臺灣高等法院民事判決111年度上易字第340號上訴人即附帶被上訴人 羅黃玉妹訴訟代理人 歐龍山律師
羅文盛被上訴人即附帶上訴人 薛廣文訴訟代理人 康英彬律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國111年1月10日臺灣桃園地方法院第一審判決（110年度訴字第1027號）提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：伊於民國108年11月5日與上訴人之代理人即其女羅子霈簽立買賣契約（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）730萬元向上訴人購買坐落桃園市○○區○○段○○○○段00地號土地、同小段44-4地號土地應有部分3分之1、同小段44-7地號土地應有部分3分之1、同小段671地號土地應有部分16分之9、同小段672地號土地應有部分3分之1（下合稱系爭土地，分則各以地號稱之）。伊已給付簽約金145萬元、第二期備證款220萬元，然上訴人迄未依約移轉登記系爭土地，伊依系爭契約第10條第3項約定解除系爭契約，請求上訴人給付依伊已付價款計算之懲罰性違約金等語，求為命上訴人給付365萬元本息之判決（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人給付被上訴人109萬5,000元本息，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴）。於本院聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶上訴聲明：⒈原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴及假執行之聲請部分廢棄；⒉上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人255萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）則以：伊僅授權羅子霈代為出售671、672地號土地，其無權代理出售44、44-4、44-7地號土地對伊不生效力。兩造於系爭契約第15條第2項、第4項訂有解除條件，44、44-4、44-7地號土地於108年7月31日、同年9月20日設定最高限額抵押權予訴外人黃睿瀚，於完納土地增值稅前無法取得同意清償抵押權書面及確認清償方式；44地號土地為甲種建築用地，然無法指定建築指示線，系爭契約已因解除條件成就而解除，縱上開約定非解除條件，亦為停止條件，該契約因條件不成就而不生效力。又44-4、44-7、671、672地號土地為共有土地，但未依系爭契約第2條第2項通知其他共有人行使優先購買權利，被上訴人匯款第二期備證款220萬元不生給付效力。羅子霈於108年12月20日寄發存證信函表示解除系爭契約，被上訴人不得依該契約請求伊給付違約金，且其主張之違約金數額過高等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡附帶上訴答辯聲明：⒈附帶上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠查，上訴人為系爭土地所有權人，上訴人之女羅子霈以上訴
人代理人之名義，出具系爭土地所有權狀、上訴人之身分證及印章，於108年11月5日與被上訴人簽訂系爭契約，以價金730萬元出售系爭土地於被上訴人；被上訴人已支付簽約金145萬元、第二期備證用印款220萬元，合計365萬元至履約保證專戶即台新國際商業銀行帳號00000000000000號信託專戶等情，有系爭契約、銷帳檔查詢服務、土地登記第一類謄本、土地所有權狀影本在卷可稽（原審卷第7至23、66至79、117至121、169頁），且為兩造所不爭（本院卷第149、150頁），堪信真實。
㈡次查，上訴人曾出具授權書予羅子霈，上載授權事項為「出
售不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、收款、點交房地事宜」、「代理人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印」等不動產買賣事宜（原審卷第143頁）。該授權書上雖未記載其授權羅子霈出售之土地地號，惟依證人即仲介張宏凱證述，其曾當面向上訴人確認有出售系爭土地之意（本院卷第253至254頁），證人羅子霈、上訴人之子羅文寬於另案偵查中均稱：上訴人曾稱系爭土地以後都要給羅子霈，授權書上之指印為上訴人蓋印等語【臺灣桃園地方檢察署109年度他字第2894號卷（下稱他字卷）第90、135頁】，上訴人子女亦出具證明書證明上訴人曾稱其過世後系爭土地均由羅子霈繼承等語（他字卷第103頁），核與上開證人所述相符。佐以羅子霈稱：系爭土地所有權狀本即由其保管，因投資失利，有資金需求，上訴人同意其出售土地等語（他字卷第90頁背面），且44、44-4、44-7地號土地前已因羅子霈借款而設定抵押權予聯邦商業銀行（下稱聯邦銀行）及黃睿瀚（本院卷第252頁），足見上訴人前已應允羅子霈以上開土地為借款擔保。綜觀上情，上訴人確因羅子霈有資金需求而親自蓋指印於授權書，授權羅子霈出售系爭土地，並未限制其僅得出售671、672地號土地。上訴人主張羅子霈無權代理出售44、44-4、44-7地號土地云云，洵屬無據。㈢其次，上訴人未依系爭契約第2條第4項備證交付地政士向稅
捐機關申請核發稅單繳清土地增值稅，即尚未完稅（原審卷第174頁），被上訴人於110年5月3日寄發律師函催告上訴人於10日內履行完稅及移轉系爭土地所有權，逾期未履行即解除系爭契約，經上訴人於同年月5日收受等情，有律師函、掛號郵件收件回執可證（原審卷第27至29、139至140頁），復為兩造不爭（本院卷第149、150頁），上訴人既未依約履行，被上訴人依系爭契約第10條第1項定期催告後，於110年5月16日解除該契約，自屬合法。
㈣系爭契約第15條第2項約定：「本買賣標的現有私人抵押設定
在案，債權人為黃睿瀚，應清償金額為新台幣參佰伍拾萬元整，賣方應於完稅前取得債權人同意清償之書面文件，但若完稅前無法確認清償方式或清償金額超出買賣總價扣除聯邦銀行及其他必要費用之餘額時，雙方同意無條件解除本契約」；同條第4項則約定：「買賣雙方同意簽約後由買方自行申請建築線指示，費用亦由買方自行負擔，但若本標的44地號土地無法指定建築線時，雙方同意無條件解除本契約」。兩造不爭執上開2項約定為系爭契約之解除條件（本院卷第147頁）。
⒈查，44、44-4、44-7地號土地於108年7月31日、同年9月20日
設定最高限額抵押權予黃睿瀚，擔保債權額依序為150萬元、300萬元，有土地登記第一類謄本可憑（原審卷第67至68、71、75至76頁），且為兩造所不爭執（本院卷第149、150頁）。證人黃睿瀚證稱：其於系爭土地上設定最高限額抵押權以擔保對羅子霈之消費借貸債權，嗣於108、109年間，羅子霈之弟羅文盛代為清償債務，其已交付清償證明予羅文盛，亦同意塗銷抵押權等語（原審卷第175頁）；依借款憑證所載，羅子霈向黃睿瀚借款金額為335萬元，其開立本票總面額則為350萬元（見本院卷第335至347頁），則其清償黃睿瀚之金額至多為350萬元。其次，上訴人以44、44-7地號土地設定最高限額抵押權予聯邦銀行，擔保債權總金額為240萬元，有土地登記第一類謄本可參（原審卷第66、75頁），則買賣總價扣除聯邦銀行借款之餘額約為490萬元（計算式：730萬-240萬=490萬），高於上訴人清償黃睿瀚之金額，自無系爭契約第15條第2項所訂「清償金額超出買賣總價扣除聯邦銀行及其他必要費用之餘額」之情事。其次，上訴人於系爭契約解除前，並未依約完稅，已如前述，且其已清償對黃睿瀚之債務，依土地建物異動清冊，黃睿瀚之抵押權業已塗銷（本院卷第205至207頁），亦無系爭契約第15條第2項所訂「完稅前無法確認清償方式」之情事。至上訴人之子羅文盛雖於111年4月7日登記為44、44-4、44-7地號土地之抵押權人，然斯時系爭契約已解除，羅文盛非該契約上開約定所載抵押權人，上訴人以羅文盛不同意塗銷抵押權，主張系爭契約失其效力，並無足採。
⒉次查，被上訴人依系爭契約第15條第4項約定申請指定建築線
，經桃園市政府以109年3月3日府都建照字第1090050341號核定（原審卷第122頁、本院卷第239至245頁），依該建築線指示圖，44地號土地得指定建築線，自無解除條件成就之情事。至被上訴人以何人名義申請指定建築線、有無經上訴人授權、桃園市政府有無勘查現場等節，皆與44地號土地能否指定建築線無涉，上訴人主張其未授權被上訴人申請建築線指示，桃園市政府未現場勘查，其核定之建築線指定圖無效云云，洵無足採。上訴人另申請建築線指定圖（本院卷第155頁）之指定方式與桃園市政府109年3月3日府都建照字第1090050341號核定之建築線指定圖有別，無從證明44地號土地無法取得建築線指示。
⒊上訴人另主張兩造已合意解除系爭契約，並舉證人張宏凱為
證，然張宏凱到庭證稱：兩造並未合意解除契約，均應依系爭契約履行等語（本院卷第257頁），顯無從證明兩造有解除契約之合意，上訴人此部分主張亦屬無據。
⒋從而，本件並無系爭契約第15條第2項、第4項所訂解除事由
，即無上訴人主張解除條件成就、停止條件不成就或契約解除之事由，且無證據證明兩造合意解除該契約，上訴人主張系爭契約已合意解除或失其效力云云，均無足採。
㈤系爭契約第10條第3項後段約定：「如乙方（上訴人）毀約不
賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（被上訴人）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」。同條第4項約定違約金不妨礙損害賠償請求權之行使，足見同條第3項後段約定之違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，被上訴人除得請求支付違約金外，並得請求或不履行之損害賠償，該違約金具懲罰性質，非僅為賠償總額之預定，乃屬懲罰性違約金，兩造對此亦無爭執（本院卷第148、150頁）。
⒈系爭契約第2條第2項約定：「乙方所出售本買賣土地如係持
分所有權時，甲乙雙方同意應依土地法第34條之1規定處理，若無優先購買權人承買時，始進行後續用印手續；若有優先購買權人承買時，乙方應立即無息返還甲方已付之款項」，係針對進行用印手續時間，及上訴人返還被上訴人款項之規範，與被上訴人給付備證用印款之時間無涉；此觀系爭契約第2條第1項明文約定被上訴人給付備證用印款之日期為108年11月15日即明。況兩造買賣44-4、44-7、671、672地號土地，尚未通知其他共有人行使優先承買權乙節，為兩造不爭（原審卷第126頁、本院卷第149、150頁），益徵本件並無「有優先購買權人承買」致被上訴人無須給付後續款項之情事。從而，上訴人主張44-4、44-7、671、672地號土地共有人未放棄優先承買權，被上訴人給付備證用印款不生效力云云，洵無可採。
⒉按契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實
、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平；約定之懲罰性違約金是否過高，非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院111年度台上字第639號、111年度台上字第319號判決意旨參照）。查，被上訴人因上訴人違約拒辦完稅事宜，於110年5月16日解除系爭契約前，已付買賣價金365萬元，其對該項資金之運用自因上訴人違約而受影響，被上訴人另委請專人代辦申請44地號土地建築線指示，支出3萬元費用，且因履約糾紛，耗費時間精力於訴訟，並於契約解除前蒙受土地價格波動之風險；參以系爭契約第10條第3項後段約定之懲罰性違約金，係以強制上訴人履約為目的之強制罰，具有懲罰性，考量上訴人無端拒絕履約之違約情節，參酌其名下有多筆不動產，尚具資力，有全國財產稅總歸戶財產查詢清單可佐（本院卷第129、131頁），暨考量被上訴人履約程度、所受損害情形及其他一切社會經濟情況，認系爭契約第10條第3項後段約定以上訴人所收款項金額365萬元計算之違約金尚屬過高，應酌減為依買賣總價金之15%計算，即109萬5,000元（計算式：7,300,000×15%＝1,095,000），始屬相當。
四、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第3項後段約定，請求上訴人給付109萬5,000元本息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並為供擔保准免假執行之諭知，就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，均無不合。兩造就其敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。
五、本件事證已臻明確，上訴人另聲請調查證人羅子霈、羅文寬、羅承哲，欲證明羅子霈未告知上訴人出售土地之範圍，惟上開證人已於偵案中證述明確，自無再予調查之必要。至上訴人聲請函詢桃園市政府兩造何人所提建築線指示圖為正確乙節，然被上訴人已提出建築線指示圖原本經本院勘驗屬實（本院卷第231至232頁），自無須再為調查。被上訴人聲請鑑定系爭土地價值，欲證明上訴人故意違約不賣該等土地之動機及可得之利益，尚與本件應證事實無關，亦無調查必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 李昆曄法 官 楊舒嵐正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
書記官 常淑慧