟敗訴，伊有貸款壓力，想提高租金，至少貸款伊繳的起，且當地行情的租金也不只1萬1,000元，所以真的差很多，現在租金據說有2萬5,000元到3萬元左右，才會出租給那個人等語（見本院卷第124-125頁）。是由上訴人上開陳述觀之，其尚另行與他人簽訂租賃契約，而擬以較高之租金出租等情，足徵上訴人以不及市價3分之2之價格購得系爭房屋後，非必然須將系爭房屋收回自住，將之出租收取租金，亦係上訴人利用系爭房屋使用收益之方式之一。
③從而，上訴人以不及市價3分之2之價格購得系爭房屋，雖須受
系爭租約之拘束，而無法就系爭房屋為使用，但其亦因此受有近500萬元之價差利益，兩者相衡之結果，上訴人仍願以顯低於市價甚多之價格買受系爭房屋，並於買受後，亦曾擬將之出租予他人而收取租金，但因被上訴人占用而作罷，自堪認上訴人購買系爭房屋後，將之繼續出租或收受自住，應均不違反上訴人之本意。
⑷上訴人因系爭租約存在而無法使用系爭房屋，並未使上訴人受
有特別之損失，反之，如准系爭租約終止將使被上訴人蒙受重大損失，且使上訴人雙重獲利：
①上訴人以不及市價3分之2之價格購得系爭房屋，雖須受系爭租
約之拘束，而無法就系爭房屋為使用，但其亦因此受有近500萬元之價差利益，兩者相衡之結果，上訴人自已考量在系爭租約存續期間，其可能蒙受無法系爭房屋之不利益，顯較其所獲得之近500萬元價差利益為低，始願意買受系爭房屋，故系爭租約繼續存在於兩造之間，對以不及市價3分之2之價格購得系爭房屋之上訴人而言，應無特別之損失。
②本件如准上訴人以收回自住為由終止系爭租約，此將使原居於
弱勢地位之承租人即被上訴人蒙受將因系爭租約終止，而無法繼續承租系爭房屋之重大不利益，且使原已低價承購而獲得近500萬元價差利益之上訴人，再因系爭租約終止，而取得使用系爭房屋或另行出租之利益，致有雙重獲利之情形。
⑸按出租人因有收回自住之情形，固得依土地法第100條第1款之
規定，終止租約收回房屋。揆其立法目的，雖係保障出租人在有自住需求時，得就租賃房屋有收回自住之權利，但此規定非在使出租人可藉由犧牲承租人之利益而圖利自己。故在具體事實中，出租人行使此項權利時，仍應依正義公平方法，以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，以確定出租人實現此項權利內容，非係犧牲承租人之利益而圖利出租人自己。查本件承前所述，上訴人以不及市價3分之2之價格購得系爭房屋，雖須受系爭租約之拘束，而無法就系爭房屋為使用，但其亦因此受有近500萬元之價差利益，系爭租約繼續存在於兩造之間，對上訴人而言，尚無特別之損失，惟如准上訴人終止系爭租約，除使被上訴人蒙受因系爭租約終止，而無法繼續承租系爭房屋之重大不利益外，將使已獲得近500萬元價差利益之上訴人，再因系爭租約終止，而受有雙重獲利之情形。因此，本院審酌上開各情，暨系爭房屋繼續出租或收受自住既均不違反上訴人之本意，認上訴人以收回自住為由終止系爭租約，顯係犧牲被上訴人之利益以圖利自己，使其因此一方面低價購得系爭房屋而獲得價差利益，另一方面藉由終止系爭租約，再獲得使用系爭房屋之利益等雙重獲利，依上說明，上訴人行使此項終止權，顯非正義公平之方法，而與誠實信用原則有違，自非法之所許。
㈢承前所述，上訴人主張收回系爭房屋自住，而終止系爭租約，
既違反誠實信用原則，而不應准許，則系爭租約於兩造間自繼續存續，則上訴人依民法第455條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，洵屬無據，應予駁回。
㈣上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人自109年4月15日起至110年12月14日止，計8萬8,000元之租金，為不合法：
⒈按「對於第一審之終局判決，除別有規定外，得上訴於管轄第
二審之法院」，民事訴訟法第437條定有明文。又「第二審上訴，為當事人對於所受不利益之第一審終局判決聲明不服之方法，在第一審受勝訴判決之當事人，自無許其提起上訴之理」，最高法院22年上字第3579號判例要旨可資參照。
⒉查原審判命被上訴人應給付自109年4月15日起之8個月租金，合
計8萬8,000元，被上訴人就此敗訴部分未上訴而確定，因此，上訴人請求被上訴人給付自109年4月15日起至109年12月14日止之8個月租金，合計8萬8,000元，已經原審判決上訴人勝訴確定，上訴人就此部分自未受不利之判決，揆諸前開說明，即無上訴利益可言，則其就此部分再提起本件上訴，依法即有未合，應予駁回。
㈤上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人自109年12月15日起至
110年10月14日止，計11萬元之租金，為有理由，逾此部分則為無理由：
⒈被上訴人依系爭租約之約定，應按月給付租金1萬1,000元，已
如前述，則自109年12月15日起，至110年10月14日止，計10個之租金合計11萬元，已經屆期，是上訴人繼受系爭租約後，依系爭租約之約定，請求被上訴人給付此部分已屆期之租金11萬元，為有理由，應予准許。
⒉至110年10月15日以後之租金，於本院110年11月9日言詞辯論終
結時止，均尚未屆期，則上訴人請求被上訴人給付自110年10月15日以後之各期租金，尚乏所據，應予駁回。
綜上所述，上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人給付上訴
人11萬元，核屬有據，應予准許；至逾此範圍之租金請求，及依民法第455條規定，請求被上訴人返還系爭房屋，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。從而原審因未及審酌自109年12月15日起至110年10月14日止之租金11萬元，而就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致，原判決此部分仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人就原審判決其勝訴確定之自109年4月15日起至109年12月14日止之8個月租金，合計8萬8,000元，提起上訴，為不合法，亦應予駁回。末按上訴人勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部不合法、一部有理由、一部無理由
，依民事訴訟法第444條第1項前段、第450條、第449條第2項、第78條、第79條、第463條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 23 日
民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 趙雪瑛法 官 謝永昌正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 23 日
書記官 王增華