臺灣高等法院民事判決110年度重上字第508號上 訴 人 高佳駿訴訟代理人 凃逸奇律師被上訴人 斯曼特企業有限公司法定代理人 李思瑀訴訟代理人 鄒純忻律師複代理人 郭驊漪律師上列當事人間請求給付服務費等事件，上訴人對於中華民國110年5月31日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第1323號第一審判決提起上訴，本院於111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊擔任被上訴人之財務及投資顧問，協助其以先租後買方式，投資臺北市○○區○○○路0段000號15樓房屋及地下4樓8個平面車位（下稱系爭不動產）。伊於民國103年3月13日協助訴外人飛鵬有限公司（下稱飛鵬公司）以總價新臺幣（下同）2億4,900萬元向訴外人英屬維京群島商惠源國際有限公司(下稱惠源公司)購買系爭不動產。103年3月14日被上訴人向飛鵬公司承租系爭不動產並訂定協議書(下稱系爭協議書)，由伊擔任見證人，約定被上訴人應於租期屆滿後，以3億0,480萬元向飛鵬公司購買系爭不動產，飛鵬公司亦應於租期屆至後出售系爭不動產予被上訴人。兩造復於103年3月14日簽訂合約書（下稱系爭合約書），約定被上訴人向飛鵬公司購買系爭不動產時，應按買賣總價2%計算並給付伊財務顧問服務費609萬6,000元。惟系爭不動產租約於108年5月1日屆至後，被上訴人並未依約於108年5月2日履行上開給付義務，卻再延長租期5年，致伊受有前開財務顧問服務費債權未受償之損害。爰依系爭合約書、民法第184條第1項後段規定，求為判命被上訴人給付609萬6,000元本息等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人為此提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人609萬6,000元及自108年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭協議書約定，伊得選擇不買系爭不動產而給付違約金，並無向飛鵬公司應買系爭不動產之義務。系爭合約書係以伊購買系爭不動產為停止條件，待條件成就後，伊始有義務按買賣總價2%計算並給付財務顧問服務費予上訴人。然伊至今未向飛鵬公司購買系爭不動產，上開停止條件既未成就，伊自無義務給付財務顧問服務費予上訴人。伊係因宥於經濟因素而未購買系爭不動產，非為損害上訴人之債權所為等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第95頁）：㈠飛鵬公司於103年3月13日以其法定代理人高慧芝名義簽立不
動產買賣契約書，向惠源公司以總價2億4,900萬元購入系爭不動產，於103年5月1日辦理所有權移轉登記予飛鵬公司。
㈡飛鵬公司與被上訴人、被上訴人之法定代理人李淑華（更名
後為李思瑀）於103年3月14日共同簽立系爭協議書，由上訴人擔任見證人，約定自飛鵬公司交屋日起，由被上訴人向飛鵬公司承租系爭不動產5年，每月租金66萬6,750元。
㈢兩造於103年3月14日簽訂系爭合約書，約定被上訴人應於108
年3月15日前向飛鵬公司承購系爭不動產，且於被上訴人購買後應給付按總價2%計算之費用予上訴人，但被上訴人若未依約承購，應給付飛鵬公司4,000萬元違約金。
㈣被上訴人與飛鵬公司於103年5月2日就系爭不動產簽立房屋租
賃契約書，由上訴人擔任見證人，約定租賃期間自103年5月2日起至108年5月1日止。被上訴人與飛鵬公司復於108年1月3日訂立房屋租賃契約書，約定租賃期間自108年5月2日起至113年5月1日止。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭合約書關於被上訴人應按其與飛鵬公司買賣系爭不動產總價付2%財務顧問服務費予上訴人之約定，為請求權發生之條件或期限？上訴人得否請求被上訴人給付609萬6,000元？㈡被上訴人未向飛鵬公司承購系爭不動產，是否致上訴人受有前開財務顧問服務費債權無法立即受償之損害？上訴人得否依民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人賠償損害609萬6,000元？茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠系爭合約書關於被上訴人應按其與飛鵬公司買賣系爭不動產
總價付2%財務顧問服務費予上訴人之約定，為請求權發生之條件或期限？上訴人得否請求被上訴人給付609萬6,000元？⒈按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就
或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至（最高法院95年度台上字第2750號判決意旨參照）。
⒉經查系爭合約書約定：「甲方（即被上訴人）委託乙方（即
上訴人）作為財務及投資顧問辦理先租賃後購置投資……（即系爭不動產），總金額新台幣2億5,400萬元整。甲方同意於投資金主飛鵬有限公司、負責人高慧芝與屋主簽約購買時，付出總價2%給乙方為財務顧問服務費，待甲方於飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，再付購買總價2%給乙方為財務顧問服務費。甲方並承諾自購買日起算至滿第5年日出售本件不動產，扣除所有成本稅金後利潤20%為給付乙方投資顧問服務費及分紅利益，甲方有優先承購權，5年約定期滿後甲方同意委託乙方唯一全權專任銷售權利，乙方可經取得甲方委託書後在公開市場仲介公司或個人銷售，佣金依市場規定支付。……」（見原審卷第47頁），並為兩造所不爭執。則據此足證被上訴人委任上訴人提供財務顧問服務，屬於委任契約，是依民法第548條第1項規定，上訴人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。從而系爭合約書既約定被上訴人向飛鵬公司購買系爭不動產時，上訴人始得請求被上訴人給付財務顧問服務費，並無約定上訴人於締約後立即得請求給付財務顧問服務費，足證上開財務顧問服務費給付請求權之約定，於兩造締約時尚未發生效力，兩造係合意以「被上訴人向飛鵬公司締約購買系爭不動產」之不確定事實成就，決定財務顧問服務費請求權之發生，核其性質屬於停止條件，並非期限。被上訴人此部分所辯，應屬有據。
⒊上訴人雖主張：被上訴人與飛鵬公司於103年3月14日訂立系
爭協議書時，已合意於系爭不動產租期屆至時，由被上訴人向飛鵬公司承購系爭不動產，故上訴人於103年3月14日即已完成財務顧問服務事務之處理云云。經查：
⑴證人賓雪玉於原審到庭結證稱：伊為被上訴人之財務經理，
於103年3月經被上訴人董事長李思瑀介紹認識上訴人，上訴人自稱為兆豐金控的財務顧問，是李思瑀的朋友，上訴人介紹李思瑀這個案子，由被上訴人向飛鵬公司承租系爭不動產。因為李思瑀覺得未來經濟前景看好，被上訴人也沒有企業總部，所以覺得可以先承租再看狀況決定要不要購買。伊於被上訴人與飛鵬公司訂立系爭協議書與租約時均在場，被上訴人與飛鵬公司係為了確保租約成立而訂立系爭協議書。被上訴人另與上訴人訂立系爭合約書，約定被上訴人向飛鵬公司買系爭不動產時，應給付上訴人仲介費，至於合約書為上訴人所提供，伊與被上訴人並未就其上關於「財務顧問服務費」等文字多加推敲，伊認為是因系爭不動產買賣所生之仲介費，且上訴人僅介紹被上訴人這個案子，沒有介紹投資其他不動產或其他財產。租約期滿後，因為大環境不好，例如中美貿易糾紛，被上訴人覺得前景不看好，所以評估不向飛鵬公司買系爭不動產，但另訂新約承租並調降租金，被上訴人目前即以系爭不動產為辦公室，8個平面車位供公司公務車、醫美的醫師或客人使用等語（見原審卷第259至270頁）。則據此足證被上訴人與飛鵬公司於103年3月14日訂立系爭協議書時，並無即時合意就系爭不動產訂立買賣契約，上訴人處理委任事務尚未完畢；須俟被上訴人向飛鵬公司購買系爭不動產時，上訴人處理委任事務始告完畢，始得請求被上訴人給付財務顧問服務費。
⑵被上訴人、飛鵬公司、被上訴人之法定代理人李思瑀於103年
3月14日共同簽立系爭協議書，於第2條約定自飛鵬公司交屋日起，由被上訴人向飛鵬公司承租系爭不動產5年，期滿應向飛鵬公司購買系爭不動產；第4條約定被上訴人違約不買時，應賠償飛鵬公司4,000萬元（見原審卷第23至27頁）。
惟被上訴人於期滿後未向飛鵬公司購買系爭不動產，被上訴人、飛鵬公司、李思瑀復於108年1月3日共同簽立協議書，約定被上訴人再向飛鵬公司承租系爭不動產5年，並將上開4,000萬元違約金於租期內分5年攤還（見本院卷第175頁）。
則據此足證被上訴人依約固然對於飛鵬公司負有購買系爭不動產之義務，且於違約不買時，對於飛鵬公司負有違約金給付義務；惟飛鵬公司僅得依上開約定請求被上訴人就系爭不動產訂立買賣契約，且於被上訴人違約拒買時，飛鵬公司僅得請求被上訴人給付違約金，亦即被上訴人與飛鵬公司仍須另行就系爭不動產訂立買賣契約，買賣契約始告成立。故上訴人主張：被上訴人與飛鵬公司於103年3月14日訂立系爭協議書，達成買賣系爭不動產協議，彼此互負履行買賣約定之義務，上訴人之財務顧問服務業已完成云云，即屬無據。
⒋上訴人又主張：系爭合約書約定，被上訴人於飛鵬公司向惠
源公司購買系爭不動產時，即同意支付財務顧問服務費予上訴人，給付期限則定於被上訴人向飛鵬公司承購系爭不動產之日；因被上訴人當時資金不足，無法籌措款項承購系爭不動產，遂委由上訴人進行財務規劃，因而覓得飛鵬公司願先出資購買系爭不動產，並出租予被上訴人，被上訴人利用5年時間籌款，待5年期滿後，由被上訴人向飛鵬公司購買云云。經查：
⑴上訴人另案起訴請求飛鵬公司給付服務費（業經本院另案
111年度重上字第2號判決駁回、見本院卷第223至234頁），被上訴人法定代理人李思瑀於該案審理中到庭結證稱：伊與上訴人當時是朋友，上訴人告訴伊房地產很好賺，上訴人建議伊先租系爭不動產，3年後買是一個價格，5年後買又是一個價格，伊不買就賠4,000萬元。當時就是伊需要總部，上訴人是仲介，不是利用承租的5年來籌得購買房屋資金。上訴人跟伊談時，伊不知道高慧芝（即飛鵬公司法定代理人）是否已經取得系爭不動產。伊當時沒有認真看合約，基於信任就簽約，沒有請律師來看合約等語（見本院卷第155、157頁）。高慧芝亦於該案審理中到庭結證稱：上訴人與飛鵬公司於103年3月14日訂立合約書，約定斯曼特公司（即本件被上訴人）向飛鵬公司承租系爭不動產，租期屆至時要購買該不動產，因為上訴人說可以幫飛鵬公司找到買主，如果上訴人順利幫飛鵬公司把系爭不動產賣給斯曼特公司，飛鵬公司就可以依照合約書給上訴人錢，如果沒有賣出去，就不用給上訴人錢。上訴人從搓合到飛鵬公司把系爭不動產賣給斯曼特公司之間，不需要做甚麼事，也沒有需要幫飛鵬公司做財務規劃。租約期滿前3個月，斯特曼公司請財務經理跟伊講，董事長的意思是目前沒有能力購買這個房子，跟伊商量續租5年等語（見本院卷第159至161頁）。則據此足證上訴人並無為被上訴人提供財務規劃服務，並非以5年時間籌措購屋資金；系爭合約書關於「財務顧問服務費」之約定，於被上訴人向飛鵬公司買受系爭不動產時，上訴人始得向被上訴人請求給付報酬。從而上開財務顧問服務費給付請求權於兩造締約時尚未發生效力，須待「被上訴人向飛鵬公司購買系爭不動產」之條件成就始告發生。
⑵上訴人雖又主張：李思瑀提供其所有不動產設定最高限額1,8
00萬元抵押權予飛鵬公司（見原審卷第49、51頁），顯與一般租賃常情不合云云。經查被上訴人確實曾經有意向飛鵬公司購買系爭不動產，並與飛鵬公司訂立協議書約定違約金給付義務，均為被上訴人所不爭執，則李思瑀提供不動產以擔保對飛鵬公司之買受系爭不動產義務，尚與常情相符，據此並不足以認定兩造合意於飛鵬公司向惠源公司購買系爭不動產時，即同意支付財務顧問服務費予上訴人，無從認為給付期限為被上訴人向飛鵬公司承購系爭不動產之日。是上訴人此部分主張，均屬無據。
㈡被上訴人未向飛鵬公司承購系爭不動產，是否致上訴人受有
前開財務顧問服務費債權無法立即受償之損害？上訴人得否依民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人賠償損害609萬6,000元？⒈按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害責
任，民法第184條第1項後段固有明文。上訴人主張：被上訴人向飛鵬公司承租系爭不動產於租約期滿後，未依約向飛鵬公司買受系爭不動產，卻另行訂立租約，將被上訴人所負違約金給付義務改由各期租金攤提，以規避對上訴人之財務顧問費及分紅利益等給付義務，致上訴人受有財務顧問服務費債權無法實現之損害云云，則上訴人就此即應負舉證責任。⒉經查被上訴人確實曾經有意向飛鵬公司購買系爭不動產，惟
嗣後評估經濟前景不佳，故決定不予購買，有證人賓雪玉、李思瑀、高慧芝之證言可稽，已如前述。此外上訴人並未舉證證明被上訴人故意以加害於上訴人為目的，而故意未依約向飛鵬公司購買系爭不動產而改以承租方式占有使用，則上訴人主張依民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人賠償損害云云，即屬無據。
五、綜上所述，上訴人依系爭合約書、民法第184條第1項後段規定，請求被上訴人給付609萬6,000元及自108年3月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如法 官 邱 琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
書記官 廖月女