臺灣高等法院民事判決111年度上字第1582號上 訴 人 郭庭利被上訴人 陳敏玉訴訟代理人 陳郁婷律師複 代理人 黃于庭律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國111年8月31日臺灣士林地方法院110年度訴字第28號第一審判決提起上訴，並減縮其訴之聲明，本院於112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人於原審起訴請求被上訴人給付新臺幣（下同）163萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見原審卷第12頁）；上訴後在本院減縮請求被上訴人給付120萬5000元及自民國112年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第240頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，符合首揭規定，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。上訴人在本院補充說明其於減縮後請求被上訴人給付之120萬5000元，其中78萬元是依民法第359條請求減少價金後依民法不當得利或不完全給付準用給付不能損害賠償之規定，擇一請求被上訴人給付，其餘42萬5000元部分，則是就將來支出拆除其所購買房屋之違建夾層所衍生之拆除及重新裝潢費用、裝潢期間另租屋費用、搬家費等計85萬元損害部分，依不完全給付準用給付不能損害賠償規定，請求被上訴人賠償一半之金額等語（見本院卷第240頁），係在二審程序補充及更正事實上及法律上之陳述，並未變更訴訟標的，核符規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：兩造於102年11月24日簽署不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊以總價1232萬元向被上訴人購買其所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號19樓之3房屋（即新北市○○區○○段000○號建物，下稱系爭房屋）暨所坐落土地（下合稱系爭房地），系爭房屋內有夾層（下稱系爭夾層），夾層下方是客廳、廚房、工作陽台、廁所、小房間，夾層上方為主臥室及更衣間、廁所、小房間之3房2廳2衛1陽台格局。
伊於繳納全部買賣價金後已取得被上訴人點交之系爭房地，新北市政府工務局（下稱新北工務局）於109年12月16日發函通知伊應停止使用系爭夾層，伊始知系爭夾層是違建，有遭主管機關拆除之虞，系爭房屋自有物之瑕疵，被上訴人及其代理人王萬新未在系爭契約第1條關於系爭房屋有無違章建築物之書面說明中註明有系爭夾層違建，且被上訴人在買賣標的物現況說明書項次10關於系爭房屋有無因違建發生糾紛情形記載為「否」，顯見被上訴人是故意不告知瑕疵及已保證系爭房屋無瑕疵，伊得依民法第359條規定要求減少價金78萬元，請求被上訴人如數返還之，並應排除民法第356條規定適用。另被上訴人交付系爭房屋，既有可能隨時遭主管機關拆除之夾層違建，自為不完全給付，且已無從補正，伊依不完全給付準用給付不能損害賠償規定，除得請求被上訴人就受領房屋價金部分賠償伊78萬元外，另應賠償伊將來因拆除系爭夾層所衍生拆除及重新裝潢費用29萬元、裝潢期間另租屋費用54萬元（計算式：每月租金15,000元×12月×3年＝540,000）、搬家費2萬元等合計85萬元之損害（下稱系爭損害），求為命被上訴人給付163萬元本息之判決。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並減縮上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬5000元及自112年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息（上訴人在本院追加劉易其、徐沛寧為被告之訴部分，由本院另以裁定駁回之）。
二、被上訴人則以：伊移轉登記予上訴人之房屋面積與權狀登記面積相符，已按上訴人簽約購屋時房屋現況點交房屋予上訴人，系爭夾層係屬有益工程，僅需補正資料申請裝修許可即可繼續使用，不會影響房屋通常效用或因此使房屋價值貶損，自非瑕疵，其所為給付符合債務本旨。縱系爭夾層為違建而有遭主管機關拆除之虞，惟上訴人在簽約購屋前已住在同一社區內，且多次看屋，仲介上訴人購屋之劉易其在帶看房屋時，已說明系爭夾層是違建，伊無故意不告知瑕疵或保證房屋無瑕疵之情，上訴人取得系爭房屋後，未從速檢查系爭夾層是否屬違建而為瑕疵之通知，依民法第365條規定，伊不負物之瑕疵擔保責任。又依系爭契約第7條第6項約定，系爭房屋經交屋後才接到主管機關通知拆除時，應由買受房屋之上訴人自行負擔風險，上訴人不得事後要求減少價金。縱認系爭房屋確有瑕疵，系爭房屋之售價與同社區其他面海高樓層之房屋售價相當，縱事後拆除系爭夾層，亦不會貶損系爭房屋之價值，上訴人未受有任何損害。上訴人於103年登記取得系爭房屋所有權後，遲至109年12月25日始依不完全給付準用給付不能損害賠償規定為請求，亦超逾民法365條規定除斥期間等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張兩造於102年11月24日成立系爭房地之買賣契約，被上訴人已於105年1月17日點交系爭房屋予上訴人，新北工務局前於109年12月15日到系爭房屋履勘，於翌（16）日以新北工使字第1092459291號函通知上訴人，因系爭房屋未經許可擅自變更分間牆及擅自增設1間居室及天花板之室内裝修行為，有違建築法第77條之2及第77條第1項規定，要求上訴人停止使用系爭夾層，並於110年1月25日前以書面向該局陳述意見等情，有系爭契約、不動產購買要約書、標的現況說明書、系爭房屋點交紀錄及該屋平面圖、點交過程照片及影音紀錄、新北工務局109年11月26日新北工使字第1092256629號函及同年12月16日新北工使字第1092459291號函可參（見原審卷第24至34、98至126頁），為兩造所不爭執（見本院卷第204頁），堪認屬實。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前4條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、359條前段已有明定。又物之出賣人就買賣標的之給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足，而無加害給付（即因給付有瑕疵或不完全，致買受人之固有利益受有損害）之情形，由於民法第354條以下已就出賣人所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法第227條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任（最高法院民事庭77年第7次會議決議㈠參照）。本件上訴人主張被上訴人出售給其之系爭房屋內系爭夾層，是未經裝修許可施作之違建，有隨時遭主管機關拆除之虞，屬物之瑕疵，其得要求減少價金並請求被上訴人如數返還該減少之價金，亦得依不完全給付準用給付不能損害賠償規定請求被上訴人賠償損害等情，為被上訴人所否認，並以前詞為辯。經查：
(一)被上訴人依系爭契約約定移轉登記予上訴人之系爭房屋專有部分、共用部分之面積及權利範圍，核與系爭契約第1條記載被上訴人出售之房屋面積51.59平方公尺、附屬建物即陽台面積6.22平方公尺，及隨同主建物移轉登記之共同使用部分權利範圍相同，此觀系爭契約第1條約定及建物登記謄本建物標示部之記載即明（見原審卷第24、338頁）；又上訴人在購屋前所見房屋銷售廣告所載房屋格局為3房2廳2衛1陽台，嗣兩造成立系爭契約後，被上訴人於105年1月17日點交給上訴人之系爭房屋，亦為樓下有客廳、廚房、工作陽台、廁所、小房間，樓上有主臥及更衣間、廟所、小房間之3房2廳2衛1陽台格局，點交内容與上訴人簽約購屋前所見房屋相同等情，亦為兩造所不爭（見本院卷第204頁），可見被上訴人交付上訴人之系爭房屋面積並無短少，且點交時之系爭房屋狀況，核與兩造成立系爭契約時之屋況相同，堪認系爭夾層在上訴人簽約購屋時業已存在甚明。
(二)證人即仲介上訴人購買系爭房屋之劉易其既證稱：伊帶上訴人去看系爭房屋至少2、3次，賣方屋主有到場，伊有特別介紹南加州（社區）房屋是工業區土地，這1500戶屋內的裝潢都是違建，有些房屋沒有夾層，但是95％的房子都有夾層，都會跟買方說這些都是違建，貸款部份會比住宅比例還要少，伊有提供房屋謄本給上訴人看過，向其解釋房屋謄本內容，說謄本紀錄之建物面積不包含夾層，會跟買方說有夾層，有幾個房間，就伊所知，在兩造102年簽署系爭契約前，系爭房屋並無因為違建夾層情事遭主管機關拆除或遭人檢舉等語綦詳（見原審卷第318至320、325頁），上訴人亦陳稱：
仲介帶伊看房子，伊有看到房子實物，看了很喜歡，1232萬元的價格可以接受，伊就購買等語在卷（見本院卷第194頁）。足見被上訴人在兩造成立系爭契約之前，應已經由第三人即仲介人員劉易其口頭告知上訴人有關系爭夾層是違建之方式，向上訴人說明系爭房屋內有違建之系爭夾層情事，自無故意不告知瑕疵可言。雖被上訴人在系爭契約第1條關於房屋有無違章建築物之書面告知部分，僅註明「陽台外推」，未註明系爭夾層係違建（見原審卷第26頁），但上訴人於看屋時已閱覽房屋謄本，系爭契約亦載明房屋登記面積，已如前述，上訴人亦可知系爭夾層非合法登記面積而屬違建，自不能事後推稱其於簽訂系爭契約時不知系爭夾層是違建。此外，雖被上訴人在買賣標的物現況說明書項次10「是否有因改建、違建及禁建所生糾紛之情事」一欄，係記載「否」之內容（見原審卷第102頁），依其文義，僅在說明系爭房屋當時未曾發生因改建、違建或禁建所衍生糾紛之意，並非民法第355條第2項後段所稱「保證其無瑕疵」之意。斟酌上訴人於簽約買屋時既已知系爭房屋內之系爭夾層是違建，被上訴人又無保證系爭房屋無瑕疵或故意不告知瑕疵之情事，被上訴人抗辯依民法第355條規定，其不負物之瑕疵擔保之責等語，應為可取。至上訴人事後逕以被上訴人在買賣標的物現況說明書內項次10記載為「否」，被上訴人及代理人王萬新又未在系爭契約第1條有關房屋有無違章建築物之書面告知部分，註明系爭夾層是違建，係故意不告知瑕疵並保證系爭房屋無瑕疵云云，應屬無據。
(三)另民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。查系爭契約第7條「房地點交」第6項約定「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知需拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除時），則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔減價費用及損害賠償之責。」（見原審卷第30頁），應係兩造就系爭房地買賣契約關於違章建築物部分出賣人物之瑕疵擔保責任之特約。準此，上訴人在簽約時既已知系爭夾層是違建，嗣在被上訴人交屋已逾4年之109年12月16日，始接獲新北工務局通知應停止使用系爭夾層之事，依系爭契約第7條第6項約定內容，上訴人亦不得再依物之瑕疵擔保規定，請求被上訴人減少價金，附此說明。
(四)此外，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文。依上開說明，上訴人在簽約購屋時已知悉系爭房屋內有系爭夾層，並經證人劉易其告知系爭夾層是違建，縱上訴人當時未能辨明系爭夾層違建情形是違反哪些建築法規，衡情上訴人於登記取得房屋所有權後，尚非不得以房屋所有權人地位，依通常程序從速檢查確認系爭爭夾層有如何之違反建築法規情事及其法律效果，並盡快將瑕疵之事通知被上訴人，惟上訴人捨此而不為，且本件被上訴人並無故意不告知瑕疵於上訴人之情，亦如前述，依民法第356條、第357條規定，視為上訴人已承認其所受領之系爭房屋，亦不得再請求被上訴人負物之瑕疵擔保責任。
(五)末查，系爭夾層既為兩造成立系爭契約前已存在於系爭房屋內之裝修違建，且為上訴人於買受系爭房屋時所已知，業如前述。揆諸前開說明，尚不構成不完全給付之債務不履行責任，是上訴人主張因系爭房屋內之系爭夾層是違建，日後有遭主管機關拆除之虞，系爭房屋經拆除系爭夾層後已不符出售時之3房2廳2衛1陽台格局，被上訴人之給付不符債務本旨，故其得另依不完全給付準用給付不能損害賠償之規定，請求被上訴人賠償伊系爭房屋通常效用喪失之損害78萬元，及將來支出拆除系爭夾層所衍生系爭損害之半數即42萬5000元云云，亦乏所據。
(六)從而，上訴人主張依買賣契約瑕疵擔保及債務不履行損害賠償等規定，請求被上訴人給付所減少價金78萬元，及另賠償其因拆除系爭夾層所衍生之系爭損害之一半金額42萬5000元云云，均屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第227條第1項準用第226條第1項規定，求為命被上訴人給付上訴人120萬5000元，及自112年1月4日起算之法定遲延利息，並無理由，不應准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 陳 瑜法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書記官 莊智凱