臺灣高等法院民事判決111年度上易字第586號上 訴 人 李柔嫻訴訟代理人 陳芝蓉律師被 上訴 人 蔣鴻濱
蔣鴻文共 同訴訟代理人 屠啟文律師
黃鈺書律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國111年4月12日臺灣新北地方法院110年度訴字第1084號第一審判決提起上訴，本院於112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣貳拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於本訴部分由上訴人負擔，關於反訴部分由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人本訴主張及反訴抗辯：伊於民國110年1月23日經由原審被告黃紹維居間仲介，與被上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），以供經營寵物美容及住宿使用，約定租期5年，伊已交付保證金新臺幣（下同）5萬6,000元（下稱系爭保證金），隨後僱工裝潢並支出裝修費28萬元。惟因被上訴人先前未經申請許可，即擅自變更房屋外牆及廚房空間，與竣工圖不符，遭人檢舉，經新北市政府工務局（下稱工務局）110年3月4日新北工使字第1100401574號函（下稱110年3月4日函）表示需進行勘查，要求停止一切施工行為，致伊無法使用系爭房屋，且會勘時，伊始知原先規劃之大門位置及部分室內空間，依竣工圖所示為停車位。又依工務局111年1月14日新北工使字第110041789號函覆（下稱111年1月14日函），可知該一樓核准用途為「住宅」非屬供公眾使用建築物，並不能作為營業使用，此與兩造約定作為寵物美容及住宿使用不符，違反民法第423條規定，伊已於110年3月23日寄發律師函終止系爭租約，被上訴人受領系爭保證金之法律上原因已不存在，即屬不當得利，伊已支出之28萬元裝修費，則屬因被上訴人債務不履行所受損害，伊自得請求返還系爭保證金暨賠償所支出裝修費用28萬元，共33萬6,000元。本件係因被上訴人未依債之本旨提供得合法營業之租賃物，有債務不履行及瑕疵擔保責任之情形，而由伊合法終止租約，被上訴人不得請求違約金，另依系爭租約第20條約定，伊不負回復原狀之義務，況被上訴人已將系爭房屋另出租他人，迄今僅提出工程報價單而未提出任何單據，其反訴請求伊給付違約金及回復原狀之修復費用20萬元，即屬無據。爰依民法第227條準用第226條、第347條準用第360條規定、系爭租約第4條、第15條約定、民法第179條、第259條、第227條準用第256條規定，擇一請求判命被上訴人給付33萬6,000元本息之判決（未繫屬本院即原審被告黃紹維部分，不予贅敘，原審判決上訴人本訴全部敗訴，被上訴人所提反訴，一部勝訴一部敗訴，即判命於抵充系爭保證金後，上訴人應給付被上訴人20萬元本息，上訴人不服提起上訴）。上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人33萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡反訴部分：⒈原判決關於命上訴人給付新臺幣貳拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
二、被上訴人則以：本件係因上訴人進行裝修時將原有天花板及浴室拆除、牆壁打洞而遭住戶檢舉，伊購入系爭房屋後並未自行改建或違建，系爭房屋洵無上訴人所稱不能作為營業使用之情形，況伊於系爭租約中，並未就系爭房屋之用途及品質為任何保證，伊已交付合於所約定使用收益之系爭房屋予上訴人，上訴人猶以律師函終止系爭租約，即屬依系爭租約第10條約定提前終止租約，自不得請求伊返還系爭保證金或賠償裝修費用28萬元，反而應給付伊違約金5萬6,000元。系爭房屋用途固為「住宅」，惟依「新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定，樓地板面積小於200平方公尺之住宅區一樓房屋本得作店鋪使用，且免變更使用執照，故系爭房屋做為寵物美容住宿之營業使用並無問題，此由伊父蔣永松嗣以系爭房屋現址申辦核准設立甜甜寶貝寵物美容有限公司，即足證明。依系爭租約第20條約定，如上訴人就天花板、花圃、浴室、雨遮等處已完成裝潢更新，退租時始無須恢復原狀，今上訴人將原有天花板及浴室拆除、牆壁打洞，尚未完成任何裝潢更新即片面終止租約，自無該約定之適用，應負回復原狀之義務，詎經伊請求回復原狀，上訴人始終置若罔聞，伊自得請求回復原狀所需費用20萬元，爰依系爭租約第10條、第4條約定、民法第431條第2項規定，請求上訴人給付違約金5萬6,000元，賠償回復原狀費用20萬元，並於抵充保證金5萬6,000元後，反訴請求上訴人給付20萬元（逾此金額反訴請求部分，經原審駁回後，被上訴人並未聲明不服，非本院審理範圍）。並就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷131、213頁）：㈠上訴人於110年1月23日經原審被告黃紹維居間仲介，與被上
訴人簽定系爭租約，承租系爭房屋，租期自110年3月8日起至115年3月7日止共5年，每月租金2萬8,000元（未稅），應於每月8日前給付，並交付保證金5萬6,000元。
㈡被上訴人為系爭房屋之所有權人，權利範圍各2分之1（見本院卷113頁），系爭房屋之核准使用用途為住宅。
㈢系爭租約於110年3月24日終止。
㈣上訴人終止租約時，並未完成房屋裝潢，系爭房屋現已由被
上訴人另出租予第三人。
四、本院之判斷：㈠關於上訴人主張因被上訴人所交付之系爭房屋，未合於系爭
租約所約定之使用收益，且缺乏所保證之品質，為不完全給付，擇一依民法第227條準用第226條、第347條準用第360條，請求被上訴人賠償裝修費用28萬元部分:
1.因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項準用第226條第1項定有明文。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，又民法第360條規定，於買賣契約以外之有償契約準用之，民法第347條、第360條亦定有明文。又依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此乃出租人之主要義務（最高法院69年度台上字第380號、第1798號判決意旨參照）。是則因可歸責於出租人之事由，未交付合於所約定使用收益之租賃物，或保持其合於約定使用收益之狀態，致為不完全給付，承租人固得依民法第227條規定請求賠償損害。惟主張有賠償權利之人，對此有利於己之事實，應先負舉證之責任。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（參照最高法院48年台上字第481號判例意旨）。
2.系爭租約第1條約定:房屋標示及租賃範圍為系爭房屋全部；第6條使用房屋限制之約定:系爭房屋係供上訴人使用，上訴人同意遵守住戶規約，不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全衛生；第8條改裝設施約定:上訴人如擬在系爭房屋上為裝設及加工者，應事先徵求被上訴人之同意（見原審卷21頁），可見依系爭租約約定，被上訴人僅負有將系爭房屋交予上訴人使用之義務，上訴人裝修需經被上訴人為同意，遍觀系爭租約內容，並無明文約定被上訴人「保證」或約定所提供之系爭房屋可供設立寵物美容店使用之情。被上訴人雖不否認其與上訴人簽訂系爭租約時，被上訴人即已知悉上訴人承租系爭房屋擬做為寵物美容及住宿使用（見原審卷267頁），僅可認被上訴人容許上訴人做寵物美容使用，惟依系爭租約第6條約定，上訴人仍須自行注意不得違法使用或影響公共安全，無從據此認被上訴人有保證系爭房屋之可作為寵物美容及住宿使用之用途。
3.查工務局110年3月4日函主旨略以：據報系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定...，說明欄記載：一、依本府110年2月22日人民陳情案件辦理。二、旨揭事項，如經臺端自行檢視確有「未經申請許可擅自變更用途、外牆...等室內裝修情事」致與原核准內容不符時，應請立即停止一切違規行為（見原審卷177頁），工務局111年1月14日函稱略以：工務局於110年2月2日接獲陳情，於110年3月16日辦理現場會勘：經查現場為拆除作業停工中（尚未開始裝修），無涉及室內裝修，且尚未有使用狀況，無法判定使用類組（見原審卷251、252頁）。證人即為上訴人做系爭房屋裝潢賴建曄證稱：工務局的人來勘查後並無要伊停工，但是有要伊申請裝修許可才能施作等語，亦未否認其裝修前沒有申請裝修許可等語（見原審卷215頁），足見本件係因被上訴人將系爭房屋交給上訴人後，因上訴人未申請室內裝修即進行裝潢施工而遭檢舉，且工務局並未命其停工。上訴人主張因被上訴人先前未經申請許可，即擅自變更房屋外牆及廚房空間，與竣工圖不符，始遭人檢舉云云，並未舉證以實其說，要屬無據。上訴人於工務局110年3月16日辦理現場會勘後自行停工，與系爭房屋之使用用途無關，即無相當因果關係，則其所支出之裝潢費用28萬元難認係被上訴人未依約交付合於約定使用之租賃物或系爭房屋缺乏被上訴人保證之品質所致，上訴人自不得向被上訴人請求損害賠償。
4.上訴人復主張，系爭房屋核准使用用途為住宅，伊無法作為寵物店使用云云，經查系爭房屋核准使用用途為住宅一節，固有工務局111年1月14日函可憑（見原審卷251、252頁），惟依工務局上開函文及其現場會勘結果及證人賴建曄之證詞，可知工務局乃告知上訴人未依法領有室內裝修許可不得擅自施工，又依「新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定，樓地板面積小於200平方公尺之住宅區一樓房屋本得作店鋪使用，且免變更使用執照，自難以系爭房屋為住宅，逕認該處不得做商業使用，是上訴人以系爭房屋為住宅使用，不能作為營業使用云云，尚難憑採，自難據此逕認被上訴人有何不完全給付之情，上訴人主張系爭房屋無法供作寵物美容店使用，被上訴人有不完全給付云云，尚屬無據。又系爭租約第15條第3項約定，第三人就系爭房屋主張權利，致不能為約定之使用收益，上訴人得終止租約，惟上訴人並未舉證本件有「第三人就系爭房屋主張權利」之情，是上訴人依民法第423條規定主張被上訴人未以合於約定使用之系爭房屋交付上訴人，並依系爭租約第15條第3項約定於110年3月23日通知被上訴人終止系爭租約云云，亦非有據。
5.綜上，上訴人擇一依民法第227條準用第226條、第347條準用第360條規定，請求被上訴人應賠償裝修費28萬元云云，洵屬無據。㈡關於上訴人依民法第179條、系爭租約第4條、民法第259條、
民法第227條準用第256條、系爭租約第15條，擇一請求被上訴人返還系爭保證金部分？依系爭租約第4條後段約定，租約終止後，如出租人無其他損害，承租人固得請求交還系爭保證金，又依該條約定，系爭保證金係作為上訴人履行系爭租約義務之擔保，系爭保證金於上訴人在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋，並扣除其所積欠之債務後，由被上訴人無息返還之，但因出租人即被上訴人得請求違約金5萬6,000元（詳後㈢所述），並以此部分請求與上訴人交付之系爭保證金抵充，上訴人已無餘額請求返還。是上訴人請求被上訴人返還系爭保證金，為無理由。㈢關於被上訴人依系爭租約第10條約定，請求上訴人給付違約金5萬6,000元部分:
被上訴人主張上訴人雖得依系爭租約第10條約定終止系爭租約，惟應給付違約金共5萬6,000元等語，為上訴人所否認。
查上訴人不得依系爭租約第15條第3項約定終止系爭租約，已如前述，惟系爭租約第10條第1項約定:系爭租約於租賃期限屆滿前，上訴人得提前終止租約，足見上訴人得依系爭租約第10條約定，任意終止系爭租約，被上訴人主張上訴人以前揭110年3月23日律師函通知被上訴人所為意思表示乃任意終止系爭租約，且於110年3月24日送達被上訴人時發生效力等語，洵屬可採，且系爭租約於110年3月24日終止一節，為兩造所不爭（見不爭執事項㈢），是系爭租約於110年3月24日已經上訴人任意終止。又依系爭租約第10條約定:系爭租約於租賃期間屆滿前，上訴人得提前終止租約。依前項約定得期前終止租約者，應於3個月前以書面通知被上訴人，並須賠償被上訴人1個月租金之違約金，核其約定應於3個月前書面通知，係為使出租人利用3個月提前通知期間覓得新承租人，以避免受有3個月租金之損害，是其主張如承租人未提前3個月通知終止租約，應給付3個月之租金及1個月之違約金，尚非無據，且該約定係損害賠償預定性質之違約金，被上訴人於上開範圍內依系爭租約第10條約定，反訴請求上訴人應給付相當於2個月租金即5萬6,000元之違約金等語，應屬有據。㈣關於被上訴人請求上訴人賠償回復原狀所需費用20萬元本息部分:
按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。被上訴人主張上訴人已僱工將系爭房屋全室供電線路、天花板、臥室櫃子、2間衛浴拆除，經其催告後，上訴人未回復原狀，其自得請求賠償回復原狀所需費用20萬元等語，為上訴人所否認。上訴人抗辯其僅有拆除廁所，且已復原1間，並將管線外露埋到牆壁，且已完成全室電線插座更新，有拆除天花板等語（見本院卷174頁），證人狄建亨證稱：被上訴人要伊估系爭房屋回復原狀費用，天花板要回復原狀，牆壁已經打洞，要恢復平整，電線外露要全部更新，浴廁裡的磁磚及牆壁都鑿洞了，要回復原狀，還有浴廁裡面的衛浴設備拆掉了等語（見原審卷207至210頁），亦核與證人賴建曄證述情節相符（見原審卷210至217頁），足見上訴人確有將系爭房屋天花板及衛浴拆除等情，是被上訴人得於必要範圍內請求其回復原狀，惟被上訴人主張上訴人應賠償回復原狀所需費用20萬元云云，固提出提出華山裝璜工程行110年5月18日工程報價單（見原審卷75頁）為憑，惟證人狄建亨證稱：但伊只有估價，實際上沒有做；且要簽約才能確認實際回復原狀之金額等語（見原審卷209至210頁），被上訴人亦稱其未裝潢即將系爭房屋轉租他人等語（見本院卷213頁），足見被上訴人並未修復系爭房屋即將系爭房屋轉租他人，則被上訴人主張回復原狀之費用云云，即非可採，其復未提出其他證據證明有支出回復原狀之費用，則被上訴人請求上訴人賠償回復原狀所需費用20萬元本息，為無理由。
五、綜上所述，上訴人本訴依民法第227條準用第226條、第347條準用第360條規定、系爭租約第4條、第15條約定、民法第179條、第259條、第227條準用第256條規定，請求被上訴人給付33萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由；被上訴人依系爭租約第10條、第4條約定、民法第431條第2項規定，於抵充保證金5萬6,000元後，反訴請求上訴人給付20萬元及自110年7月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦為無理由，均不應准許。從而原審就反訴所為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就本訴所為上訴人敗訴之判決，則無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 呂綺珍法 官 王育珍正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
書記官 簡曉君