臺灣高等法院民事判決111年度上易字第360號上 訴 人 江進裕訴訟代理人 黃啟倫律師被 上訴 人 王智隆訴訟代理人 吳存富律師
李宜真律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年11月30日臺灣新北地方法院108年度訴字第1241號第一審判決提起上訴，本院於112年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國108年2月15日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）680萬元購買上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地），伊已交付全部價金，並於108年3月25日、26日依序完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於同年5月3日整修系爭房屋時，發現鋼筋外露，樑、柱有明顯裂痕，經新北市建築師公會鑑定系爭房屋氯離子含量過高，超過系爭契約約定標準，並有混凝土抗壓強度不足及有中性化現象發生，已屬物之瑕疵，系爭房地因瑕疵需修補費用29萬5,964元，減少價值84萬3,036元，合計113萬9,000元，爰依系爭契約第5條第2項約定、民法第359條、第179條規定，求為命上訴人給付伊113萬9,000元，及其中100萬元自108年8月28日起、13萬9,000元自110年4月29日起，均加計法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人提出之SGS試驗報告3樣本平均值為每立方公尺0.325公斤，並未逾系爭契約第5條第3項約定之每立方公尺0.6公斤標準。系爭房屋屋齡38年，因長期滲漏水，縱有氯離子偏高，應為興建完成後滲漏水或外在水氣等自然因素造成。依系爭房屋附近交易行情，系爭契約買賣價金為近1年來附近房屋單價最低之交易，被上訴人並未因混凝土老化而受有減少系爭房地價值之損害。縱系爭房屋氯離子含量過高，經適當修繕後，應無跌價損失。縱有價格減損，系爭房地買賣價金較市價為低，應以本件買賣價金扣除系爭房地存有氯離子含量過高瑕疵下之實際價格之差額（即80萬0,380元），作為其減少之價值損失數額等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人113萬9,000元，及其中100萬元自108年8月28日起、13萬9,000元自民國110年4月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並准兩造供擔保後為、免假執行。上訴人就原判決命其給付逾29萬5,964元本息部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付逾29萬5,964元，及自108年8月28日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（上訴人就原審判命其給付29萬5,964元本息部分，及被上訴人就其敗訴部分，均未聲明不服，茲不贅述）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷107至108頁）：㈠兩造於108年2月15日就系爭房地簽訂系爭契約，買賣價金為680萬元，並於同年3月26日交屋。
㈡系爭房屋因混凝土剝落及鋼筋外露而應修復補強，費用為29
萬5,964元。
五、被上訴人主張系爭房屋有氯離子含量過高等瑕疵，請求減少買賣價金，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲分別論斷如下：
㈠系爭房屋之氯離子含量、混凝土抗壓強度及中性化深度是否
符合結構安全標準?
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。查系爭契約第5條第2項物之瑕疵擔保約定：「賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」、第3項約定：「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣），賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（如標的建築完成日在民國87年6月25日〈含當日〉以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤...），除買賣雙方另有約定外，買方得主張減少價金或解除契約...」，有系爭契約在卷可稽（見原審卷47至57頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），又系爭房屋為71年7月20日建造完成，有系爭房屋第一類謄本可憑（見外放新北市建築師公會鑑定報告17頁），可徵兩造已約定系爭房屋之混凝土氯離子含量平均值不得超過每立方公尺0.6公斤之標準，若逾約定標準時，被上訴人自得請求上訴人減少價金。原審函請新北市建築師公會鑑定系爭房屋之樑、柱部分共4處取樣進行氯離子含量、混凝土抗壓強度及中性化深度是否符合結構安全標準，並由該公會指派黃進財建築師鑑定結果（下稱系爭鑑定報告）：⑴經檢測試體1氯離子含量為每立方公尺0.3903公斤，試體2為每立方公尺0.3322公斤，試體3為每立方公尺1.3590公斤，試體4為每立方公尺2.1441公斤，其氯離子含量平均為每立方公尺1.0564公斤，高於83年7月22日修訂C.N.S
3090硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量一般環境規定值每立方公尺0.6公斤，顯示本棟建築物氯離子含量有偏高之情形（高於系爭契約約定之以3處取樣之平均值超過每立方公尺0.6公斤）。⑵經檢測試體1混凝土抗壓強度為每平方公分105.5公斤、試體2為每平方公分112.3公斤、試體3為柱試體因卡水管且長度不足故不認證、試體4為每平方公分59.9公斤，平均抗壓強度為每平方公分92.56公斤，約為原設計強度每平方公分210公斤之44.08%左右，可知混凝土抗壓強度有不足現象。⑶試體1厚度為7.4公分、試體2為6.8公分、試體3（為柱試體因卡水管且長度不足故不認證）為1.8公分、試體4為7.7公分，3個試體硬固混凝土中性化均大於法規規定的保護層厚度4公分及1.5公分，顯示系爭房屋樑、版已有中性化現象發生，將使鋼筋銹蝕造成鋼筋有效斷面不足，結構體強度驟降，混凝土爆裂等情（見外放系爭鑑定報告5至7頁），足見系爭房屋之氯離子含量逾系爭契約約定之每立方公尺0.6公斤，且有混凝土抗壓強度不足、中性化現象（下稱系爭瑕疵），被上訴人主張系爭房屋有系爭瑕疵等語，洵屬有據。
2.上訴人雖抗辯：系爭鑑定報告及鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室（下稱鄭兆鴻試驗室）之混凝土鑽心試體抗壓強度試驗報告（下稱系爭抗壓強度報告）之取樣、鑑定未依內政部營建署所定結構混凝土施工規範（下稱施工規範）18.5.3規定及CNS 1238 A3051(2015)之7.1節辦理，而認前揭報告不可採云云，查：
⑴系爭抗壓強度報告已載明其採用之試驗方法為CNS 1238 A305
1(2015)（見系爭鑑定報告32頁），上訴人並未提出證據資料證明系爭抗壓強度報告有違反上開規定或規範，其抗辯已難憑信。又證人黃進財建築師證稱：本件鑑定是由伊到現場取樣，伊是依照新北市政府所訂立的高氯離子混凝土建物的鑑定要點、建築技術規則及CNS標準取樣，氯離子檢測標準則是伊委託鄭兆鴻試驗室來做，該事務所有TAF認證，會依照認可的標準做檢測；鑑定報告第7頁的結論(三) 有提到試體3有卡水管長度不足，所以還需要第4個試體，但試體3仍然符合氯離子混凝土檢測的樣本，所以還是可以做氯離子檢測，所以採4個樣本；就強度的檢測，取樣不可以在整支樑中間取樣，所以伊鑑定有避開這個部分，此外沒有其他限制；針對中古屋檢測氯離子時，沒有限制浴廁的樑柱頂板不適合取樣；伊取樣是取3個以上來做平均值，避免只有看1個樣本來做出鑑定等語（見原審卷409至413頁），足見系爭鑑定報告確有符合上開相關規定或規範為鑑定。
⑵CNS 1238 A3051(2015)7.1(a)規定：「除7.1(b)之規定外，
抗壓強度試驗用鑽心試體直徑至少為94mm或至少為粗粒料標稱最大粒徑的2倍，二者取最大值。」，依7.1(b)規定：「如果因構件尺度的限制或鋼筋淨間距的限制，無法獲得最小長徑比（L/D)1.0的鑽心試體時，鑽心試體直徑可不依至少為94mm的規定，如果鑽心試體直徑小於94mm時，應於試驗報告中敘明理由。」（見本院卷175頁），新北市建築師公會委託鄭兆鴻試驗室所作系爭抗壓強度報告備註8.已載明「試體尺寸說明：尺寸規格均與委託者確認並同意；委託者提供樣品。」、9.「原因：考量結構樑、柱、牆、版鋼筋間距。
」（見外放系爭鑑定報告32頁），足見該報告業已依上開7.1(b)規定說明係因系爭房屋鋼筋間距限制，故而鑽心試體直徑小於94mm之原因，無違反CNS 1238 A3051(2015)7.1規定之情形，足見系爭鑑定報告及抗壓強度報告均無違反C.N.S.等規定，上訴人此部分抗辯，洵屬無據。
3.上訴人抗辯:系爭房屋縱有氯離子含量過高之情，因係屋齡老舊及自然因素（外在水氣或滲漏水），經由修補並不必然會有價值貶損云云。查證人黃進財建築師證稱：氯離子含量很高是因為鹽分比較高，自來水雖然也會加氯，但是生活用水，氯的含量很低，應該不會導致混凝土氯離子含量增加等語（見原審卷412頁），可知系爭房屋縱有漏水，亦不影響系爭鑑定報告結果。原審函請新北市建築師公會就系爭房屋上開瑕疵所需修繕補強費用鑑定結果為29萬5,964元，並提供修復建議（見系爭鑑定報告7、36頁，29萬5,964元部分未據上訴人上訴，已確定，如前所述），證人黃進財建築師並證稱：依照伊建議的修復方法只能夠維持房屋結構的基本安全等語（見原審卷412頁），且新北市不動產估價師公會參酌新北市建築師公會建議之修復方法後，仍認系爭房屋有價格上之減損（見社團法人新北市不動產估價師公會不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告〉摘要4頁），可知系爭房屋縱經修復仍有價值減損，上訴人此部分抗辯與系爭鑑定報告不符，洵非可採。
4.綜上，系爭鑑定報告及抗壓強度報告均無違反施工規範或C.
N.S.規定，上訴人此部分抗辯，洵屬無據。㈡被上訴人得否請求上訴人減少價金，並請求上訴人返還？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。查系爭房屋因氯離子含量過高，而不符合結構安全標準，已如前述，依社會通常觀念，應認能安全居住之效用已有減損，該減損會影響買受人購買意願，在市場交易時價格亦會有減損，堪認有減少其價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵，被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，洵屬有據。被上訴人並已行使價金減少請求權（見原審卷43頁），則上訴人就該減少範圍內之價金，乃屬無法律上之原因而受利益，被上訴人自得依民法第179條規定請求返還。
2.至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。經原審函請新北市不動產估價師公會指派不動產估價師就系爭房屋氯離子含量過高所減損系爭房地交易價格之比例進行鑑定，經該公會指派許文樹估價師鑑定，鑑定結果認定：系爭房地正常屋況下於兩造簽訂系爭契約時之價格為720萬7,166元，因存有氯離子含量過高等瑕疵下價格為599萬9,620元，價格減損為120萬7,546元、減損比率為16.75%，經以新北市建築師公會建議修復方式進行修繕（總修復費用29萬5,964元）後之價格減損為91萬1,582元等情，有系爭估價報告可憑（見系爭估價報告摘要3至4頁）。
本院衡酌系爭估價報告考量一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場狀況及勘估標的依最有效使用與獨立估價情況下，採用比較法、收益法及建物成本法等估價方法，系爭估價報告洵可採信，上訴人抗辯系爭估價報告不可採云云，洵屬無據。是系爭房地有、無系爭房屋氯離子含量過高之價值差額占系爭房地無瑕疵應有價值之比例為16.75%，又系爭契約約定之系爭房地價金為680萬元，則被上訴人得請求減少價金為113萬9,000元（計算式:6,800,000×16.75%＝1139,000，含修繕費用29萬5,964元），並得請求上訴人返還。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第5條第2項約定、民法第359條、第179條規定，請求上訴人給付113萬9,000元，及其中100萬元自起訴狀繕本送達之翌日即108年8月28日（見原審卷87頁送達證書）起，13萬9,000元自其於原審110年4月29日言詞辯論期日擴張聲明（見原審卷349頁）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決關於命其給付逾29萬5,964元本息部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 呂綺珍法 官 王育珍正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
書記官 簡曉君