臺灣高等法院民事判決111年度上易字第1336號上 訴 人 陳新欣訴訟代理人 李依蓉律師複 代理人 毛順毅律師上 訴 人 陳新宜 國外應受送達處所不明視同上訴人 余世緯被上訴人 邱建雄上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國111年8月26日臺灣新竹地方法院110年度訴字第989號第一審判決提起上訴，本院於112年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例意旨參照）。因行使土地法第104條之優先購買權，而對第三人及出賣人起訴請求確認優先權者，其訴訟標的之法律關係對於共同訴訟之各人，必須合一確定（最高法院71年度台上字第297號判決意旨參照）。本件被上訴人起訴請求確認其對上訴人陳新宜、陳新欣（下合稱陳新宜等2人）與余世緯（原名余榮廷，下與陳新宜等2人合稱上訴人）間，就坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地（下稱其地號）應有部分1/33（下稱系爭應有部分）所成立之買賣契約，有土地法第104條第1項規定之優先購買權存在，陳新宜等2人應塗銷於民國104年9月4日就系爭應有部分所為所有權移轉登記（下稱系爭登記），回復登記為余世緯所有，余世緯應以與陳新宜等2人間買賣契約同樣條件，與其訂立土地買賣契約，並於其給付價金之同時，將系爭應有部分移轉登記給其等語（見原審卷第11頁），其訴訟標的對上訴人必須合一確定，雖僅陳新宜等2人提起上訴，惟自形式上觀之，其上訴有利於同造當事人余世緯，依上開規定，上訴之效力及於余世緯，爰併列余世緯為視同上訴人。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。被上訴人於原審請求余世緯應以新臺幣（下同）149萬9940元價金與其訂立土地買賣契約（見原審卷第123頁反面）。嗣因本院依職權調取余世緯出售系爭應有部分之不動產買賣契約書，對照其與陳新宜等2人簽訂土地買賣登記申請書（見本院卷第145至148頁；原審卷第87至95頁），除標的、價金外，未約定其他條件，被上訴人遂在本院本於前揭法律關係，補充：因余世緯以155萬8869元價格出售系爭應有部分給第三人陳能鎮，並依陳能鎮指示移轉登記給陳新宜等2人，故更正請求余世緯應就系爭應有部分以155萬8869元價格與伊訂立土地買賣契約，並於伊給付價金同時，將系爭應有部分移轉登記給伊等語（見本院卷第206、240頁），核屬事實上陳述之補充更正，依上開說明，應予准許。
三、余世緯、陳新宜未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條規定所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：伊於99年6月25日與余世緯及訴外人余榮火、余榮增兄弟3人（下各稱姓名，合稱余家三兄弟）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由代表簽約人余世緯將余家三兄弟共有並分管之○○段OOO地號、OOO地號（下稱其地號）土地內面積共300坪部分，出租給伊蓋屋，約定租期為99年8月1日至109年7月31日共10年，伊已在承租土地上興建如附圖編號A1、A2所示未辦保存登記一層樓建物1棟（即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號尚品家具對面之房屋，下稱系爭建物）；嗣余世緯於104年6月23日出售系爭應有部分予陳能鎮，並依陳能鎮指示將應有部分移轉登記予陳新宜等2人時，未以相同條件通知伊行使優先購買權，爰依民事訴訟法第247條、土地法第104條規定，求為確認伊對余世緯原共有之系爭應有部分有優先購買權存在、陳新宜等2人應塗銷系爭登記，及余世緯應以155萬8869元價格與伊訂立土地買賣契約，於伊給付價金之同時，將系爭應有部分移轉登記給伊之判決。原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人提起上訴聲明不服，被上訴人於本院更正其聲明余世緯應與其訂立土地買賣契約之價格為155萬8869元，及於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：
(一)陳新宜等2人抗辯以：余家三兄弟以系爭租約出租之土地僅OOO地號土地，不包括OOO地號土地，被上訴人無從就OOO地號土地行使優先購買權；縱認余家三兄弟出租範圍有包括OOO地號土地在內，因系爭租約於109年7月31日租期屆滿，余世緯未同意更新為不定期限租約，被上訴人於110年10月18日提起本件訴訟時，已非土地承租人，不得再對余世緯主張行使優先購買權；余世緯將系爭應有部分賣給陳能鎮，僅登記為陳新宜等2人所有，被上訴人未列陳能鎮為共同被告，當事人不適格等語。並上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
(二)余世緯未於言詞辯論期日到場，惟據其於原審抗辯略以：被上訴人未依約以OOO地號土地種植農作物，有違法使用土地情形，又未按期給付租金，伊才決定出售系爭應有部分給陳能鎮及依指示移轉登記土地所有權予陳新宜等2人等語。
三、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。被上訴人主張其就余世緯出售並移轉登記給陳新宜等2人之系爭應有部分，有土地法第104條規定之優先購買權等情，既為上訴人所否認，足認被上訴人就所稱承租人優先購買權存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，且得以確認優先購買權存在之判決除去此種不安之狀態，被上訴人即有受本件確認判決之法律上利益，其自得提起本件確認優先購買權存在之訴，合先敘明。
四、被上訴人主張伊為OOO地號土地之承租人，得於余世緯出售系爭應有部分給陳新宜等2人時，依土地法第104條規定行使優先購買權，陳新宜等2人應塗銷系爭登記、回復登記為余世緯所有，並余世緯應以155萬8869元價格與其訂立土地買賣契約，於其如數給付價金之同時為系爭應有部分之移轉登記等語，為上訴人所否認，並以前詞為辯。經查：
(一)被上訴人以系爭租約向余家三兄弟承租之租賃標的，包括222地號土地。
⒈按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯
足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為實質之判斷時，除有顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，即生學說所謂之爭點效。查被上訴人前以上訴人為被告，持系爭租約為憑，於原法院起訴主張其以系爭租約向余世緯承租OOO地號土地蓋屋，為基地承租人，因余世緯於106年6月15日出售並移轉登記OOO地號土地應有部分1/33予陳新宜等2人，其得對余世緯行使優先購買權之原因事實，訴請確認其就余世緯所出售OOO地號土地應有部分1/33有優先購買權、陳新宜等2人應塗銷106年6月15日以買賣原因所為土地移轉登記、回復登記為余世緯所有，及余世緯應就OOO地號土地應有部分以42萬7014元與其訂立買賣契約並為所有權移轉登記之事件，業經原法院108年度簡上字第5號判決余世緯及陳新宜等2人均敗訴確定（下稱前案第5號事件），本件與前案第5號事件之當事人完全相同，且兩造在前案第5號事件確定裁判攻防之重要爭點為：余世緯代表余家三兄弟與被上訴人簽訂系爭租約時，租賃標的物是否包括OOO地號土地在內、余世緯事後將租賃標的物出售給陳新宜等2人時，被上訴人可否行使承租人優先購買權等節，經兩造於該訴訟中充分提出證據及攻擊防禦方法，並為完足之辯論後，由法院本於辯論結果為實質之審理判斷，認定余世緯代表余榮增、余榮火與被上訴人所簽系爭租約，係就其等共有之OOO地號及OOO地號土地內面積共300坪部分，出租予被上訴人蓋屋使用，系爭租約雖記載承租土地僅OOO地號，未列入OOO地號，然當時余世緯代表余家三兄弟所實際出租之土地，併包括OOO地號土地在內，余世緯於簽約前已事先指明其範圍，且經原法院以106年度訴字第311號請求拆屋還地事件（下稱原法院第311號訴訟）審理時，囑託新竹縣竹北地政事務所測繪被上訴人所使用土地之範圍明確，故被上訴人與余世緯確有就OOO地號、OOO地號土地內面積合計300坪部分成立租地建屋契約，被上訴人就所承租土地有優先購買權，進而據此判命陳新宜等2人應塗銷106年6月15日就OOO地號土地應有部分1/33以買賣原因所為所有權移轉登記，回復登記為余世緯所有，及余世緯應就該應有部分，以其出售予陳新宜等2人之買賣契約同樣條件，與被上訴人補訂書面契約並移轉登記該應有部分所有權乙節，有前案第5號事件之一、二審判決可參（見本院卷第245至256頁），並經本院就該卷宗核閱無誤。前案第5號事件所為判斷並無顯然違法之處，茲審酌被上訴人在本件與前案第5號事件所行使之承租人優先購買權，均源自余世緯前以余家三兄弟名義出租其等共有OOO地號及OOO地號土地內面積共300坪部分予被上訴人建屋所簽訂系爭租約而來，因余世緯先後將上開出租土地之應有部分出賣予陳新宜等2人時，未通知承租人即被上訴人優先購買所發生之爭執，二者當事人相同，客觀社會事實相同，並於前案經兩造充分供防，基於訴訟上誠信原則及程序權保護之原則，前案第5號事件確定裁判所認定被上訴人以系爭租約向余世緯承租之土地包括OOO地號土地在內此一判斷，對於本件訴訟自有爭點效之適用，兩造均不得再為相反之主張，本院亦不得再作相反之判斷。
⒉陳新宜等2人雖抗辯：余家三兄弟未經其他共有人同意，出租
OOO地號土地給被上訴人，系爭租約對其他共有人不生效力云云（見原審卷第112頁）。惟按共有人中有將共有物之特定部分出租他人者，無論是否已得其他共有人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立（最高法院76年度台上字第2803號判決意旨參照），查余家三兄弟將OOO、OOO地號土地應有部分出租被上訴人時，曾會同被上訴人到現場，查看被上訴人使用範圍有無超過300坪，當時沒有找人測量，被上訴人所承租範圍是余家三兄弟之父4、50年耕種的田等情，業據余榮火配偶余范金蘭於余榮火訴請被上訴人返還OOO、OOO地號土地之原法院第311號訴訟中陳述明確（見原法院第311號訴訟一審卷第162、182至183頁），復未見余家三兄弟以外之土地共有人曾對其等出租上述面積共300坪土地予被上訴人蓋屋乙事有何異議，堪認余世緯以系爭租約出租被上訴人之面積共300坪土地，於被上訴人與余家三兄弟間仍具效力。故陳新宜等2人所辯：系爭租約未經其他共有人同意而不生效力云云，自無足採。
(二)被上訴人於系爭租約租期屆滿後，始起訴行使本件優先購買權，難謂適法，不應准許。
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一
契約年限屆滿時。土地法第103條第1款定有明文。此所謂契約年限屆滿時，係指契約定有租用期限者而言（最高法院42年台上字第1094號判例參照）。土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，此雖屬成立買賣契約之形成權，承租人一經行使，即與出賣人間成立買賣契約，但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，則該買賣契約效力之存續，自以承租人於基地所有權移轉登記完成前，仍具優先購買資格為要件。倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權，而無優先購買之資格時，前開立法目的既無由達成，則除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受，買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外，應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效（最高法院108年度台上字第2636號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第2條明訂租期為10年，即自99年8月1日起至109
年7月31日止，第6條明訂於租賃期屆滿，除甲方（即余家三兄弟）同意繼續出租外，應即日按原狀遷空交還甲方，否則甲方得向乙方（即被上訴人）請求賠償至遷空交還日之遲延利息，系爭租約之手寫附約第3條則約定於合約期滿時，若甲方無徵收、買賣之情事，須續租給乙方，年租金調漲20％，緩衝2年等內容，有上開約定可按（見原審卷第19、27頁），陳新宜等2人及被上訴人對此並未爭執（見原審卷第113頁；本院卷第66頁），可知系爭租約定有10年租期，且余世緯與被上訴人訂約之際，已訂明期滿後除經出租人同意續租外不予續租之約定。
⒊茲因余世緯於本件及前案第5號事件審理中均陳稱：伊跟被上
訴人要不到租金，才會把土地賣給陳新宜等2人之父等語（見原審卷第147頁；前案第5號事件竹北簡卷第89頁），且被上訴人於前案第5號事件亦先後陳稱：伊的租金繳到104年8月，因為余世緯一直沒有辦法提供資料讓伊申請水電等的執照，且他一直沒有辦法提出土地所有人不會拆屋還地的資料（見原法院107年度竹北簡第336號卷第89頁）、在高院判決後，伊有聯絡余家三兄弟請他們來收租金，也有寄發存證信函，並請他們簽立下次的合約，伊無法找到他們等語（見前案第5號事件簡上卷第99頁），可知余世緯在系爭租約屆期消滅之前，即因被上訴人未按期付租而決意出售系爭應有部分給陳能鎮；併觀被上訴人在系爭租約存續中，即於108年7月25日提起另訴，請求確認其對余榮增所共有OOO地號及OOO地號土地應有部分各1/33有優先購買權存在，而經本院另以110年度上字第1109號判決被上訴人勝訴在案，有上述案號確定判決可稽（見本院卷第81至100頁），此經本院調取上述各另案卷核閱無誤，足見余世緯原代表余家三兄弟出租OOO地號及OOO地號土地內面積共300坪部分予被上訴人蓋屋之基礎事實，事後已有變動，依一般經驗，通常會就系爭租約期滿後之出租人數、租賃物範圍及租金數額重新簽訂新約。另參諸系爭租約第6條及手寫附約第3條已明訂「除甲方同意出租外」、「合約期滿若甲方無徵收、買賣之情事」之內容，且余世緯確已於104年6月23日以155萬8869元價格，出售系爭應有部分給陳能鎮，併依陳能鎮指示於同年9月4日移轉登記系爭應有部分給陳新宜等2人乙情，亦有土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書及系爭私契可參（見原審卷第87至95頁；本院卷第145至151頁），並為兩造所不爭（見原審卷第148、154頁；本院卷第207頁），足認系爭租約期滿時，余世緯已有買賣土地情事，被上訴人已無從依上述手寫附約第3條內容要求續租，難認系爭租約因上開約定自動發生續約效力。
⒋雖被上訴人有於111年11月至112年4月間，先後匯款2筆8333
元之款項予戶名為余榮火之帳戶，有其提出之存款執據可參（見本院卷第231頁），惟依系爭租約第3、4條及手寫附約第1條內容，被上訴人於租賃期間內應按年給付余家三兄弟租金10萬元、每3個月付租1次，每次支付租金2萬5000元（見原審卷第19、27頁），核之余家三兄弟就OOO、OOO地號土地之應有部分各為1/33，每人所出租土地應有部分比例相同，則以每期租金2萬5000元分配給兄弟3人，每人分配租金固為8333元（即25,000÷3＝8,333，元以下四捨五入），然縱認被上訴人於系爭租約之租期屆滿後仍繼續付租予余榮火，其未繼續給付租金給余世緯，復不能證明余世緯於系爭租約期滿後，已有默示更新與被上訴人間之租賃關係為不定期限租約之意思，自難認被上訴人於提起本件訴訟時，仍與余世緯間有租賃契約關係，而為系爭應有部分之承租人。是雖余世緯出售系爭應有部分時，未通知被上訴人，惟土地法第104條規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利有無，應依行使時之狀態認定之，被上訴人提起本件訴訟行使優先購買權時，既已非基地承租人，自無行使優先購買權之資格。是以，被上訴人陳稱：余世緯出售系爭應有部分時，伊已取得優先購買權，當時系爭租約尚在，該租約事後期滿終止，不影響伊向余世緯主張行使優先購買權之效力云云（見本院卷第191至193頁），亦屬無據。
(三)從而，系爭租約既已於109年7月31日期滿消滅，被上訴人所提證據，尚不足證明余世緯在系爭租約期滿後有同意其續租OOO地號土地之事，應認被上訴人在系爭租約期滿消滅後，已喪失就余世緯共有之系爭應有部分之承租權；其承租權既已喪失，被上訴人事後於110年10月18日為本件起訴，主張對余世緯行使土地法第104條之優先購買權，請求確認就系爭應有部分有優先購買權，並據以請求陳新宜等2人塗銷系爭登記、余世緯應與其補訂土地買賣契約及於取得價金之同時，移轉登記系爭應有部分所有權給伊云云，難謂有據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條、土地法第104條第1項規定，求為確認其就余世緯原共有之系爭應有部分有優先購買權存在，陳新宜等2人應塗銷系爭登記，余世緯應就系爭應有部分，以155萬8869元價格與被上訴人訂立土地買賣契約，並於被上訴人給付價金同時，移轉登記系爭應有部分予被上訴人，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
參、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 23 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 陳 瑜法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 23 日
書記官 莊智凱