臺灣高等法院民事判決111年度上易字第1332號上 訴 人 郎鳳慧訴訟代理人 王一澊律師被 上訴人 陳淑璟上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年9月30日臺灣桃園地方法院110年度訴字第2402號第一審判決提起上訴，本院於112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為坐落桃園市○○區○○○段000地號土地（重測前為桃園市○○區○○段○○○○○段000○00地號，下稱124地號土地）之所有權人，土地現況為消防通道，被上訴人為同段125地號土地（重測前為桃園市○○區○○段○○○○○段000○00地號，下稱125地號土地）之所有權人，被上訴人所有未辦保存登記之門牌號碼桃園市○○區○○路0000號房屋（下稱1434號房屋）無權占有124地號土地如本判決附圖編號124⑴所示範圍（面積17.16平方公尺），受有相當於租金之不當得利等情，爰依民法第767條第1項前段、第179條、第181條規定，求為被上訴人應將124地號土地上如本判決附圖編號124⑴所示之地上物（下稱系爭地上物）拆除，將系爭地上物占用之土地返還上訴人，並應給付上訴人自起訴時起回溯5年相當於租金之不當得利新臺幣（下同）4萬69元本息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地上物占用之土地之日止，按月給付上訴人668元之判決，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭地上物拆除，並將系爭地上物占用之土地返還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人4萬69元，及自民事訴之變更聲明狀繕本送達翌日即民國111年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地上物占用之土地之日止，按月給付上訴人668元。
二、被上訴人則以：被上訴人之公公即訴外人劉阿坤於67年6月4日與124地號土地原地主即訴外人黃政發簽立土地交換契約書（下稱系爭換地契約），約定由黃政發將如本判決附圖編號124⑴所示部分土地交由劉阿坤建屋使用，劉阿坤則將其所有125地號土地遠離永安路即北側靠近124、125地號土地地籍線之長方形土地（下稱換地空地）交由黃政發，供黃政發家人駕駛之油罐車便於通行使用，劉阿坤嗣在125地號土地及如本判決附圖編號124⑴所示部分土地上興建1434號房屋，即依照系爭換地契約約定，未將125地號土地上換地空地之區域蓋滿，而將換地空地交予黃政發使用。之後1434號房屋之稅籍及125地號土地所有權均登記至劉阿坤次媳即訴外人蔡宜廷名下，被上訴人再向蔡宜廷買受1434號房屋及125地號土地，故基於系爭換地契約，系爭地上物確有占用124地號土地之合法權源，並非無權占有，上訴人身為鄰地地主，自然知悉系爭地上物占用124地號土地之情事，且系爭地上物為1434號房屋之結構牆，如強加拆除，恐影響1434號房屋結構安全，上訴人所為構成權利濫用等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷第142頁至第143頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：
㈠124地號土地重測前為桃園市○○區○○段○○○○○段000○00地號土
地，於42年9月30日因放領移轉而登記在訴外人黃政發名下，後於86年6月2日因分割繼承而登記在訴外人黃錦重（即黃政發之子）名下，嗣再於98年3月2日贈與訴外人黃陳瑞梅（即黃錦重之配偶）。
㈡重測前桃園市○○區○○段○○○○○段000○0地號土地，重測後為桃
園市○○區○○○段000地號土地（下稱123地號土地），上訴人於101年8月7日以買賣為原因，同時登記為124地號土地與123地號土地之所有權人。
㈢125地號土地重測前為桃園市○○區○○段○○○○○段000○00地號，
原為劉阿坤所有，於80年4月29日以贈與為原因登記給劉阿坤之次子劉清俊及次媳蔡宜廷共有，再於96年3月3日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有。
㈣1434號房屋係於67年12月26日由劉阿坤之配偶劉楊阿緞、次
子劉清俊共同申報設立房屋稅籍，應有部分各1/2，後劉楊阿緞部分於80年3月20日贈與蔡宜廷，蔡宜廷則於94年9月2日另繼承劉清俊部分，而成為該1434號房屋稅之唯一納稅義務人，後再於96年2月7日以買賣為原因，變更由被上訴人為1434號房屋稅納稅義務人。1434號房屋之事實上處分權人為被上訴人。
四、上訴人主張被上訴人所有之系爭地上物無權占有如本判決附圖編號124⑴所示部分土地，受有相當於租金之不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：
㈠被上訴人所主張之系爭換地契約是否確實存在？系爭地上物
是否有占有如本判決附圖編號124⑴所示部分土地之合法權源？㈡上訴人請求被上訴人拆除系爭地上物及返還土地，有無理由
？㈢上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由
？
五、本院之判斷：㈠按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正，但如係遠
年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院91年度台上字第2184號、85年度台上字第1837號判決意旨參照）。而受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。茍當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責。又認定當事人爭執事實所憑之證據，不以直接單獨證明之直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可（最高法院110年度台上字第261號、109年度台上字第3050號判決意旨參照）。經查：
1.本件被上訴人主張系爭地上物占用124地號土地係因其公公劉阿坤曾於67年6月4日與124地號土地之原地主黃政發就雙方各自所有之土地進行換地交易，並提出系爭換地契約為證（見原審卷第51頁至第53頁），雖上訴人否認上開文書之真正，然被上訴人業於原審111年9月13日言詞辯論期日當庭提出系爭換地契約原本，經原審法官核對與卷內影本相符，並由該原本紙張泛黃情形以觀，認非現在用紙等情（見原審卷第300頁），而衡諸常情，被上訴人應無可能於數十年前即預知將有本件訴訟發生，而先行偽造系爭換地契約，又因上開文書可謂年代久遠，文書製作人及相關人員均已亡故，舉證確有困難，依前開判決意旨，本院非不得依經驗法則，適時減輕舉證責任，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽。
2.觀諸系爭換地契約係黃政發與劉阿坤於67年6月4日簽訂，其第1、2條約定：「甲（即黃政發）今自願以後附圖(A)部分寬度貳台尺（面積約五、貳八坪）換取乙（即劉阿坤）所有後附圖(B)部分寬度參台尺（面積約貳、壹柒坪）。」、「交換核算差額方式如下：(A)部分每坪以新臺幣柒仟元正計算（總價36,960元），(B)部分以新臺幣伍仟元正計算（總價10,850元），即乙應補償甲新臺幣貳萬陸仟壹佰壹拾元正。」（見原審卷第51頁），再將系爭換地契約後附圖所載各筆地號土地之相對位置與重測前桃園市桃園區埔子段八角店子小段周邊土地之地籍圖相比對（見原審卷第53頁、第55頁、第321頁），可知系爭換地契約係由黃政發將其所有重測前桃園市桃園區○○段○○○○小段157之14地號即124地號土地如系爭換地契約後附圖靠近道路一側之(A)部分土地，與劉阿坤所有重測前桃園市○○區○○段○○○○○段000○00地號即125地號土地如系爭換地契約後附圖遠離道路一側之(B)部分土地進行交換，而124、125地號土地於當時確分別為黃政發、劉阿坤所有，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢），其等就各自所有之土地進行換地交易，實無違反經驗法則及論理法則之處。另經原審及本院分別囑託桃園市桃園地政事務所測繪1434號房屋占用124、125號土地之範圍及面積，亦可見1434號房屋雖有占用124地號土地如本判決附圖編號124⑴所示狹長條狀範圍，然並未將125地號土地遠離永安路即北側靠近124、125地號土地地籍線之長方形區域蓋滿，此有該所111年6月21日桃地所測字第1110008136號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）、112年4月28日桃地所測字第1120004896號函檢送之土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷第201頁至第203頁、本院卷第147頁至第149頁），此與系爭換地契約後附圖所顯示係由黃政發與劉阿坤分別將124地號土地靠近道路（應為○○路）一側且臨124、125地號土地地籍線之狹長條狀土地，與125地號土地遠離道路一側靠近上開地籍線之長方形土地進行交換之情亦相吻合。
3.另參諸證人蔡宜廷於原審證稱：伊公公（即劉阿坤）表示之前124地號土地原地主黃政發（原審筆錄誤繕為黃振發）來拜託換地，交換的範圍就是125後方土地，要讓黃政發他們的油罐車進出使用，黃政發則將如本判決附圖編號124⑴所示部分土地讓伊公公使用，雙方有寫契約書，如果沒有換地，1434號房屋後方會是方正的等語（見原審卷第232頁至第234頁），而由桃園市桃園地政事務所測繪1434號房屋占用125號土地之複丈成果圖及卷附1434號房屋照片（見本院卷第149頁、原審卷第59頁），可知1434號房屋後方確實有一長方形缺角，衡情若非起造當時刻意將該部分土地保留作為空地，實無將1434號房屋如此建築之必要，益徵證人蔡宜廷所述核與事實相符，而可證黃政發與劉阿坤間確有上開交換土地之情事，系爭換地契約應屬真正。
4.上訴人雖主張本判決附圖編號124⑴所示部分土地之面積為17.16平方公尺，桃園市桃園地政事務所112年4月28日檢送之土地複丈成果圖編號125⑴所示部分土地之面積僅為10.28平方公尺，若係土地交換，兩者面積顯不相當，並不合理云云，惟系爭換地契約非僅約定黃政發與劉阿坤單純就其等所有之土地進行交換，尚因土地面積、價額有所差異，而有約定劉阿坤應補償黃政發2萬6,110元，此觀系爭換地契約第2條約定即明，自無上訴人所稱因土地面積不相當所生不合理之情形。至桃園市桃園地政事務所測量1434號房屋占用124地號土地之面積為17.16平方公尺，固與系爭換地契約所載之(A)部分面積5.28坪（約17.45平方公尺）略有差異，然此無非係因黃政發與劉阿坤於簽立系爭換地契約當時未申請地政事務所測量所致，方導致有所誤差，惟不影響系爭換地契約之效力，況1434號房屋占用124地號土地之面積並未超逾系爭換地契約所約定之交換面積，自屬系爭換地契約所約定交換土地之範圍。再就上訴人質疑系爭地上物占用124地號土地，實係減縮124地號土地可供車輛通行之寬度，黃政發若為使車輛便於通行，不可能允許劉阿坤在124地號土地上興建房屋云云，而由卷附地籍圖與網路地圖套合圖觀之（見原審卷第191頁），124地號土地與相鄰之桃園市○○區○○○段000地號土地皆為桃園市○○區○○路1436巷之一部，然124地號土地往○○路1436巷尾處之路寬有逐漸減縮之情形，則黃政發為車輛通行之便，將靠近○○路1436巷口路幅較寬處之124地號土地寬度2台尺（約60.6公分）之狹長條狀範圍與劉阿坤125地號土地靠近○○路1436巷尾處寬度3台尺（約90.9公分）之長方形土地進行交換，以使○○路1436巷尾處路幅增加寬度，供其與家人駕駛之車輛得以便利通行該巷道，核與常情相符，上訴人上開質疑，亦屬無據。
㈡次按土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其
越界而不即時提出異議，不得請求移去或變更其建築物，為民法第796條前段所明定，此項土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在（最高法院85年度台上字第119號判決意旨參照）。經查：
1.黃政發與劉阿坤間確有於67年6月4日簽立系爭換地契約，而由黃政發將其所有124地號土地如系爭換地契約後附圖(A)部分土地與劉阿坤所有125地號土地如系爭換地契約後附圖(B)部分土地進行交易，業經本院認定如前，再由證人蔡宜廷於原審證稱：1434號房屋係由劉阿坤所興建，劉阿坤興建房屋之所以越界，係因系爭換地契約之緣故，於劉阿坤興建房屋當時，黃政發並無反對之表示等語（見原審卷第232頁至第233頁），另由1434號房屋係於67年12月26日由劉阿坤之配偶劉楊阿緞、次子劉清俊共同申報設立房屋稅籍，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），足認1434號房屋應係於黃政發與劉阿坤簽立系爭換地契約後，始由劉阿坤興建完成，則黃政發於劉阿坤興建1434號房屋當時，既因簽立系爭換地契約而已知悉並同意劉阿坤使用124地號土地如本判決附圖編號124⑴所示部分土地建築房屋，尚非無權占有而知其越界卻不即時提出異議，雖無民法第796條規定之適用，但依舉輕以明重之法理，並參照最高法院上揭關於土地相鄰關係致一方土地所有權擴張之判決意旨，應認黃政發所有124地號土地所有權即受限制，且依該換地契約而越界建築之相鄰權利義務關係對於嗣後受讓各該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在。
2.上訴人固主張民法第796條規定之適用前提係以非出於故意或重大過失為要件，劉阿坤興建1434號房屋當時顯係故意為越界行為，而無民法第796條規定之適用，且上訴人未曾受告知系爭換地契約之存在，自不受系爭換地契約之拘束云云。本件劉阿坤興建1434號房屋當時，固係基於系爭換地契約之約定而可認已得黃政發同意，尚非無權占用，而無從直接適用民法796條越界建築之規定，然仍非不得參照該條規定乃係基於土地所有人建築房屋，遇有逾越地界之時，鄰地所有人知其越界，卻不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，對土地所有人未免損失過鉅，而排除鄰地所有人依民法第767條所有物返還請求權規定適用之立法意旨，並為貫徹前揭立法目的，應認此一權利義務關係不因各該不動產移轉而受影響，而依舉輕以明重之法理，於鄰地所有人因協議換地而知悉同意越界建築時，就此法律漏洞本於同一法秩序之續造，自應類推適用民法第796條規定之法律效果，對嗣後受讓取得鄰地之第三人，其土地相鄰之權利義務即系爭換地契約均仍繼續存在，是以，黃政發於劉阿坤興建1434號房屋當時既已有協議同意換地，俟1434號房屋建築完成後自不得請求劉阿坤拆屋還地，上訴人嗣後輾轉受讓取得124地號土地之所有權，自應同受系爭換地契約拘束，而不得主張系爭地上物無權占有124地號土地。至上訴人又主張其已依土地法第103條第3款、第4款規定終止系爭換地契約云云，惟土地法第103條規定係關於出租人收回建築房屋基地限制之規定，系爭換地契約之法律性質應為互易，依民法第398條規定，係準用關於買賣之規定，而非租賃，自無土地法第103條規定之適用，況被上訴人否認有將1434號房屋暨其坐落土地轉租他人，上訴人亦未就雙方曾就基地租金及其數額達成合意等節舉證以實其說，則上訴人空言主張被上訴人將基地轉租他人及積欠租金達2年以上，而依土地法第103條第3款、第4款規定終止系爭換地契約，實屬無據。
㈢系爭地上物基於系爭換地契約，而得合法占用如本判決附圖
編號124⑴所示部分，上訴人主張被上訴人所有之系爭地上物無權占用124地號土地，依民法第767條第1項前段規定請求被上訴人拆除系爭地上物及返還土地，即非可採。又被上訴人並非無權占用124地號土地，且依系爭換地契約第4條約定，就此換地互易差額補償均已由甲方即黃政發如數收足無訛，不另立據（見原審卷第51頁），兩造之前手既已就換地互易之差額找補支付完畢，上訴人亦應同受拘束，已不得就此主張受有損害而請求支付償金，被上訴人自非無法律上之原因而受有利益，上訴人依民法第179條、第181條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，亦非可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第179條、第181條規定，請求被上訴人應將系爭地上物拆除，將系爭地上物占用之土地返還上訴人，並給付上訴人4萬69元，及自111年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地上物占用之土地之日止，按月給付上訴人668元，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德法 官 王唯怡正本係照原本作成。不得上訴。中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
書記官 任正人