臺灣高等法院民事判決111年度上字第1538號上 訴 人 彭冠璇訴訟代理人 王文宏律師被 上訴人 蔡介元訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間請求行使優先承買權事件，上訴人對於中華民國111年9月19日臺灣新北地方法院111年度訴字第1595號第一審判決提起上訴，本院於112年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造原為夫妻，在婚姻存續期間購買新北市○○區○○段0000○號建物及坐落基地（下稱系爭房地），登記為兩造共有。上訴人於民國111年4月14日將系爭房地其應有部分，以新臺幣（下同）500萬元出賣訴外人王詩瑋，依土地法第34條之1第4項規定，於同年4月22日通知伊於文到15日內表示是否行使優先承購權，伊於同年5月3日函覆願以同一買賣條件行使優先承購權，嗣兩造約定於同年5月10日簽約，惟當日上訴人竟要求伊應於完稅後5日內塗銷禁止上訴人處分系爭房地之暫時處分，否則伊應給付尾款200萬元之原買賣契約所無條件，兩造因之未完成簽約；因伊已合法行使優先承購權，上訴人應以其與王詩瑋訂立買賣契約之同一條件，與伊訂立買賣契約，並移轉系爭房地其應有部分予伊，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本件訴訟。聲明：上訴人就系爭房地其應有部分，應依其與王詩瑋於111年4月14日所訂買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約，並於被上訴人給付500萬元之同時，將系爭房地其應有部分移轉登記與被上訴人。原審判命上訴人除補訂書面買賣契約外如被上訴人之聲明，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人於108年9月間對伊提起給付扶養費及返還代墊扶養費之訴時，聲請暫時處分禁止伊處分系爭房地，雖其表示已聲請撤回暫時處分之執行，但伊於111年4月間出賣系爭房地應有部分時，仍未能處分系爭房地，故於被上訴人表示願意購買伊應有部分時，要求在送件辦理移轉應有部分登記時，如暫時處分尚未解除者，則被上訴人應將200萬元尾款付清，有關移轉文件交由被上訴人於限制登記解除後自行送件，上開條件並未增加原買賣契約之內容，且依原買賣契約之特約條款，伊有負擔無法移轉所有權登記之懲罰性違約金及收不到價金尾款之風險，被上訴人如未同意上開條件，顯不願以與原買賣契約相同條件行使優先承買權，故其稱行使優先承買權，難謂合法等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
三、查兩造於婚姻存續期間購買系爭房地登記為共有，嗣98年4月17日兩造離婚，被上訴人於108年9月起訴請求上訴人給付扶養費與返還代墊扶養費，同時聲請暫時處分，禁止上訴人處分系爭房地，上開請求扶養費之訴於111年4月7日判決確定，被上訴人於111年4月25日撤回暫時處分之執行，並於同年6月1日收受法院函知新莊地政事務所塗銷暫時處分登記公文。上訴人於111年4月14日將系爭房地其應有部分，以500萬元賣予王詩璋，於111年4月21日通知被上訴人於15日內行使優先承買權，被上訴人於111年5月3日函覆願以同一購買條件行使優先承買權，兩造約定於111年5月10日簽約，因系爭房地之暫時處分註記尚未塗銷，上訴人要求被上訴人於完稅後5日內塗銷暫時禁止處分註記，若仍未塗銷禁止處分註記，被上訴人應給付上訴人尾款200萬元，因被上訴人未接受故未完成簽約等情，有系爭房地登記謄本、原法院108年度家暫字第202號、109年度家親聲字第76號、110年度家親聲抗字第36號民事裁定及確定證明書、民事撤回暫時處分執行狀、桃園民生路郵局第164號存證信函附不動產賣賣契約書、林口國宅郵局第60號、第70號、桃園民生路郵局第247號、林口國宅郵局第78號等存證信函、原法院民事執行處函等可參（見原審卷第19至21、23至25、27至37、39至53、55至56、57至62、63、65至66、67至68、69至72、73至74、95至99頁），且為兩造所不爭（見本院卷第48、53至55頁），堪信為真。
四、被上訴人主張其已合法行使優先承購權，上訴人應以與王詩瑋訂立買賣契約之同一條件，與伊訂立買賣契約，並移轉系爭房地其應有部分等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判決先例參照）。
出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號判決意旨參照）。
㈡上訴人於111年4月14日與王詩璋訂立買賣契約，將其名下系
爭房地之應有部份1/2，以500萬元價金售與王詩璋，於111年4月21日通知被上訴人得於文到15日內行使優先承購權，被上訴人於111年4月22日收受，於111年5月3日以存證信函向上訴人表示願以同一購買條件行使優先承購權，此為兩造所不爭，並有兩造往來之存證信函可稽（見原審卷第57至62、63頁）。被上訴人既同意依上訴人於111年4月14日與王詩璋訂立買賣契約之同樣條件，與上訴人簽訂買賣契約，足認被上訴人已於期限內合法行使土地法第34條之1第4項規定之優先承購權甚明。
㈢兩造約定於111年5月10日簽立買賣契約，惟上訴人要求增加
「尾款給付條件：繳完稅後5日內若仍未塗銷限制登記，被上訴人應給付尾款200萬元」及「被上訴人若未於辦妥移轉登記10日內給付尾款，本契約解除，被上訴人已付價金將全數沒收，被上訴人並應無條件將房地產權回復登記為上訴人所有」等內容，此為上訴人所自承（見本院卷第33頁），然此條件為原買賣契約所無之條件（見原審卷第59至62頁），係變更原買賣契約之條件，被上訴人已表示不同意，上訴人自應依於111年4月14日與王詩璋所訂立原買賣契約之同一條件，與被上訴人簽訂出售系爭房地其應有部分之買賣契約。被上訴人已於111年5月12日、5月24日兩次催告上訴人履行簽約義務，上訴人均拒不履行，則被上訴人依土地法第34條之1第4項規定請求上訴人按其於111年4月14日與第三人王詩瑋所訂立不動產買賣契約書所約定之「同樣條件」補訂書面契約，並於被上訴人給付買賣價金500萬元之同時，將其系爭房地其應有部分移轉登記與被上訴人，自屬有據。
㈣至於上訴人稱在被上訴人表示願意購買伊之應有部分時，要
求在送件辦理移轉登記時，如限制之暫時處分尚未解除，則被上訴人應將200萬元尾款付清，有關移轉文件交由被上訴人俟限制登記解除後自行送件，上開條件並未增加原買賣契約所無內容，且伊負有如無法移轉登記之懲罰性違約金及收不到價金尾款之風險，被上訴人如不同意上開條件，顯不願以與原買賣契約相同條件行使優先承買云云。因原買賣契約並無須待暫時處分解除，買賣契約始成立或生效之條件，增加上開條件，即變更原買賣契約之條件甚明，又系爭房地於111年9月2日並無暫時禁止處分之登記，有系爭房地產權登記謄本可參（見原審卷第95頁、本院卷第152頁），是上訴人所稱之事由，並不存在甚明。
五、綜上所述，被上訴人主張已合法行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，應為可採。則被上訴人請求上訴人應就系爭房地其應有部分（如附表所示不動產），依上訴人於111年4月14日與王詩瑋所訂買賣契約之同一條件，與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付買賣價金500萬元之同時，將系爭房地其應有部分移轉登記與被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮法 官 潘進柳附表 編 號 土地坐落 面積 （平方公尺） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 1 新北市 ○○區 ○○段 00 2176.00 110/20000 備考 編號 建號 基地坐落 建物面積（平方公尺） 權利範圍 層次、面積 附屬建物及用途 建物門牌 1 0000 新北市○○區○○段00地號 8層：93.03 陽台：11.01 1/2 新北市○○區○○○街0○0號8樓 備考 含共同使用部分同段0000建號（權利範圍110/10000）、0000建號（權利範圍106/10000），停車位編號00-00（權利範圍65/10000）正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官 廖婷璇