臺灣高等法院民事判決111年度上易字第147號上 訴 人 倪秀霞訴訟代理人 羅凱正律師
陳緒承律師上 訴 人 呂炫鋒訴訟代理人 張智婷律師被 上訴 人 魏玉娟訴訟代理人 姚本仁律師
何思瑩律師上列當事人間請求給付違約金事件，倪秀霞、呂炫鋒對於中華民國110年12月3日臺灣士林地方法院108年度訴字第1988號第一審判決各自提起上訴，本院於111年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於：㈠命上訴人呂炫鋒給付新臺幣參拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告；㈡駁回上訴人倪秀霞後開第三項之訴部分；暨前開㈠、㈡訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，上訴人倪秀霞在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上開廢棄㈡部分，被上訴人魏玉娟應給付上訴人倪秀霞新臺幣柒拾萬元，及自民國一○九年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人倪秀霞其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人魏玉娟負擔；駁回上訴部分之第二審訴訟費用，由上訴人倪秀霞負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按在第二審訴訟程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查本件上訴人倪秀霞（下稱倪秀霞）於原審主張上訴人呂炫鋒（下稱呂炫鋒）未完成塗銷非金融機構抵押權登記事宜，依兩造間房地買賣契約第10條第1項第2款約定，請求呂炫鋒應賠償違約金等語（見原審卷一第13至17頁）；嗣於本院審理中，倪秀霞表示呂炫鋒另有未遵期提供用途為不動產登記之印鑑證明之違約事由，伊亦得依上開約定，請求呂炫鋒應賠償違約金等語（見本院卷第440頁）。揆諸呂炫鋒究竟有無違約事由而應賠償倪秀霞違約金乙節，自原審起即為爭執之重點，且倪秀霞主張呂炫鋒應負賠償責任之請求權基礎均未變更，是倪秀霞所為，核屬對於其在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，不涉及訴之追加、變更，依上開規定，應准其提出。
貳、實體事項：
一、倪秀霞主張：伊因訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房仲公司）居間仲介，同意以總價新臺幣（下同）750萬元買受呂炫鋒所有、坐落臺北市○○區○○段○○段000地號（權利範圍2/8）、000地號（權利範圍2/8）土地，及其上同段528建號（即門牌號碼臺北市○○區○○街○段000巷00弄00號3樓，權利範圍全部）房屋（下合稱系爭房地），並於民國108年3月5日與呂炫鋒授權之代理人即被上訴人魏玉娟（下稱魏玉娟，與呂炫鋒合稱被上訴人）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第17條第9項、第20項之約定，呂炫鋒需提出非屬金融機構抵押權人之塗銷抵押權同意書及於108年4月10日前辦理塗銷抵押權相關事宜，並應於108年3月15日前補齊用途為不動產登記之印鑑證明，伊則已依約給付簽約款75萬元及完稅款37萬元、合計112萬元之買賣價金。詎呂炫鋒均未遵期履行上開義務，經伊先後於108年5月6日、同年月31日以存證信函催告限期履行後，均未獲置理，伊遂解除系爭契約，並依系爭契約第10條第1項第2款約定，請求呂炫鋒賠償與已繳價款同額之懲罰性違約金112萬元。再者，呂炫鋒未於108年3月15日前交付不動產登記用途之印鑑證明，不論魏玉娟有無可歸責事由，依系爭契約第17條第20項約定，均視為魏玉娟無權代理，伊得比照系爭契約第10條第1項第2款約定，請求魏玉娟賠償與已繳價款同額之112萬元。而被上訴人就上開違約金、賠償金債務係基於不同法律原因而生，惟具有同一給付目的，自應負不真正連帶賠償責任等語。於原審聲明：㈠呂炫鋒應給付倪秀霞112萬元，及自108年7月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡魏玉娟應給付倪秀霞112萬元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前項所命之給付，如任一人為給付時，他人於其給付範圍內免除給付責任。（原審判決呂炫鋒應給付倪秀霞30萬元，及自臺北大同郵局第482號存證信函送達翌日即108年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並就判命呂炫鋒給付部分，分別諭知准、免假執行之宣告；另駁回倪秀霞其餘之訴及假執行之聲請。倪秀霞、呂炫鋒均就其不利部分不服提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回倪秀霞後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄；㈡上開廢棄部分：⒈呂炫鋒應再給付倪秀霞82萬元，及自108年7月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉魏玉娟應給付倪秀霞112萬元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日即109年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前項所命之給付，如任一人為給付時，他人於其給付範圍內免除給付責任。對於呂炫鋒上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、被上訴人之答辯：㈠呂炫鋒則以：伊斯時為系爭房地之信託受託人，信託人為魏
玉娟之子即訴外人賴加健，伊乃被動配合魏玉娟或賴加健出售系爭房地而已，並非系爭契約當事人；而系爭契約第17條第20項係就魏玉娟有無代理權乙節為特別保留之約定，待伊是否於約定期限內提供印鑑證明，作為確認魏玉娟有無得到伊授權簽約之依憑，縱經倪秀霞寄發存證信函定期催告伊履行，惟伊已逾期未為確答，依民法第170條第2項規定，仍應視為伊拒絕承認魏玉娟之代理行為，系爭契約對伊不生效力，毋庸負違約之損害賠償責任；又魏玉娟已陳明其能提出非屬金融機構抵押權人之塗銷抵押權同意書，且塗銷抵押權登記根本不需要伊提供印鑑證明，伊就此自無違約可言；再系爭契約第10條第1項第2款「違約賠償」一語，乃屬損害賠償總額預定性質，倪秀霞迄未證明其實際所受損害為何，伊無賠償義務等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：⒈原判決不利於呂炫鋒部分廢棄；⒉上開廢棄部分，倪秀霞在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對於倪秀霞上訴之答辯聲明：上訴駁回。
㈡魏玉娟則以：伊僅係代理呂炫鋒與倪秀霞簽訂系爭契約，呂
炫鋒能否如期交付印鑑證明非伊所得控制，伊已多次提醒、聯繫呂炫鋒交付之，乃呂炫鋒個人認為與伊間尚有其他債權債務爭議而未交付，伊自無可歸責事由；且倪秀霞未曾踐行以書面催告伊限期履行上開交付呂炫鋒印鑑證明義務之程序，自未該當系爭契約第10條第1項第2款之構成要件，不得向伊請求無權代理之損害賠償；又上開損害賠償屬損害賠償總額預定性質，衡酌倪秀霞所受之損害、伊所受之利益、一切履約情節等因素，其請求伊賠償112萬元實屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠呂炫鋒與魏玉娟之子即訴外人賴加健係於106年3月20日就系
爭房地成立信託契約，並將系爭房地所有權移轉登記予呂炫鋒，約定由呂炫鋒代為管理及使用信託財產之相關事項，信託期間自106年3月20日起至107年3月19日止，且約定以信託期間屆滿或雙方協議終止信託契約作為信託關係消滅事由，有系爭房地之土地建物查詢資料、臺北市建成地政事務所109年2月11日北市建地籍字第1097002097號函檢附之106年收件建信字第002710號土地登記申請書案等件影本在卷可稽（見原審卷一第90至91、96至97、101、137至157頁）。
㈡呂炫鋒係於108年3月4日簽署授權書（下稱系爭授權書），就
系爭房地之買賣或租賃等法律行為，授權魏玉娟全權代理，有授權書影本在卷可稽（見原審卷一第205頁）。
㈢魏玉娟以呂炫鋒之代理人名義，與倪秀霞於108年3月5日簽訂
系爭契約，有不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷一第329至339頁）。
㈣倪秀霞分別於108年3月6日、同年月7日給付簽約款各10萬元
、65萬元，再於108年4月16日給付完稅款37萬元，合計已繳價款為112萬元，有安信建築經理股份有限公司買方專戶資金交易結算明細表影本在卷可稽（見原審卷一第341頁）。
㈤系爭契約第17條第9項約定：本物件抵押權中有權利人非屬金
融機構，故價金須暫存履約保證專戶，簽約時賣方已出具抵押權人之塗銷同意書，並約定該抵押權人需於108年4月10日前辦理塗銷相關事宜。而此之「非屬金融機構抵押權人」係指訴外人趙錦春、黃光燦於系爭房地上設定之抵押權登記（見本院卷第327、328頁）。
㈥倪秀霞係於108年5月6日寄發臺北大同郵局311號存證信函予
被上訴人，內容略以：「…依契約第4條約定，台端應於108年4月10日備齊文件提供給承辦代書辦理塗銷抵銷權登記相關事宜。…請於函到後備齊上述相關文件並聯繫承辦代書，俾利辦理後續買賣流程等相關手續…」等語，並經被上訴人於108年5月7日分別收受，有存證信函、郵局掛號單查詢結果等件影本在卷可稽（見原審卷一第35至37、163至171頁）。
㈦倪秀霞係於108年5月31日寄發臺北保安郵局178號存證信函予
被上訴人，內容略以：「…倘台端於108年6月30日前仍未依契約約定辦理抵押權塗銷及移轉登記，本人將依契約第10條之約定解除契約，並向台端訴究損害賠償」等語，並經被上訴人於108年6月3日分別收受，有存證信函、郵局掛號單查詢結果等件影本在卷可稽（見原審卷一第39、187至193頁）。
㈧倪秀霞係於108年7月13日寄發臺北大同郵局482號存證信函予
呂炫鋒，內容略以：「本人前以存證信函催告台端給付備齊相關文件予承辦代書塗銷抵押權登記及辦理移轉登記相關事宜，惟台端迄今未依約履行上開義務，爰依契約第10條第1項第2款之約定解除契約，返還本人已支付之買賣價金112萬元，並依同條項主張112萬元之違約金」等語，並經呂炫鋒於108年7月16日收受，有存證信函、郵局掛號單查詢結果等件影本在卷可稽（見原審卷一第41至43、159至161頁）。
㈨賴加健與呂炫鋒於110年2月5日在臺灣士林地方法院成立109
年度訴字第2172號之和解筆錄，約定呂炫鋒同意偕同賴加健就系爭房地辦理所有權移轉登記予賴加健，嗣賴加健持之向該管地政機關申請辦理塗銷系爭房地之信託登記，臺北市建成地政事務所於110年3月23日公告呂炫鋒管有之系爭房地所有權狀予以註銷（見本院卷第171至175頁）。
㈩系爭房地嗣已另行出售並移轉所有權登記予他人，經查詢實
價登錄結果，於110年7月間之成交價格為810萬元（見本院卷第321頁）。
四、至於倪秀霞復主張本件並未於約定期限前提出用途為不動產登記之印鑑證明，亦未辦妥塗銷訴外人趙錦春、黃光燦於系爭房地上設定之抵押權登記，經伊以書面催告限期履行後仍未獲置理，被上訴人均應依系爭契約第10條第1項第2款之約定賠償與已繳價款同額之違約金、損害金，並應負不真正連帶責任等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭契約所指之「賣方」究為何人？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務，亦即於契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
⒉審諸系爭授權書所載：「授權人呂炫鋒、被授權人魏玉娟，
立書人茲授權被授權人全權代理本人為上揭不動產（即系爭房地）之買賣或租賃等法律行為，授權事項則為授權被授權人出售上揭標示之不動產，包括簽立委託契約、受領定金、簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證及專戶價金查閱、過戶點交、和解、解約、進行屋況檢測等事宜，及其他因過戶所衍生的必要法律行為，均在授權範圍內」等語，呂炫鋒並於「立授權書人」欄位處「簽名」並「蓋用印鑑章」（見原審卷一第205頁），上情為呂炫鋒所不爭執（見原審卷一第263頁、卷二第166頁）；而魏玉娟乃持系爭授權書，以代理呂炫鋒之身分出面與倪秀霞締結系爭契約，此可參系爭契約記載：「立契約書人：買方倪秀霞；賣方呂炫鋒，代理人：魏玉娟，茲為不動產買賣事宜達成合意，雙方協議訂定條款如下…」（見原審卷一第19頁），嗣於契約最末頁之賣方、賣方代理人簽名處則各自書寫「呂炫鋒」、「魏玉娟」姓名（見原審卷一第339頁）等語即明，可見呂炫鋒為系爭契約之賣方當事人無疑；再據系爭授權書記載「108年3月5日18時55分由簽約代書：莊芷萱完成錄音照會」等內容，信義地政士即證人莊芷萱於原審證稱：系爭契約是伊處理系爭房地買賣時所製作，伊也有在授權書上簽名，伊是在信義地政士事務所辦公室進行電話照會，電話中要跟賣方本人確認名字、出生年月日、身份證字號、出售土地及房屋標示、授權誰來、被授權人地址、名字、電話、出售價格，買賣契約是伊看到授權書且完成電話照會後才簽立等語（見原審卷二第334、335、340頁），經核與證人莊芷萱及呂炫鋒於108年3月5日進行電話照會之內容係屬相符（見原審卷第二第98至100頁錄音譯文，錄音光碟另置於原審卷一卷末之證物袋內；呂炫鋒不爭執其形式上真正，見原審卷二第167頁）；觀諸證人莊芷萱於進行電話照會時，已向呂炫鋒說明係為其授權他人來作簽約手續乙事有確認相關事宜之必要，而呂炫鋒從頭到尾配合說出自己個人基本資料、授權魏玉娟來作簽約手續、賣的門牌是迪化街2段172巷12弄12號3樓、後續流程均與魏小姐（指魏玉娟）聯絡即可等語（見原審卷第二第98至100頁），以通過證人莊芷萱所為之照會查詢，益徵系爭契約之買賣當事人即分別為倪秀霞與呂炫鋒，魏玉娟之地位僅屬賣方呂炫鋒之代理人，而非系爭契約所指之「賣方」。㈡系爭契約第17條第20項「賣方最遲應於108年3月15日前補齊
土地及建物所有權狀、印鑑證明（用途為不動產登記)各1份予信義地政士，以確認賣方代理人為有權代理，未能於上述期限完成，即視為無權代理…」之約定應如何解釋？⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。民法170條定有明文。
⒉查系爭契約第17條第19項約定：「本件賣方代理人（指魏玉
娟）於簽約時，因代理權相關文件（印鑑證明）尚未完全備齊，惟已經信義地政士（指證人莊芷萱）以電話向賣方本人（指呂炫鋒）照會完成，此買賣雙方業經信義房屋及信義地政士清楚告知，故買方（指倪秀霞）同意如賣方代理人未能如期補正，得經限期催告賣方補正未果後解除契約、請求履行契約或損害賠償，不得向信義房屋仲介股份有限公司、信義地政士聯合事務所及其受僱人主張任何權利」等語（見原審卷一第33頁），足見賣方代理人即魏玉娟於簽約當日未能提出呂炫鋒之印鑑證明，雖經魏玉娟提出系爭授權書，惟倪秀霞及證人莊芷萱皆無從知悉是否為呂炫鋒本人所親簽，又證人莊芷萱固於簽約當日向賣方本人即呂炫鋒以電話照會，亦擔心電話照會只聞其聲、不見其人，有心人士背誦他人個資就可以通過電話照會，如最後無法提出買賣必要文件（以賣方而言為所有權狀及印鑑證明)，即有可能造成買方即倪秀霞後續損害等流弊，遂以特約方式約明關於魏玉娟代理權之有無，除業已提出系爭授權書及進行上開電話照會外，仍須另於期限內交付呂炫鋒之印鑑證明，始能謂魏玉娟為有權代理，亦即判斷魏玉娟代理權之有無，須系爭授權書、電話照會及呂炫鋒印鑑證明，三者齊備、缺一不可。
⒊基於上開關於表彰魏玉娟為有權代理之證明方法應有授權書
、電話照會及印鑑證明等三者齊備之意旨，惟魏玉娟於簽約時尚未能提出呂炫鋒印鑑證明（證人莊芷萱已證稱簽約當下無人提出印鑑證明，見原審卷二第336頁），尚有缺漏，其代理呂炫鋒所簽立之系爭契約即屬效力未定，為免此種未定之狀態久懸未決，故系爭契約第17條第20項續為約定：「賣方至遲應於108年3月15日前補齊土地及建物所有權狀、印鑑證明（用途：不動產登記）各壹份予信義地政士，以確認賣方之代理人為有權代理，未能於上述期限完成，即視為無權代理…」等語（見原審卷一第33頁），乃承續前項約定而來，縱經魏玉娟提出系爭授權書，及證人莊芷萱與呂炫鋒完成電話照會，仍參考民法第170條所制定「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力」之規範，而要求賣方呂炫鋒應於約定期限內交付「用途為不動產登記之印鑑證明」，以作為呂炫鋒確實「承認魏玉娟為有權代理簽立系爭契約」之證明方法，如未於期限內完成者，即視為魏玉娟無權代理。
⒋倪秀霞雖主張上開第17條第20項約定並非藉此解除呂炫鋒之
契約當事人地位及應負擔之契約責任，僅於魏玉娟若未能於108年3月15日前提出呂炫鋒印鑑證明時，即應於108年3月15日之後喪失呂炫鋒代理權，不能繼續代理呂炫鋒為或受意思表示，惟原定契約仍屬有效，否則系爭授權書及電話照會等動作即無意義，反將致系爭契約成立與否陷於不確定狀態等情。然系爭契約第17條第19項業已明載：「賣方代理人於簽約時，因代理權相關證明文件（印鑑證明）尚未完全備齊…」等語，顯係將提出「呂炫鋒印鑑證明」一事，除作為賣方履行系爭房地所有權移轉登記之義務外，另含有「魏玉娟代理權有無之證明文件」之意，亦即除魏玉娟先前已提出之系爭授權書及簽約當日辦理電話照會外，仍須另於期限內交付呂炫鋒之印鑑證明，以作為魏玉娟確實有權代理之證明文件，始續於第17條第20項約定：「…以確認賣方之代理人為有權代理，若未能於上述期限完成，即視為無權代理…」等語；且若呂炫鋒於嗣後因故欲終止魏玉娟之代理權限者，僅需另行告知買方倪秀霞即可，毋須於系爭契約內特別約定，是上開第17條第20項「即視為無權代理」一語，當指「視為魏玉娟自始無權代理」，而非「魏玉娟於簽約時有權代理、嗣後無權代理」；再搭配第17條第19條後段約定「…不得向信義房屋仲介股份有限公司、信義地政士聯合事務所及其受僱人主張任何權利」等語，可知本件如無法按期提出呂炫鋒印鑑證明者，因已約明「視為魏玉娟自始無權代理」，而房屋仲介公司、地政士事務所及所屬人員慮及買賣雙方日後可能追究渠等是否有促使各該關係人簽署效力未定契約，而應負疏失等賠償責任，始於契約特別約明不得對該等人員主張任何權利，亦即本件如遭遇無法提出呂炫鋒印鑑證明而「視為魏玉娟自始無權代理」之情事，仍排除買賣雙方對於該等人員追訴相關損害賠償責任，若未能提出呂炫鋒印鑑證明僅使系爭契約發生「魏玉娟於簽約時有權代理、嗣後無權代理」之效力而已，則契約自始當然有效，房屋仲介人員及地政士自已就賣方之訂約能力（即魏玉娟代理權部分）善盡調查及注意責任，無任何可歸責事由，又何必特別約明排除自身損害賠償責任？是從上開契約約款之前後文義一體觀之，已明顯寓有賣方呂炫鋒應於約定期限內交付「用途為不動產登記之印鑑證明」，以作為呂炫鋒確實「承認魏玉娟為有權代理簽立系爭契約」之證明方法，如未於期限內完成者，即「視為魏玉娟自始無權代理」。至於倪秀霞為何同意簽署此種於簽約時賣方代理人之代理權仍有疑義、效力未定之買賣契約，屬其內心動機問題，惟整體契約之文義解釋結果既如前述，倪秀霞既同意簽署，自應受其拘束，是倪秀霞此部分主張，洵非有據，礙難採信。㈢倪秀霞主張呂炫鋒身為系爭契約之賣方，未能遵期履行交付
用途為不動產登記之印鑑證明，亦未依約辦理塗銷趙錦春、黃光燦於系爭房地上設定之抵押權登記，違反系爭契約第17條第9、20項之約定，經書面催告後仍拒不履行，依系爭契約第10條第1項第2款約定，請求呂炫鋒賠償違約金，是否有理？⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定
之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，或受催告後逾期未為確答者，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力。
⒉經查，系爭契約第17條第20項已約定：「賣方至遲應於108年
3月15日前補齊土地及建物所有權狀、印鑑證明（用途：不動產登記）各壹份予信義地政士，以確認賣方之代理人為有權代理，未能於上述期限完成，即視為無權代理…」等語。於上開約定期限屆至時，呂炫鋒仍未提出用途為不動產登記之印鑑證明，故魏玉娟是否為有權代理呂炫鋒簽約一事仍屬未定，經倪秀霞於108年5月31日寄發臺北保安郵局178號存證信函予被上訴人，內容略以：「…倘台端於108年6月30日前仍未依契約約定辦理抵押權塗銷及移轉登記，本人將依契約第10條之約定解除契約，並向台端訴究損害賠償」等語，並經被上訴人於108年6月3日分別收受（參不爭執事項㈦）；而其中「依契約約定辦理移轉登記」部分，就賣方而言，即應提供系爭房地所有權狀正本及用途為不動產登記之印鑑證明予承辦代書，以憑辦理產權過戶相關事宜，是以倪秀霞上開催告內容觀之，仍有含括催告呂炫鋒應於108年6月30日前提出用途為不動產登記之印鑑證明之意，除作為辦理產權過戶之用外，兼具提出「承認魏玉娟為有權代理簽立系爭契約之證明文件」，已生定相當期限催告呂炫鋒確答是否承認之效力，惟呂炫鋒逾期未提出，等同逾期未為確答，依民法第170條第2項規定及系爭契約第17條第20項之約定，應視為呂炫鋒拒絕承認，則依民法第170條第1項規定，系爭契約即因呂炫鋒拒絕承認而對其不生效力。
⒊準此，系爭契約既因呂炫鋒拒絕承認而對其不生效力，呂炫
鋒自不受契約條款約定之拘束，亦無對倪秀霞履行系爭契約之義務，是倪秀霞依系爭契約第10條第1項第2款約定，請求呂炫鋒賠償違約金，自無理由，應予駁回。
㈣倪秀霞主張呂炫鋒未遵期履行交付用途為不動產登記之印鑑
證明義務，依系爭契約第17條第20項之約定，視為魏玉娟無權代理，並比照系爭契約第10條第1項第2款約定，請求魏玉娟賠償損害，是否有理？⒈按系爭契約第10條第1項第2款約定：「經買方書面通知限期
催告後仍無故不履行時，買方得解除契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」等語（見原審卷一第27頁）。承前所述，倪秀霞已定相當期限催告呂炫鋒確答是否承認魏玉娟代為簽立系爭契約之效力，惟呂炫鋒逾期未提出用途為不動產登記之印鑑證明，視為呂炫鋒拒絕承認，依系爭契約第17條第20項之約定，即視為「魏玉娟自始無權代理」，倪秀霞自得依同條項約定，向魏玉娟比照系爭契約第10條第1項第2款之約定，請求魏玉娟給付與已繳價款同額之112萬元（參不爭執事項㈣），作為魏玉娟無權代理呂炫鋒簽署系爭契約之損害賠償。
⒉魏玉娟雖辯稱倪秀霞並未踐行以書面催告伊限期履行交付呂
炫鋒印鑑證明義務之程序，自未該當系爭契約第10條第1項第2款之構成要件，伊不負賠償責任等情。惟系爭契約第17條第20項前段乃規範賣方即呂炫鋒以提出用途為不動產登記之印鑑證明，作為呂炫鋒確實「承認魏玉娟為有權代理簽立系爭契約」之證明方法，是於約定期限屆至後，倪秀霞自應限期催告「本人」呂炫鋒確答是否承認，而非催告「代理人」魏玉娟是否提出呂炫鋒之印鑑證明；況魏玉娟亦不爭執伊自己有收受前述不爭執事項㈦所示之存證信函，而該信函中之「依契約約定辦理移轉登記」部分，仍有含括催告應於108年6月30日前提出用途為不動產登記之呂炫鋒印鑑證明之意，除作為辦理系爭房地產權過戶之用外，兼具提出「承認魏玉娟為有權代理簽立系爭契約之證明文件」，業如前述，亦難謂倪秀霞並未一併催告魏玉娟限期提出呂炫鋒印鑑證明，是魏玉娟以此為由辯稱伊不負賠償責任云云，非屬有理。
⒊魏玉娟再辯稱伊收受上開存證信函後，已多次以各種方式（
含Line、電話、委由仲介人員高金國聯繫等）向呂炫鋒要求提出印鑑證明，乃呂炫鋒故意以渠2人間之其他債權債務關係而一再推託，伊並無可歸責事由，不負賠償責任等情。惟無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，屬所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償，故無權代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責（最高法院56年台上字第305號判例意旨參照）。是不論魏玉娟係屬故意、過失或無過失而未能使呂炫鋒提出用途為不動產登記之印鑑證明，以致依系爭契約第17條第20項約定，視為「魏玉娟自始無權代理呂炫鋒」簽立系爭契約之結果，核屬魏玉娟與呂炫鋒間之內部關係，與倪秀霞全然無涉，魏玉娟自應對倪秀霞負民法第110條所定無權代理損害賠償之責。至於損害賠償之範圍，依系爭契約第17條第20項之約定，乃比照系爭契約第10條第1項第2款，應給付與已繳價款同額之112萬元作為賠償，從而此種比照之約定，應為「無權代理人魏玉娟對倪秀霞應負之損害賠償範圍」比照「賣方違約對買方倪秀霞應負之損害賠償責任範圍」，與發生無權代理結果是否可歸責於無權代理人即魏玉娟並無關聯，是魏玉娟以此為由辯稱伊不負賠償責任云云，亦非可採。
㈤系爭契約第10條第1項第2款約定之賠償金性質為何？魏玉娟
應賠償之金額為若干？魏玉娟辯稱應依民法第252條規定予以酌減賠償金，是否有理？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金之性質可區分為「損害賠償總額預定性違約金」及「懲罰性違約金」，其效力各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，即依民法第250條第2項之規定視為損害賠償總額預定性違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
⒉查系爭契約第10條第1項第2款係約定「…應將買方已付款項加
倍返還予買方，作為違約賠償」等語，該約款並未約定除應按上開標準計算賠償金外，倪秀霞尚得請求其他損害賠償，則依前揭說明，堪認該賠償金之約定係屬損害賠償總額預定性質，而非懲罰性質。
⒊就魏玉娟表示上開112萬元賠償金之約定過高乙節，爰審酌：
⑴倪秀霞為購入系爭房地所作之看屋、銷售洽談、提出購屋要約書、到場簽立系爭契約、為支付價金至銀行辦理存提款及對保、事後衍生爭議進行多次協商（見原審卷二第260頁、本院卷第313至319頁），所支出之交通費及時間上花費；⑵倪秀霞已支付至履約保證專戶內之112萬元價金，自108年3、4月間匯款時起迄至108年9月26日結清返還倪秀霞為止（見原審卷一第105頁），時隔約半年期間不得自由周轉使用之利息損失；⑶如系爭契約對呂炫鋒有效而能依約辦理產權移轉及交屋，倪秀霞得使用居住之利益；⑷倪秀霞再行尋覓適當標的房屋，勢必將支出之時間、交通費用等受損程度；⑸系爭房地於塗銷信託登記後，於110年7月間另行售出之價格為810萬元（參不爭執事項㈩），如能依約辦理產權移轉及交屋，倪秀霞即可享受不動產增值之利益。因此，本院認倪秀霞請求魏玉娟應給付之無權代理損害賠償金，以其已繳價款之全數即112萬元予以評價尚屬過高，參酌魏玉娟侵害程度、現今社會一般經濟狀況暨倪秀霞與魏玉娟雙方之利益等一切情狀，認以酌減至70萬元為宜，以兼顧兩造之利益。
五、綜上所陳，倪秀霞依系爭契約第17條第20項、第10條第1項第2款之約定，請求魏玉娟給付70萬元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日即109年3月11日（於109年3月10日送達魏玉娟，見原審卷一第217頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，駁回倪秀霞之請求，及就不應准許部分，命呂炫鋒應給付30萬元及自108年7月17日起至清償日止之法定遲延利息，均有未合，倪秀霞及呂炫鋒之上訴意旨分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如主文第2、3項所示。另原審就倪秀霞請求呂炫鋒賠償82萬元本息，及倪秀霞請求魏玉娟賠償逾前開70萬元本息部分，均為倪秀霞敗訴之諭知，並駁回此部分假執行之聲請，核無不合，倪秀霞此部分之上訴均為無理由，應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件呂炫鋒之上訴為有理由，倪秀霞之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日
民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 陳雯珊法 官 周珮琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日
書記官 強梅芳