臺灣高等法院民事判決111年度上易字第355號上 訴 人 羅元顥訴訟代理人 游嵥彥律師被 上訴 人 黃惠雅訴訟代理人 張峻豪上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國111年1月19日臺灣新北地方法院110年度訴字第1985號第一審判決提起一部上訴，本院於111年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣89萬3920元，及自民國110年7月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國110年2月4日以新臺幣（下同）755萬元，向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段977、977-1、977-2地號土地（權利範圍各為1/4，以地號分稱，合稱系爭土地）及其上同段000建號建物（門牌號碼新北市○○區○○街000巷0弄00號2樓，與系爭土地合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊已依約給付價金，並登記為系爭房地之所有權人。詎伊事後發現系爭房地位於103年9月30日發布實施之「擬定○○都市計畫細部計畫（第一階段）案」（下稱○○細部計畫）之範圍，且977-1號土地被指定為道路用地，依都市計畫法第42條第1項第1款、第48條、第50條第1、2項、第51條規定，該地不僅使用用途受有限制，更存有將來遭政府徵收之危險，自有減少通常效用之瑕疵。又被上訴人於系爭契約之附件「不動產標的現況說明書」（下稱現況說明書）項次26、27、31之「備註說明」欄均勾選「無」或「否」，即係保證系爭房地無供公眾通行之私有道路，亦非位於公告徵收計畫內、禁限建區域內，或不得作為住宅使用之商業區或其他分區內，故系爭房地必須位在住宅區，系爭房地之現況顯與現況說明書不符，欠缺被上訴人保證之品質。而經訴外人大展不動產估價師聯合事務所出具不動產估價報告書（下稱估價報告），就系爭房地在977-1號土地為住宅區或道路用地之情形，估算其價值分別為915萬4015元、806萬9713元，價差高達108萬4000元，可見系爭房地亦有減少價值之瑕疵。爰依民法第354條、第359條規定請求減少價金，並依第179條規定請求被上訴人返還之，於原審聲明：被上訴人應給付上訴人108萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原審駁回其請求，上訴人不服提起一部上訴，改按減少價值之比例計算應減少之價金，於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人89萬4305元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息【未上訴之18萬9695元（即108萬4000元-89萬4305元）本息非本院審理範圍】。
二、被上訴人則以：依都市計畫法第3條、第15條、第22條等規定，都市計劃之「主要計畫」為都市實質發展所擬定的指導性計畫，具綜合性、一般性、長期性及全盤性，「細部計畫」則為主要計畫範圍內一部分地區更詳細的實質計畫，具執行性、具體性、中短期性、局部性，977-1號土地雖經指定為道路用地，但○○細部計畫尚未核定發布實施，仍在審議中，並無減少通常效用之瑕疵。又估價報告認系爭房地之價值高達915萬4015元，遠超過買賣價金755萬元，且上訴人購入後即以810萬元售出，並未受有損害，亦無減少價值之瑕疵。另伊於簽約時有告知代上訴人到場簽約之訴外人簡嘉禾部分土地為道路用地，且簡嘉禾本身即為房屋仲介，亦當知悉土地之使用分區，而代書即訴外人曾秉川於簽約前，並再向上訴人確認購買意願，上訴人明知仍予購買，伊不負擔保責任。再伊有將系爭土地有部分是道路用地之事實告知專任委託二十一世紀不動產股份有限公司中壢海華SOGO店（下稱21世紀公司）之仲介即訴外人湯棋丞，現況說明書亦為湯棋丞詢問後代為勾選，伊不知必須在現況說明書記載，而上訴人係委任21世紀公司之仲介即訴外人張頤馨處理買受事宜，湯棋丞與張頤馨均未依不動產仲介經紀業倫理規範（下稱倫理規範）第10條，及不動產經紀管理條例（下稱管理條例）第22條、第23條、第24條之2等規定製作現況說明書並向上訴人解說，縱上訴人受有損害，亦應向21世紀公司求償，而非向伊請求。況系爭買賣均由湯棋丞介紹洽談，伊從未與上訴人接觸，簡嘉禾於簽約時未表明代理人之身分，事後亦未補提授權書，無權代理上訴人簽約，21世紀公司未依倫理規範第24條規定詳查簡嘉禾之身分，曾秉川復未依地政士法第22條規定予以確認，伊如知簡嘉禾非真正買受人，即不會與之交易等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人於110年2月4日向被上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭契約，約定買賣價金755萬元，上訴人已付清價金，並於110年3月12日登記為系爭房地之所有權人，被上訴人亦於110年4月5日前點交完畢等情，為兩造不爭執（本院卷第116頁），並有系爭契約、土地及建物登記謄本等可稽（原審卷第17-29、33-41頁），應堪認定。又上訴人主張被上訴人未告知977-1號土地被指定為道路用地，系爭土地具有減少通常效用及價值之瑕疵，且欠缺被上訴人保證之品質，依民法第354條、第359條、第179條規定請求減少價金89萬4305元並返還等語，為被上訴人否認，並以前開情詞置辯。茲分述如下：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條規定應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條、第359條前段定有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又都市計畫地區範圍內設置之道路用地屬公共設施用地，依該法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用；供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買，其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依徵收、區段徵收或市地重劃之方式取得；在未取得前，得申請為臨時建築使用，該臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除。都市計畫法第42條第1項第1款、第48條、第50條第1、2項、第51條但書亦有明定。茲查：⒈兩造於110年4月間點交時，系爭土地上已有64年5月26日建築完成供住宅使用之四層樓公寓，即新北市○○區○○街000巷0弄00號建物，且977-1號土地上並無供公眾通行之道路一節，有土地暨建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、地籍套繪圖、估價報告書第21頁等在卷可稽（原審卷第33-40、73、99、125頁）。又被上訴人於現況說明書之項次26「有無供公眾通行之私有道路？」、項次27「目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區？」、項次31「本標的物是否位於公告徵收計畫內或禁限建區域內？」之「備註說明」欄，均勾選「無」或「否」之情，亦有現況說明書可佐（同卷第30頁），且為兩造不爭執（同卷第344-345頁），依通常交易觀念，系爭土地自須均係可供建築住宅之分區，始足以達到坐落其上之系爭房屋得合法作為住宅使用之通常效用。惟系爭土地位於○○都市計畫區之範圍內，依新北市政府103年9月26日公告核定，同年9月30日發布實施之「擬定○○都市計畫細部計畫（第一階段）案」，000、000號土地為住宅區，非屬公共設施保留地；977-1號土地之使用分區則為道路用地，全部為公共設施保留地，計畫以徵購方式取得土地，且迄未變更之情，有新北市政府110年5月26日出具之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、前開公告、新北市政府於109年10月擬定之「變更○○細部計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）書」第5頁足憑（同卷第183、283-287頁），依前開都市計畫法之規定，977-1號土地之使用受有限制，雖其上之建物得繼續為原來之使用，但有隨時可能遭徵購之危險；而系爭房屋於110年2月4日簽約時，屋齡已將近46年，如欲重建，固得申請為臨時建築使用，但亦有隨時遭命拆除之危險。再酌以000、977-1、000號土地之面積分別為65平方公尺、82平方公尺、1平方公尺，合計148平方公尺，被編定為道路用地之977-1號土地面積占系爭土地面積達約55％之情，上訴人主張系爭房地減少通常效用而具有瑕疵等語，應屬可採。
⒉又估價報告認系爭土地之使用分區如均為住宅區，系爭房地於110年2月4日簽約時之客觀交易價格為915萬4015元；而在977-1號土地為道路用地之條件下，系爭房地之合理價格僅806萬9713元，而有108萬4000元之價差（四捨五入到千元）等情，有估價報告在卷可查（原審卷第52頁）。觀諸估價報告就系爭房地價格之評估，係針對系爭房地進行產權調查後，依一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及該不動產依最有效使用情況下，進行專業分析，並審酌道路用地屬公共設施用地，依臺北市不動產估價師公會發布之第一號估價作業通則，即依據現行法規可作為容積移轉之送出基地者，依各地區容積移轉土地市場行情評估之規定，採比較法評估土地價格，並採用成本法評估建物價格，最終加總計得系爭房地於系爭契約簽訂時之推估市價，應可作為價差之參考依據。是上訴人主張系爭房地因977-1號土地為道路用地而減少價值，具有瑕疵等語，並非無據。
⒊被上訴人雖以：○○細部計畫尚未核定發布實施，仍在審議中，自非瑕疵云云，並舉新北市都市計畫案件辦理中進度流程表（下稱流程表）、新北市政府城鄉發展局（下稱城發局）110年9月23日函為佐（原審卷第221、237頁）。然前開新北市政府103年9月26日公告已於主旨載明：「核定『擬定○○都市計畫細部計畫（第一階段）案』，自103年9月30日起實施。」（原審卷第287頁），被上訴人仍堅稱○○細部計畫尚未核定發布實施云云，顯與事實不符。至被上訴人所指前開流程表編號1-1「擬定○○（新海段1358地號等336筆土地）（配合○○果菜市場更新地區都市更新計畫）細部計畫案」，所列「目前執行進度」固為「俟主計發布實施後，細計再行核定發布實施。」（原審卷第221頁），亦即○○果菜市場更新地區都市更新計畫之主要計畫及細部計畫均尚未發布實施。然依城發局前開函文說明二所載：「系爭3筆土地非位屬104年11月25日市府公告實施『劃定新北市○○區○○段0000地號等78筆土地（○○果菜市場周邊）都市更新地區』範圍内，亦非位屬本局於『變更○○都市計畫（部分市場用地及批發市場用地為商業區）（配合○○果菜市場周邊都市更新計畫暨劃定都市○○地區○○○○○○○○○○市○○○○○段0000地號等78筆土地）（配合○○果菜市場周邊都市更新計畫暨劃定都市更新地區）細部計畫』案之都市計畫審議計畫範圍内。…」等語（原審卷第237頁），另參酌○○果菜市場周邊都市○○地區地○○○○○○○位○○○○○市○○區○○○區地○○○00000號土地地籍圖、城鄉平台擷取畫面所等圖面（原審卷第255、257、347頁），可知系爭土地並非位於○○果菜市場更新地區之範圍，實與流程表編號1-1之計畫無關，被上訴人執此抗辯○○細部計畫尚在審議階段，亦非事實，洵無可取。
⒋被上訴人復抗辯：伊有將系爭土地部分係道路用地之事實告知代上訴人到場簽約之簡嘉禾及伊之仲介湯棋丞，且簡嘉禾本身即為房屋仲介，亦當知悉土地之使用分區，上訴人明知此項瑕疵，經代書曾秉川於簽約前確認仍予購買，伊不負擔保責任云云。然查：
⑴證人簡嘉禾於本院到庭證稱：伊為上訴人前妻之胞弟，受上
訴人之託無償找屋，透過訴外人曹先生與21世紀公司之仲介張頤馨洽談系爭買賣事宜，約於110年2月4日與被上訴人見面，張頤馨當天有提供現況說明書，伊確認沒有海砂屋、輻射屋、凶宅、道路用地，且產權清楚，同意以755萬元購買。正式簽約時，代書提到有三筆土地，確認被上訴人是所有權人，但沒有提到道路用地的問題，雙方仲介沒有提過，被上訴人也沒有講。伊沒有問過張頤馨使用分區，也沒有去查，直到簽約後去看系爭房屋時，聽鄰居說房子會拆，才回去用地籍圖資查詢等語（本院卷第246-248、264頁）。上訴人之仲介即證人張頤馨證稱：伊在簽約前有去看過系爭房屋，並有查過實價登錄資料之價格大概800、900萬元，另有參考現況說明書。系爭契約未附土地使用分區資料，伊不知道系爭土地有部分是道路用地，也沒有去查，一般交易通常不會去查，除非遇到農地、保育地或靠近殯儀館之土地。被上訴人的仲介湯棋丞沒有告知，伊也沒有問，湯棋丞有傳給伊21世紀公司自己製作的說明書以及系爭契約的現況說明書，後面有附實價登錄資料，但沒有顯示使用分區。伊如果知道有道路用地，會請出賣人在現況說明書項次26勾選，並在後方註記有道路用地，或勾選項次35，在說明欄註記。簽約當天沒有任何人提到道路用地的事等語（同卷第252-256、264頁）。被上訴人之仲介證人即湯棋丞證稱：伊幫被上訴人出售系爭房地，請銀行鑑價大約800多萬元，被上訴人沒有特別告知系爭土地有部分是道路用地，一般售屋不會特別查土地使用分區，也不會檢附資料，除非屋主或地主有告知土地是商業區才會去查，伊查實價登錄資料也不會特別去查使用分區；本件係同事告知系爭房地有道路用地，伊才去查實價登錄資料，點進去的細項有標記部分土地是道路用地，110年1月22日有用LINE傳給被上訴人（即本院卷第167頁截圖）；伊不記得簽約當天有沒有人提到道路用地的事情等語（同卷第258、260-263頁）。代書即證人曾秉川亦證稱：簽約當時伊不知道系爭土地有部分是道路用地，直到產權移轉完畢、被上訴人取得價款、上訴人取得權狀為止都不知道，簽約當天也沒有任何人提到道路用地的事等語（同卷第296頁）。
⑵977-1號土地之使用分區與使用現況不符及規劃為道路用地，原屬被上訴人應告知上訴人之事項，自前述證人之證言以觀，簡嘉禾代理上訴人於110年2月4日與被上訴人第一次見面即簽訂系爭契約，簽約當天均無提及土地使用分區或道路用地之事項，被上訴人抗辯當天有將977-1號土地為道路用地之事實告知上訴人之代理人簡嘉禾云云，即難採信。又被上訴人之仲介湯棋丞於簽約時雖因自行查詢實價登錄資料而知悉前開瑕疵，但未告知簡嘉禾或上訴人之仲介張頤馨，亦未提供土地使用分區之資料，且被上訴人自承於3年前購買系爭房地時即知悉土地有道路規劃（本院卷第313頁），卻於現況說明書項次27、31均勾選「否」，表示現在作為住宅使用之系爭房屋並非位於不得作住宅使用之分區，或公告徵收計畫內或禁限建區域內，亦未揭示977-1號土地被編定為道路用地之情，自難認上訴人或其代理人簡嘉禾於簽約前已知悉系爭房屋有前開瑕疵。又簡嘉禾雖從事房屋仲介，然於本件係基於與上訴人之親屬情誼無償代為購屋簽約，並非在執行仲介業務，且依證人張頤馨、湯棋丞前開證言可知，其等於一般交易亦無查詢土地使用分區之習慣，自難認簡嘉禾必定會查詢使用分區而知悉977-1號土地為道路用地；況被上訴人亦未舉證上訴人有於簽約前自行查詢土地使用分區之義務，其抗辯簡嘉禾為房屋仲介，必當知悉瑕疵存在，其毋庸負擔保責任云云，即無可取。至張頤馨與湯棋丞分別代理兩造簽約未調查土地使用情形，是否違反倫理規範或管理條例之相關規定部分，核屬兩造得否分別依各自之委託銷售關係主張權利之問題，被上訴人亦無從執此解免其依系爭契約應負之出賣人瑕疵擔保責任。
⒌被上訴人另抗辯：簡嘉禾簽約時未表明係代理上訴人簽約，亦未補提授權書，無權代理上訴人簽約，伊如知簡嘉禾非真正買受人，即不會與之交易等語。查證人湯棋丞及21世紀公司海華店店長即證人程堯崎均證稱：伊等於簽約時不知簡嘉禾並非上訴人，等到交易完成發生糾紛，簡嘉禾再到公司時才知道等語（本院卷第259、266頁），證人張頤馨亦稱：談價錢時伊以為簡嘉禾就是上訴人，簽約時簡嘉禾把證件拿出來，說要幫上訴人代簽，伊才知道是要用上訴人之名義購買，之後忘了請簡嘉禾補授權書等語（同卷第257頁），固可知簡嘉禾代理上訴人到場簽約時，並未表明代理之意旨，惟上訴人確有授權簡嘉禾簽訂本件買賣契約，業具其陳述明確（同卷第314頁），並提起本件訴訟主張契約有效，被上訴人抗辯簡嘉禾代理上訴人與被上訴人簽訂系爭契約為無權代理，自屬無稽。又被上訴人就系爭契約買受人之資格並未作何限制，且與簡嘉禾或上訴人均不相識，其於110年2月4日與簡嘉禾第一次見面即簽訂系爭契約，可見無論何人願意以755萬元買受，被上訴人均會同意，是買受系爭房地之人究為簡嘉禾或上訴人，並非系爭契約重要之點，被上訴人執此抗辯如知簡嘉禾非真正買受人，即不會與之交易云云，亦非可採。
㈡、次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減（最高法院110年度台上字第3191號、109年度台上字第1289號判決意旨參照）。故本院參酌前開最高法院判決意旨，及估價報告估算系爭房地於110年2月4日簽約時之價格為915萬4015元，因977-1號土地為道路用地之價格為806萬9713元，無瑕疵物與瑕疵物應有價值之差額為108萬4000元，占無瑕疵物應有價值之比例為11.84％（108萬4000元/915萬4015元=0.1184，小數點第4位以下四捨五入），以系爭契約買賣總價755萬元計算，認上訴人得請求減少價金之金額為89萬3920元（755萬元×11.84％＝89萬3920元）。被上訴人雖抗辯：系爭房地之買賣價金755萬元遠低於估價報告估算住宅區之市價915萬4015元，及有道路用地之市價806萬9713元，且上訴人購入後以810萬元售出，可見其價值並無減少云云。惟兩造以755萬元買賣系爭房地，是以系爭房地無作為道路用地，亦未在徵收計畫內等條件下，磋商達成合意之價格，此金額雖低於估價報告估算之市價或附近房地實價登錄之交易價格，然個別交易本會因買賣雙方主客觀因素而影響最後成交價格，被上訴人亦自承因為需要用錢才賠售系爭房地等語（本院卷第313頁），自不能因兩造成交價格低於市價，即認上訴人於事後發現系爭房地之瑕疵，亦不得主張減少價金。且按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定應負擔保之責者，買受人得退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金（民法第359條規定）；而出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，如同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦得依關於給付遲延或給付不能之規定請求損害賠償，並得請求賠償前開以外之損害（民法第227條、第226條、第231條）。如請求減少價金，僅須視瑕疵物之價格與無瑕疵物是否有價差為已足；如係請求損害賠償，方應審究買受人是否因物之瑕疵受有損害。據此，上訴人於本件既係行使價金減少請求權，並非行使損害賠償請求權，自無審酌其實際上是否受有損害之必要；且上訴人嗣再出售系爭房地之價格若干，乃繫於出售當時之市場環境、交易對象之需求、談判能力等因素而決定，亦與其買受系爭房地是否因977-1號土地為道路用地致減少價值之判斷無關，是被上訴人此部分抗辯，洵無可取。
㈢、另按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。上訴人於110年7月19日起訴時即已為請求減少價金之意思表示，其得請求減少價金之金額為89萬3920元，被上訴人於此範圍內即無該價金之請求權存在。從而，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還89萬3920元，應屬有據，逾此部分之請求，則無理由。
四、綜上，上訴人依民法第359條、第179條規定請求被上訴人給付89萬3920元，及自兩造合意之起訴狀繕本送達（即110年7月30日，本院卷第114頁）之翌日即110年7月31日起至清償日，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍，即屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有不當，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至上開不應准許部分（即89萬4305元-89萬3920元=385元），原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其理由與本院雖有不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 柯雅惠法 官 邱蓮華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 蘇意絜