臺灣高等法院民事判決111年度上易字第551號上 訴 人 余榮增被 上訴人 邱建雄上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年1月25日臺灣新竹地方法院110年度訴字第736號第一審判決提起上訴，本院於111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國99年6月25日向訴外人余榮火、原審共同被告余世緯（原名余榮廷，下逕稱余世緯）、上訴人（合稱余氏三兄弟）承租坐落新竹縣○○鎮○○段000○000地號土地（下單獨逕稱地號，合稱系爭土地）內300坪土地（下稱系爭租賃標的），供伊興建房屋使用，並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自99年8月1日起至109年7月31日止共10年，出租人即余氏三兄弟應配合提供土地使用同意書等證件予伊，供伊申請系爭土地上所興建房屋之建築執照（下稱建照）及水電瓦斯用。詎余氏三兄弟未依約提供伊在系爭土地上興建房屋申請建照及水、電等所需之相關證件，致伊於該地興建之房屋後無法申請建照及辦理保存登記而成為違章建築，亦無法申辦水、電、瓦斯，經伊於99年12月14日委由律師寄發律師函催告，迄未獲置理，伊因上訴人未提供相關證件致未能取得合法建照受有房屋交易價值減損新臺幣（下同）79萬1,000元之損害，該損害應由余氏三兄弟平均分擔（79萬1,000元÷3＝26萬3,667元，元以下四捨五入，下均同）。伊並已對余榮火提起損害賠償訴訟（下稱另案），經原審法院109年度訴字第628號判決余榮火應賠償伊26萬3,667元在案等語。爰依民法第227條第1項、第226條規定，聲明：上訴人應給付被上訴人26萬3,667元（原審判決余世緯應給付被上訴人26萬3,667元部分，未據其聲明不服，已告確定，非本院審理範圍，不予贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人與余世緯於99年6月25日簽訂系爭租約時，伊非系爭土地所有權人，自不受系爭租約拘束，無庸履行系爭租約之出租人義務。伊雖與被上訴人於99年9月20日補簽訂協議書（下稱系爭協議書），惟伊當時僅係擔任余榮火之代理人，亦非系爭土地所有權人，不受系爭協議書效力所及。況系爭土地為農業用地，須符合農地農用之要求，自始無法合法取得建照，被上訴人未受有損害。被上訴人提起另案後復以相同理由提起本件訴訟，屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴部分，上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第59、9、10頁）：
(一)被上訴人與余世緯於99年6月25日簽訂系爭租約，記載之出租人為余世緯、承租人為被上訴人，承租人之連帶保證人為訴外人江彩鳳，租賃標的記載為000地號土地，租期自99年8月1日起至109年7月31日止。租約簽名欄之甲方出租人記載出租人余世緯為持分土地法律代表，簽訂系爭租約時，訴外人余榮火及余世緯均係系爭土地之應有部分所有權人，其等之應有部分所有權，均係由父親余輝江所贈與，且尚有其他之應有部分所有權人。
(二)被上訴人自99年8月1日起占用系爭土地迄今，占用之範圍、面積及占用土地之地上物情形，係在000地號土地内，建造有附圖（即原審法院106年度訴字第311號判決附圖，見外放該案卷宗影本第225頁）編號A2部分面積120.53平方公尺之一層磚造建物、F3部分面積83.86平方公尺之水泥地、G部分圍牆；及在同段系爭000地號土地内，建造及設置如附圖編號A1部分面積321.36平方公尺之一層磚造建物、B部分110.96平方公尺之鐵皮檳榔攤、C部分75.49平方公尺菜園、D部分
65.91平方公尺之鐵皮停車棚、E部分10.86平方公尺之果園、及F1之0.31平方公尺、F2之92.62平方公尺，合計面積92.93平方公尺之水泥地、G部分圍牆（下合稱系爭地上物）。
系爭地上物為被上訴人所有。
(三)被上訴人曾於99年12月14日委由律師寄發律師函予余世緯，副本予余榮火，函内說明租金之支付方式，並要求於10日内依租約交付辦理被上訴人房屋興建之建照及水電申請所需之證件予被上訴人。余榮火曾於105年11月14日寄發存證信函予被上訴人，表示被上訴人租用其與余世緯、上訴人共有之000地號土地，積欠其租金，而定期催告被上訴人給付積欠之租金18萬3,333元，並表示逾期未繳將終止地上權，被上訴人收受該函後，於106年1月17日回覆存證信函，表示余世緯未依約交付其申請建照及水電所需之證件，且要求余世緯、上訴人等共有人儘速交付上開證件，其於收受證件時即交付租金等之解決方式。
(四)余榮火前對於被上訴人提起原法院106年度訴字第311號請求拆屋還地等訴訟，經原法院判決駁回，嗣經本院107年度上易字第760號案件判決被上訴人應給付余榮火自104年8月1日起迄107年11月24日止積欠租金金額11萬0,556元確定在案。
(五)余世緯、上訴人迄未提供被上訴人在系爭土地上興建房屋申請建照及水、電等所需之相關證件予被上訴人。
(六)系爭房屋經另案鑑定後，109年7月間系爭房屋價值為759萬9,000元，如取得合法建照之市場價格為839萬元。
五、被上訴人主張：上訴人未按系爭租約提供相關證明文件，致伊興建之房屋無法申請建照及水、電、瓦斯，受有房屋交易價值之減損，上訴人應負債務不履行之損害賠償責任，爰依民法第227條第1項、第226條規定請求上訴人賠償26萬3,667元等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。茲查：
(一)關於上訴人是否為系爭租約之出租人？
1.被上訴人與余世緯於99年6月25日簽訂之系爭租約，記載之出租人固為余世緯，惟租約簽名欄之甲方出租人記載余世緯為「持分土地法律代表」，為兩造所不爭執，並有系爭租約可稽（見兩造不爭執事項㈠、原法院109年度訴字第628號卷宗，下稱另案卷，第55至59頁）。又兩造不爭執余世緯簽訂系爭租約時，余榮火及余世緯均係系爭土地應有部分所有權人，其等之應有部分所有權，均係由其等父親余輝江所贈與（見兩造不爭執事項㈠）。且觀諸余氏三兄弟與其等父親余輝江簽立之不動產共有協議書記載之內容，可知其等約定系爭土地持分雖經余輝江移轉所有權登記予余榮火、余世緯，惟實際權益屬余氏三兄弟共有，日後上訴人要求登記土地持分至個人名下，余榮火、余世緯須無條件提供證件、用印並配合過戶登記（見另案二審卷第105頁）。佐以系爭租約備註部分以手寫記載：「租金經甲（即出租人）乙（即承租人）雙方協定300坪」（見另案卷第59頁），可知系爭租賃標的為300坪土地；訂立系爭租約當時，000、000地號土地面積各7729.93、3355.1平方公尺（見另案卷第129頁），合計11,085.03平方公尺，被上訴人承租之300坪土地，須將余氏三兄弟系爭土地應有部分各33分之1均計入始與承租面積大致相當（11,085.03×3/33×0.3025＝304，小數點以下四捨五入）。可見系爭土地應有部分為余輝江贈與予余家三兄弟，實際上為余家三兄弟與其他共有人共有。另參諸兩造不爭執余世緯與被上訴人接洽簽訂系爭租約時，表示其為000地號土地之持分土地法律代表人，且代表余氏三兄弟，並提及余氏三兄弟之名字（見本院卷第59、12頁）。足認訂立系爭租約當時，余氏三兄弟實際上共有系爭土地應有部分，余世緯係以余氏三兄弟代表人之身分與被上訴人簽訂系爭租約，將余氏三兄弟共有之系爭租賃標的出租予被上訴人。
2.另審諸余榮增於99年9月20日，以兼余榮火代理人之法律代表人之名義，與被上訴人簽訂系爭協議書，該協議書說明項下記載：被上訴人承租之000地號土地，經余榮火及上訴人主張土地係其等父親余輝江贈與兄弟三人共有，有扶養雙親之義務，土地租金不能為余世緯個人所得，須作為父母生活費補貼，協議中余榮火、上訴人非為己利係為保護父母權益變更收款帳戶，承租人即被上訴人甚為感佩其孝心，承諾認同變更付款帳戶，改匯至蔡余素美所保管父母養老專戶等語，有協議書可參（見原審卷第103頁）。上訴人抗辯系爭協議書僅係變更租金收益之受款人，伊為余榮火之代理人，系爭協議書之法律效力僅及於余榮火云云，顯與系爭協議書所載內容不符，為不足採。此觀被上訴人於99年12月14日委由林思銘律師發函通知余氏三兄弟，表示：簽立系爭租約後，伊原依余世緯指示給付租金至余世緯之彰化銀行帳戶，嗣上訴人及余榮火主張其等為系爭土地共有人，對於租金收入亦分別享有3分之1權利，嗣伊依系爭協議書約定，將其等各3分之1租金，共3分之2租金匯至系爭協議書指定之帳戶等語，有律師函可稽（見本院卷第75至77頁），益可證之。另兩造不爭執余榮火夫妻於簽訂系爭租約後會同被上訴人到系爭土地現場，確認出租土地之範圍乙情（見本院卷第59、12頁）。且余榮火曾於105年11月14日寄發存證信函予被上訴人，表示被上訴人租用其與余世緯及上訴人共有之000地號土地，積欠其租金，定期催告被上訴人給付積欠之租金18萬3,333元等語（見兩造不爭執事項㈢），可見余榮火亦知悉並承認系爭租約。足見系爭土地係余氏三兄弟共有，上訴人、余榮火確有向被上訴人表示系爭租約租金非余世緯個人所有，余榮火並授權余榮增簽訂系爭協議書，與被上訴人協議將租金改匯至余氏三兄弟父母養老專戶。自堪認余世緯將余氏三兄弟共有之系爭租賃標的出租予被上訴人，為上訴人及余榮火所知悉並承認，余榮火並授權上訴人簽訂系爭協議書，被上訴人復依系爭協議書之約定，將上訴人及余榮火部分之租金匯至蔡余素美之帳戶，以作為余家三兄弟父母之生活費。
3.又余榮火前主張被上訴人占用系爭土地興建系爭地上物，先位依民法第767條、第821條、第179條規定，請求被上訴人拆屋還地，給付相當於租金之不當得利，備位依租賃契約，請求被上訴人給付租金，經原法院以106年度訴字第311號判決駁回，余榮火就備位請求給付租金部分提起上訴，經本院107年度上易字第760號廢棄原判決，命被上訴人應給付余榮火11萬0,556元本息確定在案，前開判決認定余氏三兄弟與被上訴人間就系爭租賃標的確有租賃關係存在等情，為兩造所不爭執，並有上開判決可稽(見兩造不爭執事項㈣、另案卷第17至32、67至77頁)。
4.據上，足見系爭租約係由余世緯代表余氏三兄弟即上訴人及余榮火與被上訴人簽訂。則被上訴人主張上訴人亦為系爭租約之出租人等情，自屬有據。上訴人自應受系爭租約及系爭協議書約定內容之拘束。
5.又系爭租約就被上訴人承租土地雖僅記載000地號土地，惟依系爭租約備註欄第1點約定：「租金，經甲乙雙方協定300坪年租新臺幣10萬元」等語（見另案卷第59頁），被上訴人承租土地面積為300坪，已如前述。又被上訴人自99年8月1日起占用系爭土地迄今，並在000地號土地上興建附圖所示A2部分面積120.53平方公尺之一層磚造建物、F3部分面積83.86平方公尺之水泥地、G部分圍牆；及在000地號土地上，建造及設置如附圖所示A1部分面積321.36平方公尺之一層磚造建物、B部分110.96平方公尺之鐵皮檳榔攤、C部分75.49平方公尺菜園、D部分65.91平方公尺之鐵皮停車棚、E部分10.86平方公尺之果園、及F1之0.31平方公尺、F2之92.62平方公尺，合計面積92.93平方公尺之水泥地、G部分圍牆，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。可見被上訴人承租系爭租賃標的後，在系爭租賃標的興建及設置之地上物、圍牆、水泥地及菜園、果園等，占用面積共881.9平方公尺（即1
20.53+83.86+321.36+110.96+75.49+65.91+10.86+0.31+92.62），面積未逾300坪（相當991.74平方公尺）。被上訴人承租之300坪土地，須將余氏三兄弟系爭土地應有部分均計入始與承租面積大致相當，已如前述。則被上訴人主張系爭租賃標的之範圍，係位於系爭土地內面積共300坪之土地，包含000地號土地在內等情，應可採信。
(二)被上訴人主張上訴人負有交付相關證件予伊之契約義務，供伊申辦建照及申請水電用，避免伊興建完成之建物成為違建日後遭拆除，有無理由？
1.系爭租約備註部分以手寫方式記載：「2.乙方（即被上訴人）承租興建期間所需證明文件，甲方（即出租人）需無條件提供以利房屋建照水電申請」（見另案卷第59頁），可見出租人有提供被上訴人興建房屋申請建照及水電申請之證明文件。又上訴人簽立之系爭協議書亦記載：「承租土地興建期間所需證明文件需配合提供以利房屋建照水電」等語，有協議書可稽（見原審卷第103頁），足見上訴人亦同意負有提供證明文件予被上訴人申請建照及水電之義務。上訴人係系爭租約之出租人之一，且系爭協議書為其所簽立，上訴人應受系爭租約及系爭協議書約定內容之拘束，既經本院認定於前，則被上訴人主張上訴人負有提供證明文件予伊申請建照及申辦水電之契約義務，自屬有據。
2.查被上訴人於99年12月14日委由律師寄發律師函予余世緯，副本予上訴人及余榮火，函內說明租金之支付方式，並要求於函到10日內依租約交付辦理被上訴人房屋興建之建照及水電申請所需之證件予被上訴人，為兩造所不爭執，並有律師函可參（見兩造不爭執事項㈢、本院卷第75至77頁）。上訴人雖抗辯之前未看過該律師函云云，惟因時間久遠，被上訴人未保有送達回執難認可歸責，且上訴人自承該律師函送達地址為其上班地址（見本院卷第86頁），且與系爭協議書記載之住址相同，堪認應已合法送達。另余榮火於105年11月14日寄發存證信函予被上訴人，表示被上訴人租用其與被告余世緯、上訴人共有之000地號土地，催告被上訴人給付積欠之租金，被上訴人收受該函後，於106年1月17日回覆：余世緯未依約交付其申請建照及水電所需之證件，且要求余世緯及上訴人等共有人儘速交付上開證件，其於收受證件時即交付租金等之解決方式等情，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢）。益徵被上訴人確可依系爭租約主張上訴人負有交付相關證明文件供被上訴人申辦建照及申請水電用之義務，被上訴人並已催告余氏三兄弟交付。
3.被上訴人向余氏三兄弟承租系爭土地興建房屋，並約定出租人即余氏三兄弟應無條件提供承租人即被上訴人申辦房屋建照及水電之相關證明文件，已如前述。則被上訴人主張上訴人負有交付系爭土地所有權人同意被上訴人興建房屋及申辦水電之相關證明文件之契約義務存在，自屬有據。
(三)被上訴人依民法第227條第1項、第226條規定，請求上訴人賠償26萬3,667元，有無理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。次按民法第226條第1項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準，債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（最高法院92年度台上字第829號及96年度台上字第485號判決要旨參照）。
2.查被上訴人向余氏三兄弟承租系爭土地興建系爭地上物，上訴人依約負有提供被上訴人房屋興建期間申辦房屋建照及水電所需之相關證明文件之義務，業經本院認定於前，惟上訴人經催告後，迄今未提供上開證明文件予被上訴人，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥）。上訴人未能履行交付系爭地上物申辦建照及水電所需之證明文件，乃未依債之本旨履行，自屬不完全給付，且迄未交付，復已將系爭土地應有部分出售予他人（見原審卷第77頁、另案卷第125頁）。又因可歸責於被上訴人之事由致不完全給付，且因不能補正，得由被上訴人類推適用給付不能規定請求損害賠償者，屬債務不履行替代給付的履行利益。則被上訴人主張伊因可歸責於上訴人之不完全給付，且屬不能補正，致伊於系爭土地興建之系爭地上物未能取得建照而為違建，受有價值減損之損害，上訴人應依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，賠償伊所受損害等情，自屬有據。
3.又系爭地上物經另案鑑定，109年7月間系爭房屋價值為759萬9,000元，如取得合法建照之市場價格為839萬元等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥）。兩造亦不爭執本件訴訟110年8月起訴時系爭地上物之價值及如取得合法建照之市價如109年7月間之價格（見本院卷第59頁）。則被上訴人主張余氏三兄弟未提供申辦建照所需證明文件致伊所受之損害為差額79萬1,000元(8,390,000元－7,599,000元＝791,000元)，自屬有據。又按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條亦有明文。上訴人與余世緯、余榮火同為系爭租約之出租人，已如上述，依民法第271條規定，其等就對被上訴人債務不履行損害賠償之債務，應平均分擔。從而，被上訴人請求上訴人賠償伊所受損害26萬3,667元(791,000÷3＝263,667)，應屬有據。
4.上訴人雖抗辯系爭土地為農業用地，須符合農地農用之要求，系爭土地根本無法合法取得建照，對被上訴人沒造成損害云云。惟依農業發展條例第3條第10款、第12款規定：「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：㈠供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。㈡供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。㈢農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地」、「農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用」，第18條第1至4項約定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍」、「前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限」'「本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同」、「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」。足見農地亦得興建農舍，雖起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，惟非不得移轉所有權，自尚難僅以系爭土地須符合農地農用，遽認被上訴人興建之系爭地上物無法取得建照。且系爭租約約定出租予被上訴人，供其在其上建屋使用，系爭租約本身即無違反強制或禁止規定之情事。系爭租約既已明確約定余氏三兄弟負有交付相關證明文件供被上訴人申辦建照及申請水電用之義務，余氏三兄弟自有依約履行之義務。上訴人是項抗辯，自不足採。
5.上訴人復抗辯被上訴人於另案判決後重新以相同理由提起本件訴訟，有權利濫用之情形云云。惟另案之被告為余榮火，與本案被告余世緯及上訴人，當事人不同，自非同一案件。且被上訴人乃依法行使權利，難謂有何權利濫用之情形。上訴人前開抗辯，亦不足取。
六、綜上所述，被上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求上訴人給付26萬3,667元，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 朱漢寶法 官 沈佳宜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
書記官 何敏華