臺灣高等法院民事判決110年度重上字第395號上 訴 人即反訴原告 柯素真
呂宏賢共 同訴訟代理人 梁恩泰律師被上訴人即反訴被告 黃凱訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國110年3月19日臺灣新北地方法院109年度重訴字第223號第一審判決提起上訴及反訴，本院於112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者，不在此限。民事訴訟法第446條第2項第1款定有明文。次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。查上訴人即反訴原告呂宏賢(與柯素真合稱上訴人，各逕稱其名)於本院對被上訴人即反訴被告黃凱(下稱被上訴人)提起反訴，被上訴人雖表示不同意，惟被上訴人在原審依照與呂宏賢於民國107年9月21日所續訂最後一次租約(租期為自107年9月21日至108年9月30日止，下稱系爭租約）第7條第1項約定及民法第455條規定，請求呂宏賢遷空返還被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之房屋（未保存登記之建物，下稱系爭房屋），並返還其所坐落新北市○○區○○段000地號之土地(下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之判決，原審為被上訴人勝訴之判決，呂宏賢不服提起本件上訴並主張伊始為系爭房屋所有權人，被上訴人不得請求伊返還系爭房屋併提起反訴（見本院卷三第125頁），請求確認被上訴人對系爭房屋所有權不存在，從而呂宏賢此部分法律上地位不安狀態，得以本件反訴確認判決為除去，自有確認利益；而呂宏賢在本院提起反訴，既與本件標的及其防禦方法相牽連，且係就被上訴人主張系爭房屋為其所有一併出租予呂宏賢，請求返還等情，為其所否認，並抗辯系爭房屋為伊另行出資起造所有，而就本訴之先決問題，提起中間確認之訴，亦不致延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決、避免裁判矛盾及訴訟經濟有利，核均與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：系爭房屋為伊所起造，伊為系爭房地所有權人，呂宏賢自86年8月起開始向伊承租系爭房地(按被上訴人係主張出租未辦保存登記之系爭房屋並連同系爭土地之空地一併出租，並非單純之建築物定期租賃，本件自非簡易訴訟，併予敘明)，柯素真擔任連帶保證人，每次租約係以三年或一年為期分別簽定，系爭租約到期後由訴外人吳鴻州代表呂宏賢與伊簽訂協議書（下稱系爭協議書），延長系爭租約租期至108年12月31日止，吳鴻州未經伊同意自行在系爭協議書上加註：「經當面告知門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之建物為呂宏賢起造事實可將來認定」，伊遂於系爭租約期滿前，催告呂宏賢返還系爭房地，詎108年12月31日伊派員前往請呂宏賢點交返還系爭房地，卻遭呂宏賢以系爭協議記載拒絕等情，爰依系爭租約第7條第1項及民法第455條規定，請求呂宏賢遷空並返還系爭房地；並依系爭租約第7條第3項、第13條第1項第3款約定，請求呂宏賢、柯素真自109年1月1日起至返還系爭房地之日止，按月連帶給付相當租金之不當得利及違約金共52,000元之判決。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴並於本院提起確認被上訴人對系爭房屋所有權不存在之反訴。被上訴人答辯聲明：上訴及反訴均駁回。(至被上訴人本訴逾此部分之請求，經原審駁回，並未聲明不服，非本院審理範圍)
二、上訴人則以：呂宏賢雖自86年8月間起開始向被上訴人承租系爭土地，未含系爭房屋，86年間租約、89年8月2日所簽立之延長租約承諾書上之租賃標的均僅有「土地」等資料可證明，而坐落系爭土地上之原有房屋為呂宏賢之前合夥人即訴外人邱清在出資興建，拆夥時呂宏賢於86年底出租資30萬元向邱清在購買後，拆除原有石棉瓦屋頂一層全部建物(原為釣蝦場)，另行興建現存鐵皮、鋼樑二層之系爭房屋(門牌號碼相同，轉型經營交通公司)，故呂宏賢實為系爭房屋之原始出資起造所有人。另系爭租約租期於108年12月31日屆至前，呂宏賢本欲雇工拆除系爭房屋將拆除後材料另行遷建他處，詎遭被上訴人拒絕，使呂宏賢不敢拆除而無法於108年12月31日前拆除系爭房屋後將系爭土地返還，係被上訴人以不當行為阻礙呂宏賢返系爭土地，此係可歸責被上訴人事由，應視同呂宏賢已依系爭租約返還系爭土地；又呂宏賢早已於108年12月17日將所有物品搬離系爭房地，亦應認已拋棄占有完成租賃契約之返還義務，故呂宏賢不負遲延責任，且視同已完成返還義務。退萬步言，縱認上訴人有違約，系爭租約所約定之違約金亦顯屬過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。反訴聲明：確認被上訴人對系爭房屋之所有權不存在。
三、經查，呂宏賢與被上訴人自86年8月起訂有租賃契約，每次租約係以3年或1年為期分別簽定，雙方於107年9月21日訂立系爭租約，租期為自107年9月21日起至108年9月30日止，並由柯素真擔任連帶保證人。嗣由吳鴻州代表呂宏賢於107年9月21日與被上訴人簽訂系爭協議書，將系爭租約租期延長至108年12月31日止。系爭房屋之房屋稅籍為被上訴人，歷年房屋稅均由被上訴人繳納。系爭房屋現已謄空，但呂宏賢尚未將系爭房屋及土地點交予被上訴人等情，有系爭租約（見原審卷一第21至25頁）、歷年租約（見原審卷一第269至331、423至429頁）、系爭協議書（見原審卷一第31頁）、系爭土地登記第一類謄本（見原審卷一第81至83頁）、系爭房屋稅歷年繳款書（見原審卷一第79、713至729頁）、系爭房屋室內照片（見本院卷一第75至92頁）及系爭土地110年6月29日複丈成果圖（見本院卷一第451頁）可按，並為兩造所不爭，是上開事實均堪認定。
四、被上訴人主張系爭房屋為伊所起造，伊為系爭房地所有權人，呂宏賢自86年8月起開始向伊承租系爭房地，因系爭租約之租期屆滿，呂宏賢係無權占有系爭房地，柯素真為系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第7條第1項、第3項、第13條第1項第3款及民法第455條等規定，請求呂宏賢騰空遷讓返還系爭房地，並請求上訴人2人連帶給付相當租金之不當得利及違約金，為上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件爭點為：㈠系爭租約之標的僅系爭土地？抑或含系爭房屋？㈡系爭房屋是否為呂宏賢原始出資興建？㈢被上訴人依系爭租約第7條第1項約定及民法第455條規定，請求呂宏賢返還系爭房地，有無理由？㈣被上訴人依系爭租約第7條第3前段、第13條第1項第3款約定，請求上訴人2人連帶給付相當於月租金之不當得利，有無理由？㈤被上訴人依系爭租約第7條第3後段、第13條第1項第3款約定，請求上訴人2人連帶給付每月17,500元之違約金，有無理由？㈥上訴人反訴請求確認被上訴人對系爭房屋所有權不存在，有無理由？茲就爭點分別論述如下：
㈠系爭房屋並非呂宏賢原始出資興建，而係被上訴人所起造，
並為系爭房屋所有權人，系爭租約之標的包含系爭土地及系爭房屋。
⒈被上訴人主張系爭房屋為伊所起造，伊為系爭房地所有權人
，呂宏賢自86年8月起開始向伊承租系爭房地等語，上訴人則否認被上訴人為系爭房屋所有權人，也否認系爭租賃契約的租賃範圍包含房屋，並抗辯稱：系爭土地上原有房屋為呂宏賢之前合夥人即訴外人邱清在出資興建，拆夥時呂宏賢於86年底出資30萬元向邱清在購買後，拆除原舊有房屋重新起造系爭房屋而原始取得，伊始為系爭房屋所有權人等語。經查，呂宏賢曾於另案本院109年度上易字第1109號請求返還押金等事件（下稱該案）中，主張邱清在為其前手，系爭建物之前身為釣蝦場，由邱清在經營，嗣因呂宏賢要經營計程車行，因此將釣蝦場拆除，重新起造系爭房屋，請求補償系爭房屋80萬元，然經該案就上開爭點為審理判決呂宏賢敗訴，並認系爭房屋為黃凱所有，該案業已判決確定，有上開民事判決在卷可稽（見本院卷二第43至53頁），復經本院調該案卷查閱明確，審之被上訴人於該案係主張：伊於76年購買系爭土地，邱清在向伊承租系爭土地經營釣蝦場，房子是伊蓋的，邱清在於系爭房屋內挖一個洞做釣蝦池。釣蝦場是在屋內，旁邊可以烤蝦子，系爭房屋從以前到現在都是同一建物等語（見該案卷㈠第396頁），證人邱清在於該案審理時則證稱：伊於80年間曾經營釣蝦場，當時與另一人合夥，一段時間後呂宏賢到伊這幫忙，經營釣蝦場的建物是鐵皮屋材質。後來伊與上訴人合夥開車行，將釣蝦池塘填滿，沒有整個拆掉做大的變動，車行經營一段時間，伊就退股等語（見該案卷㈠第442至444頁）。是依證人邱清在所述，系爭房屋僅做部分整修，未有整體拆掉重新建造之情況，則系爭房屋雖經過上訴人整建及裝潢，惟系爭房屋之同一性並未變更。而觀諸兩造於86年8月7日所簽訂之第一份房屋租賃契約，其第一條即載有「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍土城市○○路○段000號」、第二條記載「租期自86年8月7日至87年8月6日止」、第九條載有「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方之書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，自應負責回復原狀(包括廣告、招牌等)」等語(見該案原審卷第203、205頁，本件原審卷一第423、425頁)，足認自第一份房屋租賃契約之租賃標的即為系爭房屋；又87年7月30日續訂之第二份房屋租賃契約書第一條記載：甲方房屋所在地及使用範圍，則增加「空地土城延寮坑段外藤寮坑小段55-2地號」，可見租賃範圍除系爭房屋外，已擴及屋外之土地(見該案原審卷第167至
169、211至217頁，本件原審卷一第223頁)。此外，自89年10月1日起至108年之租約關於承租範圍皆是記載「土地及建物全部」等語（見該案原審卷第85至116、23至29頁，本件原審卷一第269至331、21至25頁），是上訴人主張呂宏賢所承租之範圍，僅有系爭土地，顯屬無據。
⒉上訴人雖主張釣蝦場已全部拆除，且由呂宏賢於86年底改建
為目前狀態之系爭房屋，呂宏賢為系爭房屋之所有權人，惟查：⑴觀諸系爭房屋整建後之89年9月27日兩造所簽訂之租約最後1頁記載「茲收到大門遙控三只及後鐵門鑰匙1支」等語（見該案原審卷第88頁，本件原審卷一第275頁），並由呂宏賢加蓋印文於其上，已足認系爭房屋為被上訴人所有，始有在租約上註記呂宏賢自被上訴人處取得系爭房屋之遙控器及鑰匙之必要；⑵系爭房屋歷年來之房屋稅都是被上訴人繳納，此有系爭房屋89至109年房屋稅單在卷可憑（見該案原審卷第289至317頁，本件原審卷一第713至727頁）；且稅捐稽徵處於93年辦理系爭房屋之房屋稅清查作業時，於93年9月13日發文至呂宏賢於系爭建物住址經營之豐田交通關係企業有限公司（按即臺北縣政府稅捐稽徵處93年9月13日北稅財二字第0930102665號函，見該案本院卷㈠第79頁，本件原審卷一第349頁），呂宏賢收到稅捐稽徵處函文時，並未以系爭房屋所有權人自居配合辦理，反而依上開函文第五點所載「台端如為承租人，請將本函轉交房屋所有人」之旨，轉由被上訴人處理，由被上訴人辦理房屋稅籍登記，及被上訴人為納稅義務人繳納系爭房屋稅乙情，有系爭房屋之房屋稅繳款書（見原審卷一第713至727頁）在卷可稽，並為呂宏賢自承在卷（見原審卷一第346頁），益徵被上訴人始為系爭房屋之所有權人。又⑶系爭房屋於106年房屋漏水時，上訴人要求被上訴人修繕，由被上訴人委請聯富智能公司前往修繕，花費4萬餘元，此亦有該次修繕的請款單據在卷可按（見該案本院卷㈠第379頁，本件原審卷二第17頁），且呂宏賢就此亦不否認（見該案本院卷㈡第149頁及本院卷㈡第8頁，本件原審卷二第31頁），則衡諸常理，系爭房屋若為呂宏賢於86年底拆除原有建物後重建而取得所有權，且非租賃標的，為何呂宏賢與被上訴人於86年底後訂立之歷年租約仍將系爭房屋列為承租之範圍，且係由被上訴人於93年間辦理系爭房屋稅籍登記，被上訴人嗣更於106年間應呂宏賢之要求修繕系爭房屋屋頂？由此可認呂宏賢縱於86年底有裝修建物之情，惟是否將原有建物拆除後重新興建，實值存疑，證人黃慧淑、黃豐裕、李柏賢於該案附和呂宏賢之說詞，證稱：當時係將原有建物整個拆除重建云云，因與前開事證不符，尚難憑信。又證人邱清在於該案固證稱：「（你們在經營釣蝦場的時候，這一塊地是否是向被上訴人承租的？）是的。（租這塊地的時候，釣蝦場的鐵皮屋是誰蓋的？）當時是空地，但是被上訴人有協助蓋這個釣蝦場。」等語（見該案本院卷㈠第442至444頁）。被上訴人就此則主張系爭建物最初78～79年間興建時，係由被上訴人協助邱清在興建，被上訴人有出工料，配合邱清在需求興建，因此被上訴人為起造人等語（見本院卷㈢第515頁），可見證人邱清在亦未主張系爭房屋為其起造所有。另查證人彭秀榮於本院業已到庭證稱：「（是否知道系爭房屋是由何人出資起造？）應該是黃凱，我雖然沒有看過系爭房屋蓋的過程，但我知道這間房子是黃凱所有，是他委託我出租的。」等語明確（見本院卷㈢第346頁），核與被上訴人前開主張相符，揆以證人邱清在僅係承租系爭土地之承租人，被上訴人基於地主及出租人地位，出工出料配合邱清在需求興建，審之邱清在嗣退股時，就系爭房屋並無向被上訴人主張任何權利，反而由呂宏賢向被上訴人承租使用，是衡諸經驗法則，被上訴人主張伊為系爭房屋起造人，應符事理之常。呂宏賢雖抗辯系爭房屋為其之前合夥人邱清在出資興建，拆夥時呂宏賢於86年底出資30萬元向邱清在購買，並據提出呂宏賢書寫筆記、損益表及資產負債表（見本院卷㈡第117、119、155至157頁、本院卷㈢第35至111頁），然觀諸上開書寫筆記、損益表及資產負債表所載「鐵皮屋300000」、「房屋-撞球部300000」、「房屋本金800000」等內容，均係其自行片面記載之會計項目，並無從證明呂宏賢確有於86年底出資30萬元向邱清在購買系爭房屋，甚且上開損益表及資產負債表內之資產，均為公司所有，而非屬呂宏賢個人財產，則上訴人所舉上開證物尚無得採為上訴人之有利憑據，況被上訴人若非系爭房屋之權利人，呂宏賢又何需於86年8月7日向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂房地租賃契約書，是由上益證系爭房屋為被上訴人所有，至為明確。⒊上訴人再主張，87年7月30日續約時兩造加註「甲方如要收回
空地自用時，將於半年前告知乙方，乙方無條件搬遷」(見該案原審卷第167頁，本件原審卷一第223頁)，88年續約時，在原87年的契約書上註記「同意延長租期至89年8月7日…乙方無條件搬遷，歸還土地予甲方，不得要求任何補償費用，若留置物品，任憑甲方處置」(見該案原審卷第169、215、217頁，本件原審卷一第221頁)；且88年8月31日、89年5月1日被上訴人所發的存證信函都寫「承租土地」、「無條件歸還土地」(見該案原審卷第171至175頁，本件原審卷一第225至229頁)，足認呂宏賢承租之範圍僅有系爭土地云云；被上訴人則辯以：依兩造之租賃契約，呂宏賢得使用之範圍本來僅有系爭房屋及所在之土地，因呂宏賢經營車行，要求使用系爭房屋前之空地停放計程車輛，以利其所需，因此在租約第五條旁之空白處加註「甲方如要收回空地自用時，將於半年前告知乙方，乙方無條件搬遷」等語(見該案原審卷第167頁，本件原審卷一第223頁)，1年後續約，是以原契約延約，因此將上開加註劃掉，另在第十八條旁空白處加註「同意延長租期至89年8月7日…乙方無條件搬遷，歸還土地予甲方，不得要求任何補償費用，若留置物品，任憑甲方處置」等語（見該案本院卷㈡第444頁）；經查：⑴兩造於86年8月7日所簽訂之第一份房屋租賃契約，其第一條即載有「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍土城市○○路○段000號」等語（見該案原審卷第203頁，本件原審卷一第423頁），足認自第一份房屋租賃契約之租賃標的即為系爭房屋，已如前述；又兩造於87年7月30日續約所簽訂之房屋租賃契約書及88年8月9日於同一份契約延約之註記，雖在第五條、第十八旁之空白處加註「甲方如要收回空地自用時，將於半年前告知乙方，乙方無條件搬遷」、「…乙方無條件搬遷，歸還土地於甲方…」等語(見該案原審卷第167、169頁，本件原審卷一第223頁)；然觀契約書之最前標題已載明「房屋」租賃契約書，接著記載「立房屋租賃契約書出租人黃凱、承租人呂宏賢」，且整份契約之第六、七、八、九、十、十一條之約定，均是有關系爭房屋返還及使用限制之約定，則被上訴人主張：租賃契約之標的仍是系爭房地，僅因上訴人要求使用系爭房屋前之空地停放計程車輛而有加註條款，尚非無據。況且，89年10月1日該次延約時，為明確將上開註記納入承租範圍，遂於契約第一條載明承租範圍為「甲方土地所在地及使用範圍：土城市○○○段○○○○○段0000號地號全部及地上建物土城市○○路○段○○○號全部」(已如前述)，簽約名稱修改為「土地、房屋租賃契約」，且契約第十一、十二、十三、十六條就系爭建物使用限制或賠償亦有約定(見該案原審卷第85至88頁，本件原審卷一第269至273頁)，益徵87年、88年訂約時之註記，並非如上訴人所述其僅向被上訴人承租系爭土地，應堪認定。⑵上訴人雖主張所簽訂之契約為定型化契約，關於建物約定之內容與兩造無關云云；惟觀諸契約第十八條第1款之約定，因與兩造協議無關而經刪除，並據上訴人於該條款上蓋章(見該案原審卷第169頁，本件原審卷一第221頁)，復審酌兩造前開所述之附加條款註記，足認兩造雖以一般定型化契約之租賃契約為本，然仍會就實際情況於契約中增刪修改，以符合兩造締約之真意。故上訴人泛以使用定型化書面契約締約而否認契約中關於系爭房屋之約定，顯無理由。至於88年8月31日、89年5月1日被上訴人所發的存證信函雖僅載「承租土地」、「無條件歸還土地」(見該案原審卷第171至175頁，本件原審卷一第225至229頁)，然僅為其為行使催告時之疏略用語，兩造間關於租賃關係約定之真意及權利義務，應以歷次所簽訂房屋租賃契約書之約定為準據，上訴人此部分之主張，委無足採。
⒋至於證人黃慧淑、周豐裕、李伯賢雖均證稱：系爭房屋係由
上訴人所興建云云（見該案原審卷第235頁、本件原審卷一第596、600頁）；惟查：⑴證人黃慧淑、周豐裕均為上訴人之員工，證人黃慧淑為會計，證人周豐裕則負責處理監理站業務、整理車輛出租事宜，業據其等陳述在卷（見該案原審卷第236頁、本件原審卷一第596、597頁），則其等是否能具有專業及全面觀察系爭房屋係屬整體拆除重建或大幅度整修，即非無疑；又證人黃慧淑證稱：因其為會計，支出都是由其經手等語（見該案原審卷第236頁），則其親身參與之部分，僅為工程請款部分，尚難認其對於工程施作過程完全清楚，則證人黃慧淑僅泛稱系爭房屋整個拆除，然其無法具體說明改建之相關情形及細節，且證述內容與卷內證據不符，自難採認。況依證人邱清在所述，當時為經營車行，有做一些整修，將原有之釣蝦池塘填滿，並無整個拆掉，伊請上訴人處理的等語（見該案本院卷㈠第443頁），衡情證人邱清在為釣蝦場及車行之合夥人，對於系爭房屋究係局部整修或整體拆除，自當比受僱人即證人黃慧淑、周豐裕更當了解詳情，是證人黃慧淑、周豐裕之證述，無法為上訴人有利之認定。⑵上訴人雖於原審提出公司整修經費明細(見該案原審卷第245頁)，然上開明細表是事後製作，業據證人黃慧淑證述在卷（見該案原審卷第238頁），且明細之標題為「公司整修經費明細」，已難認係系爭房屋整體拆除重新改建之支出明細。且明細上所載之工項更是甚為抽象與空洞，尤其其中裝潢、冷氣、辦公桌、電話移機、售全部球檯等，更與建造系爭建物無涉，自難為有利上訴人之證明。至於⑶證人李柏賢於本件原審證述：伊曾向上訴人購買計程車，在86年曾幫上訴人裝潢車行，當時看到的狀況都不一樣了，伊在房屋還沒有拆的時候就去看過，但拆除的過程伊不在場等語(見該案本院卷㈠第253至255頁，本件原審卷一第599至601頁)，其既並未親見拆除過程，亦未能具體積極證明系爭房屋確係上訴人拆除後所原始建造，亦不足為上訴人有利之認定。
⒌綜上，上訴人始終無法提出積極客觀具體之證據（如改建前
後照片、工程款單據）證明原有建物已經拆除，系爭建物係由其所建，則被上訴人主張系爭建物之同一性並未變更而為被上訴人所有，尚非無據。至於兩造最後一次延約3個月所簽訂之系爭協議書下方雖載有「建物....為呂宏賢起造，事實可將來認定」等語（見該案原審卷第29頁，本件原審卷一第31頁），然此為代上訴人簽約之吳鴻洲單方所記，且僅係系爭房屋所有權歸屬之爭執預先記載留待將來訴訟以為解決，而兩造既對系爭房屋之所有權有所爭執而涉訟，則關於產權之認定，自應由法院依事證認定之，是此部分之註記，無法為上訴人有利之認定。再衡以上情均經該案於確定判決中論斷明確（見本院卷二第46至50頁），則上訴人猶執前詞主張，即無可採。
㈡被上訴人依系爭租約第7條第1項約定及民法第455條規定，請求呂宏賢返還系爭房地，應屬有據。
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。承前，系爭房屋既無法認定係呂宏賢於86年底拆除原有建物重建而取得所有權，則呂宏賢於系爭租約租期屆至即108年12月31日後，即應將系爭房地返還被上訴人，呂宏賢卻於接獲被上訴人預告返還房地之通知後，先後於108年12月17日、同年月24日、同年月26日以存證信函一再堅稱系爭房屋為其所有拒絕返還，將於同年月31日拆除系爭房屋，嗣於108年12月31日以存證信函表示暫緩拆除系爭房屋，待請求法院確認該地上物所有人再為拆屋交還土地云云（見原審卷㈠第41至43頁、第53至59頁、第61至65頁、第73至77頁），足徵呂宏賢並未依系爭租約第7條第1項約定返還系爭房地甚明，是被上訴人依系爭租約第7條第1項約定及民法第455條規定請求呂宏賢返還系爭房地，自屬有據。
㈢被上訴人依系爭租約第7條第3前段、後段、第13條第1項第3
款約定，請求上訴人2人連帶給付相當於月租金之不當得利，暨按月連帶給付每月17,500元之違約金，應屬有據。
再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查系爭租約已於108年12月31日租期屆至，呂宏賢於系爭租約終止後仍未交還系爭房地，顯使被上訴人受有無法使用系爭房地之損害，且依社會通常觀念，呂宏賢因無權占有系爭房地可能獲得相當於租金之利益。另依系爭租約第7條第3項約定：「乙方未依規定返還租賃物時，甲方除按日向乙方請求未返還租賃物期間之相當租金額外，尚得請求相當月租金額計算之違約金至返還為止」（見原審卷一第21頁），準此，被上訴人依系爭租約第7條第3項前段約定，請求呂宏賢自109年1月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利35,000元，核無不合。又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例參照）。查被上訴人依系爭租約第7條第3項後段約定請求呂宏賢每月給付以租金額計算之違約金固屬有據，惟審酌被上訴人因呂宏賢未依約返還系爭房地所受損害應為其租金收益及利息損失，被上訴人相當於租金收益之損害其已另依該條前段為請求，及呂宏賢係因就系爭房屋所有權之爭執而違約情節、兩造社會經濟狀況、雙方之利益損害等情，認被上訴人請求每月按租金額計算之違約金尚屬過高，應予酌減為每月按租金額0.5倍即17,500元計算之違約金為適當。另柯素真為系爭租約承租人即呂宏賢之連帶保證人，為上訴人所不爭，是依系爭租約第13條第1項第3款約定，柯素真應就上開相當租金之不當得利、違約金債務共52,500元（計算式：35,000+17,500＝52,500）與呂宏賢負連帶給付責任。
㈣又系爭房屋並非呂宏賢原始出資興建，而係被上訴人所起造
，被上訴人始為系爭房屋所有權人，業如前述，則上訴人猶反訴請求確認被上訴人對系爭房屋所有權不存在，為無理由，應予駁回。
五、綜上，被上訴人依系爭租約第7條第1項、第3項、第13條第1項第3款及民法第455條等規定，請求呂宏賢應將系爭土地全部及其上之系爭房屋遷讓返還被上訴人，並上訴人2人應自109年1月1日起至呂宏賢遷讓返還上開房地之日止，按月連帶給付被上訴人52,500元，為有理由，應予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又上訴人反訴請求確認被上訴人對系爭房屋所有權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及反訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 王唯怡法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
書記官 張淑芳