臺灣高等法院民事判決110年度重上字第51號上 訴 人 交通部公路總局法定代理人 許鉦漳訴訟代理人 陳營富複 代理 人 李元德律師
吳子毅律師被 上訴 人 張阿甜訴訟代理人 黃世文被 上訴 人 高銘欽上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年10月16日臺灣桃園地方法院105年度重訴字第545號第一審判決提起上訴，本院於110年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○路段000000○000000○0000000○0000000○地號土地（以下合稱系爭土地，如分別指稱即以各地號稱之），為伊改制前之臺灣省交通處公路局於民國78、80年間辦理「省道台一、四線經桃園縣龜山鄉、桃園市都市計畫區第一期公共設施保留地工程」（下稱系爭工程），分別向被上訴人等人徵收取得，現為中華民國所有，並由伊擔任管理機關。被上訴人高銘欽所有之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號之建物（下稱系爭389號建物），無合法使用權源，占用如附表一編號1所示土地；被上訴人張阿甜所有之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號之建物（下稱系爭391號建物，與系爭389號建物合稱系爭建物）為已辦理所有權登記之合法建物，占用如附表一編號2所示土地，彼等均未支付土地使用補償金，受有不當得利，高銘欽應將系爭389號建物拆除，將如附表一編號1所示土地騰空返還予伊，被上訴人並均應自100年12月1日起分別給付如附表二、三所示金額之不當得利。縱認系爭建物各有使用如附表一所示土地之合法權源，而得繼續使用之，亦應適用或類推適用民法第425條之1規定支付租金。爰先位依民法第767條第1項、第179條規定，請求高銘欽拆除系爭389號建物，將如附表一編號1所示土地騰空返還予伊，被上訴人各給付如附表二、三所示金額之不當得利，及附表二部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；備位適用或類推適用民法第425條之1規定，請求高銘欽、張阿甜分別給付如附表二、三所示金額之租金，及附表二部分之法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：系爭建物均為合法建物，系爭389、391號建物分別主要坐落之1771-22、1771-23地號土地，原為私人所有，惟於78年間經政府徵收，然政府卻未一併徵收及補償系爭建物，依土地法第231條、第232條第1項、第235條及土地徵收條例第21條等規定，及憲法第15條保障人民財產權之意旨，在徵收補償完竣前，伊等對於系爭建物仍得繼續為從來之無償使用，上訴人自不得請求高銘欽拆屋還地，亦不得請求伊等給付不當得利或租金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：⒈高銘欽應將如附表一編號1所示土地上之建物、雨遮拆除，並將如附表一編號1所示之土地騰空返還予上訴人。⒉被上訴人應分別給付上訴人如附表二所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊高銘欽應自105年12月1日起至其將上開第㈡⒈項之建物、雨遮拆除並將土地騰空返還予上訴人之日止，按月給付上訴人如附表三編號1所示之金額。⒋張阿甜應自105年12月1日起至其將如附表一編號2所示土地返還予上訴人之日止，按月給付上訴人如附表三編號2所示之金額。⒌願供擔保，請准宣告假執行。㈢備位聲明：⒈被上訴人應分別給付上訴人如附表二所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉高銘欽應自105年12月1日起至其將如附表一編號1所示土地返還上訴人之日止，按月給付上訴人如附表三編號1所示之金額。⒊張阿甜應自105年12月1日起至其將如附表一編號2所示土地返還上訴人之日止，按月給付上訴人如附表三編號2所示之金額。⒋願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查系爭土地至遲於100年間即登記為中華民國所有，並由上訴人擔任管理機關，坐落如附表一編號1、2土地上之系爭38
9、391號建物依序為高銘欽、張阿甜所有（系爭389號建物係高銘欽繼承其母高簡玉蘭而來）；系爭土地係上訴人為辦理系爭工程而分別向被上訴人等人徵收取得，其中1771-22、1771-23地號土地依77年8月10日系爭工程徵收計畫書辦理，經臺灣省政府以77年9月9日府地四字第93603號函核准徵收後，桃園縣政府（現改制為桃園市政府）以78年4月8日78府地用字第43295號函公告徵收，1771-6、1771-9地號土地則依79年11月2日系爭工程徵收計畫書辦理，經臺灣省政府79年12月15日府地二字第170242號函核准徵收後，桃園縣政府以80年2月26日80府地用字第37291號函公告徵收；1771-2
2、1771-23地號土地原分別為高簡玉蘭、張阿甜所有，高簡玉蘭、張阿甜已分別於91年4月15日、99年8月5日領訖徵收補償費，惟坐落上開土地之系爭建物並未隨同徵收等情，有土地登記謄本、建物所有權狀、桃園市桃園地政事務所土地複丈成果圖（複丈日期：106年12月27日，即附圖）、桃園市政府106年7月28日府地權字第1060175636號函暨檢附之「省道台一、四線路段道路工程」徵收資料、107年1月11日府地權字第1070010394號函（下稱系爭107年1月11日函）暨地上建物徵收清冊等件附卷可證（原審卷一第14至21頁、卷二第2至35、192至215、218頁、卷四第155頁），復為兩造所不爭執（本院卷第97頁），自堪信為真實。
五、上訴人主張系爭389號建物無合法使用如附表一編號1所示土地之權源，被上訴人應分別給付如附表二、三所示金額之不當得利或租金等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭建物應於坐落之土地徵收時一併徵收：⒈按35年4月29日修正公布之土地法（下稱35年土地法）第215
條規定：「征收土地時，其改良物應一併征收。但該改良物所有權人要求取回並自行遷移者，不在此限。」（1771-22、177-23地號土地徵收時適用）；78年12月29日修正公布之土地法（下稱78年土地法）第215條第1項規定：「改良物應一併徵收。但有左列情形之一者，不在此限：一、法律另有規定者。二、改良物所有權人要求取回，並自行遷移者。三、建築改良物建造時，依法令規定不得建造者。四、農作改良物之種類、數量顯與正常種植情形不相當者。」（1771-6、1771-9地號土地徵收時適用）。上開規定之用意係在禁止政府僅徵收土地，而不徵收合法之地上物，造成所有人之損失（最高行政法院93年度判字第220號判決意旨參照）。
⒉查系爭391號建物為合法登記之建物，為上訴人所自陳，依卷
內事證復無35年土地法第215條或78年土地法第215條第1項但書規定之情事，則依上開規定，自應於附表一編號2所示土地徵收時一併徵收。又上訴人固主張系爭389號建物非屬合法建物，未符合與土地一併徵收之要件云云，惟查：
⑴按35年土地法第215條僅規定土地徵收時，其改良物應一併徵
收，並未有改良物須屬合法之要件，則縱建築改良物於興建時依法令不得建造，亦不予排除於一併徵收範圍之外，此對照78年12月29日修正公布之同法條，增列第1項第3款「建築改良物建造時，依法令規定不得建造者」不在一併徵收之列之規定自明（最高行政法院88年度判字第1864號判決意旨參照）。又78年12月29日修正土地法第215條，其立法說明以：「一、現行條文所定土地改良物應一併徵收及不予一併徵收情形，與現行法令規定未盡配合，爰修正將土地改良物應一併徵收之除外規定於第1項分款列明。……三、建築物之建造，如有違反本法第213條，建築法第25條、平均地權條例第53條、都市計畫法第51條、第79條、第81條等限制規定情形者，對該項建築物自不宜予徵收補償，爰明定於第1項第3款。……」而上開立法說明所指之建築法第25條，係60年12月22日修正公布之建築法第25條，第1項前段規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。……」將此規定與上開「建築改良物建造時，依法令規定不得建造者」之規定加以比較，立法意旨顯然只強調建築改良物，不違反建造當時之法令規定即可，故僅限於依法令規定「不得建造」者，而不以取得使用執照為必要，且此須與後述建築法及都市計畫法之相關規定合併觀察。
⑵現今我國建築法最重要之修正公布係在60年12月22日，在此
之前雖有33年9月21日修正公布之建築法，其中第17條第1項規定：「私有建築未經聲請核定並領得建築執照以前。擅自興工建築者。市縣主管建築機關對於起造人及承造人得處以建築造價百分之一以下罰鍰。或於必要時將該建築物拆除之。」第31條規定：「建築物有左列情事之一時。市縣主管建築機關得令其修改或停止使用。必要時得令其拆除。一、妨礙都市計畫者。二、危害公共安全者。三、有礙公共交通者。四、有礙公共衛生者。五、與核定計劃不符者。六、違反本法其他規定或基於本法所頒行之命令者。」第35條規定：
「建築工程完竣。應由承造人呈報市縣主管建築機關派員查勘。認可後。發給使用執照。」，惟依第2條第1項規定該法僅適用於下列區域：「一、市。二、省會。三、聚居人口在5萬以上者。四、其他經國民政府定為應施行本法之區域。」內政部嗣為貫徹都市計畫，策進市鎮建設，防止違章建築及便利人民興建房屋起見，於45年2月1日以臺（45）內地字第845244號令公布「實施都市計劃注意事項」，其中第6點規定：「都市計劃經核定公佈執行後，應即依照計劃實施建築管理，凡軍政機關及公私建築非經主管機關之核准，均不得擅自興建，違反規定者，主管建築機關得依建築法第17條及第31條規定予以處理。」（見臺灣省政府公報45年春字第63期），於實施都市計畫地區，實施初步之建築管理，要求依前引之建築法第17條規定，建築改良物之建造須取得建築執照，惟未要求取得使用執照。
⑶都市計畫法於53年9月1日修正公布，其中第38條規定：「都
市計劃經公布實施後，應依建築法之規定實施建築管理；但非縣(市)政府所在地實施鎮計劃及鄉街計劃之地方，對於管制土地使用分區及核發建築許可，應予簡化，其辦法由內政部擬訂，報請行政院核定之。」嗣建築法於60年12月22日修正公布，其中第3條規定：「（第1項）本法之適用地區如左：一、實施都市計畫地區。二、經中央主管建築機關指定之地區。（第2項）前項地區外供公眾使用之公有建築物，本法亦適用之。」第25條規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限。」，自該法施行後，實施建築管理之範圍擴大，且建築管理之內容亦趨嚴格，新建建築物除於建造前須取得建造執照外，建造完成如要使用，亦須取得使用執照。而對於該法施行前之建物，另於第96條規定：「（第1項）本法施行前，供公眾使用之建築物而未領有使用執照者，其所有權人應申請核發使用執照。但都市計畫範圍內非供公眾使用者，其所有權人得申請核發使用執照。（第2項）前項建築物使用執照之核發及安全處理，由省（市）政府於建築管理規則中定之。」其後上開規定經微幅修正，其中第3條於65年1月8日修正公布為：「（第1項）本法之適用地區如左：一、實施都市計畫地區。二、實施區域計畫地區。三、經內政部指定地區。（第2項）前項地區外供公眾使用之公有建築物，本法亦適用之。（第3項）第1項第2款之適用範圍及管理辦法，由內政部定之。」，第25條於73年11月7日修正公布為同條第1項。
⑷桃園縣政府於76年12月1日訂定桃園縣興辦公共設施拆除合法
建築改良物查估補償標準，惟並未就合法建築物有所定義；嗣該府於82年2月12日將上開標準修正發布為桃園縣興辦公共設施拆遷合法建築改良物補償辦法（見桃園縣政府公報82年春字第10期），第2條規定：「本辦法所稱之合法建築物係指左列各款建築物及其他雜項工作物：一、都市計畫發布實施前建造者。二、依建築法領有使用執照者。三、民國60年12月22日以前依建築法領有建築執照或建築許可者。四、未實施都市計畫地區於實施都市計畫以外地區建築物管理辦法施行前建造者及該辦法未指定應申領建築執照地區於北部區域計畫公告實施前（70年2月15日）建造者。」；乃至現行之桃園市興辦公共工程地上物拆遷補償自治條例，第4條第1項仍規定以：「本自治條例所稱合法建築物，指下列建築物及雜項工作物：一、依法完成所有權登記之建築物。二、依建築法領有使用執照者。三、中華民國60年12月22日前，依建築法領有建築執照或建築許可，且其主要構造及位置，均按核准之工程圖樣施工者。四、都市計畫發布實施前建造者。五、未實施都市計畫地區於「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」施行前建造者（施行日期如附表）；及該辦法未指定應申領建築執照地區，於中華民國70年2月15日前建造者。」由以上規定復足見，就系爭土地所在之桃園市（改制前為桃園縣），於都市計畫發布實施後，60年12月22日建築法修正公布前，已依前所述實施一定程度之建築管理，建造房屋須依建築法領有建築執照或建築許可，惟不以取得使用執照為必要。
⑸查系爭389號建物係高簡玉蘭欲在都市計畫區域內土地興建房
屋，向桃園縣政府申請營造執照，經桃園縣政府於50年4月20日發給建築執照後，由高簡玉蘭興建而成等情， 業據其子高銘欽提出營造執照申請書、建築執照在卷可證（原審卷三第81至87頁），上訴人對此亦未爭執，則依前開說明，本件縱依78年土地法第215條規定，系爭389號建物仍無「建築改良物建造時，依法令規定不得建造」之情事。雖系爭389號建物並未辦理保存登記，亦未領有使用執照，亦不足以推翻上開認定。上訴人復未舉證證明系爭389號建物有何35年土地法第215條或78年土地法第215條第1項但書之情形，則無論依35年或78年之土地法規定，於徵收如附表一編號1所示土地時，均應一併徵收坐落其上之系爭389號建物，始符法律規定。
⒊另按土地法第 215 條所稱「一併」徵收，指同其被徵收之處
置，非指須「同時」徵收。蓋以土地改良物之使用、收益，不能離土地而獨立，應同被徵收，始能達徵收土地之目的。徵收為行政處分，一併徵收，不以同一徵收處分行之為必要，先後對於土地及其改良物為徵收處分，亦無不可（最高行政法院94年度判字第1227號判決意旨參照）。系爭土地雖已徵收完畢，仍不因此解免徵收機關應就系爭建物徵收之義務，自屬當然。此外，最高行政法院109年度判字第319號判決（即高銘欽以內政部為被告所提起之確認1771-22地號土地徵收處分無效事件）亦認定系爭389號建物並無依法令不得建造情事，且前揭「一併」徵收並非「同時」徵收等情，有上開判決在卷可證（原審卷四第112至127頁），與本院前揭認定相同，益徵系爭建物應於系爭土地徵收時一併徵收，不限於同一徵收處分。
㈡系爭建物並未於徵收系爭土地時一併徵收：
查系爭建物並未於1771-22、1771-23地號土地徵收時，一併徵收乙節，為兩造所不爭執，如同前述；另1771-6、1771-9地號土地徵收時，亦未附帶徵收地上物乙節，有系爭107年1月11日函文可證（原審卷二第192頁）。從而，系爭建物未於系爭土地徵收時一併徵收，堪以認定。
㈢於系爭建物經徵收並發給補償費前，被上訴人就系爭建物得分別繼續為從來之使用：
⒈按適用法律為法院之職責，根據「法官知法」之原則，法院
應就當事人主張之事實，依職權尋求適當之法律規範，作為判斷之依據。而民法第1條規定：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理」，所謂法理，乃指為維持法秩序之和平，事物所本然或應然之原理；法理之補充功能，在適用上包括制定法內之法律續造（如基於平等原則所作之類推適用）及制定法外之法律續造（即超越法律計畫外所創設之法律規範）（最高法院101年度台上字第2037號判決意旨參照）。土地法雖於第235條規定：「被征收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣以前，有繼續使用該土地之權。但合於第231條但書之規定者，不在此限。」，但對於已徵收、或應與土地一併徵收而未被徵收之土地改良物，於補償費未發給完竣，抑或辦理徵收發給補償費完畢以前，該改良物所有權人之權利狀態，則未有規定，於土地徵收條例施行以前，就此公開漏洞，同法或其他法規復無相類似規定比附援引。然於該等事實發生時縱無實定法可資適用或比附援引（類推適用），倘其後就規範該項事實所增訂之法律，斟酌立法政策、社會價值及法律整體精神，認為合乎事物本質及公平原則時，而可加以適用或類推適用時，亦可本於制定法外法之續造機能，以該增訂之條文作為法理而填補之，俾法院對同一事件所作之價值判斷得以一貫，以維事理之平。復按人民之財產權應受國家保障，惟國家因公用需要得依法限制人民土地所有權或取得人民之土地，此觀憲法第23條、第143條第1項之規定自明。徵收私有土地，給予相當補償，即為達成公用需要手段之一種，而徵收土地之要件及程序，憲法並未規定，係委由法律予以規範，此亦有憲法第108條第1項第14款可資依據。89年2月2日土地徵收條例公布施行前，徵收私有土地之要件、程序之規定散見土地法、水利法、市區道路條例等法律，惟各相關法律就徵收土地之要件有欠具體明確，徵收程序之規定亦不盡周全，立法機關乃制定土地徵收條例以為土地徵收及撤銷徵收之基準。故於土地徵收條例施行前，關於徵收土地或撤銷徵收之相關規定有未臻周全者，自得以該條例相關規定作為法理而填補之。
⒉查系爭土地徵收後，89年2月2日修正公布之土地徵收條例於
第1條規定：「為規範土地徵收，確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益，特制定本條例。土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」足認辦理土地徵收原則上應依土地徵收條例之規定為之。又土地徵收條例第21條規定：「被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。前項補償費未發給完竣前，得繼續為從來之使用。但合於第27條但書規定者，不在此限。」，第27條規定：「需用土地人應俟補償費發給完竣或核定發給抵價地後，始得進入被徵收土地內工作。但國防、交通及水利事業，因公共安全急需先行使用者，不在此限。」堪認除國防、交通及水利事業本於公共安全之考量需先行使用徵收土地外，其餘被徵收土地、土地改良物於應受之補償費發給完竣前，被徵收土地、土地改良物之所有權人，對於被徵收土地、土地改良物之權利義務仍未終止，而得就被徵收土地、土地改良物繼續為從來之使用；而所謂「繼續為從來之使用」，自代表得就被徵收土地、土地改良物為與在徵收前相同之使用方式，若於徵收前土地改良物使用徵收土地並未支付使用土地之對價，自無於徵收後、補償費發給完竣前，要求土地改良物所有權人應支付使用土地之對價。此為保障人民財產權解釋上當然之理，尚非立法漏洞，亦不得謂應與土地一併徵收然未被徵收之土地改良物所有人，於坐落土地被徵收後，即必須支付使用代價或租金予國家。⒊本件系爭土地辦理徵收當時，土地徵收條例雖尚未施行，惟
對於已徵收之土地改良物於補償費未發給完竣以前，該改良物所有權人之權利狀態，未有特別規定，揆諸前揭說明，在土地徵收條例施行前，應可依土地徵收條例第21條第2項規定之法理，認為已徵收之土地改良物所有權人，於補償費未發給完竣前，得依原有之使用狀態繼續使用土地改良物。而已依法辦理徵收之土地改良物尚且如此，則舉輕以明重，當徵收機關未依徵收時之土地法第215條規定就系爭建物一併辦理徵收時，本於上開法理，系爭建物之所有權人即被上訴人，自可在未取得辦理徵收時應發給之補償費以前，就系爭建物繼續為從來之使用。在土地徵收條例實施後，因土地徵收條例第21條第2項就此種應加以規範之類型未設規定，堪認存有公開漏洞，被上訴人亦得類推適用土地徵收條例第21條第2項規定，在取得辦理徵收應得之補償費以前，就系爭建物繼續為從來之使用，以符憲法保障人民財產權之規定。㈣上訴人先位依民法第767條第1項規定請求高銘欽拆除如附表
一編號1所示土地上之建物、雨遮，並將如附表一編號1所示土地騰空返還上訴人，依民法第179條規定請求被上訴人給付如附表二、三所示金額之不當得利，備位依民法第425條之1規定請求被上訴人給付如附表二、三所示金額之租金，均為無理由：
⒈按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文，故所有權之行使應受法令之限制。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固定有明文。惟依土地徵收條例第21條第2項前段規定，與土地一併被徵收之土地改良物於應受之補償費發給完竣前，仍得繼續為從來之使用，則應與土地一併被徵收之土地改良物，若尚未被徵收，自亦得繼續為從來之使用，因徵收取得土地所有權之人即不得以其係原始取得而請求其上改良物之所有人或占有人拆屋還地（最高法院94年度台上字第1448號民事判決意旨參照）。系爭建物依法應與如附表一所示土地一併徵收，惟並未為之，揆諸上開說明，被上訴人自得分別就系爭建物為通常之使用，包含繼續占有使用如附表一所示土地，非屬無權占有，則彼等因使用如附表一所示土地，縱受有利益，亦非無法律上原因。況系爭391號建物與徵收前之1771-23地號土地均為張阿甜所有，業如前述，而系爭389號建物與其主要坐落之1771-22地號土地原同為高簡玉蘭所有，高銘欽係在高簡玉蘭死亡後始繼承系爭389號建物等情，復為兩造所不爭執（本院卷第72頁），則在1771-22、1771-23地號土地經徵收前，系爭建物自無因使用1771-22、1771-23地號土地而支付對價之可能。被上訴人主張系爭建物占有使用系爭土地並非基於租賃關係，亦未曾給付對價等情，上訴人並未爭執，上訴人亦未舉證證明系爭建物在系爭土地經徵收前，因占有使用如附表一所示之土地而有支付對價情形，則被上訴人既得就系爭建物繼續為通常之使用，自亦得繼續無償使用如附表一所示之土地，而無須因使用如附表一所示土地而給付土地使用補償金或不當得利予上訴人。此外，如附表一編號1所示土地上僅有系爭389號建物坐落其上，並無雨遮，此參附圖即明。則上訴人主張系爭389號建物無權占有如附表一編號1所示之土地，先位依民法第767條第1項規定請求高銘欽拆除如附表一編號1所示土地上之建物、雨遮，另依民法第179條規定請求被上訴人分別給付如附表二、三所示金額之不當得利，均無理由。
⒉上訴人備位主張本件應適用或類推適用民法第425條之1規定
，被上訴人應給付如附表二、三所示金額之租金云云，惟查：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。此乃因土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。又其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之（本條立法理由及行政院、司法院立法說明參照）。另按土地徵收之性質與買賣有別，非屬繼受取得，而係原始取得，需用土地人與被徵收土地之所有權人之間，並無任何私法上之債權債務關係之存在（最高法院84年度台上字第1022號民事判決意旨參照）。
⑵查系爭建物坐落1771-22、1771-23地號土地部分，土地與建
物之所有人原雖分別為同一，然並非所有人將建物與土地分別「讓與」他人而導致土地與建物所有人相異，而係遭政府徵收土地所致，至於坐落其他土地部分，更自始無土地與建物所有人同一之情形，此與民法第425條之1所規範情形並不相同，上訴人主張得適用上開規定請求被上訴人給付土地租金，自無可採。又系爭土地係經中華民國徵收而原始取得所有權，非屬協議價購，此與土地所有權人自由讓與所有權予他人，而可能導致土地與土地上房屋異其所有人之情形，本質上並不相同。又依系爭土地徵收時之法令，系爭建物本應與系爭土地一併徵收，並不會出現系爭建物與系爭土地異其所有人之結果，此與民法第425條之1所欲規範土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時之情形，實有不同。本件係因徵收機關未依徵收法令一併辦理土地改良物之徵收，始導致徵收之土地與其上之建物異其所有人之客觀情形出現，而系爭建物得就系爭土地繼續為無償、從來之使用，如同前述，若因徵收機關未依法行事，反致未被依法徵收之土地改良物所有權人須支付原無須支付之使用代價，顯非事理之平，難認有何法律漏洞存在，自無填補之必要。故本件實無適用或類推適用民法第425條之1規定，而命被上訴人給付占有使用如附表一所示土地之租金或對價之餘地，上訴人此部分之主張，尚無可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求高銘欽拆除如附表一編號1所示土地上之建物、雨遮，將如附表一編號1所示土地騰空返還予伊，另先位依民法第179條規定、備位適用或類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人分別給付如附表二所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨分別自105年12月1日起至被上訴人將如附表一所示土地返還上訴人之日止，各按月給付如附表三所示之金額，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠法 官 劉素如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 林宗勳附表一編號 被上訴人 土地地號 面積 (m²) 備註 1 高銘欽 ○○區○○段1771-22地號 （如附圖編號1771-22） 67 ○○區○○路0段000號建物坐落位置 ○○區○○段1771-6 地號 （如附圖編號1771-6⑵） 3 ○○區○○段1771-23地號 （如附圖編號1771-23⑴） 2 2 張阿甜 ○○區○○段1771-23地號 （如附圖編號1771-23） 83 ○○區○○路0段000號建物坐落位置 ○○區○○段1771-9地號 （如附圖編號1771-9⑴） 4附表二編號 被上訴人 不動產 自100年12月1日起至105年11月30日止應給付之金額（新臺幣） 1 高銘欽 如附表一編號1 80萬8,526元 2 張阿甜 如附表一編號2 89萬6,308元附表三編號 被上訴人 不動產 自105年12月1日起應按月給付上訴人之金額（新臺幣） 1 高銘欽 如附表一編號1 1萬2,330元 2 張阿甜 如附表一編號2 1萬4,880元