臺灣高等法院民事判決110年度重上字第211號上 訴 人 曾進財
曾璽翰曾韻年曾冠赫上 一 人法定代理人 曾伊甄上 訴 人 曾思嘉
林玉英曾進來李蒨悅李倩儀曾美秀曾進億曾進萬共 同訴訟代理人 李鳴翱律師被 上訴 人 李少甫
張桂梅共 同訴訟代理人 張漢榮律師複 代理 人 林宇文律師
侯傑中律師游文愷律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國109年12月9日臺灣基隆地方法院107年度重訴字第75號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並減縮訴之聲明，本院於111年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於確認兩造間民國一０六年十月十二日之不動產買賣契約關係減價後之買賣價金逾新臺幣伍仟零柒拾萬壹仟參佰伍拾捌元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴、被上訴人之附帶上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外），關於上訴人上訴部分，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔；關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明定。查被上訴人李少甫、張桂梅（下合稱被上訴人）於原審起訴請求：㈠確認被上訴人與曾楊兆喜、曾進華、上訴人曾進財、上訴人林玉英（下各稱姓名，後2人合稱曾進財等2人，4人合稱曾楊兆喜等4人）於民國106年10月12日簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）之買賣價金應減為新臺幣（下同）44,292,811元。㈡曾進財等2人應各給付被上訴人926,797元，及均自109年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢曾進財、上訴人曾進來、曾美秀、曾進萬、曾進億、李蒨悅、李倩儀（下各稱姓名，後6人稱曾進來等6人）應連帶給付被上訴人926,797元，及自109年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣林玉英、上訴人曾璽翰、曾韻年、曾思嘉、曾冠赫（下各稱姓名，後4人稱曾璽翰等4人，與曾進財等2人、曾進來等6人合稱上訴人）應連帶給付被上訴人926,797元，及自109年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息（下稱原起訴聲明）。原審為上訴人一部勝、敗之判決。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人則就其敗訴部分提起附帶上訴，並減縮前揭聲明㈠為：確認系爭買賣契約之買賣價金應減為49,706,000元，且不再請求前揭聲明㈡至㈣部分（見本院卷二第217頁、276頁），核屬減縮訴之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：㈠伊等前於106年10月12日以總價5,800萬元向曾楊兆喜等4人購
買其等共有基隆市○○區○○段○○○小段00-0、00-0、00-00、000-0、000-0、000-0、000-00、000、000-0、000、000、000、000等13筆土地（下稱系爭土地）應有部分，林玉英、曾璽翰等4人之被繼承人曾進華所有門牌號碼基隆市○○區○○里○○街00○00號未辦保存登記房屋（下稱系爭00、00號房屋），及曾進華向財政部國有財產署承租坐落基隆市○○區○○段○○○○段000○00000○000○00000地號土地【租約編號(100)國基租字第73號】、同小段000、000地號土地【租約編號（93)國基租字第00281號】等國有土地租賃契約之權利義務（下稱系爭租賃權）。曾楊兆喜等4人已於107年1月12日將系爭土地所有權移轉登記予伊等。
㈡伊等於107年4月間發現系爭土地上有既成巷道及計畫道路（
下稱系爭巷道）將系爭土地一分為二，致系爭土地分裂成南、北兩部分，無法完整利用及開發，曾楊兆喜等4人違反交易習慣上應告知義務而不作為，應負瑕疵擔保責任，系爭土地經鑑定系爭巷道土地價格為7,835,673元、非系爭巷道土地價額為36,457,138元，系爭土地價格僅44,292,811元，則系爭買賣契約價金應酌減13,707,189元（58,000,000-44,292,811=13,707,189)，扣除伊尚未給付買賣價金1,000萬元，曾楊兆喜等4人尚超額受領價金3,707,189元，各按1/4比例應分別返還價金926,797元。因曾楊兆喜、曾進華分別於本件訴訟中之108年10月12日、109年1月14日死亡，曾楊兆喜於系爭契約上之義務應由其法定繼承人曾進財、曾進來等6人繼承，曾進華之系爭契約上義務則由其法定繼承人林玉英、曾璽翰等4人繼承。爰依民法第359條、第360條、第179條及繼承之法律關係，求為命如前述原起訴聲明之判決。
三、上訴人則以：因被上訴人未按時付款，經伊等催告後仍不履行，系爭買賣契約業經伊等以反訴狀繕本送達為解除之意思表示而解除，伊等自毋庸返還已受領買賣價金。系爭土地並無被上訴人所指瑕疵，且兩造於簽訂系爭買賣契約前已至現場查看，並約定現況交付，被上訴人已知系爭巷道存在，且於簽約後怠於通知伊等，應視為承認其所受領之物。況被上訴人受讓系爭土地後向銀行貸款，所貸金額顯示系爭土地價值超過5,800萬元，且道路有利於系爭土地開發，不致減損系爭土地價值，不影響系爭土地價格，被上訴人等減少價金請求權亦罹於民法第365條所定6個月之除斥期間等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即判決確認系爭買賣契約之買賣價金應減為5,000萬元，並駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，並減縮訴之聲明。上訴人上訴及答辯聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人之附帶上訴駁回。被上訴人附帶上訴及答辯聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人下開第二項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認系爭買賣契約之買賣價金應減為49,706,000元。㈢上訴人之上訴駁回（其餘被上訴人減縮訴之聲明部分，即減縮聲明前原起訴聲明㈠與減縮後聲明㈡間差額、前述原起訴聲明㈡至㈣部分，均非本院審理範圍，下不贅述）。
五、被上訴人主張其等與曾楊兆喜等4人於106年10月12日簽訂系爭買賣契約，曾楊兆喜等4人已於107年1月12日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，並於同年9月25日交付系爭23號、24號建物鑰匙完成點交，被上訴人於107年8月6日前支付曾楊兆喜等4人價金28,204,642元後，繼於同年9月25日給付價金19,795,358元等情，有系爭買賣契約書、土地登記謄本等為證（見原審卷一第23至第107頁、卷二第31至81頁），且為兩造所不爭執（見原審卷一第13頁、本院卷一第184頁），堪信為真實。上訴人抗辯系爭買賣契約業經其等解除等情，為被上訴人所否認，經查：
㈠系爭買賣契約第3條固約定，該契約簽訂時被上訴人應給付曾
楊兆喜等4人合計1,160萬元，待稅捐處核發增值稅單及銀行貸款核准、抵押權塗銷完成，被上訴人應給付第2次款580萬元，於系爭土地過戶被上訴人名下、鑑界完成、貸款核撥5日內，被上訴人應給付3,480萬元，另系爭租賃權換約轉租被上訴人名下後5日內，被上訴人應給付尾款580萬元等語（見原審卷一第29至31頁），惟兩造已於107年9月25日簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議），記載：「…因甲方（即被上訴人，下均同）委請建築師繪製指示建築線圖說時，發現買賣標的物似有既成巷道、現有巷道及遭第三人占用之情形，經甲方主張減少價金，甲、乙（即曾楊兆喜等4人，下均同）雙方達成如下之協議…：依系爭買賣契約第2條約定，買賣價金為5,800萬元，甲方已於106年10月11日給付定金1,160萬元；106年12月4日給付293萬元；106年12月8日為乙方支付土地增值稅3,014,642元作為價金之給付；107年4月3日給付100萬元；107年8月6日代償乙方設定抵押權登記予陳靖、郭芷君所擔保債務966萬元作為價金之給付，合計甲方業已支付28,204,642元。甲方同意於簽訂系爭補充協議同時，再給付乙方19,795,358元，乙方授權林玉英代為收受；乙方則應於簽訂系爭補充協議同時交付系爭23號建物（現況為空屋無門，逕現況點交）、24號房屋之鑰匙，以代系爭買賣契約第1條約定買賣不動產標的物（包括土地及房屋）之交付。甲方同意待系爭買賣契約第1條約定之國有土地出租權（即基隆市○○區○○段○○○○段00000○000○000○00000地號土地與同市區段○段000○000地號土地之國有土地租賃契約）之承租人變更為甲方或甲方指定之人後，再給付乙方200萬元。除前述款項外，尚餘800萬元，甲、乙雙方同意甲方將800萬元現金或等值之可轉讓定期存單交予林宇文律師，由林宇文律師代為保管，甲、乙雙方並同意由甲方向臺灣基隆地方法院對乙方提起減少價金之起訴，俟判決確定後，林宇文律師得逕依判決之結果，將餘款800萬元分別交還甲方或交付乙方。」等語（見原審卷一第133至135頁），上訴人不爭執系爭補充協議簽名真正，且所記載被上訴人已給付款項與上訴人提出由林玉英簽收之支票影本兩張相符（見原審卷一第55頁、第141頁），堪認兩造已針對系爭土地因有系爭巷道存在等瑕疵，另議定以系爭補充協議約定方式解決。
㈡又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條第1項本文定有明文，另按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效，但其情形為相對人所明知者，不在此限，民法第86條定有明文，而民法第87條第1項前段規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，如表意人主張心中保留或其與相對人通謀而為虛偽意思表示，毋須受該意思表示拘束，自應就此有利於己之事實負舉證之責。雖上訴人抗辯系爭補充協議為通謀虛偽意思表示或上訴人心中保留而簽訂云云，惟觀被上訴人提出其於107年9月25日依系爭補充協議第2點約定交付上訴人之面額19,795,358元支票，業經林玉英簽收，並記載「收到上面票據、正本無誤」等語（見原審卷一第141頁），堪認兩造間確有商談系爭土地瑕疵問題及給付款項事宜，並達成如系爭補充協議約定內容之合意。此外，上訴人未提出其他事證證明其與被上訴人通謀虛偽簽訂系爭補充協議或其心中保留為被上訴人所明知，其此部分抗辯即無可採。
㈢又債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相
當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254條規定自明（最高法院31年上字第2840號判例意旨參照）。查兩造不爭執被上訴人於簽訂系爭補充協議前及同時，已給付上訴人合計4,800萬元，尚餘系爭補充協議第3點、第4點款項合計1,000萬元未付等情。雖林玉英、曾進財與曾璽翰等4人於110年1月4日提出民事上訴暨追加反訴狀，以系爭買賣契約標的物出賣人非相同一人，5,000萬元或5,800萬元買賣價金真意為何，其價金及給付方法、遲延責任如何分別計算效力不明，因被上訴人遲延給付而以該狀繕本送達為解除系爭買賣契約前之限期10日內給付，逾期即為解約之意思表示等語（見本院卷一第27頁），然上開書狀既未以全體出賣人為催告人，且其催告被上訴人限期給付內容不明，應不生催告效力。嗣上訴人於110年6月2日以存證信函催告被上訴人於文到7日內付清尾款800萬元等語（見本院卷二第285至287頁），並於同年月15日提出民事準備書狀，以被上訴人逾期未付清價款為由，解除系爭買賣契約（見本院卷一第185頁），則上訴人催告被上訴人給付範圍僅有800萬元款項。然依系爭補充協議第4點約定，剩餘尾款800萬元須待被上訴人提起減少價金訴訟，俟判決確定後依判決結果履行，被上訴人並旋於系爭補充協議簽訂後之107年10月18日提起本件訴訟（見原審卷一第9頁），則被上訴人未支付剩餘價款800萬元，合於系爭補充協議約定，且系爭補充協議約定無無效事由，已如前述，故上訴人抗辯系爭補充協議無效，主張被上訴人應按系爭買賣契約約定給付剩餘價金（見本院卷二第178頁），並以被上訴人未支付尾款為由，解除系爭買賣契約，自屬無據。
㈣又依系爭買賣契約第1條附註第3項約定：「賣方曾進華、曾
楊兆喜、曾進財3人簽約日均未到場，授權林玉英負責簽約、收款、點交房地等一切事宜」（見原審卷一第29頁），嗣兩造均出面於107年9月25日簽訂系爭補充協議，亦未經兩造爭執，曾楊兆喜等4人並已於107年1月12日依系爭買賣契約約定移轉系爭土地所有權予被上訴人，亦如前述，堪認林玉英確有代理曾楊兆喜等4人簽訂系爭買賣契約，及曾楊兆喜等4人已同意系爭補充協議內容等情無訛。而曾楊兆喜、曾進華分別於108年10月12日、109年1月14日死亡，有除戶戶籍謄本在卷可稽（見原審卷二第273頁、第403頁），均晚於系爭買賣契約及系爭補充協議簽訂之時，應認被上訴人確已就系爭買賣契約及系爭補充協議內容與曾楊兆喜等4人達成合意，縱曾楊兆喜、曾進華事後死亡，其等繼承人應依繼承法律關係繼承其等與被上訴人間系爭買賣契約、系爭補充協議之法律關係，則上訴人抗辯曾進華、曾楊兆喜去世後，林玉英未曾受曾進華、曾楊兆喜之繼承人委任，系爭補充協議對曾進來等6人、曾璽翰等4人不生效力云云，即無可採。另按所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。所謂不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受此限制（最高法院107年度台上字第1677號判決參照）。上訴人辯稱：被上訴人逼迫其等簽署系爭補充協議違反公共利益及損害上訴人利益為主要目的云云，然被上訴人以系爭土地有系爭巷道通過構成瑕疵為由，依系爭買賣契約法律關係主張減少價金，合於民法第359條規定，自屬正當權利行使，非以損害上訴人為主要目的，上訴人並自承其簽署系爭補充協議目的為取得被上訴人提供價金等語，可認其等就權利行使與否及行使時期有完全自由，亦無顯失公平等情形，上訴人又未提出其他證據證明被上訴人行使本件權利，有何專以損害其等為目的，其抗辯系爭補充協議屬違反誠信原則、構成權利濫用云云，自無可取。
六、被上訴人主張系爭土地因有系爭巷道，致無法完整利用及開發云云，業據提出黃明智建築師繪製之系爭土地平面圖、系爭土地空拍照片、建築線指示申請圖、系爭巷道面積圖等件為證（見原審卷一第109至第111頁、第215至第223頁、第279頁、第361頁），並有基隆市政府108年4月18日基府工土貳字第1080110439號函檢送基隆市○○區○○段○○○小段00-0等30筆土地之建築線指示圖舊案圖說、現場照片為憑（見原審卷一第281至第302頁），且經原法院囑託基隆市地政事務所測量位於000-0、000-0地號土地（即重測後基隆市○○區○○○○段000○000地號土地）上既成道路占用土地範圍之複丈成果圖（見原審卷二第417頁，即該附圖水泥空地部分）、本院囑託基隆市地政事務所向基隆市政府都市計畫科索取都市計畫道路相關圖說套繪作成複丈成果圖可憑（見本院卷二第159頁），上訴人亦不爭執系爭土地確有既成道路經過等情（見原審卷一第321頁、本院卷一第352頁），堪認系爭土地上確有系爭巷道通過無疑。雖上訴人抗辯被上訴人之建築機具可進入系爭土地，系爭土地仍可指定建築線建築，並無物之瑕疵存在（見本院卷一第129頁），且被上訴人於簽訂系爭買賣契約前已至現場查看，當知系爭巷道存在，其於簽約後怠於通知上訴人，應視為承認所受領之物云云，惟查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第373條及第359條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。再按基隆市政府頒佈之基隆市建築管理自治條例第7條規定:「面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依下列規定辦理：一、巷道為單向出口長度在40公尺以下，雙向出口長度在80公尺以下，寬度不足4公尺者，以該巷道中心線為準，兩旁均等退讓，以合計達到4公尺寬度之邊界線作為建築線。巷道長度超過上開規定者，兩旁亦應均等退讓，以合計達到6公尺寬度之邊界線作為建築線。但面臨工業區內現有巷道之基地，應以合計達8公尺寬度之邊界線作為建築線。二、地形特殊無法通行車輛者，前款巷道之寬度得減為3公尺。三、建築基地正面臨接計畫道路，側面或背面臨接現有巷道者，申請指定建築線時，應一併申請指定該巷道之邊界線。四、現有巷道之寬度大於4公尺或6公尺者，仍應保持原有之寬度。五、建築基地與都市計畫道路間夾有具公用地役關係之現有巷道，得以現有巷道之邊界線作為建築線。前項第1款、第2款退讓之土地，不得以空地計算。第3款、第5款退讓之土地，得計入法定空地。第1項第1款所稱單向出口係指巷道僅一端接通計畫道路者，第1項第2款所稱無法通行車輛者，係指道路坡度超過1比6，或現場實際無法通行車輛者而言。都市計畫區內巷道之長度應以計畫道路連接至最遠出口起算。」，本件被上訴人主張其購買系爭土地目的在於興建廠房，依被上訴人提出黃明智建築師繪製之系爭土地平面圖、建築線指示申請圖及系爭巷道面積圖，可知系爭土地經指定建築線後，因既成道路及都市計畫道路以「丁」字型存在於系爭土地，致興建廠房時必須保留現有巷道8公尺之寬度，往後退縮，始能興建廠房，並因此造成系爭土地剩餘空間被切割成3小塊，無法合併建築。而系爭土地因系爭巷道存在是否會造成土地價格減損等節，經遠見不動產估價師事務所鑑定並回覆以：「本案系爭巷道土地雖屬乙種工業區土地，但因前揭規定及基隆市都市計畫容積移轉許可審查要點規定，致退讓所形成之空地，不得做為法定空地，其容積不得供相鄰土地建築利用亦不得申請容積移轉」、「本案勘估土地因指定建築線而劃分勘估土地為供道路使用之現有巷道土地或既成巷道土地，統稱現有巷道土地，而非現有巷道土地因受現有巷道區隔，劃分為5宗土地。…（部分土地）地形成零散狀，無法完整規劃利用。…（部分土地）視為畸零地…」、「因現有巷道存在除現有巷道土地無法建築使用外，同時將系爭土地分隔爲5區塊，造成土地使用不便，致對土地之通常價格造成減損」等語，有遠見不動產估價師事務所估價報告書、111年6月6日111估字第060601號函在卷可稽（見原審卷二第57至59頁、本院卷二第127頁），顯見系爭巷道確會影響系爭土地完整性規劃，造成系爭土地價值減損，當屬物之瑕疵無疑。
㈡次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物
與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算；買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號裁判意旨參照）。查系爭土地上有系爭巷道之瑕疵存在，其交易價值自受有減損，而致被上訴人因此受有損害等情，已如前述，被上訴人依民法第359條規定，主張減少價金，自屬有據。又經本院函詢系爭土地因系爭巷道瑕疵之減損率為何，經遠見不動產估價師事務所回覆以：系爭土地於106年10月12日簽訂買賣契約當時之通常價格（即無系爭巷道情況下）為51,309,453元，因系爭瑕疵於108年10月12日價格日期當時評估價值總額為44,292,811元，評估減損金額為7,371,784元，減損率為14.3%等語，有遠見不動產估價師事務所估價報告書、111年6月6日111估字第060601號函在卷可稽（見原審卷第二第17頁、本院卷二第127頁）。而兩造就系爭買賣契約約定總價金為5,800萬元，買賣標的除系爭土地外，尚包含系爭23號、24號建物及系爭租賃權，則系爭買賣契約總價扣除系爭土地當時應有價值51,309,453元後，推估系爭23號、24號建物及系爭租賃權應價值6,960,547元（58,000,000-51,039,453＝6,960,547），又以系爭土地因有系爭道路存在，將致系爭土地價值減損14.3％比例計算，系爭土地於106年10月12日交易當時因系爭巷道存在之瑕疵，減損價值為7,298,642元（51,039,453×14.3％＝7,298,641.7，元以下四捨五入），經扣除後，系爭買賣契約標的物因系爭土地存在系爭巷道之瑕疵，於交易當時評估價值總額應為50,701,358元（51,039,453-7,298,642+6,960,547＝50,701,358，即因瑕疵減少價值之系爭土地與其餘標的物之總價），故系爭買賣契約經減少價金後之總額應為50,701,358元。上訴人雖另以被上訴人得持系爭土地向銀行貸款，抗辯系爭土地有高達5,800萬元之價值云云（見本院卷二第178頁），然被上訴人否認有持系爭土地貸得相同之高價，上訴人復未舉證以實其說，且銀行放貸金額與系爭土地價額是否有減損，當屬二事，自不能據此認定系爭土地價值並未減損，上訴人此部分主張，難認可採。
㈢再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條固定有明文。雖上訴人辯稱兩造買賣契約成立後有請地政事務所到現場鑑界，因地政事務所人員說鑑界困難，故兩造同意不鑑界，而以現場現況點交，被上訴人依現況已知有系爭巷道存在，且被上訴人發見系爭巷道後怠於通知其等，違背從速通知義務，已視為承認其受領之物，不得再主張系爭瑕疵云云。惟查，兩造不爭執於締約前雖請地政事務所人員前往鑑界，但因測量不易故當時未完成鑑界等情（見本院卷一第183頁、318頁、351頁），且系爭土地現況雜草叢生，因土地後方有有高達3.5公尺高之駁坎，而有高低差，後方有鐵皮屋5、6棟，鐵皮屋前方有道路通過，下方則有竹林、樹林，導致自系爭土地現況外觀無法分辨鐵皮屋前既成道路究是否坐落系爭土地上，且都市計畫道路尚未開闢，依現況看亦無法看見計畫道路等情，業據本院現場履勘明確，有勘驗筆錄、現場照片可稽（見本院卷一第351至352頁、原審卷一第215至223頁、卷二第345頁、351至373頁、本院卷二第113至第123頁），顯見系爭買賣契約締結當時因未完成鑑界，系爭土地範圍不明，且系爭巷道自高處觀看亦不易發覺，難認被上訴人於締約前已明知系爭巷道存在。雖上訴人主張兩造有於系爭巷道前履勘，並約定依現況交付云云（見本院卷一第352頁），然上開既成道路是否在系爭買賣契約範圍內，既為締約前未明之事實，難認兩造能以現況交付系爭土地，難認上訴人此部分主張為真實，且依95年至105年申請建築圖說（見原審卷一第283至299頁），均可看出系爭土地上有系爭巷道，上訴人並自承於系爭買賣契約簽訂前已明知系爭巷道存在，惟因兩造合意現況點交故未特別說明等語（見本院卷一第319頁），顯見上訴人有故意不告知瑕疵之情事，依民法第365條第2項規定，無從免除上訴人瑕疵擔保責任，亦不適用6個月除斥期間之規定。況被上訴人於系爭契約簽訂後6個月內之107年4月間即委請黃明智建築師向基隆市政府都市發展局申請指定系爭土地之建築線而發現瑕疵，並於107年9月與曾楊兆喜等4人簽訂系爭補充協議，約定待被上訴人向原法院提起減少價金訴訟判決確定後，依判決結果定兩造間價金給付方式等語（見原審卷一第133至135頁），被上訴人並旋於同年10月間提起本件訴訟，可認被上訴人已於107年9月25日向上訴人行使減少價金請求權，應認被上訴人已從速檢查所受領之物，並於發現後即通知上訴人出面解決及行使減少價金請求權，自無上訴人所指罹於民法第365條所定6個月除斥期間之情，故上訴人此部分主張，亦屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定，請求確認兩造系爭買賣契約之買賣價金減為50,701,358元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。另其他不應准許部分（即被上訴人請求確認減價為49,706,000元至5,000萬元之間差額），原判決為被上訴人敗訴之諭知，核無不合，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其附帶上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 林政佑法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
書記官 蕭進忠