臺灣高等法院民事判決110年度重上字第347號上 訴 人 吳茂生訴訟代理人 林良財律師複 代 理人 李欣怡律師被 上 訴人 吳葆生
吳蒼生共 同訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師許依涵律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國110年2月22日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第53號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明，本院於110年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人於原審起訴請求被上訴人各應給付上訴人新臺幣（下同）856萬6,734元及自民國94年11月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於本院減縮請求被上訴人各應給付上訴人790萬5,995元及自94年11月1日起算之法定遲延利息（見本院卷第371頁），核屬減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。
合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱568地號土地）應有部分24分之6（下稱系爭土地）及其上臺北市○○區○○段○○段0000○0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號1樓及地下室房屋全部（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）為兩造所共有，兩造對於系爭房屋應有部分各為3分之1；就系爭土地部分，伊之應有部分為24分之4，被上訴人之應有部分各為24分之1。而房屋之使用性質上不能與基地分離，是承租房屋時勢必同時承租房屋所在基地，租金自包含使用基地之對價，故兩造分配租金，自應依系爭房地整體價值分別按應有部分比例計算。惟因伊旅居美國，系爭房地出租由吳蒼生單獨負責，租金分配方式亦係吳蒼生自行擅自決定以兩造均分即各3分之1方式為之，然伊並未同意此分配方式，曾於105年、107年委託律師發函通知被上訴人按應有部分價值比例分配租金，被上訴人卻置之不理。依據臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）民事執行處委託展碁不動產估價師事務所對系爭房地之現值進行估價之結果，系爭土地價值為1億758萬7,055元，是伊之應有部分價值7,172萬4,704元、被上訴人之應有部分價值各為1,793萬1,176元；系爭房屋價值為280萬8,915元，兩造之應有部分價值均各為93萬6,305元。依此，伊與被上訴人吳葆生、吳蒼生就系爭房地之價值比例分別為65.82%、17.09%、17.09%。又系爭房屋1樓出租予全家便利商店股份有限公司（下稱全家便利商店），地下室出租予財團法人中衛發展中心（下稱中衛發展中心），而系爭房地租金金額自94年11月1日起至109年12月31日止共計4,869萬7,250元，扣除伊多拿的102年12月租金2萬5,000元後，兩造實際分配各取得1,622萬4,083元〔（48,697,250－25,000)÷3＝16,224,083〕。但被上訴人依據應有部分價值比例僅能分配租金總額之17.09%，即被上訴人各僅能分配831萬8,088元〔(48,697,250－25,000)×17.09%＝8,318,088〕，因此被上訴人各有不當得利790萬5,995元（16,224,083－8,318,088＝7,905,995）等語，爰依民法第179條規定，求為命被上訴人各應給付上訴人790萬5,995元，及均自94年11月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並減縮聲明）。其上訴聲明為：（一）原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分廢棄。（二）被上訴人各應給付上訴人790萬5,995元，及均自94年11月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房地已由臺北地院民事執行處以108年度司執字第63766號分割共有物執行事件（下稱系爭執行事件）於109年12月16日拍定。依系爭房屋1樓及地下室之租賃契約（下稱系爭租約）內容，出租之部分僅有房屋部分而不包含土地，而兩造就系爭房屋應有部分確係各3分之1。又系爭房地於兩造之父生前，由父親經手出租，父親過世後則由母親接手，收得房租亦係由兩造之父親、母親支配使用，而兩造父母均交代承租人將房租以每人3分之1分別匯入兩造帳戶，上訴人知悉並行之多年，是兩造間已就系爭房地存有將系爭房屋出租使用，並平均分配租金所得之分管協議，且系爭租約明文約定以3分之1分配租金，上訴人並親筆簽名或於系爭租約上用印，自應受系爭租約之拘束。況兩造父母經手之系爭租約非僅系爭房屋，尚包含系爭房屋旁一小塊空地每月以8,500元出租予萬達建設股份有限公司（下稱萬達公司）做為停車位使用，該部分才是土地出租，而該部分之租金亦係以各3分之1為分配方法匯入兩造帳戶。再者，伊等均各有系爭土地應有部分24分之4，已滿足伊等所有系爭房屋應有部分3分之1所需之土地應有部分，自無逾越其權利範圍。
再退步言，本件上訴人之請求顯屬「相當於租金之不當得利」，消滅時效期間應為5年，爰為時效抗辯，且本件係於109年11月10日起訴，上訴人起訴請求法定利息自94年11月1日起算，亦屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第318、319、361頁）：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分24分之6（即
系爭土地）及其上臺北市○○區○○段○○○段0000○0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號1樓及地下室房屋全部（即系爭房屋）為兩造所共有，兩造對於系爭房屋應有部分各為3分之1；就系爭土地部分，上訴人之應有部分為24分之4，被上訴人之應有部分各為24分之1。至於土地登記謄本記載被上訴人應有部分各為24分之4，係因其中各24分之3為被上訴人分別所有之門牌號碼○○○路0段163號2樓、3樓各1戶之568地號土地應有部分，加計被上訴人持有系爭土地應有部分各24分之1，共計為土地登記謄本所記載之24分之4。㈡系爭房屋1樓自94年11月1日起迄今出租予全家便利商店，目
前每月租金26萬5,000元，其餘租金如乙證2第1頁所示；系爭房屋地下室自100年12月1日起迄今出租予中衛發展中心，每月租金2萬8,000元，其餘每月租金金額如乙證1第1頁所示。自94年11月1日至109年12月31日共15年期間，前揭二者租金合計為4,869萬7,250元，扣除上訴人多拿102年12月的2萬5,000元後，上訴人、吳葆生、吳蒼生實際平均分配取得該等租金各為1,622萬4,083元。
㈢系爭房地業經系爭執行事件強制執行程序拍定，而臺北地院
民事執行處於執行中曾委託展碁不動產估價師事務所對系爭房地之現值進行估價結果，系爭土地價值為1億0,758萬7,055元，上訴人之應有部分價值7,172萬4,704元、被上訴人之應有部分價值各為1,793萬1,176元；系爭房屋價值為280萬8,915元，兩造之應有部分價值均各為93萬6,305元。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠系爭租約之標的物是否包含系爭土地在內？⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判要旨參照）。次按租賃契約，係以當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金而成立，且房屋性質上不得與其基地使用權分離而存在，除當事人另有約定外，房屋租賃當然包括其基地在內（最高法院93年度台上字第2650號判決意旨參照）。是房屋與土地雖為個別之不動產而可分別為交易之標的，然房屋性質上不能離開土地而單獨存在，一般房屋租賃契約，縱僅列房屋為租賃標的物，然該房屋所坐落之基地，並無法再由出租人另行利用收益，是雖僅出租房屋，實則連房屋坐落之基地亦一併交由承租人占有使用。
⒉上訴人主張系爭租約之租金自包含使用系爭土地之對價在內
等語，被上訴人辯稱依據系爭租約之內容，出租之部分僅有房屋部分而不包含土地等語。
⒊查系爭租約之歷次契約書，不論承租人為全家便利商店或中
衛發展中心，其契約書名稱雖均記載為「房屋租賃契約書」與第1條均約定房屋所在地及使用範圍為系爭房屋1樓或地下室，此有系爭租約之歷次契約書可稽（見本院卷第185、197、203、209、215、221、227、235、239、247、251頁）。
惟揆諸前揭最高法院裁判意旨，解釋意思表示，應從交易上之習慣等，本於經驗法則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以探求當事人之真意，而衡諸房屋性質上不得與其基地使用權分離而存在，且出租房屋後所坐落之基地並無法再由出租人另行利用收益，是除當事人另有約定外，一般所謂出租房屋，當然包括其基地之出租在內，方符當事人之締約真意，而系爭租約並未另行約定只承租系爭房屋而不包含系爭土地在內，堪認系爭租約之雙方當事人真意係包含承租系爭土地在內。且衡情土地之價值一般大於房屋，系爭房屋為66年建造完成，有建物登記謄本可稽（見109年度北司調字第1551號卷，下稱調字卷，第17、19頁），系爭房地因兩造間本院107年度重上字第526號分割共有物確定判決，業經系爭執行事件強制執行程序於109年12月16日拍定，得標人於110年2月1日領取不動產權利移轉證書，系爭土地拍得1億1,200萬元、系爭房屋拍得3,721萬元乙情，業經本院調閱系爭執行事件卷宗查明無訛，並有臺北地院109年12月25日北院忠108司執庚字第63766號函可考（見本院卷第43、44頁），是系爭土地之價格明顯高於系爭房屋3倍之多，而系爭房屋得以每月租金26萬5000元、2萬8,000元之高價分別出租予全家便利商店、中衛發展中心，顯然包含價值甚高之系爭土地在內，益證系爭租約之標的物包含系爭土地在內。
⒋綜上，系爭租約之標的物包含系爭土地在內，洵堪認定。
㈡兩造是否有系爭房地租金以兩造各3分之1方式分配之協議存
在？⒈按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，民法第820條第1項、第2項定有明文。而98年1月23日修正、同年7月23日施行前民法第820條則規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」。次按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」，民法第818條第2項亦有明文，其98年1月23日修法意旨為「本條意旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重。縱使各共有人依該協議實際可為使用或收益之範圍超過或小於應有部分，亦屬契約自由範圍。至其效力是否拘束應有部分之受讓人，則應依修正條文第826條之1而定，爰仿修正條文第820條第1項加以明定。」，準此，基於契約自由原則，共有人間得協議共有物收益之分配不按應有部分比例分配，此亦屬分管協議之性質。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。至於修正之同法第818條規定，肯認共有人得依契約之約定，其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分定之，均無不可（最高法院106年度台上字第151號判決要旨參照），然均屬分管協議之性質，該等約定或協議之變更或終止，須有法定事由或約定事由，始得為之，而參照民法第818條之修法意旨，法定事由應包括民法第820條第1項規定在內。另最高法院107年度台上字第70號民事判決僅在闡述修法前分管契約對於應有部分之受讓人或取得物權之人之效力，並未提及共有物出租後租金之分配非屬共有物之分管協議。再按分管協議未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，依修正前民法第820條第1項規定，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院89年度台上字第585號裁判意旨參照）。⒉上訴人主張兩造父母自始未插手系爭房地出租之事宜，系爭
房地於65年即登記為其所有，非屬父之遺產，在父98年3月6日死亡前，系爭房地之出租均由其單方決定，因其長期旅居國外，系爭房地出租事宜均由吳蒼生負責管理，但兩造間從未有何租金分配之協議等語。被上訴人辯稱兩造間就系爭房地存有將系爭房屋出租使用，並平均分配租金所得之分管協議，且系爭租約明文約定以3分之1分配租金，上訴人並親筆簽名或於系爭租約上用印，自應受系爭租約之拘束等語。
⒊按共有物之出租行為屬共有物之管理行為，而查上訴人同意
將系爭房屋1樓、地下室分別出全家便利商店、中衛發展中心以收取租金利益，並由吳蒼生負責管理系爭房地出租事宜乙情，為上訴人所不否認（見本院卷第22、352、353頁），堪認上訴人確實有同意由吳蒼生辦理系爭房地出租收益相關事宜，從而，兩造即全體共有人均同意由吳蒼生將系爭房地出租之管理行為。又系爭房屋地下室自100年12月1日起至109年12月31日出租予中衛發展中心，該期間陸續簽立8份「房屋租賃契約書」，其中第3條均約定租金支付為輪流簽發以兩造為受款人之支票即每人3分之1方式為之，有該8份「房屋租賃契約書」可證（見本院卷第121、123、129、135、14
1、149、155、165、171頁），且其中108年及109年之2份「房屋租賃契約書」上「吳茂生」之簽名（見本院卷第168、174頁），上訴人自承為其所親簽（見本院卷第108、320頁），則上訴人既在前開契約書上簽名，即足認上訴人同意該等契約書之全部內容包含租金分配兩造每人3分之1在內，上訴人稱其僅同意出租，不同意租金分配方式云云，難認可取。再者，據上訴人所提「全家便利商店之押金收據」，可知系爭房屋1樓早於80年3月11日即已出租予全家便利商店，是衡情上訴人收到租金收入，若非兩造已約定租金分配比例，上訴人當會詢問吳蒼生關於租金總額及分配比例，甚至主張應分配之比例，則如不同意3分之1分配比例，當時即應有所爭執，故上訴人主張吳蒼生從未轉交租賃契約書，不知分配比例云云，尚難採信，從而，自上訴人至遲自80年以來長期收到以3分之1比例分配之租金，均無異議（嗣後於105年、107年發函異議部分，詳後述）之情狀觀之，堪信兩造在系爭房地1樓早於80年間出租時即已達成租金分配比例即每人3分之1之協議，是被上訴人辯稱兩造間就在系爭房地1樓存有將系爭房屋出租使用，並平均分配租金所得之協議等語，即堪採信。另中衛發展中心自100年12月1日承租系爭房屋地下室起，即僅將每年4個月份之租金簽發以上訴人為受款人之支票，亦即上訴人於100年起每年僅收到4個月份之租金，益證上訴人由此當已知悉租金係以3分之1方式分配（嗣後於105年、107年發函異議部分，詳後述），甚且於108年及109年之記載以3分之1分配之前述2份租賃契約書簽名，已如前述，堪認兩造在系爭房地地下室於100年間出租時即已達成租金分配比例即每人3分之1之協議，因此，被上訴人辯稱兩造間就系爭房地地下室存有將系爭房屋出租使用，並平均分配租金所得之協議，亦堪採信。
⒋上訴人主張其未同意租金以3分之1進行分配，就租金之分配
仍有表示應按土地房屋權值比例來分配等語，並提出其於105年寄發給被上訴人之律師函及107年寄發予被上訴人之存證信函為證（見調字卷第75至78頁，原審卷第37至40頁），然兩造早於80年間、100年間即就系爭房屋1樓、地下室出租之租金分配比例達成協議，已如前述，揆諸首揭說明，該協議性質上屬分管協議，需有法定事由或約定事由，始得變更或終止之，非上訴人可單方變更或終止。查上訴人嗣後表示不同意該分配比例，應是終止前述協議之意思，屬共有物管理方法之變更，然系爭房屋1樓早於80年間所達成分配比例之協議，依98年1月23日修正前民法第820條規定，須經共有人全體同意，上訴人亦未舉證證明有何其他法定或約定終止事由，是上訴人單方終止前述系爭房屋1樓之協議，自不生效力。又系爭房屋地下室於100年間所達成分配比例之協議，依現行民法第820條第1項規定，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意或應有部分合計逾3分之2之共有人之同意行之，然上訴人之應有部分未超過3分之2（即使上訴人於系爭土地應有部分24分之4為被上訴人應有部分24分之2之一倍，亦未超過3分之2），上訴人亦未舉證證明有何其他法定或約定終止事由，是上訴人單方終止前述系爭房屋地下室之協議，亦不生效力。倘上訴人認為前述協議對其不公平，應依民法第820條第1項規定聲請法院以裁定變更之或請求分割共有物，而上訴人已請求分割系爭房地，並經本院107年度重上字第526號判決准許變價分割系爭房地，並確定在案，有該判決在卷可稽（見本院卷第327至333頁），附此敘明。
⒌綜上，堪認兩造間有系爭房地租金以兩造各3分之1方式分配
之協議存在，從而，被上訴人各取得系爭房地租金3分之1，即屬有據，因此，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人各給付790萬5,995元本息，為無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人各應給付上訴人790萬5,995元，及均自94年11月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 7 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 趙伯雄法 官 賴秀蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 9 日
書記官 林淑貞