臺灣高等法院民事判決111年度上易字第397號上 訴 人 許碧芳訴訟代理人 鄭至量律師
石正宇律師被上訴人 黃薇廷（原名黃緗筠）訴訟代理人 蔡承諭律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國111年1月28日臺灣臺北地方法院110年度訴字第6600號第一審判決提起上訴，本院於111年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人自民國107年4月起至110年8月31日止，向被上訴人承租臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號2樓房屋(下稱系爭房屋)，租金每月新臺幣(下同)3萬元共計123萬元。嗣因上訴人有意購買系爭房屋及坐落之土地(台北市○○區○○段○○段00地號土地權利範圍4分之1，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地)，故自107年3月4日起至109年7月30日止陸續支付被上訴人共達207萬元。詎被上訴人竟於110年8月3日將系爭房屋出售予他人，則兩造間已無房屋買賣契約關係存在，被上訴人應將扣除房租後超收之款項84萬元返還上訴人。為此依民法第179條規定提起本件訴訟，請求被上訴人給付84萬元，及自108年8月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，並聲明願供擔保請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人84萬元，及自108年8月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造於108年間開始商談系爭房屋買賣事宜，經雙方擬定總價為1,370萬元，上訴人於簽約前應先支付總價一成即133萬元為定金，上訴人亦確實分別於108年10月7日、108年11月20日匯款共133萬元予被上訴人，兩造已有成立買賣預約之合意，系爭款項為擔保買賣契約成立之立約定金。嗣因上訴人預計用以購買系爭房屋之資金來源發生問題，被上訴人於110年2月18日向上訴人表示系爭房屋將委託仲介銷售，上訴人答覆「收到」，故系爭房屋買賣預約因可歸責於上訴人之事由而解除，類推適用民法第249條第2款規定，被上訴人得沒收上訴人支付之定金，無不當得利之情事等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造就⑴上訴人自107年4月起至110年8月31日止向被上訴人承租系爭房屋，租金每月3萬元共計123萬元。⑵上訴人因有意購買系爭房地，而與被上訴人於108年10月間成立購買之預約，預定總價1,370萬元。⑶上訴人於承租期間匯予被上訴人之金額如原審卷第21頁所示，總計為207萬元。⑷被上訴人於110年8月3日將系爭房地出售予第三人等情不爭執(本院卷第62、69頁)，並有存證信函、土地及建物謄本、溢收款項明細表、滙款單(原審卷第13-37頁)在卷足稽，而可以確認。
四、上訴人主張系爭房地出售予他人後，兩造間已無房屋買賣契約關係存在，被上訴人應將扣除房租後超收之款項84萬元返還上訴人等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
㈠本件84萬元為系爭房地買賣預約立約定金之一部分：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權
利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。又定金之種類因其作用之不同，通常可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金。而所謂立約定金，亦名猶豫定金，係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立，此項定金與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金係以確保契約之履行為目的、以主契約之存在為前提，尚屬有間。
⒉經查，兩造於108年10月3日約定系爭房地之買賣價金1370
萬元，加上裝潢費用以250萬元計算，而達成系爭房地買賣價金1620萬元，以及預付定金2%之共識，而成立系爭房地買賣預約，並由上訴人於同年月7日支付被上訴人33萬元【計算式：16,200,000元×2%＝324,000元】，作為系爭房地買賣預約之立約定金，用以擔保日後買賣契約成立等情，核與卷附通訊軟體對話紀錄內容相符（本院卷第97、98頁），且為兩造所不爭執(本院卷第79、162頁)，而堪認定。嗣上訴人雖欲與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約，乃於108年11月20日支付100萬元予被上訴人，然其後因故遲遲未與被上訴人簽訂買賣契約，109年8月間兩造復約定於109年8月31日至新光銀行辦理買賣流程，並確認上開133萬元屬於定金性質，此亦有兩造通訊軟體之對話紀錄，以及上訴人自行擬定之草約為證（原審卷第77、79頁）。
是上訴人主張108年11月20日支付之100萬元，為系爭房地買賣契約價金之一部云云，洵非有據，被上訴人抗辯133萬元屬於立約定金等語，尚屬可採。故本件84萬元為系爭房地買賣預約立約定金之一部分。
㈡上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還84萬元本息，為無理由：
⒈按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，
除當事人另有約定外，定金不得請求返還。民法第249條第2款定有明文。兩造於108年10月3日就系爭房地之買賣成立預約。嗣因上訴人資金未到位，而約定於109年8月31日簽訂本約，其後又因相同事由一再延宕，迄110年8月間仍未簽訂買賣契約，被上訴人遂表示要將系爭房地售予第三人，上訴人亦表示同意，有兩造通訊軟體對話紀錄為憑（原審卷第81、83、87-89、91、92、99、101-104頁）。
被上訴人將系爭房地出售予第三人，系爭房屋買賣之預約已失其目的，應認不能履行。而自買賣預約簽訂後迄被上訴人出售系爭房地之日止，其間已延滯近二年，原因為上訴人未能籌得購買房地資金，應屬可歸責於上訴人之事由，被上訴人自得類推民法249第2款規定沒收已收取之立約定金。
⒉次按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約
之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；不同種類之定金，非必互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之(最高法院101年度台上字第1692號民事判決)。契約當事人間收受之定金，如不具有違約金性質者，自不能適用民法第252條規定予以酌減。兩造就系爭房地雖已約定買賣標的物及總價，惟關於付款方法及系爭標的物移轉等重要事項，尚待簽訂買賣契約以約定之，本件被上訴人收取之立約定金係用以擔保買賣本約成立，非契約不履行之損害賠償，不具有違約金之性質，上訴人依民法第252條規定請求酌減，洵屬無據。
⒊系爭房地因可歸責於上訴人之事由，致未能簽訂買賣本約
，被上訴人得類推民法249第2款規定予以沒收，上訴人不得請求酌減，已如前所述。被上訴人取得立約定金即有法律上之原因，而非不當得利，上訴人請求被上訴人返還已收取之定金84萬元本息，為無理由。
五、綜上所述，上訴人本於民法第179條不當得利法律關係，請求被上訴人給付84萬元本息為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所為主張、舉證，與本件論斷無違或無涉，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 李昆曄法 官 許勻睿正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 15 日
書記官 劉育妃