臺灣高等法院民事判決111年度上易字第954號上 訴 人 廖泰源訴訟代理人 林玉堃律師複 代理 人 林維信律師被 上訴 人 張家偉上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國111年5月20日臺灣桃園地方法院110年度訴字第1314號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣玖拾萬元，及自民國一一０年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔四分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人起訴主張其向被上訴人購買坐落桃園市○○區○○段0地號土地（權利範圍215/500000）及其上同段0000建號即門牌號碼桃園市○○區○○○路00號00樓之0建物（下合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及預付新臺幣（下同）60萬元定金（下稱系爭定金），惟被上訴人違約拒絕移轉系爭房地，反出售他人，爰依系爭契約之法律關係，請求被上訴人加倍返還定金，求為命其給付120萬元本息之判決。嗣於本院審理中，主張兩造間縱無成立系爭契約，被上訴人受領系爭定金亦屬不當得利，爰追加備位依民法第179條規定，為同一聲明之請求。雖被上訴人不同意訴之追加，惟上訴人上開追加之訴與原訴，均基於上訴人因向被上訴人購買系爭房地而交付系爭定金之同一基礎事實，具社會事實共通性與關連性，且就原請求所主張事實及證據資料得共通利用，合於首揭規定，應予准許。
二、本件上訴人主張：兩造為相識多年朋友，伊於民國108年7月31日與被上訴人簽訂系爭契約，約定以582萬元向其購買系爭房地，當日因被上訴人手痛而以左手在系爭契約及預付同意書上簽名，伊則當場交付被上訴人定金30萬元，翌日再將剩餘定金30萬元匯至被上訴人開設中國信託銀行帳戶（下稱系爭中信帳戶），又因系爭房地為合宜住宅，受限5年內不得移轉所有權，即系爭房地須於110年3月25日後始得辦理移轉登記，故兩造約定系爭房地應於政府法令得過戶時起3個月內辦理移轉登記，被上訴人並簽發未載發票日、到期日載為110年6月25日、面額60萬元之本票（下稱系爭本票）供擔保。然於系爭房地得辦理過戶後，被上訴人竟毀約不願辦理過戶，嗣更將系爭房地出售他人。依系爭契約約定，被上訴人若於簽約後不願出售系爭房地，除應返還系爭定金外，並應加倍返還定金同額金錢。爰依系爭契約約定，求為命如上揭起訴聲明之判決（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院追加備位之不當得利請求權基礎，求為同一聲明之判決）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被上訴人則以：上訴人提出系爭契約、預付同意書及系爭本票均非真正，伊未曾與上訴人就系爭房地成立買賣契約，亦未自上訴人處收受30萬元現金，至上訴人於108年8月1日匯款30萬元，係用以支付向伊購買茶葉、翡翠原礦之貨款，並非系爭契約之定金；縱認系爭契約為真正，依系爭契約第5條及預付同意書上約定，上訴人應就系爭契約負保密義務，竟將系爭契約及預付同意書交證人即彰化銀行行員蔡雅蕙、地政事務所科員何美慎閱覽，依約伊得沒收上訴人已繳款項等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、上訴人主張兩造間成立系爭契約，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠上訴人主張兩造簽訂系爭契約，業據其提出系爭契約、預付
同意書、系爭本票及土地權狀影本為證（見支付命令卷第3至5頁、原審卷第63頁、257頁），被上訴人雖否認系爭契約、預付同意書及系爭本票上其簽名、印文真正，惟其在告發上訴人偽造文書案件偵查中，經提示系爭契約、預付同意書，自承該等書證為兩造所簽署等語（見外放臺灣士林地方檢察署110年度他字第2574號卷，下稱他字卷，第30至35頁、39頁，及原審卷第341頁），而證人即上訴人女友彭志梅亦證稱：系爭契約係在被上訴人住處附近便利店簽訂，系爭契約係由被上訴人帶去，伊有親見被上訴人在系爭契約上以左手簽名，當時上訴人有問被上訴是左撇子嗎？被上訴人稱其手痛，當天上訴人要伊帶30萬元現金過去當場交付被上訴人，被上訴人並簽發系爭本票給伊等，因被上訴人說要60萬元，當天先付現金30萬元，另外30萬元是用匯款的（見原審卷第276至277頁），核與上訴人陳述簽約情節相符（見原審卷第273至275頁）。參以證人蔡雅蕙證稱：伊負責企業貸款業務，因上訴人在伊任職彰化銀行附近開店，曾到該行辦理貸款、洽談業務、申請裝刷卡機而於107年間認識，108年暑假時，上訴人曾到該行領取約20、30萬元現金，說是跟人家買林口附近的合宜住宅，要先付款，一部分付現金、一部分匯款，伊本來問付現金部分要不要也用銀行帳戶匯款，上訴人稱跟對方很熟所以不用，伊當時還有幫上訴人搜尋林口該路段附近房價。後來上訴人來詢問買合宜住宅還不能辦過戶，可以辦貸款嗎？伊告知要等可以過戶的時候再來辦貸款，但後來沒有繼續來辦貸款，銀行也沒有去估價。在110年2月間因上訴人另筆貸款要辦展延，需提出財務證明，上訴人有提出自有房屋證明及購買合宜住宅之「預付同意書」，但因為還沒有成交，不能證明什麼，所以伊告知上訴人這在展延貸款時用不到等語（見本院卷第210至212頁），堪認上訴人確於108年間為購買與系爭房地位置相近之合宜住宅，而提款相當於系爭定金半數之金額，及向銀行詢問以合宜住宅辦理貸款事宜，並於提起本件訴訟前即持載有被上訴人姓名之預付同意書為財力證明用途；佐以兩造不爭執上訴人確於系爭契約簽訂翌日匯款30萬元至系爭中信帳戶，被上訴人並自承曾交付土地權狀影本予上訴人，及於108年或109年間交付上訴人系爭房地磁扣，當時其將系爭房地出租，因上訴人稱要購買系爭房地，要進去看看規格、環境，所以交付磁扣等語（見原審卷第272頁、本院卷第193頁），暨上訴人曾於108年7月28日傳LINE訊息給被上訴人稱：「1.代書事務所讓你找、
2.賣房文件放代書那裡、3.承租人最遲109年6月30日前要搬走，如能提前搬走，由買方承租」、「房地合一稅實報實銷」等語，上訴人並於當日稍晚詢問被上訴人代書約了嗎？兩造並於108年7月30日約定於翌日見面，其後上訴人於同年8月1日將匯款30萬元予被上訴人之匯款單拍照傳給被上訴人閱覽等情，有被上訴人不爭執真正之LINE通訊對話紀錄可稽（見原審卷第253頁、289至291頁），足信兩造確有為上訴人向被上訴人購買系爭房地乙事，約定於108年7月31日簽訂系爭契約，上訴人並為此提款現金當場交付被上訴人30萬元，剩餘30萬元則於翌日匯款被上訴人，雖系爭房地暫時不能辦理移轉登記，但被上訴人已交付系爭房地之磁扣以取信上訴人之情，此亦核與系爭契約第3條給付價款方式a.約定：
「簽訂本買賣契約時，廖泰源給付張家偉60萬元整」、預付同意書約定：「買方廖泰源同意預付60萬元給張家偉，給付方式如下：現金：30萬元、匯款30萬元，匯款應於…（有修改痕跡，但看不出修改後日期）匯入張家偉本人名義系爭中信帳戶，如有違反視為違約，由張家偉沒收60萬元，且視為廖泰源放棄系爭房地買賣契約所有權利」等內容相符（見支付命令卷第3頁反面、5頁），應認上訴人主張被上訴人確有當場簽訂系爭契約、預付同意書，並簽發系爭本票予其等情為可信。
㈡被上訴人雖稱系爭契約末、上訴人簽名旁記有「1100325」之
日期，與上訴人陳稱之締約日期不符云云，然兩造不爭執系爭房地為合宜住宅，系爭房地之土地及建物登記謄本並詳載：於105年3月25日辦理預告登記，自所有人取得所有權登記之日起5年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人等語（見支付命令卷第6頁反面、7頁），可認系爭房地確於110年3月後方可辦理所有權移轉登記，核與上訴人於原審中陳稱該日期是提醒自己系爭建物於該時可以過戶等情相符（見原審卷第60頁），堪認該「1100325」之記載，非系爭契約締約日期，被上訴人此部分抗辯無足信，不影響系爭契約效力。被上訴人另稱上訴人負債比過高，且系爭房地於108年時實際價格已高於系爭契約約定售價，伊顯無可能簽訂系爭契約云云，然觀被上訴人提出兩造於110年4月3日對話之錄音譯文，被上訴人屢屢要求上訴人驗資，稱上訴人要買屋要有足夠的錢，上訴人則稱以履約保證方式到銀行簽約即可解決，只需雙方在銀行查被上訴人貸款剩餘金額，貸款多少就由其承接，直接叫代書去辦就好，被上訴人復稱貸款部分履約保證可以，但交屋講好要給現金，上訴人還是要準備，並要求上訴人提出其名義、內有足夠款項之存摺等語（見原審卷第85至89頁），可認兩造確於系爭房地可供辦理移轉登記後，就系爭契約約定剩餘價金給付商議履行方式，其商議付款方式核與系爭契約第3條b.約定：「廖泰源於過戶時應同時將剩餘款項給付給張家偉…應給付張家偉之款項計算方式如下：總價582萬元-已給付之60萬元-買賣標的上張家偉原先銀行的抵押貸款餘額=過戶時應給付張家偉的金額(目前初估約為83萬~106萬之間)…廖泰源於過戶完成後，需依約繳清張家偉名義向原先金融機構的貸款」等節相符(見支付命令卷第3頁反面至第4頁)，參以被上訴人於上開對話中，針對上訴人建議履約方式，僅陳稱：錢要在上訴人戶頭內，有準備就請上訴人Show給伊看一下，伊再跟伊爸媽講一下，因這房子伊爸媽也有出錢，等上訴人處理好就約個時間處理等語（見原審卷第85至89頁），待上訴人提及擬以公司名稱辦所有權移轉登記後，又稱伊等之前有討論過，要買上訴人名字，上訴人要登記為公司名義再自己去過戶就好了等語（見原審卷第89至91頁），及其後兩造於同年月7日之LINE簡訊對話中，除承續之前提及驗資方式的談話內容外，上訴人提及：如果按照約定，過戶給伊，伊就收租，過幾年留給小孩，資金伊開銀行本票，戶頭屬於個資等語，被上訴人對此未予爭執，僅提及上訴人遲未證明有買房資金，朋友往來快20年，往來應遵守誠信等語（見原審卷第135頁)，可認被上訴人亦未爭執兩造曾約定以特定價格將系爭房地出售上訴人，僅擔心上訴人無法付清價款而已，足信被上訴人確有與上訴人簽訂系爭契約，約定將系爭房地出售上訴人，而上訴人是否負債過高，核與被上訴人於簽訂系爭契約時有無交易意願無關，又系爭房地售價多寡取決於諸多主觀、客觀要素之影響，亦不能證明被上訴人有無出售系爭建物之意願，是被上訴人此部分所辯，均無可採。
㈢次按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，
民事訴訟法第358條定有明文。又考其立法理由明載「私證書苟為相對人所不承認者，立證人不能不立證其為真正證書，然有當事者簽名（蓋章）之書狀，其簽名（蓋章）如正確，則未有反證以前，可信當事者已為書狀所揭之陳述」等詞。是如立書人已於文書簽章者，自可認其有承認文書內容為真正之意思。上訴人主張其已交付被上訴人系爭定金，雖為被上訴人所否認，然上訴人既已證明系爭契約、預付同意書及系爭本票真正，自可推定上訴人應已依約交付系爭定金。被上訴人雖抗辯上訴人於原審及本院審理時陳稱定金提領方式不一云云，然依上訴人提出存款交易明細（見原審卷第251頁、本院卷第295頁），顯見上訴人平時資金流動頻繁，而現金取得管道多元，尚難憑上訴人陳述定金提領方式不一，即認上訴人所述為虛，被上訴人復未能就其抗辯係因與上訴人另有茶葉及翡翠原礦買賣關係，方於108年8月1日收受上訴人匯款30萬元等節提出反證以實其說，自難憑此推翻被上訴人已收受系爭定金之推定。
㈣再查系爭契約第3條b.2.載明：「賣方張家偉於簽定本契約後
，得選擇不賣（或無法出售時），除應返還已收款項60萬元外，並應另外加計60萬元，共120萬元予買方廖泰源，除120萬元之請求外，如有其他關於本買賣契約之權利或請求，廖泰源同意拋棄不追究。」等語（見支付命令卷第4頁及反面），上訴人既已支付被上訴人系爭定金，兩造且不爭執被上訴人已於111年1月間將系爭房地出售第三人，無法再將之移轉登記予上訴人等情，並有交易實價查詢可佐（見本院卷第69頁、123頁），依上開約定，被上訴人自應加倍返還上訴人系爭定金。惟被上訴人抗辯上訴人持預付同意書作為向銀行展延貸款期限之財力證明文件，又偽稱受被上訴人委託，持系爭契約向地政機關調閱系爭房地第一類登記謄本，違反系爭契約第5條及預付同意書保密約定，系爭契約業已解除，其得沒收上訴人已繳納系爭定金云云，為上訴人所否認，查依系爭契約第5條約定：「因合宜住宅有限制5年不得過戶轉讓之規定，為避免不諳法令或弄錯法令被找麻煩，本契約雙方同意保密，如有違反除沒收已繳款項外，並另負賠償責任」，及預付同意書約定：「本同意書如同文青二路39號19樓之8之買賣契約應予保密，如有違反罰則亦同該約」等語（下稱系爭保密條款，見支付命令卷第4頁反面至第5頁），僅約定兩造任一方有違反保密約定者，對造得沒收已付款項及另負賠償責任，依文義並無系爭契約即因此解除之效力，是如兩造之一違反上開保密約定者，對造自得依約請求賠償相當於已付價金相當之金額。
㈤惟按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質
之違約金及懲罰性違約金，前者係約定債務人於債務不履行時應賠償數額，一旦有債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，故於債權人無損害時，不能請求。後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務人未依債之關係所定履行時，債權人無論有無損害，皆得請求，且如有損害，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決要旨參照）。系爭保密條款約定上訴人如有違反，被上訴人即可沒收已繳款項，並應對被上訴人另負賠償責任，自係懲罰性之違約金。然倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第2810號判決要旨參照）。查上訴人不爭執其曾於110年2月間將預付同意書交蔡雅蕙閱覽（見本院卷第265頁），而其於110年3月4日曾持系爭契約向臺北市士林地政事務所申請系爭房地第一類登記謄本，亦經上訴人於偽造文書偵查、審理中自承明確（見他字卷第41頁、本院卷第253頁），上訴人顯然已違反上開保密約定。然依系爭保密條款約定意旨，兩造係因系爭房地為合宜住宅，經辦理預告登記於一定期間內不得移轉所有權，為免他人知悉其等間關於系爭房地買賣所為約定，已有規避內政部營建署所為預告登記之意，且被上訴人實際上未將系爭房地出售上訴人，而是以與上訴人約定售價更高價格出售第三人，已如前述，難認被上訴人因此受有何損害，而上訴人係因被上訴人拒絕出售系爭房地，為向地政機關申請登記謄本及向銀行展延貸款期間，始提出系爭契約及預付同意書為證明，難認係為使他人知悉兩人間系爭房地買賣約定細節而故為洩密，本院審酌上訴人違約情節及被上訴人因此所受損害等情狀，認上開約定以上訴人已繳付系爭定金數額60萬元為違約金數額，尚屬過高，應予酌減為30萬元。上訴人得請求金額與被上訴人得請求此部分違約金抵銷後，上訴人請求被上訴人給付90萬元本息，即屬有據，應予准許；逾此部分金額，則無理由，應予駁回。又上訴人先位依系爭契約約定，請求被上訴人加倍返還系爭定金即120萬元本息，既有理由，本院無庸再就同一聲明審酌其所追加備位請求權，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依系爭契約約定，請求被上訴人給付90萬元，及自支付命令送達翌日即110年6月3日（見司促卷第19頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 林政佑法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
書記官 蕭進忠