臺灣高等法院民事判決111年度上易字第1365號上 訴 人 謝政權
吳東龍上二人共同訴訟代理人 陶秋菊律師被 上訴人 郭芳成訴訟代理人 楊嘉馹律師上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於中華民國111年10月14日臺灣士林地方法院111年度訴字第342號第一審判決提起上訴，本院於112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人謝政權、吳東龍給付金錢本息部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國110年3月13日經訴外人蘇耿玄介紹，得知上訴人謝政權（下單獨逕稱姓名）欲出售其所有門牌號碼新北市○○區○○○路0巷00號2樓房屋及坐落土地（下稱系爭房地），遂於同年月15日晚間居間上訴人吳東龍（下單獨逕稱姓名，與謝政權合稱上訴人）、訴外人吳俊榮前往看屋，因吳東龍無意願購買，吳俊榮則表達購買意願，伊即委由蘇耿玄轉知謝政權配偶林君憶買家購買意願，原約定待謝政權當日晚上11時下班後簽約，因吳俊榮未便至謝政權住處，遂於同日待謝政權下班後，由伊與吳俊榮簽訂不動產承購意願書（下稱系爭承購書），約定吳俊榮願以新臺幣（下同）1,120萬元（含60萬元仲介服務費）購買系爭房地，支付定金100萬元由伊受領，伊於同時間則委由蘇耿玄於謝政權住處，謝政權及其配偶林君憶在場，蘇耿玄以電話擴音對話方式，雙方談妥買賣價金及標的，由謝政權簽署同意書（下稱系爭同意書），載明謝政權同意出售系爭房地，出售價格為1,060萬元，如悔願賠帶看者10萬元，謝政權、吳俊榮就系爭房地已成立買賣契約，且約定同年月16日晚間偕同代書簽署正式契約及辦理過戶事宜，伊既受謝政權委託居間仲介銷售系爭房地，且受謝政權委任向吳俊榮收取定金並準備相關文件訂於同年月16日簽約，伊與謝政權間有居間及委任契約關係存在，詎吳東龍事後向伊稱有意願購買系爭房地，經伊回覆告知吳俊榮已出價購買簽約，乃吳東龍已經伊居間介紹看屋，並委由伊報告、媒介系爭房地交易機會，伊與吳東龍間亦有居間契約關係存在，且吳東龍曾任房仲職業，竟違反房仲專業及誠信原則，逕自私下聯絡謝政權，而謝政權亦違約而於同年月16日晚間以買賣總價1,380萬元將系爭房地出售予吳東龍，吳東龍則委由其友人蔡宗龍之配偶張玉玲出名簽訂買賣契約及登記為系爭房地所有人，意圖藉此脫免給付居間報酬義務及違約責任，上訴人自行買賣系爭房地，係本於伊所報告締約機會，則依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%規定，且按房仲市場之慣例，賣方應按實際支付成交價金4%計算，買方應按1%至2%計算方式給付仲介報酬，伊自得請求謝政權給付55萬2,000元居間報酬，得請求吳東龍給付10萬6,000元居間報酬，又謝政權事後反悔，未出售系爭房地予吳俊榮，應依系爭同意書約定，賠償伊懲罰性違約金10萬元，爰依民法第547條、第568條第1項規定，擇一請求謝政權給付居間報酬55萬2,000元本息，依民法第568條第1項規定，請求吳東龍給付居間報酬10萬6,000元本息，另依系爭同意書約定，請求謝政權給付懲罰性違約金10萬元本息等語(被上訴人於原審逾上開請求部分，經原判決駁回後，未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍，下不贅述）。
二、上訴人則以：謝政權及其配偶林君憶（下單獨逕稱姓名，與謝政權合稱謝政權夫妻）因系爭房地貸款事宜認識任職銀行承辦業務之蘇耿玄，嗣因蘇耿玄遊說謝政權出售系爭房地，表示可找很多人來看屋，為幫忙性質毋庸給付協助售屋報酬，謝政權乃同意出售系爭房地，且委由林君憶全權處理售屋事宜，蘇耿玄均親自與林君憶連繫，蘇耿玄雖於110年3月14日與被上訴人前來看屋，但未告知被上訴人為仲介，謝政權夫妻自始不認識被上訴人，被上訴人亦未主動介紹自己為仲介，謝政權夫妻從未以任何通訊軟體或電話與被上訴人聯繫交談，且被上訴人未與謝政權簽署任何房地委託銷售契約，同年月15日晚間被上訴人、吳俊榮、吳東龍前來看屋，亦為蘇耿玄與林君憶聯絡開門，而後蘇耿玄於同年月15日晚間11時許至謝政權住處，係以電話私下與他人溝通而口頭指示林君憶書寫系爭同意書，謝政權夫妻未曾與被上訴人溝通討論，不知悉系爭同意書所載「帶看者」為何人，更未曾與被上訴人討論居間報酬等事宜，系爭同意書亦未經被上訴人簽署，謝政權、被上訴人自無從成立居間或委任契約，況且被上訴人身為仲介營業員，違背專業仲介人員應遵循之交易規範，未先提供市場公平交易價格供參，亦未告知說明不動產相關交易規範，僅由蘇耿玄於同年月15日晚間11時許深夜至謝政權住處，趁謝政權下班之際簽署系爭同意書，內容有關售屋條件、交屋過戶日期、服務報酬等重要事項均闕漏，欠缺契約要件明確性，交易價格明顯低於市場行情，係欺瞞不知市場實際交易行情之謝政權，致謝政權無暇思考、倉促之際同意出售，謝政權因遭詐欺而為意思表示簽署系爭同意書，謝政權夫婦旋即於翌日即同年月16日告知蘇耿玄不同意出售並要求返還系爭同意書，已撤銷簽署系爭同意書之意思表示，系爭同意書已不成立或無效，縱認謝政權、被上訴人間成立居間契約關係，被上訴人未經謝政權同意，同時代理謝政權、吳俊榮分別簽署系爭同意書、系爭承購書並收取吳俊榮所給付定金，系爭同意書係被上訴人違反雙方代理規定而為，自屬無效。另吳東龍本為仲介從業人員，與被上訴人前往看屋，係基於自身仲介身分，非透過被上訴人居間看屋，吳東龍、被上訴人未曾簽訂任何書面契約，吳東龍與被上訴人間自未成立居間契約關係，且系爭房地係由張玉玲出資購買，張玉玲因與林君憶熟識而成交，非經被上訴人居間仲介。從而，被上訴人依據居間、委任契約關係，請求謝政權給付居間或委任報酬55萬2,000元，請求吳東龍給付居間報酬10萬6,000元，均無理由。縱認謝政權曾委託仲介售屋，居間契約係存在於謝政權與蘇耿玄間，蘇耿玄未向謝政權請求報酬，至於上訴人與被上訴人既無報酬約定，即使上訴人應給付居間報酬，考量被上訴人身為專業仲介人員，未循專業仲介程序簽約議定報酬，且違背仲介交易規範代為銷售致生糾葛，應酌定服務報酬為總價1,380萬元之0.5%即6萬9,000元為已足。另系爭同意書既不成立或無效，謝政權無違約問題，被上訴人請求謝政權給付違約金10萬元亦無理由云云，資為抗辯。
三、除確定部分外，原審判命：㈠謝政權應給付被上訴人65萬2,000元，及自111年3月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡吳東龍應給付被上訴人10萬6,000元，及自111年3月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並諭知供擔保得為假執行。上訴人就其敗訴部分全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第106、229頁）：㈠系爭房地原為謝政權所有。
㈡被上訴人曾於110年3月15日帶領吳東龍前往系爭房地看屋，然吳東龍自己並未購買系爭房地。
㈢被上訴人與吳俊榮曾於110年3月15日簽立系爭承購書，約定
吳俊榮願以1,120萬元（含仲介服務費60萬元）購買系爭房地，並已支付100萬元定金予被上訴人。
㈣謝政權於系爭同意書上載明其同意出售系爭房地，出售價格為1,060萬元，如悔願賠帶看者10萬元。
㈤系爭房地嗣於110年3月17日以總價1,380萬元出售，以張玉玲
名義登記為所有權人，並由張玉玲配偶蔡宗龍代理張玉玲出面締約。
㈥被上訴人曾於111年1月21日以應依系爭承購書對吳俊榮負賠償責任為由，給付100萬元予吳俊榮。
五、被上訴人主張伊為謝政權居間出售系爭房地，已居間吳東龍、吳俊榮看屋，吳東龍告知無購買意願，嗣謝政權簽署系爭同意書，同意以1,060萬元出售系爭房地予吳俊榮，如違約願賠償10萬元懲罰性違約金，伊並受謝政權委任代收吳俊榮交付定金，詎吳東龍逕自與謝政權聯繫，透過張玉玲與謝政權簽訂系爭房地買賣契約，上訴人均違約且企圖脫免給付居間報酬義務及違約責任，爰依民法第547條、第568條第1項規定，擇一請求謝政權給付居間報酬55萬2,000元本息，依民法第568條第1項規定，請求吳東龍給付居間報酬10萬6,000元本息，另依系爭同意書約定，請求謝政權給付懲罰性違約金10萬元本息等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件應論究者為：㈠被上訴人與謝政權間有無委任或居間關係？㈡被上訴人與吳東龍間有無居間關係？㈢上訴人間有無成立買賣契約？若有，被上訴人分別向上訴人請求居間報酬，有無理由？得請求之報酬數額為何？㈣被上訴人依系爭同意書向謝政權請求10萬元違約金，有無理由？㈠被上訴人與謝政權間有無委任或居間關係？⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民法第565條、第528條定有明文。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項亦有規定。居間契約、委任契約均為契約之一種，須當事人互相意思表示一致，始能成立。
⑵被上訴人主張與謝政權間就系爭房地有居間、委任契約關係
存在，係以其曾居間吳東龍、吳俊榮看屋，謝政權已簽署系爭同意書同意出售系爭房地，吳俊榮已簽署系爭承購書同意承購系爭房地云云。然查，證人蘇耿玄已證述：伊任職銀行房貸及信貸業務主管，因辦理房屋貸款認識謝政權夫妻，伊曾詢問謝政權夫妻是否要賣系爭房地，謝政權表示希望售屋之後可以租回繼續使用，伊剛好認識一些仲介可以幫忙售屋，經謝政權夫妻同意，議定出售價金實拿1,060萬元，伊就找了幾個仲介，不只找被上訴人，被上訴人到系爭房地拍照時，伊有向林君憶告知被上訴人是會找投資客來購屋的仲介，被上訴人之後有帶人去看屋，後來被上訴人告知伊有人要下訂，屋主是否確定要賣，伊說確定，被上訴人就說要去向買方收訂金，被上訴人說收了100萬元定金，請伊去找謝政權夫妻簽署確定要賣屋的單子，系爭同意書是伊打電話與被上訴人確認內容，由林君憶書寫後交由謝政權簽名等語（見原審卷第360至362頁），可見系爭房地出售事宜，確係蘇耿玄所建議及聯繫。而謝政權主張其決定出售系爭房地及其後有買家看屋事宜，均係蘇耿玄與林君憶聯繫之情，則有蘇耿玄提出其自110年3月13日至同年月15日間與林君憶LINE對話紀錄可據，該LINE對話紀錄有蘇耿玄告知林君憶：「5：30還有一組」、「明天下午一點OK嗎」、「一組3：30可以嗎」、「1：00一組，1：30一組，3：30一組」、「晚上八點要看屋」、「那七點30會在加一組」內容（見原審卷第400至408頁），約定看屋時間確均由蘇耿玄與林君憶連繫之情無訛，此亦與蘇耿玄所提出其與被上訴人LINE對話紀錄（見原審卷第386至398頁）所示，被上訴人看屋事宜係由蘇耿玄與被上訴人聯絡之情相符。且謝政權陳述其夫妻自始不認識被上訴人，被上訴人、吳俊榮、吳東龍於同年月15日晚間前來看屋，係蘇耿玄與林君憶聯絡開門，謝政權夫妻從無以任何通訊軟體或電話與被上訴人聯繫交談之情，並為被上訴人所不否認。由此可見，被上訴人確實未與謝政權夫妻就系爭房地委託居間仲介事宜，包括系爭房地屋況、委託銷售期間、委託銷售價格、服務報酬等內容為任何協商事實，可資確認。至於證人蘇耿玄雖證述：伊有向林君憶告知被上訴人是會找投資客來購屋的仲介等語（見原審卷第361頁），證人吳俊榮證述：伊至系爭房地看屋時，被上訴人一進門就有說帶兩組客人來看房子等語（見原審卷第367頁），然被上訴人帶看系爭房地既均由蘇耿玄與林君憶聯絡為之，且未曾與謝政權夫妻協議委託銷售系爭房屋等居間契約內容，被上訴人帶人看屋，縱使有居間系爭房地銷售之意，僅為被上訴人斯時之內心動機，欲藉由帶買家看屋創造其未來居間仲介系爭房地買賣機會，尚無從據為被上訴人與謝政權已就委託銷售系爭房地因意思表示一致而成立居間契約關係之認定依據。
⑶且按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業
仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書。不動產承租、承購要約書。定金收據。不動產廣告稿。不動產說明書。不動產租賃、買賣契約書。不動產經紀業管理條例第22條定有明文。主管機關內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082745號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，有關委託銷售之標的、委託銷售價格、委託銷售期間、服務報酬等均屬應記載事項，且內政部亦有公告頒行不動產委託銷售契約書範本及簽約注意事項（見原審卷第270至290頁）。查被上訴人於110年3月間經蘇耿玄告知系爭房屋出售事宜時，係任職利達不動產股份有限公司擔任經紀營業員之情，有個人承攬合約（見原審卷第220、222、224頁）、新北市政府地政局懲戒決定書（見本院卷第217至221頁）可據，其為專業經紀人員，負責協助經紀人執行仲介業務，就居間仲介系爭房地買賣，應知悉仲介流程為委託銷售契約應由經紀業指派經紀人簽章，約明諸如委託銷售之標的、委託銷售價格、委託銷售期間、服務報酬等內容，委託人與居間人方成立居間契約，然被上訴人經由蘇耿玄告知系爭房地欲出售訊息，數次至系爭房地看屋過程，既未與謝政權夫妻口頭協商委託銷售契約內容，更未與謝政權夫妻洽商簽訂書面委託銷售契約，就居間契約重要內容如委託銷售期間、委託銷售價格、服務報酬等，顯未有協商合意事實可資確認，被上訴人於斯時尚未與謝政權成立居間契約，自為被上訴人自己所明知，據此，難謂被上訴人與謝政權就系爭房地買賣已因意思表示一致而成立居間契約關係。
⑷被上訴人雖以謝政權已簽署系爭同意書，吳俊榮已簽署系爭
承購書，據此主張其與謝政權間存在居間、委任契約關係云云。然查，系爭承購書係被上訴人與吳俊榮所簽署，內容約定為吳俊榮願承購系爭房地，支付100萬元定金支票，有效期間為110年3月15日至110年3月20日等情，有系爭承購書可據（見原審卷第20頁），且吳俊榮已證述：伊經被上訴人帶看系爭房地後決定要買，當日晚上簽署系爭承購書，被上訴人有聯絡介紹本案的經理，請他去找屋主確認價格，好像也有簽約，伊簽系爭承購書當下沒有看到系爭同意書，系爭同意書簽署伊不在場等語（見原審卷第366至369頁）。證人蘇耿玄亦證述：系爭同意書係伊從電話跟被上訴人確認要寫什麼內容，伊不認識吳俊榮，從來沒有看過吳俊榮，伊係事後過一、二天才看到系爭承購書，伊跟謝政權寫系爭同意書時，被上訴人說向買方收了定金等語（見原審卷第361、362頁）。由此可見，吳俊榮與被上訴人簽署系爭承購書，及蘇耿玄與被上訴人以電話對話方式書寫系爭同意書過程，應非同時為之，謝政權、蘇耿玄2人與吳俊榮未曾就系爭房地買賣為對話，謝政權更無從與吳俊榮就系爭房地買賣互為意思表示，且系爭承購書更無謝政權簽章，定金亦未經謝政權受領，對謝政權本不生效力，被上訴人亦未舉證謝政權曾委任其與吳俊榮簽約、受領定金事實，謝政權、吳俊榮就系爭房地未成立任何契約關係，系爭承購書自無從據為謝政權與被上訴人間存在居間、委任契約關係依據。至於系爭同意書雖經謝政權簽署，為謝政權所不爭執，且證人蘇耿玄證述：被上訴人請伊去找謝政權夫妻簽確認要賣屋的單子，簽立系爭同意書時，伊與被上訴人講電話用擴音方式，讓謝政權一起聽，一邊聽怎麼寫等語（見原審卷第361、363頁），然系爭同意書內容為：「本人謝政權……同意出售以下不動產地址……出售價格為新台幣壹仟零陸拾萬元整，為避口說無憑，特立此據，如悔願賠帶看者新台幣壹拾萬元整」等語（見原審卷第22頁），然其內容僅約定謝政權願以1,060萬元出售系爭房地，否則願意賠償「帶看者」10萬元，既無委託「帶看者」居間仲介之意，更無願給付「帶看者」居間或委任報酬約定，僅約定「如悔願賠帶看者新台幣壹拾萬元整」文字，有關委託銷售契約意旨、委託銷售期間、服務報酬等內容均未記載，自亦無從以系爭同意書內容，據為謝政權與被上訴人間存在居間、委任契約關係依據。
⑸至於被上訴人雖謂居間、委任契約均為諾成契約，不以簽訂
書面契約為必要，已成立居間契約不會因違反不動產經紀業管理條例規定而無效云云。然被上訴人帶人看屋事實，僅為被上訴人斯時欲居間系爭房地買賣之內心動機展現，謝政權夫妻既未曾與被上訴人就系爭房地買賣為居間或委任之協議，自無從就系爭房地買賣因意思表示一致而成立居間或委任契約關係，此與居間或委任契約是否屬諾成契約無涉，被上訴人上開主張並未可採，從而，被上訴人提出系爭同意書、系爭承購書，主張與謝政權間就系爭房地買賣已存在委任或居間契約關係，自未有據。
㈡被上訴人與吳東龍間有無居間關係？⑴被上訴人主張與吳東龍間存在居間契約關係，係以其曾報告
吳東龍系爭房地交易機會，且吳東龍已透過其媒介系爭房地買賣云云。然查，吳東龍固不否認曾與被上訴人一同前往看屋，然已否認與被上訴人間有居間契約關係存在，且被上訴人主張與吳東龍間就系爭房地買賣交易有報告居間關係，然被上訴人未舉證其與吳東龍已協議報告系爭房地交易機會，吳東龍即願給付報酬事實，至於被上訴人主張與吳東龍就系爭房地有媒介居間關係，被上訴人復未舉證與吳東龍已協議媒介居間重要內容如承購價格、付款條件、承購要約有效期間、居間報酬等事項，難謂被上訴人與吳東龍就承購系爭房地已因意思表示一致而成立居間契約關係，且被上訴人既任職專業經紀人員，其告知吳東龍有關系爭房地出售訊息，帶吳東龍赴系爭房地看屋，僅係創造其未來居間仲介承購系爭房地機會，斯時被上訴人縱使有居間吳東龍承購系爭房地之意，僅為被上訴人斯時之內心動機，無從據為被上訴人與吳東龍間就承購系爭房地已有報告居間或媒介居間契約關係之存在依據。
⑵且被上訴人斯時任職經紀營業員，自知悉仲介買方承購不動
產，應簽訂不動產承購要約書（即仲介實務所謂要約書），約明承購價格及付款條件、承購要約有效期間、居間報酬等為內容，且主管機關內政部亦已於92年6月26日以內授中辦地字第0920082745號公告要約書定型化契約應記載及不得記載事項，規定要約書應記載不動產買賣標的、承購總價款、付款條件及其他要約條件，且內政部亦有公告頒行要約書範本及要約書簽約注意事項（見原審卷第292至300-2頁），被上訴人已確知應與吳東龍簽訂要約書，方有成立居間契約可能，然被上訴人既僅告知吳東龍系爭房地出售訊息及帶吳東龍現場看屋，迄未簽認要約書，更未協助吳東龍向謝政權提出系爭房地買賣要約，實難謂被上訴人與吳東龍就承購系爭房地已成立居間契約關係。
⑶至於被上訴人雖以吳東龍曾告知被上訴人，若謝政權願意調
整買賣細節，仍有意願承購，足認吳東龍確有委任其居間承購系爭房地云云。然被上訴人告知吳東龍有關系爭房地出售訊息及帶吳東龍赴系爭房地看屋過程，既係為創造居間吳東龍承購系爭房地機會，吳東龍縱使曾詢問謝政權出售系爭房地條件，僅係為探求交易可能訊息，作為其是否委任被上訴人居間承購系爭房地決定依據，自僅為其居間契約締約前相關作為，此應為擔任經紀營業員之被上訴人所能理解，自難謂吳東龍與被上訴人就承購系爭房地已因意思表示一致而成立居間契約關係。從而，被上訴人主張與吳東龍間就系爭房地交易已存在報告居間或媒介居間契約關係，自未有據。
㈢上訴人間有無成立買賣契約？若有，被上訴人分別向上訴人
請求居間報酬，有無理由？得請求之報酬數額為何？⑴被上訴人主張謝政權於110年3月16日以買賣總價1,380萬元將
系爭房地出售予吳東龍，吳東龍委由其友人蔡宗龍之配偶張玉玲出名簽訂買賣契約及登記為系爭房地所有人之情，固據被上訴人提出與吳東龍間之LINE對話紀錄（見原審卷第314至334頁）、與蔡宗龍間之LINE對話紀錄（見原審卷第342至354頁）為證，且有蔡宗龍與張玉玲LINE對話紀錄（見原審卷第422至428頁）、系爭房地之不動產買賣契約書、郵政跨行匯款申請書、好家在不動產交易安全信託專戶信託財產結算出款指示書（見原審卷第258至266頁）可稽，固非無據。
⑵然被上訴人與謝政權間就系爭房地出售既無居間、委任契約
關係，被上訴人與吳東龍就承購系爭房地亦無居間關係存在，則被上訴人主張謝政權將系爭房地出售予吳東龍，吳東龍委由張玉玲出名簽訂買賣契約及登記為系爭房地所有人之情，縱係屬實，被上訴人仍無從依據居間或委任契約關係，請求謝政權、吳東龍給付居間或委任報酬，從而，被上訴人依民法第547條、第568條第1項規定，請求謝政權給付居間報酬55萬2,000元本息，另依民法第568條第1項規定，請求吳東龍給付居間報酬10萬6,000元本息，均屬依法無據，不應准許。㈣被上訴人依系爭同意書向謝政權請求10萬元違約金，有無理
由？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以過去事實及其他一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意（最高法院112年度台上字第785號判決參照）。⑵查系爭同意書內容約定：「本人謝政權……同意出售以下不動
產地址……出售價格為新台幣壹仟零陸拾萬元整，為避口說無憑，特立此據，如悔願賠帶看者新台幣壹拾萬元整」等語（見原審卷第22頁），且經謝政權簽署之情，已如不爭執事項㈣所示。然查，就不動產仲介實務而言，委託銷售居間關係，尚有約定專任委託銷售或一般委託銷售，如屬專任委託銷售，則在委託銷售期間內，委託人固不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為，如為一般委託銷售，則委託人仍可自行出售或委託其他第三人仲介銷售，是有居間契約關係存在情況下，如未約定專任委託銷售，委託人尚得自行銷售不動產，則無居間契約關係情況，自不得輕易限制委託人自行處分其所有不動產權利。查謝政權與被上訴人就系爭房地銷售既無居間、委任契約關係存在之情，已如前述，本不應限制謝政權出售系爭房地權限，又謝政權簽署系爭同意書時，既未簽章於系爭承購書，更未受領吳俊榮所交付定金，本不受被上訴人與吳俊榮間約定所拘束，是縱認謝政權曾簽署系爭同意書，同意以1,060萬元出售系爭房地，核其同意書真意，應係同意「帶看者」得以買賣總價1,060萬元尋覓買家，然非謂謝政權自行出售系爭房地權限已遭限制，故解釋系爭同意書文義，其意旨應為謝政權如「同意」將系爭房地出售予「帶看者」已覓得而介紹之買受人，謝政權應以1,060萬元出售不得加價，否則願意賠償「帶看者」10萬元，方符謝政權所簽署系爭同意書意旨。
⑶而謝政權係於110年3月16日與張玉玲簽訂不動產買賣契約書
，以買賣總價1,380萬元出售系爭房地之情，已如上述，謝政權既未同意將系爭房地出售予被上訴人所居間介紹之吳俊榮，此核屬謝政權自行出售系爭房地之正當權利行使，自不構成違反系爭同意書之違約行為，是被上訴人以謝政權拒絕以1,060萬元出售系爭房地予吳俊榮，構成違約，依據系爭同意書約定，請求謝政權給付違約金，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第547條、第568條第1項規定，請求謝政權給付居間報酬55萬2,000元本息，依民法第568條第1項規定，請求吳東龍給付居間報酬10萬6,000元本息，另依系爭同意書，請求謝政權給付懲罰性違約金10萬元本息，均屬無據，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為供擔保得假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 16 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 朱漢寶法 官 陳杰正正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 16 日
書記官 林雅瑩