臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第1044號上 訴 人 廖瑱諭
羅明清共 同訴訟代理人 邱天一律師
簡良夙律師複代理人 李明潔律師被上訴人 黃玉昌訴訟代理人 侯銘欽律師複代理人 林勵律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年5月30日臺灣桃園地方法院110年度訴字第205號第一審判決提起上訴，本院於112年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第182條第1項明定法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否裁定停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請即應准許。又他訴訟之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因裁定停止訴訟程序，當事人將受延滯之不利時，仍以不裁定停止訴訟程序為宜(最高法院84年度台抗字第496號裁定參照）。本件被上訴人依兩造於民國109年8月9日簽訂之買賣補充契約書（下稱補充契約）及民法第962條規定，請求上訴人拆除鐵皮圍籬等（如後述），上訴人固主張其已另案訴請確認補充契約之無償使用關係不存在，現由本院111年度上字第1226號審理中（下稱另案訴訟），另案訴訟為被上訴人請求履行契約有無理由之先決問題，爰請求裁定停止本件訴訟程序云云（本院卷第113-114頁）。惟補充契約之法律關係是否成立，縱為本案訴訟之先決問題，本院仍可依調查證據之結果自行審認，無庸裁定停止訴訟而延滯程序，是上訴人請求裁定停止訴訟程序，不應准許。
二、被上訴人於原審起訴請求上訴人應將坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上（下稱A地）如附圖所示L線與K線間之鐵皮圍籬拆除，嗣本院囑託地政機關測量後，其更正聲明為上訴人應將坐落0000地號上如附圖所示L線上之鐵皮圍籬拆除，核屬更正事實上之陳述，非為訴之變更，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於民國109年5月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人向上訴人買受坐落桃園市○○區○○段000000、0000000地號土地（下以地號簡稱，合稱B地）及其上同段0000建號建物。嗣被上訴人委請之建築師以地籍圖DXF檔套繪圖測軟體後，發現B地面積較登記面積短少1平方尺，經兩造協商後於同年8月9日簽訂補充契約，約定以原登記面積辦理B地所有權移轉登記，並為彌補被上訴人，上訴人同意提供如附圖所示L線與K線間之土地即0000之0地號往上訴人所有之A地延伸30公分範圍（下稱系爭土地）供被上訴人無償使用，並當場點交予被上訴人。詎上訴人於系爭土地搭建木條、鐵皮圍籬，侵奪被上訴人使用系爭土地之權利。爰依補充契約及民法第962條規定，請求上訴人將坐落A地如附圖所示L線上之鐵皮圍籬拆除，並將系爭土地騰空返還占有予被上訴人；上訴人就系爭土地不得有妨害被上訴人占有、使用及收益之行為。
二、上訴人抗辯：㈠兩造簽訂系爭契約後，被上訴人主張B地面積短少，要求上訴
人提供系爭土地供被上訴人無償使用，否則即解約或賠付高額違約金，上訴人因年邁、無不動產交易經驗及專業，擔心違約而簽署補充契約。上訴人之真意乃同意若實測結果土地面積不足，則提供系爭土地供被上訴人無償使用，亦即補充契約附有實測結果土地面積短少之停止條件。而B地面積於兩造簽訂補充契約前並未經實測，經本院囑託地政機關測量結果，0000之0地號土地實際面積僅有1.07平方公尺之誤差，在容許公差範圍內，並無短少，故補充契約之條件未成就，被上訴人自不得請求上訴人履行補充協議之義務。
㈡又被上訴人為建設公司之董事長，有相當資力及土地專業，
且其既經建築師告知地籍圖DXF檔，理應知悉土地測量之容許公差，竟夥同各專業人士對上訴人施壓，誆稱B地面積不足，以將解約、請求高額賠償等以強凌弱之違反誠信公平方式，使處於資訊弱勢之上訴人簽署補充契約，提供系爭土地以遂其擴大改建廚房之不當意圖，可認系爭補充契約有民法第148條規定之違反誠信、權利濫用、權利義務社會作用等公平正義原則，應為無效。又縱使補充契約有效，0000之0地號實測結果面積並無短少，上訴人提供系爭土地供被上訴人無償使用之目的即不存在，爰以111年11月17日上訴理由狀繕本之送達，對被上訴人為終止使用借貸契約之意思表示，被上訴人已無權使用系爭土地。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠兩造於109年5月14日簽訂系爭契約，約定由被上訴人向上訴
人買受B地及其上建物，上訴人並於同年6月22日將上開房地之所有權移轉登記予訴外人林氏泉。兩造另於同年8月9日簽訂補充契約，約定「甲方（即上訴人）辦理本件不動產所有權移轉登記時，因實測結果有土地面積不足情事，乙方（即被上訴人、林氏泉）同意仍以登記面積以辦理所有權移轉登記。二、甲方為彌補乙方，同意就本件土地界線範圍橫往0000號土地平行延伸（展）30公分如附圖標示部分，由乙方無償使用。三、就以上附圖標示部分，甲乙雙方不再辦理所有權移轉登記，惟乙方或及後手均有永久使用之權利，甲方或及後手均應受拘束且不得提出任何異議」，補充契約見證人為潘金龍（原審卷一第16-28、34、78-84頁，本院卷第51-5
2、182-183頁）。㈡上訴人曾於109年5月21日、同年6月5日二次申請就0000-0地
號土地鑑界，經地政機關分別於同年6月9日、6月30日以指界辦理(原審卷一第90-96頁）。兩造於簽立補充契約前，B地並未經地政機關實際測量面積是否短少（原審卷一第69頁、本院卷第253頁)。
㈢2548-1地號土地登記面積為79平方公尺，經本院囑託地政機
關實測面積為77.93平方公尺，誤差1.07平方公尺，在容許公差1.42平方公尺範圍內（原審卷一第78頁、本院卷第315頁），系爭土地寬度為30公分，面積共1平方公尺（原審卷一第348頁）。另經本院現場勘驗，上訴人與林氏泉所有房屋之屋尾相對，系爭土地位於上訴人房屋屋尾位置，鐵皮圍籬築於上訴人之廚房後方（本院卷第285-297頁）。
五、被上訴人本於補充契約、民法第962條規定，請求上訴人將附圖所示L線上之鐵皮圍籬拆除，將系爭土地騰空返還占有予被上訴人，且不得妨害被上訴人占有、使用及收益系爭土地，上訴人則以前揭情詞置辯。本院基於下列事證，認被上訴人之請求為無理由：
㈠補充契約未附停止條件：
1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條定有明文。所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之附款，須出於當事人明示或默示之約定。又解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解（最高法院85年度台上字第1263號判決、97年度台上字第1676號判決參照）。
2.查補充契約第一、二條分別載有「因實測結果有土地面積不足情事」、「甲方（即上訴人）上訴人為彌補乙方（即被上訴人」等文字，顯見兩造於簽署補充契約時之認知，乃B地面積確有短少之情，並以此為前提，進而議定解決之道，是以補充契約之文意而論，並未以土地實測結果為契約生效之條件。此觀兩造未再約定實測時間，或依實測結果調整上訴人提供使用之面積，即確定上訴人應提供A地寬30公分之範圍供被上訴人使用亦明。
3.至於B地並未經實測面積，即於補充契約載明「因實測結果有土地面積不足情事」之原因，參酌證人即草擬補充契約之律師謝聰文證稱：109年8月6日早上被上訴人告訴我買房子有面積短少之爭執。當天我有見到蕭天佑設計師，我問面積短少的事，設計師給我地政事務所的圖並以電腦程式測量，看起來有少一點點，當天下午我就擬補充契約LINE給被上訴人。被上訴人約我同年8月9日到場，賣方兩個女兒及男性友人共5人在場質疑面積為何短少，也有稱有鑑界、指界。我跟他們解釋土地面積確實有短少，無論是鑑界或指界都無法看出面積短少問題，但對方聽了無法接受，與被上訴人有爭執，後來仲介請買方離開，讓仲介跟賣方溝通，等了四、五十分鐘，仲介說已談好，賣方願意簽補充契約，我就再跟雙方解釋內容，念一次給雙方聽，雙方就簽名。當日沒有提示圖或其他證據給上訴人看是否面積有短少。雙方就短少已有共識，被上訴人有要求短少面積再補足移轉，賣方擔心如果切一部分給被上訴人，自己的土地有問題，所以才會約定以使用方式彌補等語（原審卷一第362-365頁）。另證人潘金龍證稱：6月9日、30日有鑑界，第二次鑑界是少0.4坪多。
當時地政人員口頭告知買賣雙方界址，再量測長寬算出面積，沒有提出鑑界結果或文書。2次鑑界後賣方同意退30公分，被上訴人羅明清往後30公分築起水泥牆，才於8月9日簽訂補充契約等語（原審卷一第366-368頁）。足認上訴人係經律師、仲介溝通後，接受被上訴人所主張B地面積不足之事實，而同意簽署補充契約，並已點交系爭土地予被上訴人使用，此有潘金龍提出上訴人羅明清退縮使用範圍興築水泥牆之相片為憑（原審卷一第432頁），更徵上訴人已依補充契約履行其提供系爭土地之義務，系爭補充契約未附停止條件甚明。上訴人此部分抗辯，並不足採。
㈡被上訴人依補充契約行使權利違反民法第148條規定，不得行使：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。另所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用。倘經認定違反誠信原則時，其法律效果以不發生該違反者所期待者為原則。而權利人之行使權利是否違反誠信原則，應視該權利之性質內容及行使之方法，並綜合權利人與義務人之各種情狀判斷之(最高法院71年台上字第737號判例、108年度台上字第1836號、108年度台上字第1029號判決參照）。
2.查兩造於系爭契約第1條約定「不動產買賣權利範圍，如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準」，可見依兩造約定，買賣土地之權利範圍及面積以土地登記內容為準。申言之，上訴人依土地登記所載之權利範圍、面積辦理B地所有權移轉登記並點交予被上訴人，即已履行民法第348條第1項所定使買受人取得所有權並交付其物之義務，雙方並未約定買賣土地之面積應以實測面積計算，此核與一般不動產交易，買賣雙方信賴土地登記事項，並以此約定權利義務之常情相符。再者，任何測量，基於施測條件（如氣壓、溫度、折光、測量儀器、人為因素）之限制均有誤差，因此法令規定有各項測量結果之容許誤差範圍，此即為俗稱之公差，此有內政部地政司網站地政名詞說明可佐（本院卷第337頁）。又圖簿不符係測量錯誤，或面積超出地籍測量實施規則第243條規定者，地政機關始應辦理更正，此亦有地政事務所網站公告之地籍圖簿面積不符清查計畫為憑（本院卷第95-97頁）。本件0000之0地號土地實測面積77.93平方公尺，與土地登記面積誤差1.07平方公尺，在容許公差1.42平方公尺範圍內，已如前述，且有附圖可參，附圖記載「實測後計算之面積之第比較結果在地籍測量實施規則第243條規定公式計算值以下」，原測量錯誤原因、原計算錯誤原因、原抄錄錯誤原因欄均記載「無誤」（本院卷第309頁），堪認0000之0地號土地實測面積並無測量錯誤或超出公差而應更正土地登記面積之情事。準此，上訴人將B地辦理所有權移轉登記並點交，即無違約情事。
3.而被上訴人擔任數家建設公司、開發公司之董事長（原審卷一第284-290頁），且依前述，本件買賣經建築師、設計師、代書、律師、仲介等諸多專業人士參與，理當知悉上述不動產交易常情及土地測量實務。查依兩造同認真正之補充契約簽署當日之錄音譯文所示，兩造與潘金龍、謝聰文、代書等人洽談過程，上訴人外甥問「少30公分是誰說的？」，潘金龍稱「地政啊」，上訴人外甥問「請地政事務所行文過來給我們看」…潘金龍稱「因為它是在公差裡面」，上訴人女兒問「公差裡面要我們賠償？」，潘金龍稱「那本來就是要找補」。謝聰文律師稱「我講一個最直接的就是你們理虧，因為你們賣的土地有少」，「你們可以解約啊」，兩造僵持不下後，被上訴人稱「當然打啊，我律師朋友很多，當然打啊，法官朋友也很多，當然打」。上訴人女兒稱「我們真的還沒有很清楚該不該簽…」，被上訴人稱「今天要嘛交屋，要嘛就解約」，上訴人女兒稱「交屋那張可以不用簽嗎」，被上訴人稱「不可以」，上訴人女兒問「誰可以告訴我，解約後我們會面臨什麼樣的費用？」，被上訴人稱「違約賠償，解約當然要賠我錢啊」，潘金龍稱「也要賠他15％，可能要300多萬」，被上訴人稱「我當然要想辦法爭取更多，我怎麼可能15％」，潘金龍再稱「最少可能要損失4、500萬元」。上訴人女兒稱「可是這個怎麼會是算我們違約呢…我們要點交你不要交啊」，潘金龍稱「你們又不寫那個30公分」等情（原審卷一第381-413、436頁）。足見上訴人一再質疑B地面積未短少，其等未違約等情。惟被上訴人及仲介、律師等非但未提出任何經實測之依據向上訴人說明B地面積究竟有如何程度之短少，且明知土地實測面積縱有短少亦應在公差內，仍輪番稱上訴人理虧，動輒以解約或違約賠償數百萬元、或佯稱被上訴人結識眾多律師、法官，可打官司等情施壓，致上訴人恐違約、臨訟，終而簽署補充契約。依上情觀之，簽訂補充契約時雙方之資訊、經歷、專業能力極不對等，被上訴人一方傳遞之法律意見亦非正確，締約過程已難認符合誠信及公平。
4.又被上訴人依補充契約可獲利益為無償使用面積僅1平方公尺、寬度30公分之系爭土地，已如前述。被上訴人並未能具體說明預計使用系爭土地之用途為何，僅泛稱裝潢使用之需求，對空間規劃使用有影響云云，惟被上訴人倘若欲擴建現有房屋，則是否違反相關建築法規，已非無疑。又系爭土地位於上訴人廚房後方，上訴人主張實際用途為防火巷，並未經被上訴人爭執，且與上開錄音譯文中仲介林小姐所稱：那個地方是共用的防火巷乙節互核相符（原審卷一第391、399頁），則倘如系爭土地供被上訴人裝潢、專用，則亦恐危害附近居民之防火安全。再者，系爭土地範圍極小，且補充契約僅具債權效力，兩造卻約定被上訴人或後手有永久使用之權利，易生兩造及後手無數使用土地之糾紛或訟爭，後患無窮，可認被上訴人依補充契約行使權利所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大，可認為被上訴人係以損害他人為主要目的。
5.綜上，兩造簽署補充契約過程違反誠信原則，且被上訴人依約行使權利而占有系爭土地，係以損害他人為目的，有違民法第148條規定，應認補充契約為無效，是被上訴人自不得依補充契約取得占有系爭土地之權源。
六、綜上所述，被上訴人依補充契約、民法第962條規定，請求上訴人將坐落A地上如附圖所示L線上之鐵皮圍籬拆除，並將系爭土地騰空返還占有予被上訴人；上訴人就系爭土地不得有妨害被上訴人占有、使用及收益之行為，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳婷玉
法 官 毛彥程法 官 曾明玉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 27 日
書記官 陳盈璇