臺灣高等法院民事判決111年度上易字第713號上 訴 人 羅至宏被 上訴 人 阮允哲訴訟代理人 謝殷倩律師被 上訴 人 禾達不動產仲介有限公司法定代理人 賴建程訴訟代理人 呂大維上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國111年2月15日臺灣新北地方法院110年度訴字第2012號第一審判決提起上訴，本院於111年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國109年7月間，經由被上訴人禾達不動產仲介有限公司(下稱禾達公司)居間仲介，出價新臺幣（下同）2700萬元向被上訴人阮允哲購買門牌新北市○○區○○路000巷00號8樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房屋），禾達公司並於當日交付系爭房屋不動產標的現況說明書(下稱現況說明書)，其中第39項「有無滲漏水狀況」部分勾選「無」。
嗣伊於109年8月4日以2788萬元購得系爭房屋，並於109年9月5日交付第1期簽約款後，因裝潢問題與禾達公司員工前往系爭房屋時，赫然發現系爭房屋前陽台天花板有漏水之瑕疵，經通知阮允哲修繕後，於109年10月20日辦理所有權移轉登記，並完成交屋程序，另給付禾達公司服務報酬30萬元。
惟伊於110年2月間將系爭房屋前陽台天花板之鋁板拆卸後，仍發現多處蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露之瑕疵，伊乃於110年2月26日委託訴外人台灣防水工程技術協進會（下稱防水協會）之專業技師進行鑑定，並依該會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）建議之方式修繕瑕疵。系爭房屋因有前陽台天花板滲漏水、多處蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露等瑕疵，倘伊於締約前知悉，必不會較斡旋價格加價88萬元購買，因此受有交易價值貶值88萬元之損害；另伊因系爭房屋之瑕疵，支出鑑定費用2萬9500元、前陽台天花板鋁板拆除費用1萬6000元，及漏水修繕費用7000元，總計受有93萬2500元之損害，阮允哲自應負物之瑕疵擔保或不完全給付損害賠償責任。又禾達公司未盡居間仲介之調查及據實報告義務，亦應返還伊居間報酬30萬元等情。爰依民法第354條第1項、第359條前段、第227條第1、2項，及第571條規定，求為命阮允哲給付93萬2500元、命禾達公司給付30萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即110年7月28日起算法定遲延利息之判決【原審判決阮允哲應給付上訴人2萬3000元本息（即系爭房屋前陽台天花板鋁板拆除費用1萬6000元，與漏水修繕費用7000元），而駁回上訴人其餘之訴；上訴人就敗訴部分聲明不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不予贅述】。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄。㈡阮允哲應再給付上訴人90萬9500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢禾達公司應給付上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠阮允哲部分：系爭房屋原訂109年9月25日交屋，因上訴人提出前陽台天花板漏水疑慮，伊乃雇工修繕完畢，並於109年10月20日交屋，縱修繕方法未如上訴人預期，然伊交屋時系爭房屋前陽台天花板已無滲漏水瑕疵；另系爭房屋前陽台之蜂巢裂縫及鋼筋外露，係建商建造時灌漿未確實所造成，不可歸責於伊，且未影響建物主結構安全，並無減少通常效用，不得視為瑕疵，伊毋須負擔物之瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任；又上訴人加價88萬元購買系爭房屋部分，乃市場交易磋商結果，與系爭房屋有無漏水瑕疵無涉；而系爭鑑定報告乃上訴人於起訴前自行委託鑑定，並非兩造合意鑑定，僅為訴訟上之私文書，伊否認形式上之真正，且鑑定費用2萬9500元係上訴人紛爭解決及起訴前調查證據之支出，並非上訴人所受損害，不應請求伊賠償；㈡禾達公司部分：阮允哲已依照系爭房屋出售當時所知之現狀勾選或記載系爭房屋現況說明書，伊之員工亦曾進入系爭房屋內部進行檢查，並未發現漏水情事，已盡居間仲介之調查義務；又伊將阮允哲確認之內容據實告知上訴人，並帶同上訴人前往現場勘查，於上訴人發現系爭房屋前陽台天花板漏水情形後，伊亦敦請阮允哲修繕完畢，並委託師傅以紅外線熱像儀掃描確認完全乾燥無潮濕現象，系爭房屋已無漏水瑕疵；至上訴人以2788萬元購買系爭房屋，已較內政部實價登錄同區價格為低，上訴人加價88萬元購買系爭房屋，係市場交易磋商結果，與系爭房屋有無漏水情事無涉；各等語，資為抗辯。並均於本院答辯聲明：如主文所示。
三、查，㈠上訴人於109年7月間，經由禾達公司之居間仲介，出價2700萬元向阮允哲購買系爭房屋，禾達公司並於當日交付系爭房屋現況說明書予上訴人，其中第39項「有無滲漏水狀況」部分勾選「無」；㈡嗣上訴人於109年8月4日加價88萬元，而以2788萬元購得系爭房屋，並於109年10月20日完成所有權移轉登記及交屋程序，上訴人另給付居間仲介報酬30萬元予禾達公司等情，有卷附系爭房屋現況說明書、不動產買賣契約書、收據、統一發票、不動產說明書及委託銷售契約書可稽（見原審卷第39-52頁、第61頁、本院卷第115-151頁），且為兩造所不爭執(見本院卷第67-68頁)，堪信為真。
四、本件應審究者為㈠上訴人依民法第354條第1項、第359條前段規定，請求阮允哲再給付90萬9500元，有無理由?㈡上訴人依民法第227條第1、2項規定，請求阮允哲再給付90萬9500元，有無理由？㈢上訴人依民法第571條規定，請求禾達公司返還居間報酬30萬元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠上訴人依民法第354條第1項、第359條前段規定，請求阮允哲
再給付90萬9500元，有無理由?⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號民事判決參照）。⒉經查：
⑴、上訴人於109年8月4日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書
，以2788萬元購買系爭房屋，原訂於109年9月25日交屋，然於交屋前與禾達公司前往系爭房屋察看，發現系爭房屋前陽台天花板滴水，地板亦有積水情形，旋與禾達公司業務人員聯繫等情，固據上訴人提出系爭房屋照片及line對話紀錄為證（見原審卷第53-59頁、本院卷第109-113頁），可知系爭房屋前陽台天花板於交屋前確存有滲漏水之情形。惟阮允哲經禾達公司人員告知後，已於109年10月20日交屋前，委託訴外人合鎧工程行進行9樓房屋陽台防水工程，9樓房屋前陽台地板經修復裂縫等情，有卷附合鎧工程行保固書及收據可稽（見原審卷第213、235頁）。上訴人亦於109年10月20日點交系爭房屋及完成所有權移轉登記，並未拒絕受領。堪信被上訴人於109年10月20日交屋前，即將系爭房屋前陽台天花板滲漏水之瑕疵，連同9樓前陽台地板裂縫修繕完畢，系爭房屋於上訴人交付予被上訴人時，已無滲漏水之瑕疵。
⑵、參以上訴人於本件起訴前之110年2、3月間，自行委託防
水協會就系爭房屋前陽台部分進行鑑定，經防水協會以BLD-8800多功能水分計測量結果，系爭房屋客廳陽台排水孔週邊混凝土雖有點潤之現象，但不至於達到滲漏水之情況，研判因系爭房屋樓上之9樓房屋陽台地板有裂縫，與灌漿未確實形成蜂巢以及鋼筋外露，造成滲漏水至系爭房屋陽台天花板，建議日後加強防水工程即可，有卷附系爭鑑定報告可稽（見原審卷第75-167頁）。則經上訴人自行委託防水協會鑑定結果，亦認系爭房屋前陽台天花板已無滲漏水之情況，益證阮允哲於109年10月20日交屋前，委託合鎧工程行將9樓房屋前陽台地板進行防水工程後，系爭房屋前陽台天花板已無滲漏水之瑕疵。故上訴人主張系爭房屋前陽台天花板有滲漏水瑕疵云云，尚非可採。
⑶、至於系爭房屋前陽台天花板於阮允哲修繕後，仍存在鋼
筋外露及蜂巢之情形，固有系爭鑑定報告勘驗照片可稽（見原審卷第111頁）。然承前鑑定報告所示，系爭房屋前陽台天花板蜂巢與鋼筋鏽蝕外露之情形，係因建商建造時灌漿未確實，以致形成蜂巢以及鋼筋外露之情形（見原審卷第85頁），並不影響房屋結構安全，且得以鋁板或其他材料之板材加以美化，而於阮允哲將9樓房屋前陽台地板進行防水工程後，已無滲漏水之情形，尚不得視為瑕疵。故上訴人主張系爭房屋前陽台天花板有多處蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露等瑕疵云云，尚非可採。
⑷、再者，系爭房屋之交易價格，係兩造基於市場行情、經
濟環境及個人需求與條件磋商所得之結果，與系爭房屋前陽台天花板是否具有漏水瑕疵，並非具有因果關係，尚難以上訴人較斡旋金額加價88萬元購買系爭房屋，即認上訴人受有88萬元之交易價值損害。又上訴人委託防水協會鑑定部分，乃上訴人提起本件訴訟前自行調查證據及訴訟外解決紛爭之行為，亦難認其所支出鑑定費用2萬9500元屬於上訴人所受之損害。故上訴人請求阮允哲賠償交易價值損失88萬元及鑑定費用2萬9500元，亦非有理。
⑸、依上說明，系爭房屋前陽台天花板固有滲漏水之情形，
但於109年10月20日交屋前，業經阮允哲修繕完畢，於交屋時即兩造危險移轉時，已無滲漏水之瑕疵；而系爭房屋陽台天花板內蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露，係建商建造時灌漿未確實所形成，並不影響房屋結構安全，亦得以鋁板或其他材料之板材加以美化，且經阮允哲將9樓房屋前陽台地板進行防水工程後，已無滲漏水之情形，尚不得視為瑕疵；又上訴人請求賠償之交易價值損失88萬元部分，與系爭房屋前陽台天花板漏水並無因果關係；另鑑定費用2萬9500元部分，乃上訴人起訴前自行調查證據及訴訟外解決紛爭之行為，系爭鑑定報告亦認系爭房屋前陽台天花板並無滲漏水之情形，難認鑑定費用屬於上訴人因系爭房屋前陽台天花板滲漏水所生之損害。故上訴人以系爭房屋有前陽台天花板漏水、多處蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露等瑕疵，依民法第354條第1項、第359條前段規定，請求阮允哲賠償交易價值損失88萬元及鑑定費用2萬9500元，共計90萬9500元，即非有理。
㈡上訴人依民法第227條第1、2項規定，請求阮允哲再給付90萬
9500元，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項、第2項定有明文。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同；前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定行使權利；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可請求損害賠償（最高法院94年度台上字第2352號民事判決意旨參照）。是出賣人負不完全給付之損害賠償責任者，須以不完全給付之瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於債務人之事由所致為限。⒉經查：
⑴、上訴人固主張阮允哲於系爭房屋現況說明書，其中第39
項「有無滲漏水狀況」部分勾選「無」，故意不告知系爭房屋有前陽台天花板漏水之瑕疵，屬可歸責於阮允哲之事由，以致為不完全給付云云，並以系爭房屋現況說明書為證（見原審卷第39-40頁）。然上訴人於購買系爭房屋前，即曾前往系爭房屋察看，並未發現系爭房屋前陽台天花板有滲漏水之情形。且由上訴人提出系爭房屋前陽台天花板滲漏水之照片觀之，滲漏水處係位於前陽台天花板吸頂燈周圍，並非位於系爭房屋內部（見原審卷第53頁)；且觀系爭鑑定報告勘驗照片所示，系爭房屋前陽台為開放式格柵，並無窗戶或玻璃遮蔽（見原審卷第93頁）；則系爭房屋前陽台天花板吸頂燈周圍，因風吹雨淋或溫度差異等因素，以致雨水潑入或凝結水滴，實屬常情，如無嚴重滲漏水之情形，通常難以察覺，因此阮允哲於109年7月22日填載系爭房屋現況說明書時，未能發現系爭房屋前陽台天花板吸頂燈周圍存有滲漏水之瑕疵，難謂可歸責於阮允哲。況阮允哲於109年10月20日交屋前，經由禾達公司人員告知系爭房屋前陽台天花板有滲漏水之情形後，旋即委託合鎧工程行進行9樓房屋陽台防水工程修繕完畢，業如前述，尚難認阮允哲於填載系爭房屋現況說明書時，已知悉系爭房屋存有前陽台天花板滲漏水之瑕疵，卻故意不告知上訴人，而有可歸責之情事。
⑵、至於系爭房屋前陽台天花板蜂巢與鋼筋鏽蝕外露之情形
，係建商建造時灌漿未確實所形成，且係上訴人於交屋後之110年2月間，將系爭房屋前陽台天花板之鋁板拆卸後始發現等情，亦如前述。則上訴人既未發現系爭房屋前陽台天花板吸頂燈周圍存有滲漏水之瑕疵，衡情即不會將系爭房屋前陽台天花板之鋁板拆卸，更無從發現系爭房屋前陽台天花板蜂巢與鋼筋鏽蝕外露之情形，實難認阮允哲於填載系爭房屋現況說明書時，已知悉系爭房屋存有前陽台天花板蜂巢與鋼筋鏽蝕外露之情形，卻故意不告知上訴人，而有可歸責之情事。
⑶、況且，系爭房屋前陽台天花板滲漏水之情形，於109年10
月20日交屋前經阮允哲修繕完畢，於交屋時已無滲漏水瑕疵；而系爭房屋陽台天花板內蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露，係建商建造時灌漿未確實所形成，並不影響房屋結構安全，而得以鋁板或其他材料之板材加以美化，且經阮允哲將9樓房屋前陽台地板進行防水工程後，已無滲漏水之情形，尚不得視為瑕疵，業如前述，尚難認阮允哲有瑕疵給付之情事。是以上訴人以阮允哲有不完全給付之情事為由，依民法第227條第1、2項規定，請求阮允哲賠償交易價值損失88萬元及鑑定費用2萬9500元，共計90萬9500元，亦非有理。
㈢上訴人依民法第571條規定，請求禾達公司返還居間報酬30萬
元，有無理由？⒈按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得
同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條例第24之2條第4、5項定有明文。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。
⒉經查：
⑴、上訴人固主張禾達公司交付之系爭房屋現況說明書，其
中第39項「有無滲漏水狀況」部分勾選「無」，並未就系爭房屋屋況詳為調查及據實報告，故意不告知系爭房屋有前陽台天花板漏水、多處蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露等瑕疵，違反誠實及信用方法，不得收取報酬30萬元云云，並以系爭房屋現況說明書及其與禾達公司員工間109年10月13日LINE對話紀錄為證（見原審卷第40、59頁）。
⑵、然禾達公司係依據阮允哲告知系爭房屋出售時之狀況，
將阮允哲填載之系爭房屋現況說明書交付上訴人。且觀禾達公司員工於該對話紀錄中表示：「我有開發同事確認過了，八樓客廳有補過的地方有打過針再重新上漆，所以是有處理過」、「屋主已經把漏水問題處理好，現在是沒有漏水」等語（見原審卷第59頁）。可見上訴人於109年9月5日發現系爭房屋前陽台天花板有滲漏水情形之前，禾達公司員工亦不知悉有漏水情事，方需再向阮允哲確認；且系爭房屋前陽台天花板內蜂巢裂縫或鋼筋外露之情形，係上訴人於交屋後之110年2月間，將系爭房屋前陽台天花板之鋁板拆卸後始得知悉，實難僅憑前開對話紀錄，遽認禾達公司未盡居間仲介之調查及據實報告義務，或故意不告知上訴人系爭房屋有前陽台天花板滲漏水、多處蜂巢及鋼筋鏽蝕外露等情形。
⑶、況系爭房屋前陽台天花板滲漏水之情形，業經阮允哲就9
樓前陽台地板進行防水工程，於109年10月20日交屋前修繕完畢，已無滲漏水瑕疵；另系爭房屋陽台天花板內蜂巢裂縫及鋼筋鏽蝕外露，係建商建造時灌漿未確實所形成，並不影響房屋結構安全，且得以鋁板或其他材料之板材加以美化，而經阮允哲將9樓房屋前陽台地板進行防水工程後，已無滲漏水之情形，尚不得視為瑕疵，上訴人無從請求阮允哲負物之瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任，業如前述。上訴人復未舉證證明禾達公司有何違背其對於上訴人之義務，而為有利於阮允哲之行為，或違反誠實及信用方法，使阮允哲受有利益之情事，核與民法第571條之要件不符。故上訴人依民法第571條規定，請求禾達公司返還居間報酬30萬元，亦非有理。
五、從而，上訴人依民法第354條第1項、第359條前段、第227條第1、2項，及第571條規定，請求㈠阮允哲應再給付上訴人90萬9500元，及㈡禾達公司應給付上訴人30萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 陳賢德法 官 郭顏毓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
書記官 馬佳瑩