臺灣高等法院民事判決111年度上易字第1039號上 訴 人 邱建雄被 上訴 人 余詠鈴
陳能鎮上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國111年7月20日臺灣新竹地方法院110年度訴字第896號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴及追加之訴均駁回。
二、第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人余詠鈴（原名許余武妹，下稱余詠鈴）於民國101年4月9日出賣附表二編號1至11所示土地（下稱系爭11筆土地應有部分）予被上訴人陳能鎮（下稱陳能鎮，與余詠鈴合稱被上訴人），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），上訴人原主張其就附表二編號1所示土地有土地法第104條第1項之優先購買權；嗣於本院審理中主張因被上訴人間係就系爭11筆土地應有部分同時為買賣，其須依系爭買賣契約相同價金及條件主張優先購買權，即就系爭買賣契約全部買賣標的均合併購買，故追加聲明如附表一編號3所載（見本院卷第166頁）。核其追加請求之基礎事實與原訴均係本於系爭買賣契約所衍生優先購買權之爭執，依前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於99年6月25日與訴外人余世緯（原名余榮廷）、余榮火、余榮增兄弟3人（下分稱其姓名，合稱余家三兄弟）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由代表人余世緯將余家三兄弟所共有並分管之新竹縣○○鎮○○段000、000地號土地（下分稱其地號土地）應有部分共11分之1（下稱系爭租賃標的）出租予伊，供伊在其上興建建物（即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號尚品家具對面房屋，下稱系爭房屋) ，並約定租期10年（即自99年8月1日至109年7月31日止）。伊獲悉000地號土地之共有人即余詠玲於101年4月9日將系爭11筆土地應有部分出售予陳能鎮，上訴人既為000地號土地之承租人，依土地法第104條1項規定，就被上訴人系爭買賣契約之系爭11筆土地應有部分有優先購買權等語。爰提起本件訴訟，求為命如附表一編號1所示之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，嗣於本院主張其就系爭11筆土地應有部分均有優先購買權，並上訴及追加訴之聲明如附表一編號2、3所示。
二、被上訴人則以：上訴人所提系爭租約僅載有000地號土地，其主張就余詠鈴所有000地號土地之權利範圍有優先購買權，已屬無據。且余家三兄弟應有部分僅11分之1，未經共有人過半數同意及應有部分合計亦未過半數，擅將共有土地出租予上訴人，系爭租約對包括余詠鈴在內之其餘共有人不生效力，上訴人自不得主張優先購買權。又余家三兄弟出租之土地係供農業使用之農業用地，系爭租約卻約定供建築房屋使用，違反區域計畫法及非都市土地使用管制規則等規定，顯有違背強制或禁止規定或背於公序良俗，依民法第71條、第72條規定為無效，上訴人亦不得據以主張優先購買權。再系爭租約租期自99年8月1日至109年7月31日止，已因租期屆滿未經更新而消滅，且出租人余榮火另多次寄發存證信函予上訴人，表明屆期不續租，此經上訴人於原法院110年度司執字第20145號強制執行拍賣時，自承地主已寄發存證信函表明不再續租，主張拆屋還地。是本件上訴人主張優先購買權，並無理由等語為辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、經查，上訴人主張余詠鈴原為000、000地號土地之共有人，應有部分11分之1，並於101年4月9日出賣系爭11筆土地應有部分予陳能鎮之事實，有新竹縣竹北地政事務所110年10月13日北地所登字第1100004583號函檢送買賣登記申請書、余詠鈴之土地所有權狀影本及系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷第67至133頁、本院卷第155至160頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷第165、303頁），堪認真實。
四、得心證之理由：㈠按土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。然土地法第104條，係就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，亦即承租人於出租人之基地出賣時有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權（司法院36院解字第3763號解釋參照），若出賣人非出租人、承租人，即無該條適用。易言之，於出租人為共有人之情形，若全體共有人均為出租人者，其中一共有人出賣其應有部分時，承租人固仍得主張本條之優先承買權（最高法院68年4月17日民事庭會議決議參照），但若僅共有人之一人為出租人，則於該出租人以外之共有人出賣其應有部分時，承租人仍不得主張本條之優先承買權（最高法院76年度台上字第2803號、86年度台上字第3020號判決意旨參照）。
㈡經查：上訴人主張其與余世緯於99年6月間簽訂系爭租約，約
定出租人為余世緯、承租人為邱建雄，租賃標的記載為000地號土地，面積300坪土地，租期10年(自99年8月1日起至109年7月31日止) ，租金為每年10萬元，並約定乙方即承租人承租興建期間所需證明文件，甲方即出租人需無條件提供以利房屋建照水電申請，且租約簽名欄之甲方出租人部分，係記載出租人余世緯為「持分土地法律代表」，又余家三兄弟為000、000地號土地之共有人（應有部分各33分之1），其等所有權應有部分均係父親余輝江所贈與，而余榮火夫妻於本件上訴人簽訂系爭租約後，亦有會同本件上訴人到土地現場，確認出租土地之範圍係位於000、000地號土地內，面積共300坪之土地，系爭租約係漏載000地號土地，故余世緯當時與上訴人簽訂系爭租約，出租000、000地號土地內特定範圍共300坪土地予上訴人時，係代表余家三兄弟，共同出租系爭租賃標的予上訴人。且余榮增前將000、000地號土地應有部分33分之1出售給陳能鎮，經上訴人對陳能鎮及余榮增等人提起確認優先購買權存在等訴訟，經本院110年度上字第1109號判決認定上訴人就余榮增與陳能鎮間買賣000、000地號土地應有部分33分之1部分有優先購買權等情，已據本院107年度上易字第760號請求返還土地事件及110年度上字第1109號請求確認優先購買權存在等事件判決確定，有前揭判決在卷可憑（見原審卷第227至235頁、本院卷第103至124頁），並有系爭租約及余榮火與上訴人就系爭租約之租金付款變更協議等在卷可參（見新竹地院108年度竹北簡字第434號影卷第19至29頁、第17頁），是上訴人主張於余詠鈴在101年間出售系爭11筆土地應有部分予陳能鎮時，上訴人與余家三兄弟簽訂系爭租約，就000、000地號土地內余家三兄弟所分管之300坪土地有有租賃關係存在乙節，堪以信採。㈢上訴人雖主張余家三兄弟共同將其等共有並分管之000、000
地號土地內300坪土地即系爭租賃標的出租予伊，供伊建屋使用，伊自得對被上訴人主張土地法第104條第1項之優先購買權云云。然上訴人與余詠鈴間就系爭11筆土地應有部分均無租約關係乙節，為上訴人所不爭執（見本院卷第164頁），故本件上訴人既非向余詠鈴承租土地，余詠鈴並非系爭租約之出租人，與上訴人及余家三兄弟所簽訂之系爭租約亦無關連，揆諸上開所述，就上訴人而言，出租人為余家三兄弟，僅於余家三兄弟出售系爭租賃標的之應有部分時，上訴人始得主張優先購買權，故就余詠鈴出售000、000地號土地之應有部分，上訴人自不得主張土地法第104條第1項之優先購買權。從而，上訴人主張余詠鈴出售系爭11筆土地應有部分予陳能鎮時，其得依系爭買賣契約所載價格、標的之相同條件行使優先購買權，並請求被上訴人塗銷所有權移轉登記，並非可採。㈣至上訴人所舉最高法院88年度台上字第2167號、98年度台上
字第479號、98年度台抗字第1001號等裁判意旨（見本院卷第177頁），主張其得行使優先承買權云云。惟上開裁判意旨係就土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依「同樣條件」優先承購予以闡述，然均與本件係出租人以外之共有人出賣其應有部分時，承租人得否主張土地法第104條第1項優先購買權之事實迴異，自無從比附援引。另上訴人所稱依最高法院67年度台上字第2062號判決意旨，於基地承租人之優先承買權及共有人之優先承買權競合之情形，依現行土地政策之土地畸零及所有權分散等係對農地及空地而言，如地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優先承購他共有人應有部分之必要乙情（見本院卷第179頁），然此與本件事實無涉，是項主張，自屬無據。另上訴人所主張合併購買乙節，乃土地共有人間優先承買權問題，亦與本件無涉，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人主張依土地法第104條第1項規定，其就附表二編號1所示土地有優先購買權，並願以被上訴人間系爭買賣契約相同條件購買，及請求被上訴人間就前開土地所為移轉登記應予塗銷，均不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人主張依土地法第104條第1項規定，追加其就附表二編號2至11所示土地應有部分均有優先購買權，並願以被上訴人間系爭買賣契約相同條件購買，被上訴人間就附表二編號2至11所示土地應有部分所為移轉登記應予塗銷，亦無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 華奕超法 官 林佑珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
書記官 陳韋杉附表一：
編號 聲明 1 原審起訴聲明： ㈠確認上訴人就被上訴人余詠鈴所有坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積7729.93平方公尺）、權利範圍11分之1，有優先購買權，並願以被上訴人余詠鈴、陳能鎮間不動產買賣契約書相同條件購買。 ㈡被上訴人余詠鈴、陳能鎮間就前項土地於101年2月14日以買賣為登記原因、登記日期為101年4月9日之所有權移轉登記應予塗銷。 2 第二審上訴聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡確認上訴人就被上訴人余詠鈴所有坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積7729.93平方公尺）、權利範圍11分之1，有優先購買權，並願以被上訴人余詠鈴、陳能鎮間不動產買賣契約書相同條件購買。 ㈢被上訴人余詠鈴、陳能鎮間就前項土地於101年2月14日以買賣為登記原因、登記日期為101年4月9日之所有權移轉登記應予塗銷。 3 第二審追加之訴聲明： ㈠確認上訴人就被上訴人余詠鈴所有如附表二編號2至11所示土地權利範圍，有優先購買權，並願以被上訴人余詠鈴、陳能鎮間不動產買賣契約書相同條件購買。 ㈡被上訴人余詠鈴、陳能鎮間就前項土地於民國101年2月14日以買賣為登記原因、登記日期為民國101年4月9日之所有權移轉登記應予塗銷。附表二：
編號 土地地號 面積(㎡) 權利範圍 權利範圍換算面積(㎡) 1 新竹縣○○鎮○○段000地號 7729.93 1/11 702.72 2 新竹縣○○鎮○○段000地號 3355.1 1/11 305.01 3 新竹縣○○鎮○○段000地號 320.54 1/11 29.14 4 新竹縣○○鎮○○段000地號 867.99 1/11 78.91 5 新竹縣○○鎮○○段000地號 3946.02 7/72 383.64 6 新竹縣○○鎮○○段000地號 1503.58 7/72 146.18 7 新竹縣○○鎮○○段000地號 2421.41 1/11 220.13 8 新竹縣○○鎮○○段000地號 228.75 1/11 20.80 9 新竹縣○○鎮○○段000地號 3959.88 1/11 359.99 10 新竹縣○○鎮○○段000地號 2995.92 2/11 544.71 11 新竹縣○○鎮○○段000地號 1855.43 1/11 168.68 合計 29184.55 2959.90