臺灣高等法院民事判決110年度重上字第291號上 訴 人 富竑物流有限公司法定代理人 陳建龍訴訟代理人 吳任偉律師被 上訴 人 泰山企業股份有限公司法定代理人 詹景超訴訟代理人 張作詮律師
洪巧華律師翁偉倫律師上列當事人間請求給付租賃違約金事件，上訴人對於中華民國110年2月25日臺灣臺北地方法院第一審判決（109年度北重訴字第5號）提起上訴，本院於111年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付違約金逾新臺幣伍佰柒拾伍萬貳仟捌佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由本件於第二審上訴程序中，被上訴人之法定代理人於民國111
年1月19日由詹逸宏變更為詹景超，有該公司之變更登記表可稽（見本院卷第339至344頁），詹景超聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本
案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件被上訴人於原審依兩造所立倉庫租賃契約書（下稱系爭租約）第6條第2項約定及民法第179條規定，請求：㈠上訴人遷讓返還如附件所示門牌：高雄市○○區○○○路00號之房屋全部（含A至C倉，下合稱系爭倉庫）；㈡給付自108年5月1日起至返還系爭倉庫之日止（下稱系爭A期間）每日以新臺幣（下同）1萬8,000元計算之違約金；㈢按月給付自110年1月1日起至返還系爭倉庫之日止（下稱系爭B期間）之不當得利18萬元，並加計自原審追加起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。原審判命上訴人遷讓返還系爭倉庫、按日計付系爭A期間每日以1萬元計算之違約金，及按月給付系爭B期間之不當得利18萬元暨法定遲延利息，駁回被上訴人之其餘請求。被上訴人就其受敗訴判決部分未聲明不服，並於第二審程序中撤回前述第㈠、㈢項部分之訴，且獲上訴人之同意（見本院卷第356至357、383頁）；復因上訴人已於110年7月8日遷讓返還系爭倉庫，而更正或補充其事實上或法律上之陳述，就前述㈡項特定為請求上訴人給付799萬元（即108年5月1日起至110年7月8日返還前一日止，共計799天，每日以1萬元計算之違約金；見本院卷第275至276頁），核與民事訴訟法第256條之規定相符，均應准許（未繫屬本院部分，下不贅述）。
被上訴人主張：兩造於民國106年間簽訂系爭租約，約定上訴人
向伊承租系爭倉庫，租期自106年7月1日起至111年6月30日止，每月租金18萬元。又伊依系爭租約第7條第2項之約定，得隨時終止該契約之全部或任何一部，但應於2個月前通知上訴人，且其不得據此向伊請求任何賠償。嗣伊因對於系爭廠房另有其他商業考量，已於108年2月間發函通知上訴人於同年4月30日終止系爭租約。其於該租約終止後，負有立即遷讓返還系爭倉庫之義務，卻拒不履行，遲至110年7月8日始遷讓返還系爭廠房。上訴人依同約第6條第2項後段約定，就前述期間，應按日計付以每日租金額3倍計算之懲罰性違約金（3倍日額原為1萬8,000元，伊僅以1萬元計算；下稱系爭違約金）等情，爰依前揭違約金之約定，求為命上訴人給付799萬元之判決（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。
答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：伊前自101年間起以每年換約1次之方式向被上訴
人承租系爭倉庫之A倉，嗣訴外人即被上訴人管理部副總經理林俐婉及課長李承叡（下稱林俐婉等2人）於106年5、6月間，與伊商議可否承租系爭倉庫全部，租期自同年7月1日起算5年，並口頭承諾租期間屆滿前不會行使契約終止權，伊因此同意簽約。詎被上訴人事後違反前揭約定，悖於誠信，對伊終止租約，所為意思表示無效或構成權利濫用不生效力。即令有效，被上訴人於108年5至9月間仍持續收受伊交付之租金並開立發票，應認兩造間已成立不定期之租賃關係，伊有權繼續使用系爭倉庫，並無遲延返還。否則其請求之違約金數額亦過高，應予酌減等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付違約金部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
查兩造於106年間簽訂系爭租約，上訴人向被上訴人承租其所有
系爭倉庫，約定租期自106年7月1日起至111年6月30日止，每月租金18萬元，並於同約第6條第2項記載：「本租約租期屆滿或遭終止或解除時，乙方（即上訴人）應即搬遷，將租賃標的以原狀交還甲方（即被上訴人），不得異議，如有遲延，每逾1日應給付甲方相當於本租約日租金3倍之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所肇致之一切損失」，及第7條第2項記載：「本租約租賃期限未滿，一方擬終止本租約，須於2個月前通知他方，並獲他方同意。惟，甲方得隨時終止本租約之全部或任何一部，但應於2個月前通（知）乙方，乙方不得因此終止而向甲方請求任何賠償」等語。嗣被上訴人於108年2月間發函通知並於該月下旬送達上訴人將於同年4月30日終止系爭租約。其後，上訴人已於110年7月8日遷讓返還系爭倉庫予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、被上訴人所發存證信函及回執在卷可稽（見支付命令卷第9至30頁）。堪認被上訴人主張系爭租約業經伊依約於108年4月30日終止，上訴人自108年5月1日起為無權占用等語，核屬有據。
上訴人雖辯稱：伊自101年間起，以每年換約1次之方式，向被
上訴人承租系爭倉庫中之A倉，嗣被上訴人之管理部副總經理及課長即林俐婉等2人於106年5、6月間，與伊商議可否承租系爭倉庫全部，租期自同年7月1日起算5年，且承諾被上訴人於前述期間屆滿前不會對伊行使契約終止權，伊因此同意簽約云云。惟其所辯被上訴人承諾於租期內不會終止租約乙情，核與系爭租約書記載顯然不符。證人李承叡證述：系爭租約簽立前，曾透過LINE將該合約（草稿）傳給上訴人法定代理人陳建龍看過，並曾修改部分文字，系爭租約第7條第2項（後段）係表示被上訴人如果有業務上的需求，可以終止租約，但必須提前2個月告知上訴人。後來現場簽約時，兩造曾就該項條文進行討論，在解釋過被上訴人如無需求不會終止，上訴人即無異議當場用印，當初簽約時僅承諾上訴人可以將系爭倉庫轉租第三人，及被上訴人於租期中如無業務需求，不會收回，倘有需求亦會提早告知上訴人，給其時間準備，並無對上訴人保證不會提前終止租約之情事等語（見原審卷第203至207頁），核與證人林俐婉證稱：伊曾就系爭倉庫之租賃意向與上訴人見面進行過討論，主要是瞭解雙方業務狀況、建物現況，及就承租的重點即租金及承租的建物軟、硬體設備做溝通，被上訴人之主要承辦人為李承叡，在該次洽談承租意向時未論及租約終止之事，亦無承諾上訴人於租期內不會終止租約，一切係以契約文字為準等語，大致相符（見原審卷第239至246頁）。徵以卷附李承叡與陳建龍間討論合約事宜之LINE通訊紀錄內容（見原審卷第277至281頁），可知李承叡僅承諾被上訴人如無業務需求不會提前終止租約。佐參上訴人為從事商業活動之公司，具有相當之立約經驗，當知日後欲推翻已形諸文字之契約條文不易，倘被上訴人確於簽約時承諾或保證不得提前終止租約，此涉及上訴人使用規劃（含轉租利益）之確保，衡情焉會未要求被上訴人修改前述契約條文之文字，或特別要求於書面中記載，致日後易生爭議，甚至舉證困難，益證上訴人此部分之抗辯，與經驗法則不符，而無足採。
至於證人蘇雲雀（即上訴人之經理）雖證稱：伊公司原僅向被
上訴人承租A倉，後來B倉承租人退出後，被上訴人透過仲介一再尋覓租客未果，林俐婉等2人因此遊說上訴人承租系爭倉庫全部，並給予5年租期。伊等於簽約前雖有看過系爭租約草稿，並認為系爭租約第7條第2項之約定不合理，但被上訴人表示法務說不能改，上訴人認為被上訴人為大公司，應該不會悖信，所以仍然簽約等情（見原審卷第201至203頁），核與前揭事證不符，難以憑採。是被上訴人事後因另有其他商業考量（即欲收回系爭倉庫做為貨運物流之基地；見原審卷第112至113頁），決定於108年4月30日終止租約，並依約於2個月前提前通知上訴人，俾利其準備搬遷事宜，難認乃悖於誠實信用原則，或專為損害上訴人利益而濫用終止權。從而，上訴人辯稱：被上訴人違反前揭口頭約定，悖於誠信，對伊終止租約，所為意思表示無效或構成權利濫用云云，均無可採。
再租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，須出租人不即表示反對之意思者，始得認為不定期限繼續契約，此觀民法第450條第1項、第451條規定即明。系爭租約原定租期為5年（106年7月1日起至111年6月30日），被上訴人於租期屆滿前之108年4月30日終止租約，並提前於2個月前通知上訴人，業如前述。
足見兩造間之租賃關係，非因租賃期限屆滿而消滅；且被上訴人於終止後已一再促請上訴人儘速遷讓返還系爭倉庫，並表明適度給予補償，被上訴人係以待覓其他合適廠房為由而未立即搬遷等情，亦有兩造間於系爭租約終止後所為之往來函文可按（見原審卷第39至53頁），亦難認被上訴人就上訴人繼續使用系爭倉庫，有不即表示反對意思之事。況無權而使用他人之建物，客觀上受有相當於租金之利益，上訴人於系爭租約終止後，以前述情詞繼續占用系爭倉庫，並按原租金數額給付款項，應屬自動返還前揭不當利益予被上訴人之行為，後者因此收受款項並開立發票，自無不合。故上訴人辯稱：兩造已因前述情事而另行成立不定期之租賃關係，伊有權繼續使用系爭倉庫，不負遲延返還而應給付違約金之責云云，亦無足取。
末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。此乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，且不問其違約金之作用為懲罰或損害賠償額之預定，均有上開規定之適用。另約定之違約金是否相當或過高，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。查系爭租約第6條第2項約定上訴人於系爭租約終止時，應即搬遷，並將系爭倉庫原狀交還被上訴人，如有遲延，每逾1日，應給付相當於該租約租金日額3倍（計算式：月租18萬元\元÷30天×3倍=1萬8,000元）之懲罰性違約金予被上訴人，並賠償後者因此所生之一切損失，業如前述。本院審酌：
㈠前述違約金約定，依前揭締約過程，乃經兩造磋商後所議定，
除有民法第227條之2所定情事變更，或同法第251條、第252條所定違約金酌減等法定情形外，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，雙方當事人固應受其拘束。惟系爭租約原定租期長達5年，總租金數額為1,080萬元（計算式：月租18萬元×12月×5年=1,080萬元），上訴人係因被上訴人之商請而簽立系爭租約，擴大承租範圍，並延長租期後，事後已支出一定之費用進行修繕工程（見原審卷第317、363至379頁之兩造協商交接事項及系爭倉庫修繕前後照片與估價單），且有一部轉租之規劃，嗣系爭租約提前於108年4月30日終止，實際履約期間僅1年多，且上訴人就租約終止後繼續占用系爭倉庫所受相當於租金之利益，已依原租金數額計付予被上訴人，此亦為兩造所不爭，堪認被上訴人因上訴人遲延搬遷所受前述收益損害，業經上訴人如數填補。佐參被上訴人雖主張伊擬收回系爭倉庫做為貨運物流之基地（見原審卷第112至113頁），依卷附資料尚無明確具體之規劃；另被上訴人稱因本件訴訟衍生交通、證人旅宿及其他成本等節，部分係屬訴訟費用負擔之範疇，難認全係因上訴人違約所生之損害等情狀，認系爭租約約定上訴人遲延時，每逾1日即應按日給付被上訴人以租金日額3倍（即1萬8,000元）計算之違約金，實屬過高，應酌情核減為以前開數額4成即每日7,200元（計算式：1萬8,000元×0.4=7,200元）計算，較為公允。
㈡至於兩造爭訟期間C倉因故失火燬損，依火災鑑定報告雖難認定
失火原因係可歸責於上訴人，惟其於租約終止，既負有原狀返還之義務，縱失火後曾因此支出相當之清理費用，亦難認此屬違約金酌減應予審酌之事項。從而，被上訴人依酌減後之系爭契約第6條第2項約定，請求上訴人給付575萬2,800元【計算式：（108年5月1日至同年12月31日計245日＋109年全年計366日＋110年1月1日至同年7月7日〈7月8日返還當日不計入；見本院卷第275至276頁〉＝799日）×7,200元/日＝575萬2,800元】，為有理由，逾之則屬無據。
綜上所述，被上訴人依系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人
給付575萬2,800元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 24 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 譚德周法 官 林翠華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 24 日
書記官 陳褘翎