臺灣高等法院民事判決111年度上易字第1034號上 訴 人即反訴原告 彭婉萍訴訟代理人 歐陽徵律師被 上訴人即反訴被告 永進土地開發有限公司法定代理人 葉冠廷訴訟代理人 洪大明律師複 代理人 鄭玉金律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人即反訴原告（下稱上訴人)對於中華民國111年7月13日臺灣新竹地方法院110年度訴字第932號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人)主張：兩造約定由伊居間處理上訴人買受坐落新竹市○○段0000地號土地及其上同段548建號即門牌號碼新竹市○○路0巷0號建物（下稱系爭房地）事宜（下稱系爭居間契約），上訴人並於民國110年4月25日簽立買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書）及要約書，承諾買賣契約成立後，給付伊買賣總價款2％計算之服務費。嗣經伊居間仲介，上訴人與訴外人即系爭房地所有權人李佳璋達成買賣合意，約定由上訴人以新臺幣（下同）3,700萬元向李佳璋買受系爭房地，上訴人遂於110年5月3日簽立服務費確認單(下稱系爭確認單），確認給付74萬元服務報酬予伊。李佳璋於110年5月9日搭機返國後，與上訴人締結簽約日為110年5月26日之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。
詎上訴人嗣後拒絕給付服務報酬予伊，爰依民法第568條第1項、系爭確認單之約定，提起本件訴訟，求為命上訴人給付74萬元，及自110年6月1日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決等語（被上訴人逾前開請求部分，經原審判決敗訴，未據其提起上訴，爰不贅述）。原判決為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。就上訴人於本院第二審程序提起之反訴則以：上訴人主張依民法第74條規定撤銷系爭居間契約，已罹於除斥期間等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之反訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人所提出系爭確認單上之伊之簽名非真正，被上訴人無由據此請求服務報酬。再者，系爭房地核貸成數達買賣價金9成，乃伊決定購入系爭房地之關鍵，兩造並以此作為系爭居間契約生效之停止條件，條件既未成就，自不生效力。縱認兩造間無前開停止條件之約定，訴外人即被上訴人員工孫偉國向伊誆稱貸款成數9成，使伊誤認自身財力足以負擔系爭房地價金，而簽立系爭承諾書及系爭確認單（下合稱系爭文件），伊已於110年6月5日及11日依民法第92條1項規定撤銷該意思表示；縱被上訴人無詐欺情事，伊若知悉貸款成數不可能達九成，即不會簽立系爭文件，伊已於110年6月5日及11日依民法第88條第1項本文後段規定，撤銷意思表示；如貸款成數達9成非系爭居間契約之停止條件，且伊不得依民法第92條第1項、第88條第1項本文後段撤銷系爭文件，孫偉國利用伊無購屋經驗，不瞭解銀行核貸流程，慫恿伊簽訂系爭居間契約，伊得依民法第74條第1項規定撤銷；再者，系爭買賣契約上有李佳璋之簽名及用印，而訴外人即地政士張淑郁傳送給伊之契約照片訊息僅有李佳璋之簽名，系爭買賣契約不成立，被上訴人無由請求伊給付服務報酬。倘認定被上訴人得請求服務報酬，系爭確認單約定服務報酬為74萬元，較被上訴人提供之服務價值亦屬過鉅而顯失公平，應依民法第572條本文規定予以酌減等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付及其假執行之宣告部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人於本院提起反訴主張：伊無購屋經驗，亦不瞭解銀行核貸流程，因孫偉國慫恿，在急迫、輕率及無經驗下簽訂系爭文件，爰依民法第74條第1項規定，訴請撤銷簽立系爭文件之法律行為等語。反訴聲明：兩造間於110年4月25日簽立系爭承諾書，及於110年5月3日簽立系爭確認單之法律行為均應予撤銷。被上訴人雖不同意上訴人提出反訴（見本院卷第374頁），惟上訴人於本訴已提出民法第74條第1項之抗辯，合於民事訴訟法第446條第2項第2款規定，應予准許。
三、查上訴人委託被上訴人居間上訴人承買系爭房地事宜，上訴人於110年4月25日簽立系爭承諾書及要約書，承諾買賣契約成立後，給付買賣總價款2％計算之服務費予被上訴人。上訴人於110年5月3日先在系爭買賣契約上簽名，同日並簽發面額370萬元、發票日110年5月3日、到期日110年5月20日、票號TH0000000號本票（下稱系爭本票）交予張淑郁保管用以支付簽約款；系爭房地之所有權人李佳璋於110年5月9日返台，於同年月31日再出境等事實，為兩造所不爭執，並有系爭承諾書影本（見原審卷第19頁）、要約書影本（見原審卷第19頁）、系爭本票影本（見原審卷第144頁）、上訴人提出確認單影本（見原審卷第93頁）、入出境資訊連結作業單（見本院卷第241頁）可據，堪信為真實。
四、本院關於本訴之判斷：㈠系爭確認單之法律關係成立：
⒈上訴人在原審抗辯：伊於110年5月3日在服務費確認單上簽名
時，其上僅有「交易型態：買賣。物件地址：新竹市○○路0巷0號。應付總服務費：柒拾肆萬元。仲介服務費給付方式：一次給付。第一次給付日：110年5月31日。第一次給付金額：柒拾肆萬元」之記載（下稱系爭記載），至於「辦理合泰履保、履保帳號：96866＿＿」、「簽約日」、「成交金額」、「物件編號」、「客戶（公司）名稱」、「身份證字號/營利事業證」、「聯絡電話（行動）」等欄位（下稱系爭欄位）則為空白等語，並提出伊簽名時之服務費確認單影本為據（見原審卷第85、93頁，下稱上訴人提出確認單），足見上訴人自認系爭確認單上伊之簽名真正，僅抗辯簽名時，內容多處空白。上訴人於第二審變更抗辯：系爭確認單未經伊簽名確認，系爭確認單之法律關係不成立云云（見本院卷第375頁），乃撤銷自認之舉，未經被上訴人同意，依民事訴訟法第279條第3項規定，上訴人應證明自認與事實不符，始生撤銷自認效力。
⒉證人孫偉國證述：上訴人於110年5月3日簽名時，確認單上系
爭欄位未填載，上訴人簽名後，伊於同日在上訴人面前填載「成交金額」、「物件編號」、「客戶（公司）名稱」、「身份證字號/營利事業證」、「聯絡電話（行動）」等欄位；至於「辦理合泰履保、履保帳號：96866＿＿」、「簽約日」欄位，則待李佳璋返台簽立買賣契約後，才依據買賣契約於110年5月26日填寫完成等語（見原審卷第87至89頁），可見上訴人提出確認單與系爭確認單係屬同一，僅系爭欄位由孫偉國於上訴人簽名後填載完成，足資佐證系爭確認單上上訴人簽名真正，上訴人復未提出積極證據證明該簽名非其所為，無從撤銷自認，從而上訴人抗辯系爭確認單之法律關係不成立云云，自屬無稽。
⒊綜上，被上訴人主張上訴人簽署系爭確認單，確認應支付居間報酬74萬元等語，應屬可採。
㈡系爭居間契約未附有貸款成數達買賣價金9成之停止條件：
上訴人雖抗辯系爭居間契約附有貸款成數達買賣價金9成之停止條件，條件既未成就，系爭居間契約不生效力云云。然細譯兩造間系爭文件、要約書之約定，均未見任何以貸款成數作為系爭居間契約生效停止條件之約定，而上訴人就此亦未舉證以實其說，其此部分所辯，殊無可採。
㈢上訴人不得依民法第92條第1項規定撤銷系爭文件之意思表示：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
又所謂詐欺，須詐欺之行為有使人陷於錯誤之故意，虛構或隱匿事實，並致受詐欺人基於此錯誤而為一定意思表示者，方足成立（最高法院97年度台上字第187號判決參照）。
⒉上訴人抗辯孫偉國在斡旋系爭房地買賣時，有向伊保證系爭
房地可向銀行貸款9成，致伊陷於錯誤，同意簽立系爭文件，嗣後發現系爭房地僅能貸到約7成始知受騙等情，無非係以其與孫偉國於110年4月26日、27日之LINE對話截圖為據（見原審卷第75頁）。然細譯上訴人與孫偉國於110年4月26日如下通訊內容「孫偉國：彭小姐，請問您預計增貸的金額是多少？上訴人：金額我還未確定。孫偉國：有大約的金額嗎？上訴人：大概500萬，但也要看銀行實際可以核發的金額。孫偉國：我有再幫你詢問另一家銀行，看看能不能一次貸齊。請問台中商業銀行您熟悉嗎？上訴人：不熟，麻煩你了」，以及翌日（27日）上訴人與孫偉國通話聯繫後，孫偉國傳送台中商業銀行王志平名片照片予上訴人等情，均僅見孫偉國介紹上訴人向台中商業銀行辦理貸款，並提供聯絡人王志平之資訊予上訴人，孫偉國未保證系爭房地可貸款至買賣價金9成。反觀上訴人於前開訊息中表示「但也要看銀行實際可以核發的金額」，可查上訴人對不動產貸款成數多寡，係由銀行評估決定，非被上訴人得以保證，知之甚詳，衡情無可能僅因與孫偉國介紹台中商業銀行人員，即陷於錯誤，誤信該銀行可核貸9成，是上訴人抗辯孫偉國保證其可貸得9成云云，無足為採。
⒊再者，上訴人於110年6月5日傳送「孫先生您好：經過這幾天
與家人再三討論，也確認了台中商銀最終貸款額度(貸款金額＝銀行鑑價*7成＝？？？，其中屋主增建的三四樓，銀行並無法列入核定額度之內)；以上都是我始料未及的事情，從一開始看房之初，我一直接收到的訊息都讓我以為可以貸到成交價的九成。因此，最終我必須再次承認自己的無知與歉意，原先您我共同認為可以從銀行高額借貸買房的想法最終破局，我現有財力根本無力購屋，對於屋主我致上萬分歉意。懇請孫先生高抬貴手協助與屋主協商和解、撤銷合約如下：⒈請求屋主原諒我對貸款金額的懵懂無知，屋主合意協商，免走法律途徑。⒉屋主回台之所有費用及協議後的致歉金等，理應由我負責。⒊永慶房屋自4底至5月底的行政代書規費亦應由我負責。家人萬分祈求屋主能夠同意私下和解，撤銷合約並由永慶房屋儘速協助另尋買家來取代漫長的司法途徑。懇請孫先生慈悲協助」之訊息（見原審卷第81頁）予孫偉國，核無任何指摘孫偉國詐欺，反而自責未事先瞭解貸款成數。另觀上訴人與孫偉國111年6月11日之LINE對話訊息（見原審卷第81頁），固可見孫偉國表示有收受上訴人寄送存證信函之情，然上訴人迄未提出該存證信函，無從認定上訴人有以存證信函主張受孫偉國詐欺而簽立系爭文件。益徵上訴人之詐欺抗辯，為臨訟卸責之詞，要無可取。
⒋上訴人以前開抗辯事實，對孫偉國、張淑郁、王志平提起詐
欺告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官以111年度偵字第116
44、12872號為不起訴處分，有該不起訴處分書可稽（見本院卷第237至240頁）。依該不起訴處分書記載「告訴人所提出其與被告王志平在通訊軟體之對話畫面截圖，對話日期為110年5月4日至110年6月2日，而告訴人係於110年5月3日簽立買賣契約，且被告王志平亦無在對話中保證得以買賣價金之9成予以核貸，有告訴人與被告王志平在通訊軟體之對話畫面截圖可據」，同樣認定孫偉國無保證貸款成數達9成之詐欺行為。
⒌綜上，上訴人未舉證孫偉國有向伊保證貸款成數，致伊陷於
錯誤而簽發系爭文件之事實，是其抗辯得依民法第92條第1項規定撤銷系爭文件之意思表示，於法未合。
㈣上訴人不得依民法第88條第1項本文後段規定撤銷系爭文件之意思表示：
⒈按表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思
表示撤銷之。但以不知事情，非由表意人自己過失者為限，民法第88條第1項定有明文。
⒉上訴人抗辯：系爭買賣契約貸款成數為伊決定買受之重要考
量，伊如知悉不可能貸款9成，即不會簽立系爭文件，伊得依上開規定撤銷意思表示云云，然縱上訴人抗辯屬實，其於簽訂系爭文件前，本可先向銀行諮詢確認系爭房地買賣之核貸成數，再決定是否簽署系爭文件，上訴人捨此未為，在未向銀行確認貸款成數下逕簽立系爭文件，核屬上訴人本身之過失，依民法88條第1項但書規定，上訴人不得依第88條第1項本文後段規定撤銷系爭文件之意思表示。
㈤上訴人不得依民法第74條第1項規定撤銷系爭文件：
按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條第1項、第2項分別定有明文。次按民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號民事裁定參照）。上訴人於110年4月25日簽立系爭承諾書、於110年5月3日簽立系爭確認單，而上訴人於112年1月17日言詞辯論程序中，方提起反訴訴請撤銷系爭文件之法律行為，顯已罹於1年除斥期間，上訴人此部分之抗辯，為無理由。
㈥系爭買賣契約因上訴人與李佳璋互為意思表示合致而成立：
上訴人抗辯：系爭買賣契約上雖有李佳璋之簽名及用印，但張淑郁傳送給伊之契約照片顯示僅有李佳璋之簽名，系爭買賣契約顯非李佳璋所親簽，系爭買賣契約不成立云云。然查：
⒈李佳璋於110年5月9日搭機返台，於110年5月31日再行出境，
是期間李佳璋在台。又證人張淑郁證稱：110年5月25日由孫偉國偕同李佳璋到伊之張淑郁辦公室簽名等語（見原審卷第151頁）。李佳璋於臺灣新竹地方法院110年度訴字第837號上訴人與李佳璋間請求確認系爭本票債權不存在等事件（下稱系爭事件）中，就其有在系爭買賣契約上簽名，並收受系爭本票，雙方成立買賣契約等節不爭執，有該案一審判決影本可據（見本院卷第355頁），堪認系爭買賣契約係由李佳璋本人親簽無誤。至張淑郁傳送予上訴人之契約照片，尚無李佳璋之用印，係因張淑郁於李佳璋簽名後先行拍照傳送，後來才由李佳璋蓋章，經張淑郁證述明確（見原審卷第157頁），此由契約照片上李佳璋簽名之位置、運筆、勾勒字形，與系爭買賣契約完全相同亦可窺見，上訴人執此抗辯系爭買賣契約不成立云云，自無可取。
⒉上訴人聲請傳喚李佳璋，以證明李佳璋無締結系爭買賣契約
之意，然李佳璋於系爭事件中主張「兩造於110年4月30日要約期限屆滿前已就系爭房地達成價金3700萬元之買賣意思表示合致」、「原告方於110年5月3日在系爭買賣契約上簽章，並簽發系爭本票作為簽約款370萬元之擔保，而交由張淑郁地政士保管。被告則於110年5月25日返台隔離結束後於系爭買賣契約上簽章及收受系爭本票」（見本院卷第354頁），證人孫偉國於原審證稱：伊是系爭房地買賣的仲介，李佳璋當時人在美國，要等他返台且隔離完後才能簽約，所以上訴人於110年5月3日同意先簽系爭買賣契約，李佳璋於110年5月26日才簽，雙方經過議價後達成3700萬元之合意等語（見原審卷第88至89頁）；於系爭事件中證稱：伊有將原告提出的買賣價金用LINE通訊軟體通知上訴人，上訴人後來同意，伊也有通知李佳璋。系爭買賣契約於110年5月3日先給上訴人簽，同年月25日再給李佳璋簽，契約記載同年月26日原因是要等李佳璋遷戶籍處理稅務問題。上訴人後來因貸款成數不足，委託親屬來談違約，希望降低違約金，但沒談成等語（見本院卷第224至229頁）。證人張淑郁於系爭事件中證稱：伊受仲介公司委託辦理系爭買賣契約的簽約事宜，伊於110年5月3日到場，因為屋主人還在國外，但價格已經確定，所以請買方先來簽約，簽約前伊有跟買方確認沒有問題，上訴人簽約當天才在買方上簽名，各期給付價金也是當天就談好。李佳璋返台隔離完畢後，於110年5月25日由孫偉國帶他來辦公室簽名，李佳璋因為要遷戶籍處理稅務問題，所以契約日期填載110年5月26日。李佳璋簽完系爭買賣契約後，伊還有用LINE通訊軟體轉知上訴人，上訴人有回覆收到等語（見本院卷第288至295頁），是此部分證據調查聲請，應認無再予調查必要。
⒊綜上，被上訴人主張上訴人與李佳璋先就買賣必要之點互為意思表示合致，再先後簽署系爭買賣契約等語，應屬可採。
上訴人抗辯，系爭買賣契約未成立云云，委無可採。
㈦被上訴人得依民法第568條第1項及系爭確認單之約定，請求
上訴人給付服務報酬74萬元，及自110年6月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息：
按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又按上訴人承諾應於買賣契約成立時，給付買賣總價款百分之2之服務報酬予被上訴人，並以現金給付，絕無異議，系爭承諾書亦有約定。基前所述，被上訴人已依系爭居間契約之約定，為上訴人完成居間締結系爭買賣契約之義務，而系爭確認單所載服務報酬之給付日為110年5月31日（見原審卷第21頁），是上訴人依民法第568條第1項及系爭確認單之約定，應於110年5月31日前給付被上訴人服務報酬74萬元。上訴人未依約給付，被上訴人請求上訴人給付74萬元，及自110年6月1日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，為有理由㈧被上訴人之服務報酬無庸酌減：
上訴人雖以被上訴人提供仲介服務之價值遠逾服務報酬，顯失公平為由，請求依民法第572條本文規定酌減服務報酬云云。經查：
⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條第1項本文規定甚明。其立法理由明載因居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。
⒉關於系爭房地之議價過程，據證人孫偉國證述：原來李佳璋
出售系爭房地的授權價格是3,950萬元，上訴人出價3,650萬元，但李佳璋不同意，上訴人加價50萬元後，李佳璋才同意等語（見原審卷第89頁），足見上訴人與李佳璋就系爭房地之買賣價金，本存在300萬元之價差，是經由被上訴人之斡旋，方就買賣價金達成共識，嗣後並在被上訴人協助下磋商、簽訂買賣契約，被上訴人因履行居間事務，確有付出相當之勞費。再按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，不動產經紀業管理條例第19條定有明文。而內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函訂定，89年7月19日台內中地字第8979517號函修正之不動產仲介經紀業報酬計收標準，規定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額不得超過該不動產實際成交價6％，系爭文件約定之服務報酬為買賣總價款2％，並未高於前揭報酬計收標準規定之上限。至李佳璋是否繼續委託被上訴人出售系爭房地，以及系爭房地現是否已出售他人，概均與被上訴人為上訴人提供之仲介服務無涉，要無從據為酌減報酬之原因。上訴人聲請函新竹地政事務所調系爭房地111年之登記謄本、異動索引及移轉登記文件等，以證明系爭房地所有權是否有移轉登記予他人，自無調查必要。上訴人復未提出任何證據證明被上訴人所付出勞務價值，遠逾服務報酬，顯失公平，無從認被上訴人有約取不當高額報酬之情形。上訴人辯稱本件應酌減被上訴人服務報酬，並不可採。
㈨上訴人另聲請傳喚證人彭筱甯，以證明系爭買賣契約簽訂過程，及孫偉國於簽訂系爭買賣契約過程中曾為貸款成數之保證云云，然彭筱甯未見聞系爭居間契約、系爭文件，以及系爭買賣契約之簽訂等過程，無為證人適格，是此部分證據調查聲請，應予駁回。
五、本院關於反訴之判斷：上訴人依民法第74條第1項規定，反訴請求撤銷系爭文件之法律行為，已罹於1年除斥期間，如前開四之㈤所述，是上訴人反訴之請求，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第568條第1項、系爭確認單，請求上訴人給付74萬元，及自110年6月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人提起反訴，請求依民法第74條第1項規定，撤銷系爭文件之法律行為，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，而上訴人於言詞辯論終結後，以112年1月17日陳報狀提出診斷證明書及病歷紀錄，本院無從採為裁判基礎。至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及反訴均無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林哲賢法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 1 日
書記官 陳永訓