臺灣高等法院民事判決111年度上易字第615號上 訴 人 孫宗傑訴訟代理人 楊忠憲律師被上訴人 孫貴爵訴訟代理人 吳臾夢律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國111年3月30日臺灣新北地方法院110年度訴字第985號第一審判決提起上訴，本院於112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項關於每年租金調整逾新臺幣柒萬貳仟元部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱000地號土地）所有人，上訴人則有其上門牌新北市○○區○○街000巷00弄0號未辦理保存登記建物(下稱0號建物)之事實上處分權，該建物占用前開土地之面積為40.72平方公尺（就此占用部分下稱系爭土地），兩造就系爭土地存在不定期租賃關係（下稱系爭租約）。上訴人之被繼承人孫吉利前雖有向系爭土地出租人林朝隆，及於林朝隆死後向其繼承人即訴外人林友宗、林友成支付租金，最後於民國81年12月9日繳付之一年份租金為新臺幣（下同）9800元，然自伊於82年8月30日向林友宗、林友成買受000地號土地並繼受系爭租約之後，租金再無調整迄今。系爭土地所在之000地號土地價值歷年持續增長，上訴人並將其上0號建物出租他人以為營利，伊自得訴請調升租金。爰依民法第442條規定，求為命上訴人不定期承租伊所有系爭土地之租金自起訴狀繕本送達翌日起應調整為每年14萬4000元之判決(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，未繫屬本院者，不予贅述)。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：000地號土地公告現值固迭有調漲，但上升幅度有限；而伊所有之0號建物出租他人仍係供住宅使用，無關商業營利行為，本件如須調高系爭土地租金，亦不應超過土地法第105條準用第97條之法定上限；另觀系爭土地出入口為狹小巷弄，難供汽車通行，與鄰近土地亦有高低落差，附近均屬舊式平房，繁榮程度甚低，被上訴人請求調整系爭租金為每年14萬4000元，顯屬無據等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於調整上訴人不定期承租被上訴人系爭土地租金為每年14萬4000元部分廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、查，㈠林朝隆、孫吉利前就位在000地號土地內之系爭土地存在系爭租約，由孫吉利向林朝隆承租使用，而系爭土地上有孫吉利取得事實上處分權之0號建物，該建物占用區域即系爭土地之面積為40.72平方公尺；㈡林朝隆死後經林友宗、林友成繼承，孫吉利死後由上訴人繼承，其後於82年8月30日被上訴人向林友宗、林友成買受取得000地號土地所有權，存於系爭土地上之系爭租約權利義務關係因而由兩造繼受；㈢孫吉利過往與林朝隆，及之後與林友成、林友宗就其承租系爭土地之租金支付，係約以每年12月用現款一次繳足整年份之租金，孫吉利陸續有於75年12月繳付年租金2940元、76年12月9日繳付年租金2940元、77年12月繳付年租金5250元、78年12月繳付年租金5250元、79年12月繳付年租金7000元、80年12月繳付年租金9800元、81年12月9日繳付年租9800元等情，有新北市○○地政事務所土地複丈成果圖、000地號土地登記謄本、繳租收據、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可佐(見原審重簡卷第23、29、55至69頁；原審卷第157頁)；原審另曾前往現場，查明確認系爭土地及其上0號建物外觀現況與對外聯絡交通條件，有卷附勘驗筆錄及兩造後續陳報之現場照片可按（見原審卷第171、172、177至187、191至197頁）；且被上訴人前向上訴人請求返還占用系爭土地之不當得利，經原法院另案認定兩造間因存在系爭租約，是以原由孫吉利自前手購入，嗣為上訴人繼承取得事實上處分權之0號建物，雖占用系爭土地仍非無法律上原因，遂駁回其訴，亦有本院調得之原法院108年度重簡字第1903號該案卷證（下稱原法院1903號卷）足資為憑，凡此並為兩造所不爭執(見本院卷第97、250、251頁)，堪信為真。
四、本件應審究者為㈠被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，是否有據？㈡若有，則被上訴人請求調整之租金，以若干為當？茲分別論述如下：
㈠被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，是
否有據？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，綜合考量，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號民事判決意旨參照）。
2.經查，兩造間就系爭土地存在不定期之系爭租約，其上另有上訴人具事實上處分權之0號建物，該建物占用區域即系爭土地之面積為40.72平方公尺；又上訴人之被繼承人孫吉利前依系爭租約，有向林朝隆，及其繼承人林友宗、林友成逐年支付陸續調漲之系爭土地租金，然於81年12月9日最後一次繳付一年份租金9800元後，直至為兩造繼受系爭租約至今，租金數額便未再變動等情業經認定如前，參照孫吉利係於59年間因買賣取得0號建物之事實上處分權（見原法院1903號卷第273頁之讓渡書），連同承受系爭土地之租賃權，此後陸續繳租，在81年12月該次支付9800元之前，已見租金逐年調漲之確定趨勢，再至今日又已歷時將近30年，時空背景與經濟環境更不可同日而語，復審以卷附系爭土地之公告現值資料所示（見原審重簡卷第85、93頁），於被上訴人取得000地號土地所有權之82年間，該土地公告現值為每平方公尺4萬3000元，至110年被上訴人起訴之際，000地號土地公告現值已成每平方公尺14萬元，上漲幅度甚為顯著，再酌量系爭租約從81年存續迄今，工商發展穩定繁榮，交通建設陸續布建越發便捷，薪資及物價水準亦呈現持續成長等客觀情事，對照系爭土地坐落區位，周遭商家圍繞、生活機能豐沛，自巷弄轉接大路往來並無窒礙（見原審卷第209頁之GOOGLE地圖），堪認系爭土地價值相較81年當時必已存在顯著升漲。則被上訴人依民法第442條規定，請求法院調整關於系爭土地之租金，於法應屬有據。
㈡被上訴人請求調整系爭土地之租金，以若干為當？
1.按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院48年台上字第521號民事判例意旨參照）。又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定，上述土地價額係指法定地價亦即土地所有權人依土地法所申報之地價而言，如未申報則以土地公告地價百分之80為申報地價；又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息百分之10為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨可參）。
2.本院審酌系爭土地雖非緊鄰大路，且汽車無法通行，然對外仍得藉巷道直接相連進出，轉入新北環河快速道路、1號省道亦不致過於費時，北側更有捷運中和新蘆線行經，應無損其交通便捷性，縱系爭土地與周圍基地有高低落差，仍無從認定將對其利用價值產生負面影響；又系爭土地附近商店林立，與數個中小學校區相距不遠，並有公園、河濱等開放活動空間可親近運用，商業與生活機能均相當良好，生活物資取得亦甚方便（見原審卷第209頁之GOOGLE地圖）；另系爭土地面積為40.72平方公尺，所屬000地號土地109年之公告地價為每平方公尺2萬7200元（見原審重簡卷第89頁），且因位在新北市○○區，為城市地方土地，應有上開土地法租金限制規定適用（因000地號土地未經所有人申報地價，故以前開公告地價百分之80為申報地價，再以百分之10為計算整年租金之標準上限，換算得知每年租金不得超過8萬8607元，計算式：2萬7200元0.840.72平方公尺0.1＝8萬8607元，小數點以下四捨五入），再觀以000地號土地自100年起之公告地價走勢（見原審重簡卷第85頁），雖一度於107年微幅下跌，然整體而言上漲趨向明顯等情狀，認上訴人承租000地號土地內之系爭土地租金，以調整為每年7萬2000元為適當。
3.被上訴人雖主張應以類似規格面積之鄰地上新北市○○區○○街000巷0弄0號建物每月租金1萬3000元，作為系爭土地租金調整之參考，並提有該建物租約為據（見原審重簡卷第71至77頁），然前開金額之議定，當亦包含租賃關係雙方就建物使用之對價評估在內，被上訴人既未能舉證究明其中專屬土地利用部分之價值比例高低，是否確與上訴人租用系爭土地所得利益相當，尚難於本件比附援引；被上訴人復主張上訴人近年均將0號建物出租他人作營利使用，應無土地法第105條準用第97條租金限額規定之適用云云，但查上訴人固有將0號建物租予訴外人林德明，而未留供自住，有卷附租約可稽（見原審卷第105至113頁），惟依證人林德明到庭具結證述之內容，可知其租得0號建物後係以之作為自家親人住居使用（見本院卷第158至160頁），則按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」其限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是該條規定，於城巿地方供住宅使用之房屋，乃至於依同法第105條準用於租用基地建築房屋並用作住宅時，就該基地之租金，自應一體適用前開限制。本件上訴人租用系爭土地，其上0號建物最終仍為供承租者居住生活，當與從事商業行為，獲取營業利潤之情有別，被上訴人關於系爭土地租金收取，無由置土地法第105條準用第97條規定之限制於不顧，是上訴人此部分之主張，並無依據。
五、從而，被上訴人依民法第442條規定，求為調整上訴人承租系爭土地之每年租金，自起訴狀繕本送達翌日即110年8月19日起（見原審卷第55頁送達證書）調整為7萬2000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法即有未洽，上訴人就此部分指謫原判決不當，求予廢棄，為有理由；爰由本院將此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至於被上訴人之請求應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法即無不合，上訴人仍執前詞指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。爰判決如
主文。中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 郭顏毓法 官 盧軍傑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
書記官 李佳姿