臺灣高等法院民事判決111年度上易字第621號上 訴 人 高文義訴訟代理人 馮聖中律師被 上訴 人 蘇培德訴訟代理人 龔君彥律師
邱學思律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國111年4月29日臺灣士林地方法院109年度訴字第1885號第一審判決提起上訴，本院於111年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人欲出售其所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下合稱系爭房地），透過不知情之仲介人員曾克昇向伊詐稱：系爭房屋年收租金約新臺幣（下同）80萬元，交屋後隨同移轉租賃契約，致伊陷於錯誤，於民國109年5月10日，與上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊以總價595萬元向上訴人買受系爭房地，並已支付第一期款60萬元，嗣伊發現系爭房屋年收租金僅20萬元，始知受騙，遂於109年7月24日以起訴狀繕本送達上訴人，為撤銷系爭買賣契約之意思表示。上訴人受領伊支付之買賣價金60萬元，已無法律上原因，應予返還；又上訴人係以施用詐術之故意背於善良方俗方法，致伊陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，因而受有支付仲介服務費11萬9,000元之損害等情。爰依民法第179條、第184條第1項後段規定，求為命上訴人給付71萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
二、上訴人則以：系爭房屋之租金或投資報酬率並非系爭買賣契約之重要事項，縱被上訴人就此有認知錯誤，僅是自身動機錯誤，不足影響被上訴人訂立系爭買賣契約之意思形成，而無民法第92條規定之適用，故被上訴人以遭詐欺為由，撤銷系爭買賣契約並請求返還價金，自屬無據。又被上訴人以拒絕配合辦理稅單核發等不當行為，阻止系爭買賣契約第5條約定之第三期款付款條件成就，依民法第101條第1項規定視為條件已成就，被上訴人已遲延給付第三期款，經伊催告付款，猶置之不理，伊自得解除契約並沒收被上訴人已付價金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（僅保留與本判決論述有關部分於後，其餘見本院卷第71至73頁）：
㈠上訴人於107年9月15日，將系爭房屋出租予訴外人林妍蓁，
約定租賃期間自107年10月1日至111年9月30日，每半年租金為10萬元，林妍蓁可不經上訴人同意轉租並與他人簽訂房屋租賃契約書。嗣林妍蓁將系爭房屋轉租他人使用。
㈡被上訴人於109年5月10日與上訴人簽立系爭買賣契約，向上
訴人買受系爭房地，約定買賣總價595萬元，第一期款60萬元，應於簽約時給付；第三期款125萬元，應於稅單核發後5日內給付；尾款410萬元，應於辦理銀行貸款後給付，倘無須辦理銀行貸款，則應於給付第三期款時併同給付。被上訴人已支付第一期款60萬元予上訴人，另已支付11萬9,000元之仲介服務費予訴外人非凡不動產有限公司（下稱非凡公司）。
五、兩造協議簡化之爭點（本院卷第73、74頁），本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人以受詐欺為由，撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，為有理由。
1.按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決要旨參照）。
2.被上訴人主張其係基於投資收益才要購買系爭房地，且兩造洽談買賣過程中，上訴人多次宣稱系爭房屋正在出租，每年至少有80萬元租金收入，並於簽約後隨同移轉租賃契約等情，業據證人吳鴻章證述：兩造是透過仲介人員聯繫，伊擔任買方即被上訴人之仲介人員，上訴人則是透過其兒子小高（Johnny）出面與仲介人員曾克昇聯絡，伊是經由曾克昇之介紹而知悉系爭房地，因系爭房地位在苗栗鄉下，風險大，伊會評估不動產投資報酬率才介紹給客戶，曾克昇有提示其與小高聯繫時，小高傳送如原證3、4之訊息及租金統計表（原審卷一第92至100頁）予伊，伊沒有看到租約，但由原證4統計表上面寫得很清楚，上面數字在伊的經驗來看也算合理，伊據此判斷投資報酬率後，才轉達系爭房屋1學期租金收入有40萬元，1年有80萬元等資訊給被上訴人，兩造簽約前，伊有與被上訴人配偶前往現場勘查，裡面有看起來像學生的租客，據曾克昇說明是全部出租學生，現況最低租金收入為1年80萬元等語明確（原審卷二第34至40頁）。證人曾克昇亦證述：伊擔任賣方即上訴人之仲介人員，上訴人是透過其兒子小高使用LINE通訊軟體與伊聯繫，簽約前，小高有傳送原證3、4租金資料給伊，告知房屋出租學生，1年上下學期租金合計約80萬元，系爭房地位在苗栗，因投資報酬率高才會推這個物件，伊有告知吳鴻章上情，買方也是這樣才購買；伊有與吳鴻章去現場詢問租客租金，結果與小高提供的原證4統計差不多等語（原審卷二第42至45頁）。衡諸上開證人分別擔任兩造之仲介人員，對於上訴人委託出賣及接洽買賣過程中所提供之資訊，以及被上訴人於簽約前獲知上訴人提供租金收益進而評估購買等節，證述互核一致，堪信上訴人提供系爭房屋每年租金收入約80萬元之資訊，乃促成被上訴人同意購買之重要事項。
3.上訴人自承系爭房地買賣實際委由其子小高負責，小高才會傳送原證3、4之訊息及統計表乙事（本院卷第189頁），參以小高傳送予證人曾克昇之訊息及統計表（原審卷一第92至100頁，原審卷二第122頁）中，小高詳細介紹系爭房屋各種房型之租金數額，1學期之租金收入，並提及：「這是幾星期前收到的訂金，他們四個人預定，四人房的訂房證明單～剛好有給你看一下。」、「新增一個公告，給您客戶看，下學期有調整價格。然後再給優惠」等語，並自行製作租金統計表，上下學期租金收入合計約80萬元無訛，益徵吳鴻章、曾克昇上開證述非虛。上訴人固辯稱：小高傳送上開訊息時，只是按手邊資料預估等語（見本院卷第205頁）。惟依該次訊息之前後文（原審卷二第122頁），所稱「預估」者，僅指系爭房屋內有一間四人房，雖已出租4名學生居住，每名學生收1萬9,000元，小高卻稱「但不能向客人（即被上訴人）說那麼高，只能稱預估1.8萬/人＊3個人入住，就好了。
只是說最高可租這樣的價格那樣」等語，與小高先前傳送系爭房屋各式房型之租金收入統計表無直接關連，並不影響上訴人已透過仲介人員向被上訴人傳達系爭房屋上下學期年租金收入合計約為80萬元之資訊。
4.上訴人不爭執已於107年9月15日將系爭房屋出租林妍蓁，每年20萬元租金，租賃期間為107年10月1日起至111年9月30日等情（見不爭執事項第㈠點），且據上訴人於本院陳稱：伊於107年前早就委由林妍蓁管理及出租系爭房屋事宜，當時林妍蓁是類似伊員工，直至107年間應林妍蓁要求，才於107年9月15日簽立租賃契約，由林妍蓁以二房東名義繼續出租管理，每年租金約80萬元，扣除林妍蓁應付租金20萬元予伊外，其餘租金均由林妍蓁自行收取，兩造簽約後，被上訴人為辦理貸款，才透過仲介人員希望提供現存租約，以爭取較高貸款成數，伊才提供與林妍蓁之租約，交屋前本不用提供等情（本院卷第186至189頁），可徵上訴人於委託仲介人員出售系爭房地前，已將系爭房屋出租林妍蓁並由其自行出租使用，每年僅得收取林妍蓁租金20萬元。惟據吳鴻章證述：
兩造簽約前，曾克昇或小高均沒有告知有出租二房東林妍蓁之情，當時被上訴人有告知是基於投資收益才要購買房屋，簽約後大概兩個月，銀行要求提供系爭房屋之租賃契約以提高貸款成數，上訴人經催告，才提供其與林妍蓁於107年9月15日簽立之房屋租賃契約書，被上訴人得知與簽約前獲悉投資報酬率相差很多，才考慮不買，因為被上訴人出價高於行情的兩倍，就是考慮投資報酬率等語明確（原審卷二第35至40頁）。曾克昇亦證稱：本件買賣接洽過程中，上訴人或小高從未提過系爭房屋出租二房東林妍蓁，僅能收取每年租金20萬元等情，簽約後，為辦理貸款需要租金、租客資料，小高才傳送上訴人與林妍蓁間之租約，並告知租金變成20萬元，如簽約前有提及此事，就不會推此物件，因為投資報酬率差太多了等語（原審卷二第43至45頁）。參酌上訴人在本院之陳述、證人之證述及小高傳送之訊息中，足見上訴人於簽約前故意隱瞞已於107年9月15日將系爭房屋出租林妍蓁，每年可收租金為20萬元等節，反而不斷透露系爭房屋每年租金收入約80萬元，並同意將租賃契約隨同移轉予被上訴人等情，顯欲以系爭房屋每年租金收入約80萬元之不實事項來影響被上訴人出價購買之意思表示形成自由，應堪認定。
5.再觀諸上訴人108年10月31日委託仲介時所填寫之「不動產標的物現況說明書」第2點：「本標的物是否有租賃情形。」勾選：「是」及「租賃之權利義務隨同移轉」（本院卷第137頁）；系爭買賣契約第3條亦約定：「甲方（即被上訴人）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調資料。買賣標的及增建部分如有出租，雙方約定：權利義務同移轉」等語（本院卷第118頁），系爭房屋之租賃契約會隨同移轉予被上訴人，加上買賣雙方仲介人員上開證詞，足徵系爭房屋租金收入情形，是影響被上訴人出價購買之重要事項，並非上訴人所辯僅為動機錯誤甚明。
6.雖上訴人抗辯系爭買賣契約約定交屋日期為109年7月15日，其與林妍蓁之租賃期間迄至111年9月30日止，交屋後之租約間僅2年多，對被上訴人就系爭房屋之使用收益影響程度甚微云云（本院卷第204頁）。惟衡之被上訴人係以595萬元購買系爭房地，若按上訴人於簽約前所宣稱之每年約80萬元之租金收入計算，每年投資報酬率為13%（計算式：800,000÷5,950,000≒13%，小數點以下四捨五入，下同）；若按上訴人實際得向林妍蓁收取之每年租金20萬元計算，每年投資報酬率僅3%（計算式：200,000÷5,950,000≒3%），其間差異甚鉅，縱以交屋後林妍蓁所餘租賃期間2年計算，亦相差達120萬元，占買賣總價約20%（計算式：800,000-200,000＝600,000，600,000×2＝1,200,000，1,200,000÷5,950,000≒20%），且因租賃契約隨同移轉予被上訴人，被上訴人在租賃期間屆滿前僅能繼續遵守原租賃契約之條件，無法再以談判能力、市場榮枯等因素予以變更，因此，上訴人此部分抗辯，顯非可採。
7.承上，被上訴人係受上訴人以年租金80萬元之不實資訊所欺瞞，而同意以595萬元向上訴人買受系爭房地，已堪認定。
又被上訴人於109年7月24日民事起訴狀之事實及理由欄已記載：「起訴被告以欺騙隱瞞之手段，誘騙本人簽訂不合理合約，希望達到解除合約，並返還價金之目的」等語（臺灣新北地方法院109年度訴字第2516號卷第11、12頁），應係撤銷其就系爭買賣契約所為意思表示，以取回所付買賣價金，即依民法第92條第1項行使撤銷權之意。嗣被上訴人委任律師再明確表示：提起本件訴訟已主張撤銷意思表示等語（見原審卷一第76頁，原審卷二第172頁），上訴人亦不爭執於109年8月20日收受起訴狀繕本乙情（本院卷第73頁），斯時距系爭買賣契約簽立日尚未滿1年，故被上訴人已合法撤銷其就系爭買賣契約所為意思表示，依民法第114條規定該契約應視為自始無效，則上訴人受領上開款項之法律上原因其後已不存在，從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還60萬元本息，即屬有據。
㈡上訴人復辯稱因被上訴人遲延給付第三期款，經其多次催告
置之不理，其已於110年1月6日依系爭買賣契約第5條第3項約定解除契約云云（本院卷第207頁），惟系爭買賣契約業據被上訴人於109年8月20日合法撤銷而歸於無效，已見前述，上訴人於110年1月6日已無從據此解除已無效之系爭買賣契約，是上訴人此部分辯稱，委無可採。
㈢被上訴人請求上訴人賠償仲介費11萬9,000元之損害，為有理由。
被上訴人係因受上訴人詐稱系爭房屋每年租金收入約80萬元之不實事項，而陷於錯誤與上訴人簽立系爭買賣契約書，被上訴人為此支付仲介服務費11萬9,000元（即按買賣總價5,950,000元×2%）予非凡公司，有發票在卷可憑（原審卷一第104頁）。吳鴻章亦證稱：交易完成後，公司有收取買方2%的服務費，有發票表示錢有進去等語（見原審卷二第40頁）；曾克昇則證稱：「小高」有詢問解約後仲介服務費要如何計算，伊稱仲介完成，解約還是要付仲介服務費，買方是按成交價收取2%等語（見原審卷二第44頁），則被上訴人給付仲介服務費，係因上訴人以施用詐術之故意背於善良方俗方法，所生之損害，兩者有相當因果關係，故被上訴人依民法第184條第1項後段規定，請求上訴人如數賠償，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第184條第1項後段規定，請求上訴人給付71萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年8月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 廖慧如法 官 黃欣怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
書記官 卓雅婷