臺灣高等法院民事判決111年度上字第1477號上 訴 人 吳克浪
（現於法務部○○○○○○○○○執行中）被 上 訴人 鍾國隆上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年8月31日臺灣新竹地方法院111年度訴字第311號第一審判決提起上訴，本院於111年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）伊於民國110年11月23日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以新臺幣（下同）400萬元向上訴人購買如原判決附表所示不動產（下稱系爭房地），並簽立買賣價金履約保證申請書，委由訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）辦理履約保證事宜，伊並於簽訂系爭契約時表明本件買賣之價金尾款320萬元以向金融機構辦理貸款之方式支付，且得上訴人之同意。上訴人應依系爭契約之約定，於110年12月10日將包含系爭房地所有權狀在內之辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件、印鑑章交付承辦地政士收執，且伊已依約於110年11月26日、12月16日分別將簽約款、完稅款各40萬元匯入兩造約定之安新公司履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），詎上訴人要求伊將尾款全數先行交付至系爭履保專戶，且拒不依約將移轉登記所需文件、印鑑章交付地政士，致未能完成系爭房地之所有權移轉登記，伊亦無法辦理貸款。爰依民法第348條第1項規定，請求上訴人將系爭房地之所有權移轉登記予其。
（二）又系爭契約第8條第1項前段約定，上訴人若未履行系爭契約各項義務，每逾1日應按買賣總價款（即400萬元）萬分之2計算違約金予伊。上訴人未於110年12月10日將移轉登記所需文件、印鑑章交付地政士，已違反系爭契約第3條之約定，伊得依系爭契約第8條第1項前段約定，請求上訴人自110年12月11日起至將系爭房地之所有權移轉登記予伊之日止，按日給付800元之違約金等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據其聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊與被上訴人簽訂系爭契約後，迄未拿到任何款項，且兩造於簽訂系爭契約後，另約定一同前往貸款銀行確認被上訴人可取得系爭契約買賣價金9成之貸款，系爭契約始成立。伊雖曾與被上訴人及地政士一同至貸款銀行，但地政士謊稱銀行之承辦行員不在，伊因此未與承辦行員見面、確認被上訴人可否取得足額之貸款，本件買賣對伊沒有保障，伊始不同意辦理所有權移轉登記，係被上訴人違約在先，伊並未違反系爭契約等語，資為抗辯。並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：（本院卷第79頁）
（一）兩造於110年11月23日簽訂系爭契約，約定由上訴人以400萬元購買系爭房地（原審卷第29至43頁）。
（二）被上訴人於簽約時以本票給付簽約款40萬元，上訴人應於110年12月10日備齊一切過戶資料並攜帶過戶所需文件交付予承辦之地政士收執（原審卷第31、41頁）。
（三）被上訴人於110年11月26日、12月16日分別將簽約款、完稅款各40萬元匯款至系爭履保專戶（原審卷第45至47、121至123頁）。
四、被上訴人請求上訴人就系爭房地為所有權移轉登記部分：
（一）被上訴人主張兩造已就系爭房地成立買賣契約，業據提出兩造合意簽署之不動產買賣契約書為證（本院卷第29至43頁）。觀諸該契約書第1、3、5、7、8條之內容，可知兩造已就買賣價金、標的物為明確約定，且就價金如何分期給付、如何辦理所有權移轉登記手續、違約之效果等事項設有明確規範，堪認兩造確已就系爭房地成立買賣契約，雙方均應受前述契約書內容之拘束，至臻明確。上訴人雖辯稱：兩造另約定須一同至銀行確認被上訴人可貸得價金9成（即360萬元），買賣契約始成立云云，為被上訴人所否認，上訴人對此未能舉證以實其說，且前述契約書對此亦無任何約定，自難認上訴人所辯屬實。
（二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項亦有明定。是以，不動產之出賣人，除應交付買賣標的物於買受人外，尚負有將買賣標的物之所有權移轉登記予買受人，使買受人取得該不動產所有權之義務。再者，系爭契約第3條第2項約定：「賣方（即上訴人）應於110年12月10日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。雙方並蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權移轉作業。」、「第三期（完稅款）：㈠於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起三個工作日內，買方應將第三期款存匯入專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付地政士辦理產權移轉作業。㈡若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入專戶」，是以上訴人負有於110年12月10日交付系爭房地所有權移轉登記所需文件予地政士，俾其申辦相關手續之義務。惟上訴人經地政士宋佳玲之通知後，迄未依約將移轉系爭房地所有權所需文件、印鑑章交予宋佳玲，致被上訴人迄今仍未能取得系爭房地所有權，業據證人即仲介李美惠、證人宋佳玲於原審證述明確（原審卷第140、142頁），並有宋佳玲於110年12月10日後屢次催促上訴人交付上開文件之LINE對話紀錄為憑（原審卷第175至211頁），則被上訴人依約請求上訴人移轉登記系爭房地所有權，核屬有據。
（三）上訴人雖辯稱其迄未收到任何價金，且本件買賣對其沒有保障，故其不同意辦理所有權移轉登記云云。然查：本件交易係採履約保證機制，為系爭契約第2條所明文（原審卷第31頁），又被上訴人已於110年11月26日、12月16日分別將簽約款、完稅款各40萬元匯入系爭履保專戶【不爭執事項㈢】，其付款期程均合於系爭契約之約定，足證被上訴人於締約後確已依約履行分期支付價金之義務。再者，兩造於簽訂系爭契約時即明確約定價金尾款320萬元以貸款方式支付，業據證人李美惠、宋佳玲於原審證述明確（原審卷第140、142頁）。且被上訴人確已覓得臺灣土地銀行（下稱土地銀行）同意貸與320萬元，並已經完成對保手續，除據證人宋佳玲於原審證述綦詳（原審卷第143、144頁），並有經土地銀行用印之土地、建築改良物抵押權設定契約書足憑（原審卷第125頁），而該抵押權設定契約書所載擔保債權總金額為384萬元，乃尾款320萬元金額之1.2倍（3,840,000÷3,200,000＝1.2），亦合於金融界辦理房貸時最高限額抵押權設定之擔保債權總金額與實際貸與金額之倍數。況被上訴人更已依約簽發與尾款320萬元同額之擔保本票，由地政士轉交上訴人收執，亦有上訴人簽署之本票收據為證（原審卷第213頁），尤證上訴人以前詞置辯，俱與事實不符，當無從解免將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之義務。
五、被上訴人請求上訴人支付違約金部分：按系爭契約第8條第1項前段約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）」；第5條第1項前段約定：「房地產權辦理登記時，經承辦地政士通知買賣雙方提供（或補繳）證件、用印及其他應納稅捐，雙方均應依規定期日、種類、內容、金額配合辦理，均不得刁難推諉或藉故要求任何補貼…」（原審卷第35頁）。查上訴人依系爭契約第3條第2項約定，應於110年12月10日交付移轉登記所需文件、印鑑章予地政士，以辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，迺上訴人無正當理由，迄未將之交予地政士，致無法完成系爭房地之所有權移轉登記，業如前述，自已違反系爭契約第3條第2項、第5條第1項約定。被上訴人依系爭契約第8條第1項前段約定，請求上訴人自110年12月11日起至將系爭房地所有權移轉登記予其之日止，按日給付800元之違約金，即無不合。上訴人抗辯其並未違約，毋庸給付違約金，洵非有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項、系爭契約第8條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房地之所有權移轉登記予其，並自110年12月11日起至完成上開所有權移轉登記之日止，按日給付800元，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳婷玉
法 官 曾明玉法 官 毛彥程正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 陳冠璇