臺灣高等法院民事判決111年度上易字第864號上 訴 人 林寶村訴訟代理人 林正欣律師被 上訴 人 王語婷上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國111年3月25日臺灣新北地方法院110年度訴字第1295號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，並除確定部分外，訴訟費用之裁判均廢棄。
二、被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹萬零柒佰參拾參元，及自民國一百一十年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、其餘上訴及追加之訴均駁回。
四、第一、二審（含追加之訴部分）訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。本件被上訴人於原審起訴請求上訴人給付違約金，上訴人則提起反訴，請求被上訴人依兩造於民國109年11月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第2條、第8條約定（原審卷第143頁），請求被上訴人給付價金新臺幣（下同）18萬6,299元、7萬6,519元，總計26萬2,818元本息。嗣經原審就本訴部分判決駁回被上訴人之請求，並就反訴部分判命被上訴人給付上訴人1萬9,933元本息，而駁回上訴人其餘請求（被上訴人就其敗訴部分均未聲明不服，已確定）。上訴人就其敗訴24萬2,885元本息部分聲明不服，提起上訴，復於本院追加依民法第179條規定，請求其中16萬6,366元本息部分等語（本院卷第43頁）。則上訴人於本院追加之訴，仍係就被上訴人是否應給付16萬6,366元本息之同一基礎事實為請求，追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實之共通性及關連性，就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得以利用，且無害於被上訴人程序權之保障，俾符訴訟經濟，其追加合法，先予敘明。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊出售其所有新北市○○區○○路000號4樓房屋及其基地（下稱系爭房地）予被上訴人前，曾將系爭房地出租予訴外人翁心富，租期自109年11月1日起至111年10月31日止，每月租金為2萬3,000元（下稱系爭租約）。兩造嗣於109年11月6日簽訂系爭買賣契約，約定總價為1,350萬元，並約定租金以交屋日分算，以110年7月23日為點交日，故伊就110年7月23日前之租金有收取權。惟翁心富逕將110年1月起至7月23日止之租金扣除冷氣安裝費用後，匯款予被上訴人指定之訴外人宸波有限公司（下稱宸波公司），被上訴人復從買賣價金中扣除自109年11月20日起至12月止之租金3萬0,666元後為給付，則伊自得依系爭買賣契約第12條第4項約定，請求被上訴人返還自109年12月17日起至110年7月23日止之租金16萬6,366元。被上訴人承受系爭租約權利義務，應一併承受伊前同意承租人裝設冷氣機之義務，故被上訴人不得逕自買賣價金尾款扣除冷氣裝設費用7萬6,519元，仍應給付該部分價金予上訴人。爰依系爭買賣契約第2條、第8條、第12條第4項約定、民法第367條規定，第179條規定，求為判命被上訴人應給付上訴人24萬2,885元本息（原審判決駁回上訴人此部分請求，上訴人聲明不服，提起上訴。其餘未繫屬本院部分不予贅述）。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人24萬2,885元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，惟據其於原審陳述略以：系爭房地於109年11月20日經登記為宸波公司所有時，其租金債權即應歸宸波公司所有，上訴人無權受領，故伊即得就買賣價金尾款扣除自109年11月20日起至12月底止之租金。自110年1月1日起至7月23日止之租金，已由宸波公司收取。上訴人答應承租人加裝冷氣部分，自應由上訴人負擔等語，資為抗辯。
三、經查上訴人出售其所有系爭房地予被上訴人，兩造於109年11月6日簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為1,350萬元，被上訴人當場給付簽約款300萬元予上訴人，有不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、土地登記謄本、授權書、本票影本可證（見原審卷第19至37頁）。上訴人將系爭房地出租予訴外人翁心富，租期自109年11月1日起至111年10月31日止，每月租金為2萬3,000元，有房屋租賃契約書影本可稽（見原審卷第121至127頁）。系爭房地所有權於109年11月20日經移轉登記為宸波公司所有，有土地及建物所有權狀影本可憑（見原審卷第41、43頁）。是上訴人此部分主張，均堪認為真實。
四、上訴人請求被上訴人給付16萬6,366元部分：㈠按系爭買賣契約第1條備註欄第5項約定：「本房地點交日期
：至遲109年12月16日前可交屋。」，第12條「其他特別約定」第2項則約定：「交屋前賣方（即上訴人）需協助買方（即被上訴人）更換新租約，買方已知悉租賃期限自109年11月1日至111年10月31日止。」，第4項約定：「租金以交屋日分算，押金亦同時於尾款中扣除，土增稅由買方代墊繳納，再從尾款中扣除。」，有契約影本可稽（見原審卷第23、25頁）。則解釋兩造締約真意，應認為上訴人同意協助被上訴人與翁心富再行訂立租賃契約，兩造同意以交屋日分算租金收取，並由上訴人收取交屋前之租金，由被上訴人收取交屋後之租金。系爭買賣契約第1條備註欄第5項雖約定交屋日為109年12月16日，惟第12條第4項則僅約定「租金以交屋日分算」，並無約定為「租金以109年12月16日分算」，則據此足證兩造已不再以109年12月16日為交屋日與租金分算日，而係以實際交屋日為租金分算日。
㈡系爭房地承租人翁心富於110年7月23日匯款11萬7,015元予宸
波公司，有玉山銀行存摺行系影本可證（見原審卷第129頁），兩造復不爭執以該日為系爭房地點交日，有調解程序筆錄可按（見原審卷第113頁），則依上說明，即應由上訴人向翁心富收取110年7月23日前之租金，並由被上訴人向翁心富收取110年7月23日後之租金。經查被上訴人於給付買賣價金尾款予上訴人時，自行扣除翁心富所給付自109年11月20日起至109年11月30日止之租金7,666元、109年12月份租金2萬3,000元，有起訴狀可稽（見原審卷第12頁），總計為3萬0,666元。惟依上說明，該部分租金依約應由上訴人收取，被上訴人不得自應給付之買賣價金中扣除。原審並已認定被上訴人不得自價金中扣除自109年11月20日起至109年12月16日止之租金1萬9,933元，並判命被上訴人如數給付上訴人。從而上訴人請求被上訴人增加給付自109年12月17日起至109年12月31日止之租金1萬0,733元（計算式：30,666－19,933＝10,733），應屬有據。
㈢至於翁心富應自110年1月1日起至110年7月23日止給付上訴人
之租金15萬5,633元部分，翁心富已向宸波公司為給付，並無給付予被上訴人，被上訴人亦無自系爭買賣契約價金中扣除，則被上訴人即無短付價金可言，上訴人自無從請求被上訴人給付價金15萬5,633元。且系爭買賣契約第12條第4項上開約定目的，在於分配兩造向翁心富收取租金之權利，並非賦予上訴人向被上訴人收取租金之權利，則上訴人自無從依上開約定，請求被上訴人給付15萬5,633元。是上訴人此部分主張，即屬無據。
㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段固有明文。則主張不當得利請求返還利益者，須先舉證返還義務人取得利益。經查系爭房地承租人翁心富係於110年7月23日給付自110年1月1日起至110年7月23日止租金予宸波公司，並非對被上訴人為給付，已如前述。則受領租金者既為宸波公司，並非被上訴人，被上訴人即無因翁心富之給付行為而受利益，自無不當得利可言。從而依上說明，上訴人依民法第179條前段規定，請求被上訴人返還自110年1月1日起至110年7月23日止之租金15萬5,633元云云，即屬無據。
五、上訴人請求被上訴人給付76,519元部分：㈠上訴人主張：被上訴人於簽立系爭買賣契約前，即已答應承
租人翁心富於系爭房屋加裝冷氣兩台，抑或不用裝冷氣，然每月租金應從2萬3,000元降至2萬元，故被上訴人購得系爭房地後，自應依民法第425條第1項規定，繼受系爭租約關於原出租人之裝設冷氣或降低租金之義務。然被上訴人自系爭買賣契約價金尾款扣除裝設冷氣費用7萬6,519元，即屬短少給付價金云云。
㈡經查上訴人於109年10月11日與翁心富就系爭房地訂立系爭租
約，於租約末頁上方空白處以手寫方式註記：「甲方（即上訴人）同意安裝客廳的冷氣……」等文字（見原審卷第127頁），為兩造所不爭執，則據此僅足以證明上訴人依系爭租約上開約定，對翁心富負有安裝冷氣之義務，但不足以證明被上訴人於訂立系爭買賣契約前，即已向翁心富承諾安裝冷氣。此外上訴人並無舉證證明兩造約定由被上訴人負擔為翁心富裝設冷氣之義務，系爭買賣契約亦無任何文字為該等約定，則被上訴人對翁心富既無安裝冷氣之義務，自無民法第425條第1項規定之適用，上訴人無從主張於系爭房地所有權讓與宸波公司後，被上訴人有何對翁心富安裝冷氣之義務繼續存在。是被上訴人給付上訴人價金時，逕行扣除冷氣安裝費用，即無不合。上訴人主張依系爭買賣契約第2條、第8條約定、民法第367條規定，請求被上訴人給付價金7萬6,519元云云，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第2條、第8條、第12條第4項約定、民法第367條規定，請求被上訴人給付1萬0,733元元，及自原審反訴起訴狀繕本送達之翌日即110年11月25日（於110年11月24日送達於被上訴人，見原審卷第141頁之反訴起訴狀）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審僅判命被上訴人應給付上訴人1萬9,933元本息，尚有未足。上訴人上訴意旨指摘此部分不當，聲明廢棄，為一部有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，上訴人之請求，並非正當，原審判決上訴人敗訴，並駁回此部分假執行聲請，經核於法並無不合，上訴人就此部分上訴請求增加給付，為無理由，應駁回其此部分之上訴。上訴人追加之訴依民法第179條規定為請求，亦為無理由，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由。依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如法 官 邱 琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 廖月女