臺灣高等法院民事判決111年度上字第143號上 訴 人 長虹公園館公寓大廈管理委員會法定代理人 江劉鑾訴訟代理人 張方俞律師被 上訴 人 曾睦敦
李桂全楊以仁馮威豪共 同訴訟代理人 蔡炳楠律師
黃敏綺律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，上訴人對於中華民國110年12月8日臺灣士林地方法院110年度訴字第145號第一審判決提起上訴，本院於112年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人之法定代理人已變更為江劉鑾，茲據其具狀聲明承受訴訟（本院卷一第345頁），並提出臺北市政府都市發展局民國111年6月29日北市都建字第1116037510號函為憑（本院卷一第355至358頁），應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人為長虹公園館社區（下稱系爭社區）之管理委員會，系爭社區地下3層共計56個停車位屬建商依法增設之獎勵停車位（下稱系爭獎勵車位），各有獨立權狀可單獨對外販售予非社區住戶或出租予第三人。伊等均非於1樓樓地板以上有專有部分（下為便於敘述，就於1樓樓地板以上專有部分之有無，分稱住戶、非住戶）之系爭獎勵車位所有權人。上訴人為管理便利，以系爭社區地下停車場管理辦法第5條規定，非系爭社區住○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○○○0號專用電梯（下稱系爭3號電梯）進出地下3層。系爭獎勵車位清潔管理費收費標準，自102年起迭經區分所有權人會議修正，於109年8月29日第2次區分所有權人會議以第11議案決議（下稱系爭11號決議）通過修正住戶規約（下稱系爭規約），其中第9條第4項第4款修正收費標準（下稱系爭收費標準），區分為住戶繳納新臺幣（下同）800元、非住戶繳納1200元，使擁有系爭獎勵車位所有權之住戶無須繳納400元所謂電梯維護基金，構成差別待遇；又增訂同條第4項第5款約定支付系爭3號電梯費用另依「公園館3號非住戶專用電梯基金管理辦法」（下稱系爭管理辦法），將住戶出入逃生不可或缺之電梯約定專用。系爭獎勵車位雖可分售56人，然僅得推舉1人代表參加區分所有權人會議，雖經伊委任代理人出席當場表示反對，仍遭其他住戶以人數優勢強行通過決議。系爭收費標準、系爭管理辦法及系爭11號決議係以損害他人為主要目的而屬權利濫用等情。爰類推適用民法第56條第2項規定，求為確認該次決議通過之系爭11號決議、系爭管理辦法、及系爭規約所定系爭收費標準無效之判決。
二、上訴人則以：系爭獎勵車位所有權人係共有臺北市○○區○○段○○段0000號建號專有部分（下稱6337建號），每車位所有權人應有部分166/9996，共有部分為同小段6338建物，權利範圍為1473/10000，故被上訴人確有系爭社區共有人而需負擔費用。因系爭獎勵車位所有權人，有系爭社區住○○○○○○區○0○0號電梯），有非系爭社區住戶者，為出入安全，始決議非住戶之系爭獎勵車位使用者僅得搭乘系爭3號電梯出入地下3層。基於使用者付費原則，對非系爭社區住戶之獎勵停車位所有權人，增收每月400元之系爭3號電梯基金，以專戶管理使用，並無權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審判准被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴。其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真正（本院卷一第122至123頁）：
㈠系爭社區地下3層共計56個停車位屬建商依法增設之獎勵停車
位，每車位所有權人應有部分166/9996，共有部分為同小段6338建物，權利範圍為1473/10000，系爭獎勵車位有獨立權狀可單獨對外販售予非系爭社區住戶或出租予第三人。
㈡被上訴人為系爭獎勵車位所有權人，但無系爭社區1樓以上專有部分。
㈢系爭社區地下停車場管理辦法第5條規定，非住○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○○○○○0號電梯進出地下3層停車位。
㈣系爭獎勵車位清潔管理費收費標準，自102年起迭經區分所有
權人會議修正。系爭社區109年8月29日第2次區分所有權人會議，以系爭11號決議通過系爭規約第9條第4項第4款之修正（即系爭收費標準）；增訂第4項第5款「上列3號非住戶專用電梯基金，為支付維持3號電梯運作所產生之費用，細節依公園館3號非住戶專用電梯基金管理辦法執行」，並通過系爭管理辦法。亦即系爭獎勵車位收費標準，社區住戶每戶為每車位800元、非社區住戶為每車位每戶1200元。
五、本件之爭點：㈠系爭11號決議通過系爭管理辦法，有無將系爭3號電梯約定專
用而無效之事由？㈡系爭收費標準是否違反差別待遇而無效？㈢系爭11號決議是否因權利濫用而無效？
六、茲就本件之爭點，說明本院之判斷如下：㈠系爭3號電梯設置目的即係供地下3層系爭獎勵車位所有權人
使用，僅約定限制使用，系爭11號決議併通過系爭管理辦法，非約定專用之決議，應非無效：
⒈公寓大廈管理條例〈下稱管理條例〉第7條第1款至第5款規定：
「一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，其立法提案理由為：「因應實際使用需要，明定前述各款應為共用部分而不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益」。
⒉首查：系爭社區有1、2號電梯及系爭3號電梯，其中1、2號電
梯連通系爭社區地上各樓層住戶專有部分及地下1、2、3層，系爭3號電梯係設於系爭社區之外，其電梯坑僅設有1樓至地下3層，電梯內亦僅設置1樓及地下3層按鈕，且未與系爭社區1樓以上應有部分相通等情（本院卷一第160頁、卷二第72頁），為被上訴人所不爭執（本院卷二第74頁），及觀諸原始房屋土地預定買賣合約書附件八壹樓平面配置圖：系爭3號電梯設於系爭社區1樓建物以外，位於管理員室外側，緊臨道路、1、2號電梯則設於建物內（本院卷一第214頁）等情，參以證人即於108年10月25日至110年9月24日任系爭社區總幹事余隆茂證述：原本建商在設定磁扣的時候是有分開做設定，讓B3的停車位使用人獨用系爭3號電梯等語（原審卷第96頁），且依獎勵停車位設置之目的，原係開放作為公眾停車使用。可知建商興建之初，於系爭社區1樓建物外之公共區域設置系爭3號電梯，作為可供非住戶者得通往開放公眾停車使用之系爭獎勵車位所在之地下3層之出入梯廳，另於系爭社區建物內，設有供系爭社區住戶使用連通地下3層公共空間之1、2號電梯，以住戶及非住戶分流進出，避免非住戶進入系爭社區1樓以上建物之專有部分，以維社區安全，則1、2、3號電梯雖為系爭社區連通至地下3層之公共部分，如區權會為因應實際需要決議符合各該電梯設置目的之使用方式或限制，尚非屬管理條例第7條規定共用部分不得約定專用部分之範疇，而認該決議為無效。
⒊次查，系爭社區於109年8月29日第2次區分所有權人會議之系
爭11號決議雖修改系爭規約用語，增訂第4項第5款「上列3號非住戶專用電梯基金，為支付維持3號電梯運作所產生之費用，細節依公園館3號非住戶專用電梯基金管理辦法執行」，同時於議題12以「以下條文與公園館3號非住戶專用電梯基金管理辦法內容有所衝突，提議修改：公園館公寓大廈地下停車場管理辦法第5條…」、「修改為：B1及B2法定停車位是以"公設"方式登記在權狀中指定給特定住戶使用，不可出租予社區住戶以外的人士（105年第5案通過）。社區住戶B3車位出租停車位予非住戶者，必須遵守以下規定：⒈至管理中心登記領取"車位租用磁扣"限定承租人僅使用3號電梯出入社區。⒉繳交與非住戶車位一樣的清潔管理費及電梯基金；⒊承租人進出社區之活動範圍限定於停車位之樓層，不得進出社區其他樓層及公共設施」，並經決議通過在案（原審調解卷第83頁）。參照101年9月1日公園館公寓大廈地下停車場管理辦法第5條原規定如地下1、2層停車位出租予非住戶，亦得至警衛室前搭乘系爭3號電梯至地下3層，再改搭其他電梯至地下1、2層停車位乙節（原審調解卷第53頁），可知系爭社區區權會自105年間經為地下1、2層停車位不得出租予非住戶之決議後，系爭3號電梯僅限於地下3層之非住戶車位所有權人及非住戶車位承租人使用，嗣系爭11號決議及系爭管理辦法，係將現況加以明文，而其他住戶則係使用
1、2號電梯至地下3層，均符合非住戶不得進出系爭社區，以確保社區安寧，及前開3號電梯之設置目的及使用方式，且未影響全體區分所有權人權益，則該次會議決議用語雖為「3號非住戶專用電梯基金」云云，實為有關系爭3號電梯僅供非住戶之使用，乃共用部分之限制使用，非約定專用，該決議自非無效。被上訴人主張系爭11號決議通過系爭管理辦法，將系爭3號電梯約定由非住戶專用云云，尚無可採。被上訴人據此以系爭11號決議及通過之系爭管理辦法違反管理條例第7條規定而無效，自無可採。
㈡系爭收費標準係基於使用者付費原則，並未違反管理條例第10條之原則，亦未違反差別待遇，並非無效：
⒈被上訴人主張：系爭收費標準將地下3層之系爭獎勵車位所有
權人，如係住戶繳納800元、非住戶繳納1200元，以是否為住戶作為差別待遇之標準云云。惟：依前述與系爭11號決議同時通過之12號決議：「社區住戶B3車位出租停車位予非住戶者，必須遵守以下規定：⒈至管理中心登記領取"車位租用磁扣"限定承租人僅使用3號電梯出入社區。⒉繳交與非住戶車位一樣的清潔管理費及電梯基金」，可知系爭管理辦法適用對象包括非住戶之系爭獎勵車位所有權人及承租人（住戶或非住戶所出租）在內；是其第2條約定：「收費：⒈車位使用管理清潔費：和社區住戶相同。⒉"3號非住戶專用電梯基金"以支付3號電梯的相關費用；項目包含電費（依101年度計算為每月5547元），每月維護費，每年安檢申報費，維修耗材，電梯主體結構及設備損壞時修復費用等。以上電費項目自裝置獨立電錶後，以實際產生費用1年平均金額為準於110年10月調帳」（原審調解卷第85頁），關於每月需於清潔費外另行繳納系爭3號電梯基金400元之人，亦包括屬系爭獎勵車位所有權人為住戶所出租之承租人在內，毋寧係以使用系爭3號電梯與否作為繳費之依據，而非以系爭獎勵車位所有權人為住戶或非住戶予以差別。且依系爭管理辦法第2、4、5條規定，所繳納系爭3號電梯之基金乃設立單獨帳戶、裝設獨立電錶，專款專用、個別計算電費，由使用系爭3號電梯之人繳納系爭3號電梯所生之費用，每車位給付相同數額，符合使用者付費之原則，各使用者間負擔相同，亦無違公平原則。被上訴人執此主張系爭收費標準將系爭獎勵車位所有權人，以住戶及非住戶作為差別待遇，有違平等或管理條例第10條揭示管理費收取應按應有部分比例負擔原則而無效云云，並無可採。
⒉被上訴人復主張：系爭社區獎勵停車位總數為77個，除位於
地下3層之系爭獎勵車位56個外，地下2層亦有獎勵停車位，其出入所使用1、2號電梯無庸另外負擔400元電梯基金，系爭收費標準並非公允云云（本院卷二第65、76頁）。惟：系爭3號電梯之電梯坑僅設有1樓至地下3層，電梯內亦僅設置1樓及地下3層按鈕乙節，業如前述，地下1、2層停車位所有權人、承租人均無法逕經由系爭3號電梯出入，系爭收費標準係基於由使用系爭3號電梯之人付費之原則所設，地下2層停車位所有人既未使用系爭3號電梯，縱其所使用停車位名稱亦為獎勵停車位，自亦無庸另行負擔400元系爭3號電梯基金，難認有違平等原則，被上訴人執此主張，亦非可採。
㈢系爭11號決議並無權利濫用：
⒈按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所
有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。
⒉依上訴人提出系爭社區住戶林俊忠於94年2月25日與長虹建設
股份有限公司簽立房屋土地預定買賣合約書附件七所附之住戶管理規約第20條第3款約定：「地下1、2、3層私有平面停車位部分暫定每月分攤500元費用（地下3層獎勵停車位若售予非本大樓住戶，暫定每月每位分攤800元費用）」（本院卷一第201、211頁），及參諸98年12月5日第2次臨時區分所有權人會議決議紀錄：「地下室停車場外賣車位管理費調降為600元，與社區住戶一致，但書住戶如需增加收取管理費時，外賣管理費將無異議一致增加管理費用」（原審調解卷第57頁），堪認建商原透過預售屋及系爭獎勵車位之買賣，與區分所有權人約定系爭獎勵車位分別以出賣對象為 住戶或非住戶收取不同之管理費，並未設外賣車位人數之限制，且於94年間兩者收費差額為300元。嗣因增加管理費，依前述98年決議但書，於102年7月6日第2次區分所有權人會議決議：「停車清潔管理費調整：本大樓住戶為800元，非大樓住戶獎勵車位所有權人為1200元（含800元清潔費及400元電梯基金）」，並經103年8月3日第1次區分所有權人會議決議將此部分修正訂入規約，有各該會議紀錄可按（原審調解卷第59、61、65、71、73頁）。僅部分非住戶曾拒繳，經上訴人訴請給付，迭據法院判准上訴人得依該前有效決議及規約收取每1車位每月1200元之管理費確定，有臺灣士林地方法院104年度湖小字第582號、104年度湖小字第683號、104年度湖小字第310號、104年度湖小字第309號、103年度湖小字第568號判決可參（本院卷一第133至157頁）。衡諸以停車位清潔費由600元調漲為800元、非住戶應負擔費用差額400元，較建商原暫定差額300元而言，難認該漲幅不符比例原則，而顯失公平；且依系爭管理辦法第3條、第5條之規定，限定繳納差額之款項為系爭3號電梯專戶管理使用，於系爭3號電梯運作費用累計至104萬元時即毋庸再為繳納、低於60萬元時始須再為繳納，對非住戶而言，難認依系爭收費標準按月繳納定額之數以為累積負擔過鉅。社區住戶既未使用系爭3號電梯，復未使用非住戶所繳電梯之基金，其受有免分攤系爭3號電梯費用之利益有限。是系爭11號決議本諸相同之理由，用以強化原設置獎勵停車位之開放目的、及管理維護系爭3號電梯之公共利益，依前揭說明，難認係以損害系爭獎勵車位非住戶所有權人為主要目的。至倘因系爭獎勵車位非住戶所有權人、承租人與住戶人數比例增、減，其實際使用系爭3號電梯之頻率、電費、耗材及維護費用可能隨之變動，亦屬將來是否應另行決議有無使用系爭3號電梯之必要或如何增減分攤費用之別一問題。被上訴人主張系爭11號決議之多數決議有權利濫用云云，洵無足取。
⒊另系爭3號電梯自102年起應分攤之電費、維護費用合理數額
為何？非住戶繳納之電梯基金是否確實供系爭3號電梯專用？乃系爭社區管理委員會執行允當與否之問題，被上訴人以此質疑上訴人經費運用云云，尚與本件決議及規約之效力無涉，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人類推適用民法第56條第2項規定，求為確認109年8月29日第2次區分所有權人會議決議通過之系爭11號決議、系爭管理辦法、及系爭規約所定系爭收費標準無效，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
民事第一庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 賴秀蘭法 官 陳筱蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
書記官 陳珮茹