臺灣高等法院民事判決111年度上字第164號上 訴 人即反訴原告 黎慧君（已歿）
林伯華鄭筱卿
廖美香廖生雄鄭應凱曾陳素珠曾憲生共 同訴訟代理人 李平義律師被 上 訴人即反訴被告 國立臺灣藝術大學法定代理人 陳志誠訴訟代理人 劉師婷律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國110年12月13日臺灣新北地方法院109年度訴字第3558號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於111年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
反訴原告之反訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人黎慧君於第二審訴訟程序中死亡，此有民事陳報狀在卷可稽（見本院卷二第37頁），惟其有委任李平義律師為第二審訴訟代理人，依民事訴訟法第173條前段規定，其訴訟程序不因而當然停止，先予敘明。
二、按在第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文。所謂「訴訟標的」，指法律關係本身或同一法律關係延伸出之權利義務而言；所謂「有提起反訴之利益者」，係指不致延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言（最高法院103年度台抗字第45號裁定、102年度台抗字第642號裁定意旨參照）。查本件被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）主張坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附表所示編號1至6之房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋），由當時管理機關即訴外人國立華僑實驗高級中學（下稱華僑中學）作為宿舍，分別借予如附表所示之配住人（下稱系爭配住人），復由其等之繼承人即上訴人即反訴原告（下稱上訴人）占有使用迄今，系爭土地及房屋現均由伊管理，華僑中學與系爭配住人間成立之使用借貸契約（下稱系爭借貸契約）即分別由兩造承受，而被上訴人已依民法第472條第1款規定終止系爭借貸契約，自得依民法第767條第1項、第470條第1項規定，請求上訴人返還系爭房屋及給付不當得利；上訴人則抗辯系爭房屋為華僑中學與系爭配住人合資興建，雙方並依當時法令約定「住戶及其眷屬得居住至房屋改建並優先受配1戶為止」，上開協議因法令廢止而無法實現，上訴人使用權發生民法第227條之2情事變更，且被上訴人已同意為合理補償，故於本院提起反訴，請求上訴人就系爭房屋之使用權變更為被上訴人以每平方公尺新臺幣（下同）17,484元補償上訴人替代原定使用權之給付（見本院卷一第284-292、379-384頁、卷二第130-141頁、第172頁）。此與本訴主張之法律關係即系爭借貸契約所延伸之權利義務有法律上利害關係，且上訴人主張之協議及補償辦法於原審即已提出，尚不致延滯訴訟及妨害被上訴人之防禦，有利於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟，故本件上訴人提起反訴，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地為中華民國所有，原由華僑中學管理，華僑中學於民國44年間安排教職員住進系爭土地上由教育部興建、華僑中學管理之宿舍，復於63年間與系爭配住人共同出資擴建該宿舍為系爭房屋，並約定系爭配住人得續住至改建時止，雙方成立系爭使用借貸契約。系爭土地及房屋於103年間經教育部撥由伊管理，而系爭房屋現由系爭配住人之繼承人即上訴人占有使用迄今，系爭使用借貸契約即由兩造承受，嗣伊因「108學年度近中長程校務發展計畫書」、「藝術聚落中長程計畫提案」有改建系爭房屋之必要，乃依民法第472條第1款規定，以本件起訴狀繕本之送達向上訴人終止系爭借貸契約，自得請求上訴人返還房屋並給付相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項、第470條第1項、第179條規定，請求上訴人返還系爭房屋，並分別自如附表所示不當得利起算日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人3,859元（未繫屬本院部分，均不另贅述；另上訴人黎昌寰死亡後由上訴人羅麗芬、黎運隆承受訴訟，並經其等撤回上訴，均非本院審理範圍。）。
對反訴部分答辯以：上訴人請求伊給付補償費，應為給付之訴，其以民法第227條之2規定為請求權基礎，顯屬違誤，且兩造間並未發生任何給付拆除補償費之法律效果，上訴人不得請求增減給付或變更其他原有之效果。又上訴人並非系爭房屋所有權人，自無「新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例」（下稱系爭條例）之適用，伊亦未同意依該條例給付補償費等語。
二、上訴人則以：系爭房屋係華僑中學與系爭配住人合資共建，系爭借貸契約附有系爭配住人及其眷屬得續住至房屋改建並優先受配1戶為止之約定（下稱系爭續住約定），且所謂改建，係指改建成有執照合法宿舍，系爭房屋既無改建為眷舍之事實，伊自有續住之權利，且伊之居住使用權業經伊與華僑中學間之另案訴訟判決確定，不因管理機關變更而消失，伊得以對抗華僑中學之事由對抗被上訴人；況被上訴人實際並無改建為藝術聚落之需求，其依民法第472條第1款規定終止契約，顯無理由等語，資為抗辯。並提起反訴主張：系爭續住約定係依當時施行「國有眷舍處理辦法」為約定，惟該辦法業於83年間停止適用，則系爭續住約定已無法實現，且被上訴人於兩造105年12月2日協調會主動提出依系爭條例辦理補償，則伊就系爭房屋之使用權，有變更為被上訴人以金錢補償給付之必要，始符合衡平原則。爰依民法第227條之2規定，請求將上訴人就系爭房屋之使用權變更為被上訴人以每平方公尺17,484元補償上訴人替代原定使用權之給付。
三、原審判決：上訴人應各自系爭房屋遷出並騰空返還予被上訴人，並分別自如附表所示不當得利起算日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人3,859元。並為准、免假執行之宣告（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並於本院反訴聲明：被上訴人各如附表所示房屋之使用權，請求變更為上訴人以每平方公尺17,484元補償被上訴人替代原定使用權之給付。被上訴人答辯聲明：上訴及反訴均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第24-25頁，並依判決文字調整）：
㈠系爭房屋是華僑中學與配住人於63年間共同出資合建之宿舍
，現由附表所示占用人使用，系爭房屋及系爭土地均為中華民國所有，原管理人為華僑中學，現已變更為被上訴人。
㈡華僑中學曾先後訴請上訴人鄭筱卿及其他宿舍住戶返還宿舍
，就共同出資合建之房屋部分，分別經本院86年度上更㈢字第122號判決（下稱甲案件）、97年度上字第360號判決（下稱乙案件）駁回華僑中學之訴確定等情，甲、乙案件均認定配住人使用合建宿舍，法律性質為延續合建前之宿舍借用關係，屬使用借貸，不因配住人亦有出資而受影響。關於上訴人得使用系爭房屋之期間，甲、乙案件均認定至「改建時」止。有甲、乙案件判決可參（見原審卷一第217-225、 489-501頁，相關判決理由詳原審判決附表二所示）。
㈢被上訴人提出具體改建計畫，即105學年度近中長程發展計畫
書、106學年度第1次校園整體規劃委員會暨107年度第4次校園景觀規劃小組會議紀錄、雙年展優化工程校園北側校舍整修工程結算書圖、雙年展優化工程九單藝術實踐空間整修工程、107學年度第1次研究發展委員會議紀錄、藝文創意大樓新建工程興建計畫構想書、藝術聚落中長程計畫提案、2019藝術聚落整修工程採購契約書副本、108學年度近中長程校務發展計畫書等件（見原審卷一第57-68、99-212頁），均非改建為新宿舍計畫，被上訴人主張其已有具體改建計畫，但不是改建為新宿舍。
㈣上訴人仍占有使用系爭房屋，占用情形如附表所示。
㈤被上訴人以起訴狀繕本之送達終止被上訴人繼受系爭借貸契約。
㈥系爭土地於109年1月之公告地價為每平方公尺17,300元（見原審卷一第227頁）。
㈦系爭房屋位置緊鄰被上訴人校地，有多線公車經過，且距南
雅夜市不遠，周邊不動產型態多為公寓等情（見原審卷一第
23、213-216頁，卷二第109頁）。㈧被上訴人對於105年12月2日座談會會議紀錄之形式真正不爭
執（見本院卷一第319-329、457頁）
五、本件兩造之爭點：㈠被上訴人請求上訴人各返還如附表所示之房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人各自如附表所示不當得利起算日起至返
還房屋之日止，按月給付被上訴人3,859元之不當得利，有無理由？㈢上訴人反訴請求被上訴人各如附表所示房屋之使用權，變更
為被上訴人以每平方公尺17,484元補償上訴人替代原定使用權之給付，有無理由？
六、本院之判斷：㈠按所有人對於無權或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法
第767條第1項前段定有明文。本件被上訴人主張系爭房地均為中華民國所有，現由其為管理機關，如附表所示之房屋，係由前管理機關華僑中學於63年間借予如附表所示之配住人占有使用，現則由附表之占用人占有使用中等情，此有土地登記謄本、國有公用房屋建築財產卡(見原審卷一第33-47頁)為證，並為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠)，自堪認屬實。
至上訴人主張其非無權占有，無非係以其前與華僑中學合資興建系爭房屋，雙方約定得居住至改建配住1戶時止等語為辯，然查：
1.依前擔任華僑中學總務主任之證人張一民於本院乙案件97年8月28日庭期證述：學校出資一部份，住戶出資一部份，但是等學校要改建時，應無條件退還給學校，如果沒有出資興建，當然可以繼續住，本人當然可以繼續住下去，如本人不在了，配偶當然可以繼續住下去，直到學校要改建時，就必須要無條件還給學校。....我們的協議是學校只有14坪，住戶因為人口多了住不下，要求學校改建大一點，但學校沒有經費，就開協調會，協調會上學校同意可自行出資蓋，但條件是如果學校要改建或整批處理，必須無條件配合學校，不能要求歸還出資，或不配合改建....當時協調會是住戶要求擴建，學校為了解決問題，同意擴建，但是有附帶日後要配合學校改建，也不能要求補償等語。(見原審卷一第531-539頁)，故依證人張一民所述，可知華僑中學雖與該校原配住人共同出資擴建系爭房屋，惟雙方仍認該興建完成之房屋為華僑中學所有，僅系爭配住人本於使用借貸之關係占用，得續住至宿舍改建時，並應配合搬遷。
2.上訴人雖主張所謂改建，係指改建宿舍後優先受配1戶之意等語，並舉證人張一民於101年度重上字第360號案件101年10月16日庭期之證述：當時有答應過住戶系爭土地以後只做新建宿舍之用，並由住戶分配新宿舍等語（見原審卷一第571頁）為證，然證人張一民前於97年乙案件作證時，即已陳述學校要改建或整批處理，必須無條件配合學校，不能要求歸還出資，或不配合改建等情在卷，均未提及有答應將系爭土地改建做新建宿舍之用之事，已如前述，則其於101年度重上字第360號事件作證時竟證稱有答應系爭土地以後只做新建宿舍之用等語，已與前開證述不符，且未提出資料證明先前證言有所疏漏，尚難遽信為真實。況系爭房地均為中華民國所有，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），則以華僑中學當時僅係為系爭土地及房屋之管理人，是否有權限同意或決定系爭土地之後之使用方式，已有可疑。再者，依兩造所陳系爭房屋改建之經過及證人張一民前開證述，可知系爭房屋之所以會擴建宿舍，係因配住人覺空間不足，始要求擴建，而華僑中學因經費不足以支應改建所需而與住戶合資，華僑中學本無擴建義務，其委由證人張一民與配住人協商，並極力區隔住戶與學校間就合資宿舍之權利義務，要求如學校要改建或整批處理時，必須無條件配合學校，配住人不能要求歸還出資等情觀之，華僑中學當時實無可能再允諾將來改建時負有重建為住宅之義務甚明。
3.且公有物之使用借貸性質上具有公益考量，而該公益內容本即受歷次法規函令變遷之影響，觀之行政院人事行政局（下稱人事行政局）68年3月9日（68）局肆字第05161號函所示「退休人員及其配偶均已死亡，其已成年之子女，如提供原配住之眷舍，依規定辦理就地改建時，同意參加就地改建住宅之分配，但以一戶為限」，已因該局（83）局給字第37566號函之作成而停止適用（參見乙案判決書第8頁即原審卷一第496頁），另依行政院74年5月18日台74人政肆字第14927號函，眷舍合法現住人固均准續住至宿舍處理時為止，惟所稱「處理」，係指眷屬宿舍除依中央各機關學校國有眷舍房地處理要點（下稱眷舍房地處理要點）規定處理外，如機關學校依規定興建職務宿舍而拆除，或為應各機關學校發展需要而拆除，或改變用途或因公共設施需要而拆除，或依公產管理相關規定處理等均屬之，再依照98年10月21日修正之眷舍房地處理要點第4條，各機關學校管理之眷舍房地，必須列冊經主管機關報送執行機關層報行政院核定，並變更為非公用財產後，始得移交國有財產署依該要點所定方式處理，足見關於中央各機關學校國有眷舍房地之處理方式，依法並非機關學校所得專擅決定，均需依規定列冊送層報核定，依此，華僑中學固得與原配住人約定准予配住人居住至系爭房屋改建為止，但此僅係華僑中學就宿舍之處理權限，並非賦予上訴人永久居住宿舍之權利，更不能據以而推認華僑中學於改建後負有重建為住宅之義務。綜上，自難認華僑中學與配住人之約定「改建」，限定改建為宿舍、住宅，而不得為其他處分方式，故上訴人執此主張系爭配住人與華僑中學間存有改建後優先受配1戶之約定云云，自無所據。
4.按借用人應於契約所訂期限屆滿時，返還借用物，民法第470條第1項前段定有明文。華僑中學與原配住人協議，原配住人可使用系爭房屋至改建時為止，已如前述，解釋上，華僑中學或其後手擬定完整改建計畫時，已符合前述使用借貸所指「改建時」。經查，被上訴人經撥用系爭房地成為管理機關後，於系爭土地上規劃「105學年度近中長程校務發展計畫書」進行開發及改建工程，於107年6月11日經被上訴人「106學年度第1次校園整體規劃委員會」暨「107年度第4次校園景觀規劃小組會議」決議：「以大觀路一段39巷為新舊介面的分隔，左側為藝文創意大樓預定地，由設計及美術學院為權責單位、窗口為設計學院。右側為藝術創意聚落，以展覽空間、藝術論壇、景觀花園、實驗小劇場及學人工坊五大發展方向，由藝博館為權責單位並找建築師做田野調查及整體規劃。」，於107年12月5日經被上訴人107年第1次研究發展委員會議就上開被上訴人「106學年度第1次校園整體規劃委員會」暨「107年度第4次校園景觀規畫小組會議」之決議照案通過，而系爭房屋均坐落於藝文創意大樓預定地區，復於108年3月間擬定藝文創意大樓興建計畫構想書；被上訴人並自106年間起即逐步收回同路段其他宿舍等情，業據其提出105學年度近中長程校務發展計畫書、結算總表、結算明細表、施工照片、「106學年度第1次校園整體規劃委員會」暨「107年度第4次校園景觀規劃小組會議」107年6月11日會議紀錄、雙年展優化工程校園北側校舍整修工程結算書圖、雙年展優化工程九單藝術實踐空間整修工程結算書圖、被上訴人107年第1次研究發展委員107年12月5日會議紀錄、藝文創意大樓新建工程興建計畫構想書、藝術聚落中常程計畫提案、2019年藝術聚落整修工程工程採購契約書、108學年度近中長程校務發展計畫書、109學年度近中長程校務發展計畫書、國立藝術大學校園整體規劃報告書、施工前後照片為據（見原審卷一第57-212頁、本院卷一第125-156、161-172頁、本院卷二第181-203頁），堪認系爭房屋均因被上訴人之校園發展需要而有改建之需求，並經被上訴人於107年12月5日決議通過，依民法第470條第1項前段規定，上訴人即應返還系爭房屋予借用人，亦不得再向系爭房屋所有人（被上訴人為前開國有房屋管理者，見不爭執事項㈠）主張有權占有。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還如附表所示之系爭房屋，自屬有據。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報價額年息10%為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。本件上訴人自被上訴人擬定完整改建計畫時起即無權占有系爭房地至今，無法律上原因而受有使用該房地之利益，使被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人分別給付自附表所示不當得利起算日起按系爭土地申報價額計算之相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌系爭房地位置緊鄰被上訴人校地，有多線公車經過，且距南雅夜市不遠，周邊不動產型態多為公寓等情，有附圖、公車路線圖、旅遊介紹網頁附卷可參（見原審卷一第23、213-216頁），認本件上訴人因無權占有系爭房地所受相當於租金利益之不當得利，以系爭土地公告地價年息之7%（即申報地價年息8.75％）為適當。又系爭土地109年之公告地價為每平方公尺17,300元，有地價資料表在卷可參（見原審卷一第227頁），從而，被上訴人得請求上訴人按月給付如附表所示之相當於租金之不當得利數額（計算式：17,300元×38.24平方公尺×7%÷12月＝3,859.0533元，小數點以下四捨五入）。
㈢反訴部分：上訴人依民法第227條之2情事變更原則，請求被
上訴人各如附表所示房屋之使用權應變更為被上訴人以每平方公尺17,484元補償上訴人替代原定使用權之給付等情。為被上訴人所否認，而查：
1.上訴人主張系爭房屋原改建為宿舍分配1戶之前得永久使用之約定已不可能實現，而主張依民法第227條之2之情事變更原則變更為請求以每平方公尺17,848元辦理補償等語（見本院卷二第131-135、172頁）。然系爭房地於華僑中學與原配住人間之約定，僅約定得使用至改建時為止，而非有得使用至改建為宿舍並分配1戶新屋之約定，已如前述（見第㈠小段第3.點），故上訴人主張其原有得分配改建後宿舍1戶之使用權利，即屬無據，則其依此進而主張依情事變更原則請求以每平方公尺17,484元辦理補償替代原定使用權之給付云云，即無所憑。
2.至上訴人雖提出新北市○○區○○段000地號地上建物現住戶座談會會議紀錄為據，請求依系爭自治條例予以補償云云，然依105年12月2日上開座談會會議紀錄結論所載：「一、為使報部程序可以順利，先將居住權部分的債務不履行之債權關係，與房屋補償的物權關係切割，先就房屋補償部分的補償法律依據、合理性、計算方式以及將對造律師法律意見當附件一併報教育部請示。二、有關房屋補償金及相關細節部分，俟教育部回應後容再協調商議。三、會議紀錄陳核後發給橋中眷舍自救會，待渠等確認後，立即將本案發文教育部。」（見本院卷一第319-329頁），僅同意就是否給與房屋補償之部分，報教育部請示，待教育部回應後再協調商議，並未為逕予同意依系爭自治條例補償之表示。而依上訴人所提出之教育部102年7月4日臺教秘（五）字第1020095304號函及研商國立華僑實驗高級中學眷舍使用本部經管土地協調會議紀錄、103年11月26日臺教高（三）字第1030167115號函、華僑中學103年9月11日橋總庶字第1030006025號函、行政院90年10月2日台九十交字第058421號函、行政院秘書長90年11月19日台九十教字第066881號函內容，經教育部回覆應審慎評估等情在卷（見本院卷二第145-159頁），且上開函文之時間，均係在上開105年12月2日座談會之前，自無從證明於上開105年12月2日之座談會之後，教育部核可補償金之情事，故上訴人依據上開105年12月2日座談會會議紀錄，主張被上訴人應依系爭自治條例予以每平方公尺17,484元之補償，自無所據。
3.從而，上訴人提起本件反訴，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地，暨依民法第179條規定，請求上訴人自附表所示之日起至返還房屋之日止，按月給付3,859元予被上訴人，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人依民法第227條之2情事變更原則反訴請求被上訴人以每平方公尺17,484元補償上訴人替代原定使用權之給付，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及反訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
民事第十一庭
審判長法 官 吳燁山
法 官 謝永昌法 官 鄭貽馨附表：
編號 房屋門牌號碼(新北市○○區○○路0段) 配住人 上訴人即 現占有人 不當得利 起算日 占用面積及 每月不當得利金額（新臺幣） 1 00巷0弄0號 黎開轅 黎慧君 109年12月25日 38.24平方公尺、3,859元 2 00巷0弄0號 林啟源 林伯華 109年12月25日 38.24平方公尺、3,859元 3 00巷0弄0號 鄭寶山 鄭筱卿 109年12月25日 38.24平方公尺、3,859元 4 00巷0號 廖正興 廖美香、 廖生雄 109年1月8日 38.24平方公尺、3,859元 5 00巷0弄0號 鄭君之 鄭應凱 109年12月30日 38.24平方公尺、3,859元 6 00巷0弄0號 曾型 曾陳素珠 、曾憲生 110年1月26日 38.24平方公尺、3,859元正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
書記官 郭晋良