臺灣高等法院民事判決110年度重上字第56號上 訴 人 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林凱律師複 代理 人 林宜萍律師訴訟代理人 蔡宜衡律師上 訴 人 許桂芬
安邦華
張中璽陳亮東莊翔欽共 同訴訟代理人 陳守文律師複 代理 人 郭千華律師上列當事人間請求定地上權存續期間事件，兩造對於中華民國109年10月13日臺灣新北地方法院106年度重訴字第666號第一審判決各自提起上訴，本院於111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人祭祀公業法人新北市楊六賽（下稱祭祀公業楊六賽）主張：新北市○○區○○段000○000○000地號土地（重測前為臺北縣○○市○○○○○段○○○○段000000○000000○000000地號土地，以下逕稱地號，合稱系爭土地）為伊所有，對造上訴人許桂芬、安邦華、張中璽、陳亮東、莊翔欽（下稱許桂芬等5人）所有如附表二編號1至5所示房屋（下合稱系爭房屋）坐落系爭土地。許桂芬等5人並各就其房屋之基地於附表一所示時間取得如附表一所示之地上權（下合稱系爭地上權）。因系爭地上權未定存續期間，而存續已逾20年，伊自得請求酌定存續期間。又伊前與張中璽就698地號土地定有不定期租賃契約，其租金經本院63年度上字第950號判決（下稱另案判決）調整為每坪46.4元，許桂芬等5人就系爭地上權原約定之地租僅每坪12元，已顯失公平，伊並得請求調整。如兩造未約定地租，則請求酌定等情。爰依民法第833條之1、第835條之1、第227條之2或類推適用民法第442條規定，求為定系爭地上權之存續期間自本訴訟繫屬日起算3年，並先位請求調整系爭地上權地租自許桂芬等5人收受起訴狀繕本之日起，依當年度申報地價年息10 %計算；備位請求酌定附表一編號1 、3 、4 、5 所示地上權之地租，應自本訴訟繫屬日起，依系爭土地之當年度申報地價年息10%計算（原審定系爭地上權存續期間如附表二「地上權存續期間」欄所示，調整附表一編號1至3所示地上權之地租及酌定附表一編號4、5所示地租如附表二「每年地租」欄所示，並駁回祭祀公業楊六賽其餘之訴。許桂芬等5人就原判決定系爭地上權存續期間及酌定、調整地租給付部分均提起上訴；祭祀公業楊六賽則就原判決酌定地上權存續期間超過10年之部分提起上訴，其餘未聲明不服部分，即原審駁回其酌定或調整地租請求逾附表二所示部分，非本院審理範圍，不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決關於定地上權存續期間超過10年之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，系爭地上權存續期間自民國106年7月7日起算10年。
二、許桂芬等5人則以：系爭地上權登記簿上存續期間欄位記載為空白，應指永久存續，非未定有期限，不能依民法第833條之1酌定存續期間。縱認系爭地上權未定有期限，亦不符合民法第833條之1目的性裁量要件，無酌定存續期間之必要。又兩造就系爭地上權並無約定地租，祭祀公業楊六賽自不得依民法第835條之1第1項請求調整地租；而伊等基於信賴祭祀公業楊六賽不收取地租之意思而同意於系爭土地設定地上權，祭祀公業楊六賽請求酌定地租有違誠信原則，亦與民法第227條之2第1項規定不合。如認應酌定地租，亦應以地價稅增漲稅額作為酌定之標準等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於酌定地上權存續期間及命許桂芬等5人給付部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，祭祀公業楊六賽在第一審之訴駁回。
三、祭祀公業楊六賽主張系爭地上權未定存續期限，請求定其存續期間，及調整或酌定系爭地上權之地租，均為許桂芬等5人所否認，並以前揭情詞置辯，茲就本件爭點分述如下：
㈠系爭地上權未約定存續期限。
祭祀公業楊六賽主張系爭地上權之存續期間、地租欄於土地登記謄本上均記載為「空白」一情，有系爭土地登記謄本可參（見原審板司調字卷第12至19頁）。又參之原審依祭祀公業楊六賽聲請調取之698、699地號土地之地上權登記資料所示，698、699地號土地於61、63年設定地上權之初，存續期間之欄位均未填載而留白，嗣因轉載於土地登記簿時始將原留白處登載為「空白」，並沿用於後續登記等情，有新北市中和地政事務所106 年10月30日新北中地籍字第1064077226號函及所附土地登記簿、地上權設定等相關資料在卷可憑（見原審卷二第151頁、第187至209頁、第255至287頁），足認系爭地上權就存續期間登載為「空白」，乃因系爭地上權設定時即無登記一定之存續期間，而非當事人約定存續期限為永久。從而，依當事人設定系爭地上權之意思並辦理登記之內容可知，系爭地上權未經當事人約定存續期間，是祭祀公業楊六賽主張系爭地上權乃未定期限乙節，應屬可採。
㈡祭祀公業楊六賽得請求定系爭地上權之存續期間如附表二「地上權存續期間」欄所示。
⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年時，法院得因當事
人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間，此觀民法第833條之1規定即明。又該條規定係於99年2月3日修正公布，自公布後6個月施行，且於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之，此為民法物權編施行法第13條之1、第24條第2項所明定。
⒉附表一編號1、3、4所示地上權分別於82年3月3 日、62年10
月2日、69年8月5日由許桂芬、張中璽、陳亮東取得；附表一編號2所示地上權係訴外人安林菊係於72年11月3日自張中璽讓與取得，安林菊去世後由安邦華於104年2月5日因分割繼承取得；附表一編號5所示地上權係訴外人楊寶珠於77年8月5日買賣取得，再於104年3月16日讓與莊翔欽，系爭地上權存續期間均已逾20年等情，為兩造所不爭執（見本院卷第343頁），並有土地登記謄本、地籍異動索引、地上權設定相關資料在卷可憑（見板司調字卷第12至19頁，原審卷二第153至197頁、第287頁、第397至419頁），堪認為真實。從而，祭祀公業楊六賽請求依民法第833條之1規定，就已存續逾20年之系爭地上權定其存續期間，自無不合。
⒊又建物經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用
所經歷之年數，此觀不動產估價技術規則第65條第2項規定可明。從而，建物經濟耐用年數乃依建物功能、效益所計算出之建物使用年限，堪符民法第833條之1規定以斟酌建築物之性質及利用狀況作為定地上權存續期間之標準。是依原審送請台北市土木技師公會鑑定系爭房屋安全使用年限之鑑定結果所呈：「...從附件七送厚昇工程顧問公司作試驗結果及使用鋼筋混凝土殘餘壽命預測法取得耐用年數再配合市場抽取法及年限壽命法得到各標的物之總經濟壽命與可使用年限如下所說明：...以下再度使用內插法計算因為屋齡差7.4年，年折舊率為0.18% 所以平均年折舊率為0.0245，故可以計算出總經濟壽命為70年。博愛街27巷1 號2-3 樓70減40.3年為29.7年殘餘耐用壽命，另外博愛街27巷3 號2-4 樓為70減32.5年得到37.5年」等情，有台北市土木技師公會108年2月21日北土技字第10830000201號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告，見外放之系爭鑑定報告第6-8頁）在卷可憑，足認系爭鑑定報告已採取兩種以上之鑑定方法，且其採取以經濟耐用年數作為認定系爭房屋可使用年限之標準，亦屬考量建物性質及利用狀況後所得之使用年數，自堪採為認定系爭地上權存續期間之依據。是考諸系爭鑑定報告之結論，併酌以系爭地上權設立目的在於供作系爭房屋基地使用，以及系爭房屋為鋼筋混凝土造，主要用途為住家用等事實（見本院卷第343頁）之一切情狀，認以系爭鑑定報告完成日即108年2月21日為起算日，定系爭地上權存續期間如附表二「地上權存續期間」欄所示，應屬適當。
㈢祭祀公業楊六賽先位請求調整附表一編號1至3之地上權地租
，備位請求酌定附表一編號4、5之地上權地租，均如附表二「每年地租」欄所示之給付內容，應屬有據。
⒈按99年2月3日修正公布之民法第835條之1規定：「地上權設
定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租」，乃將情事變更原則條文化，於該法條公布施行後，不論地上權設定時間在之前或之後，倘有該法條所定情形，土地所有人均得請求法院調整或酌定其地租，最高法院108年度台上字第94號判決意旨參照。
從而，系爭地上權設定時點雖係在99年2月3日之前，祭祀公業楊六賽自仍得依民法第835條之1第1項、第2項規定請求調整或酌定地租。
⒉稽之張中璽於55年1月起與祭祀公業楊六賽就698地號土地定
有不定期租賃契約，經系爭判決調整租金為以每坪46.4元計算，有系爭判決書在卷可憑（原審卷三第169至188頁），足見張中璽前為使698地號土地供作其房屋基地使用，已與祭祀公業楊六賽約定用益對價。張中璽嗣基於使其房屋得合法坐落698地號土地之同一理由，於62年10月2日設定如附表一編號3所示之地上權，並於72年11月3日將部分地上權讓與安林菊，安邦華再於104年2月5日以分割繼承為由取得如附表一編號2所示地上權。而安邦華於106年1月17日寄送存證信函予祭祀公業楊六賽，已載明：「為貴祭祀公業法人所有土地座落新北市○○區○○段000地號，承租人即地上建物所有權人並設定地上權在案，承租人為繳納上列土地地租特函通知台端，承租人每年地租＄510.5，應繳納105至106年共按年合計NT＄1021，承租人所有建物門牌新北市○○區○○街00巷0 號三樓…」等語，有該存證信函在卷可憑（見原審板司調字卷第29頁）；佐以附表二編號1至3房屋乃同號建物，且同為坐落698地號土地而設定地上權，其等間與祭祀公業楊六賽關於地租之約定，衡情應無不同，是許桂芬、安邦華及張中璽主張其與祭祀公業楊六賽之間，均存有如系爭判決認定以每坪46.4元計算，每戶每年510.5元之地租約定，應屬有據。
至附表二編號4、5所示房屋係68年7月20日興建完成，而附表二編號1至3所示房屋則為73年3月30日興建完成，則祭祀公業楊六賽主張系爭房屋均為同時興建之相同建物，故均有地租約定云云，已難採認。再者，祭祀公業楊六賽已自承系爭699地號並非系爭判決書認定範圍（見本院卷第392頁），且陳亮東、莊翔欽既非系爭判決所認定存有不定期租賃契約之當事人，亦無提出曾有提存地租等相關證明，以佐證其與陳亮東、莊翔欽間有地上權租金約定之事實，自難認祭祀公業楊六賽主張就附表一編號4、5所示地上權亦有約定租金。
是附表一編號4、5所示地上權並無租金之約定，則祭祀公業楊六賽先位請求調整附表一編號4、5所示地上權地租云云，即屬無據。
⒊又系爭土地之公告現值自62年12月間之每平方公尺983元，迄
至106年1月已調整為每平方公尺15萬8,000元，有系爭土地歷年公告地價查詢資料在卷為憑（見原審卷二第551至561頁），漲幅為160餘倍，且系爭地上權之設定距本案起訴時即106年7月7日（見原審板司調卷第3頁收狀戳章）已近或逾40年，系爭地上權設定時之四周環境、交通、生活便利、經濟繁榮程度自與數十年後不可同日而語，是系爭土地於起訴時之使用價值相較於設定系爭地上權之時，確有大幅提升，且非當事人於設定系爭地上權之初所得預料，此結果亦屬不可歸責於當事人所致，是若由陳亮東、莊翔欽在無地租約定之前提下繼續占有使用價值高漲之系爭土地，而令祭祀公業楊六賽在無法獲取收益之情形下，負擔逐年攀升之地價稅及其他稅賦，自屬顯失公平，是祭祀公業楊六賽備位請求依民法第835條之1第2項規定，酌定附表一編號4、5地上權之地租，應屬有理。
⒋按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然二者就因
使用土地而支付金錢為對價部分，性質類似；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。第按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
審酌系爭土地之地目為建，位處新北市永和區內，距離頂溪捷運站僅5分鐘之步行距離，鄰近周圍均為住宅，地處永和中正橋旁及頂溪捷運站商圈，周遭有學校、商家、醫院等情狀，為兩造所不爭執（見本院卷第343頁），且有現場照片、GOOGLE地圖在卷可佐（見原審板司調字卷第32至35頁、原審卷二第563至573頁），堪認系爭土地交通便利、生活機能甚佳；參以系爭房屋坐落面積、位置及系爭土地之經濟價值、當前社會經濟發展情形，暨系爭地上權成立之目的為建屋居住使用等一切因素，認系爭地上權按年依系爭土地之當年度申報地價年息百分之8計算租金，應屬適當，是祭祀公業楊六賽請求調整附表一編號1至3地上權之地租，及酌定附表一編號4、5地上權之地租，均應依如附表二「每年地租」欄所示計算式按年為給付。
⒌末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨可參）。是地上權之地租調整或酌定，因與租金調整之法理一致，其起算時點之認定亦應採相同標準，即以土地所有人為酌定地租之意思表示到達地上權人時起算。本件起訴狀繕本係於106年8月1日寄存送達許桂芬，於106年7月28日送達張中璽、安邦華、陳亮東、莊翔欽，有送達證書在卷可稽（見原審卷一第25至31頁、第47至51頁），堪認於斯時祭祀公業楊六賽請求調整或酌定地租之意思表示即已到達，故祭祀公業楊六賽請求調整或酌定系爭地上權地租之起算日，應為起訴狀繕本送達許桂芬之日即106年8月11日，以及送達安邦華、張中璽、陳亮東、莊翔欽之日即106年7月28日；逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，祭祀公業楊六賽依民法第833條之1及第835條之1第2項規定，請求定系爭地上權之存續期間為如附表二「地上權存續期間」欄所示，及調整許桂芬自106年8月11日起，安邦華、張中璽均自106年7月28日起，應依附表二編號1至3「每年地租」欄所示計算式按年給付祭祀公業楊六賽租金；以及酌定陳亮東、莊翔欽均自106年7月28日起，應依附表二編號4、5之「每年地租」欄所示計算式按年給付祭祀公業楊六賽租金，為有理由；其餘請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為祭祀公業楊六賽勝訴判決，並駁回祭祀公業楊六賽其餘之訴，核無不合。兩造就上開範圍各自指摘原判決為其敗訴部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應分別駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 林政佑法 官 陳 瑜附表一編號 權利人 設定地上權之土地 權利種類 權利範圍 登記日期 （民國） 登記字號 1 許桂芬 新北市○○區○○段000地號土地 地上權 1/4 82年3月3日 北中地登字第008607號 2 安邦華 新北市○○區○○段000地號土地 地上權 1/4 104年2月5日 北中地登字第024220號 3 張中璽 新北市○○區○○段000地號土地 地上權 1/4 62年10月2日 北中地登字第027565號 4 陳亮東 新北市○○區○○段000○000地號土地 地上權 1/5、1/5 69年8月5日 北中地登字第051261號 5 莊翔欽 新北市○○區○○段000○000地號土地 地上權 1/5、1/5 104年3月16日 北中地登字第040490號
附表二編號 權利人 房屋建號及門牌號碼 地上權存續期間 每年地租 1 許桂芬 新北市○○區○○段000○號（即新北市○○區○○街00巷0號2樓） 108年2月21日起至145年8月21日止 新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積132平方公尺×附表一編號一所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例 2 安邦華 新北市○○區○○段000○號（即新北市○○區○○街00巷0號3樓） 108年2月21日起至145年8月21日止 新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積132平方公尺×附表一編號二所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例 3 張中璽 新北市○○區○○段000○號（即新北市○○區○○街00巷0號4樓） 108年2月21日起至145年8月21日止 新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積132平方公尺×附表一編號三所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例 4 陳亮東 新北市○○區○○段000○號（即新北市○○區○○街00巷0號2樓） 108年2月21日起至137年10月21日止 （新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積69平方公尺×附表一編號四所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例）＋（新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積49平方公尺×附表一編號四所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例） 5 莊翔欽 新北市○○區○○段000○號（即新北市○○區○○街00巷0號3樓） 108年2月21日起至137年10月21日止 （新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積69平方公尺×附表一編號五所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例）＋（新北市○○區○○段000地號土地當年度每平方公尺申報地價×上開土地面積49平方公尺×附表一編號五所示地上權權利範圍×年息8%×上訴人就上開土地所有權比例）正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
書記官 江怡萱