臺灣高等法院民事判決111年度上字第1002號上 訴 人 簡佑晃訴訟代理人 慶啟人律師
蘇軒儀律師被 上訴 人 張曉芬訴訟代理人 顏碧志律師
江宇軒律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國111年4月29日臺灣桃園地方法院110年度訴字第1763號第一審判決提起上訴，本院於114年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按受輔助宣告之人為訴訟行為時，應經輔助人同意；輔助人同意受輔助宣告之人為訴訟行為，應以文書證之，民法第15條之2第1項第3款、民事訴訟法第45條之1第1項分別定有明文。查上訴人於上訴後，經臺灣桃園地方法院111年度輔宣字第52號裁定（下稱第52號裁定）為受輔助宣告之人，並選定上訴人之父簡澄淵為輔助人，有裁定可查（本院卷㈠第315至320頁），雖簡澄淵嗣於民國113年5月9日死亡，惟其前於113年4月24日具狀同意上訴人為訴訟行為及委任慶啟人律師、蘇軒儀律師為訴訟代理人，有同意書可稽（本院卷㈡第185頁），是上訴人為本件訴訟行為自屬適法，先予敘明。
二、上訴人主張：被上訴人利用協助伊清償對訴外人梁博勛、張國文債務之機會，及趁伊智能輕度缺損且不具不動產買賣交易經驗，對伊佯稱以如附表所示不動產（下稱龍潭房地）設定抵押權予被上訴人，再以新臺幣（下同）170萬元不實價金（實際交易金額為100萬）於109年12月9日簽訂龍潭房地買賣契約，再以回租方式訛詐伊出賣龍潭房地，被上訴人於109年12月28日登記取得將龍潭房地所有權，伊卻未取得任何對價等情，爰依民法第92條第1項、第74條第1項、第767條第1項、第179條規定，求為命：㈠兩造就龍潭房地於109年12月9日所為買賣行為及109年12月28日所為所有權移轉登記行為，應予撤銷。㈡被上訴人應將龍潭房地於109年12月28日所有權移轉登記塗銷。
三、被上訴人則以：上訴人為清償對外債務，於109年12月9日將龍潭房地及坐落○○市○○區○○○段○○○、○○○地號土地及其上同區段40建號即門牌號碼○○市○○區○○街○○巷○弄○○號房屋（權利範圍2分之1，以下合稱平鎮房地），分別以100萬元、450萬元出賣予伊，伊再將龍潭房地、平鎮房地回租予上訴人。伊已交付聯邦銀行中壢分行簽發受款人均為上訴人，面額470萬元、30萬元之支票（下稱某面額聯邦銀行本行支票）予上訴人，供其清償對外債務，並在龍潭房地設定抵押權擔保，再辦理所有權移轉登記，價金餘款扣除稅金、費用後以現金16萬4932元交付上訴人，伊無訛詐上訴人簽訂龍潭房地買賣契約及移轉所有權登記，上訴人依民法第92條第1項規定主張撤銷被詐欺之意思表示，為無理由。又上訴人於78年起經營純淵股份有限公司、佑淵企業社，其社群網站臉書網頁顯示其曾組裝機器、出貨至香港等地，並於出售龍潭房地前已有多次借貸、不動產設定抵押經驗，非無經驗之人，斯時亦未受輔助宣告，被上訴人以100萬元買受龍潭房地，非明顯低於市場行情，上訴人依民法第74條規定撤銷龍潭房地買賣契約及所有權移轉登記，亦無理由等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上訴人與被上訴人就龍潭房地於109年12月9日所為買賣行為及109年12月28日所為所有權移轉登記行為，應予撤銷。㈢被上訴人應將龍潭房地於109年12月28日之所有權移轉登記予以塗銷。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、上訴人主張被上訴人趁其智能輕度缺損及不具不動產交易經驗，佯騙與其簽立龍潭房地買賣契約並移轉登記取得所有權，依民法第92條第1項、第74條第1項、第767條第1項、第179條規定，請求撤銷龍潭房地買賣行為及所有權移轉登記行為，將龍潭房地所有權移轉登記塗銷等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
㈠按因詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人固得依民法第9
2條第1項前段之規定撤銷其意思表示。但當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。當事人主張其意思表示係被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。上訴人主張被上訴人佯稱以龍潭房地設定抵押權予被上訴人，再簽訂不實價金之買賣契約，雖被上訴人於109年12月9日匯付70萬元及130萬元、於110年1月4日匯付200萬元買賣價金，但其已全數提領交還，未取得任何對價，被上訴人卻登記取得龍潭房地所有權，並提出上訴人銀行交易明細為據（原審卷第21頁）。雖被上訴人不爭執上訴人交還400萬元（原審卷第307頁），惟辯以：龍潭房地及平鎮房地之買賣契約價格雖為900萬元，但實際價金僅550萬元，其已交付30萬元、470萬元聯邦銀行本行支票予上訴人，兩造並就龍潭房地及平鎮房地約定買斷回租，剩餘50萬元經兩造結算上開票款、利息、租金、代書費、稅金、清償前金、匯費、帳管費後，另給付16萬4900元現金給上訴人，上訴人交還上開款項是兩造約好作高價金的部分等語。經查：
1.兩造於109年12月9日簽訂龍潭房地買賣契約及平鎮房地買賣契約各1份，契約記載龍潭房地價金170萬元，平鎮房地價金730萬元，並於簽約同日簽訂協議書2份，分別約定龍潭房地實際價金100萬元，平鎮房地實際買賣價金450萬元等情，有上開買賣契約及協議書可稽（原審卷第99、101至104、113至118頁），上訴人亦自認上開契約文件為其親簽（本院卷㈠第225頁），則被上訴人抗辯兩造有約定作高買賣價金，自屬可信。又被上訴人分別交付30萬元、470萬元聯邦銀行本行支票予上訴人簽收等情，有上開支票、公務機關查詢客戶資料收據、合作金庫商業銀行林口文化分行111年9月15日函、華南商業銀行股份有限公司八德分行111年1月17日函可稽（原審卷第133至146頁、本院卷㈠第123、127、191至200頁）。再依被上訴人提出「買斷回租成本」計算表上記載扣除「109.12.16--470萬」、「109.12.22--30萬」、「109.12.16--客拿1萬」，及利息、租金與各項費用，價金餘款16萬4932元已給付上訴人等內容（原審卷第131頁），上訴人並稱其親自在計算表上簽名、按捺指印（本院卷㈠第230頁），且兩造於109年12月9日簽訂租約由上訴人承租使用龍潭房地及平鎮房地（本院卷㈡第160至170-1頁），亦為上訴人所不爭（本院卷㈡第178頁），可見被上訴人已付訖價金，上訴人空言主張其未收到任何款項云云，自不可取。
2.雖上訴人再以30萬元聯邦銀行本行支票係由訴外人楊川德提示兌現，另470萬元聯邦銀行本行支票係由訴外人張國文配偶即訴外人呂家菱提示兌現，楊川德、張國文、呂家菱均為被上訴人同夥，龍潭房地及平鎮房地之買賣價金最終回流至被上訴人云云。惟查：
⑴上訴人稱：伊先前因需款找桃園火車站附近當鋪借錢而認
識當鋪的梁博勛、張國文，梁博勛、張國文說伊名下有房子可以貸款，約伊在地政事務所見面，伊配合辦理印鑑證明，並到地政事務所辦房子抵押及預告登記，之後梁博勛提現金借錢給伊，在當鋪用點鈔機清點，但伊不清楚自己後來拿走多少現金，拿到後伊就拿大約3、4萬元去投資伊朋友的減肥咖啡生意，之後梁博勛、張國文要伊還錢，伊沒辦法還，梁博勛、張國文就拿伊的房子去借錢來清償債務，就找到長璽代書事務所幫伊處理借款，長璽的人叫伊把房子賣給長璽，伊再用租的，1、2年後低價買回來，伊就去簽龍潭房地及平鎮房地的契約文件，幾天後又簽收30萬元及470萬元聯邦銀行本行支票等語（本院卷㈠第219至226頁）。
⑵梁博勛於本院證稱：伊於109年間是正順當鋪負責人，與張
國文認識10幾年，上訴人有於109年9月間用龍潭房地設定普通抵押權擔保向伊借50萬元，借款後約1個月，上訴人就向張國文借款，還50萬元給伊，上訴人要設定平鎮房地普通抵押權給張國文為擔保時，發現龍潭房地抵押權還沒塗銷，才約伊一起去地政事務所辦塗銷，上訴人在塗銷時有提到他要把平鎮房地、龍潭房地再設定給別人借錢，但伊不認識被上訴人等語（本院卷㈡第13至17頁）。⑶張國文於本院證稱：伊於109年間在作放貸，正順當鋪負責
人梁博勛是伊朋友，上訴人透過梁博勛向伊借500萬元，伊於109年10月26日匯款500萬元給上訴人，伊不知道匯款當天上訴人有沒有把錢領出來，伊不會管上訴人要怎麼用錢，後來才知道上訴人向伊借錢是要還錢給梁博勛，但伊不清楚梁博勛借了多少錢給上訴人，伊有在上訴人共有之平鎮房地設定普通抵押權，上訴人拿後面的金主交付470萬元聯邦銀行本行支票給伊還款，伊就在地政事務所一手交塗銷抵押權資料，一手拿支票，並存入伊配偶呂家菱帳戶，清償後當場撕掉借據，伊不認識被上訴人，也不認識長璽地政的人等語（本院卷㈡第8至12頁）。
⑷林維峰於本院證稱：伊於109年間為長璽管理顧問有限公司
負責人，工作內容為仲介不動產買賣及貸款，被上訴人是公司員工，外面仲介介紹上訴人要把龍潭房地及平鎮房地賣給被上訴人，因房地上有抵押權設定登記，被上訴人要上班，伊就幫被上訴人拿470萬元聯邦銀行本行支票去地政事務所給上訴人，看上訴人當場把支票交給抵押債權人張國文，並辦理抵押權清償塗銷，當時上訴人對外有兩筆債務，1筆是對展望當鋪30萬元借款，伊也有陪上訴人去交30萬元聯邦銀行本行支票還款給展望當鋪，另1筆就是張國文，伊先前不認識梁博勛、張國文，是在兩造有訴訟糾紛之後去當證人，才知道其2人名字等語（本院卷㈡第18至20頁）。
⑸楊川德於本院證稱：伊於109年間在展望當鋪任職，當時上
訴人有對外借錢，又用汽車作抵押向展望當鋪借錢，展望當鋪幫上訴人還錢，之後上訴人拿30萬元聯邦銀行本行支票來還款，票才會先入伊的帳戶，再由伊把款項提出來交給展望當鋪等語（本院卷㈡第94至96頁）。
⑹饒升於本院證稱：伊於109年間從事代辦客戶向銀行或融資
公司以不動產、汽車擔保借款之事，伊與謝騏任已經認識
1、20年，客戶若無法向銀行或融資公司借款，伊就會透過謝騏任介紹給民間立案的借貸公司，楊川德介紹上訴人給伊認識，上訴人有資金需求，楊川德說展望當鋪無法再借錢給上訴人，伊因上訴人無法向銀行、融資公司借款，伊就把上訴人介紹給謝騏任，讓上訴人自己向謝騏任諮詢是否可辦理民間借貸，謝騏任後來告訴伊，上訴人將其不動產出售再回租等語（本院卷㈡第218至222頁）。
⑺謝騏任於本院證稱：伊於109年間在萬聯地產公司擔任業務
經理，透過朋友饒升認識上訴人，饒升說上訴人想要以龍潭房地、平鎮房地來減輕對外債務，伊先前10幾年來如果有人要以不動產出售或設定抵押，就把案子報給被上訴人，伊後來直接與上訴人接洽，當時上訴人稱其已將龍潭房地及平鎮房地設定抵押為民間借貸，被上訴人就提出買賣價金550萬元，再以租金每月8萬2500元回租給上訴人，並附2年內加100萬元買回的交易條件，上訴人就認為這比他之前每月要對外償還1、20萬元債務少很多，認為此方案可行，伊就讓兩造自己對接、簽約，被上訴人在過戶完後稱資金有困難，邀伊入股30％，賺取上開房地每月租金，伊也同意並匯款165萬元出資額，也收了第1個月租金分潤2萬4750元，結案時上訴人有付伊33萬元仲介服務費，伊也有開發票等情（本院卷㈡第196至197頁），復有仲介服務費發票、營業人銷售額與稅額申報書（401）及財政部北區國稅局進銷項憑證明細資料表可稽（本院卷㈡第205、373至374頁）。
⑻綜合上訴人及證人梁博勛、張國文、林維峰、楊川德、饒
升、謝騏任所述，至多僅能證明上訴人先向梁博勛負責之正順當鋪借款後，再向張國文借款500萬元，將其中50萬元還款予梁博勛，另向楊川德負責之展望當鋪借款30萬元還款予張國文，事後為返還對張國文剩餘470萬元借款及對展望當鋪30萬元借款，透過饒升、謝騏任仲介而與被上訴人簽訂龍潭房地及平鎮房地買賣契約，由被上訴人交付聯邦銀行本行支票供上訴人分別清償張國文、展望當鋪之借款債務，惟無法證明被上訴人係夥同梁博勛等人共同訛詐上訴人出售龍潭房地及平鎮房地之情節。則上訴人主張依民法第92條第1項、第767條第1項、第179條規定，撤銷被詐欺所為買賣龍潭房地及所有權移轉登記之意思表示，並塗銷龍潭房地所有權移轉登記云云，自不可取。㈡次按民法第74條第1項規定，不僅須行為人有利用他人之急迫
、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院82年度台上字第496號判決意旨參照）。經查：
1.上訴人主張其智能不足，提出86年11月18日兵役用智能不足診斷證明書、111年3月17日長庚醫療財團法人林口長庚紀念（下稱長庚醫院）醫院診斷證明書、該院111年11月25日精神鑑定報告書（下稱精神鑑定報告），及輔助宣告之第52號裁定為證（原審卷第17、245頁、本院卷㈠第315、322至324頁）；被上訴人則辯以上訴人不能以出賣龍潭房地後2年所受之輔助宣告，反推簽約時之智識能力不足而有民法第74條第1項情形等語。查兵役用智能不足診斷證明書及長庚醫院診斷證明書固分別記載上訴人智能不足、智商落在輕度缺損範圍，及精神鑑定報告記載：「其餘情境判斷、人際互動、金錢管理之能力有明顯障礙」。惟長庚醫院於109年10月18日對上訴人進行腦波檢查結果並無明顯異常，且精神鑑定報告亦記載上訴人意識清醒、定向感完整、情緒穩定、言語可溝通，可對題回應、思考無明顯邏輯異常，亦無知覺異常，具日常生活自理能力，經濟活動獨立自理，有自主社交活動，無健康照護醫療需求等情形。參以上訴人於本院陳稱：伊從小到大沒有讀過資源班，都是念一般的學校，伊知道租房子是跟人家借住房子要付租金，買房子是付1筆錢去跟人家買房子，買到就是伊的，借錢的意思是伊沒有錢時，向別人開口拿別人的錢，之後要還錢給別人，借錢有時候會算利息，會有約定還款期限及提供擔保品的事情，伊知道借錢提供抵押品是伊要有東西可以抵押，對方才會借伊錢，之後如果沒有還錢，對方會直接把抵押品處理掉拿到錢，林維峰有說因為伊的不動產都拿去債務整合，做了抵押，所以伊不是所有權人，之後要再住在龍潭房地，就要用租的，所以伊知道變成租房子來住，當時已找到被上訴人作為債務整合的金主等語（本院卷㈠第226、231頁、本院卷㈡第409、412至413頁）；梁博勛於本院證稱：伊與上訴人互動時，沒有發現他跟一般人有不同等語（本院卷㈡第16頁）；謝騏任於本院證稱：伊與上訴人交談過程，覺得他與一般人沒有不同，很正常，還有向伊提到他在做污水處理機械工程，有給伊看工廠廢污水槽或機械由上訴人負責維修的照片，還提到因這幾年工程做的不理想，才會欠這麼多錢，上訴人還拿珠寶、手錶請伊幫忙銷售，但這不是伊負責的領域，伊沒有答應上訴人等語（本院卷㈡第198頁）；饒升於本院證稱：伊完全不知道上訴人有輕度智能障礙，如果有，一般銀行及融資公司無法送審，且當時上訴人自己提供的資料裡完全沒有顯示這類情形等語（本院卷㈡第222頁）。且上訴人曾任佑淵企業社負責人，經營機械安裝業、五金零售業、機械器具零售業、污染防治設備零售業等項目，並曾組裝機械出售香港，有經濟部商業司商業登記基本資料、臉書頁面翻拍資料可稽（原審卷第149至157頁）；另上訴人與被上訴人簽訂龍潭房地買賣契約前，曾有設定不動產抵押及向展望當鋪典當汽車辦理借款之經驗，有龍潭房地、平鎮房地抵押權設定登記資料、展望當鋪借據收執聯及本票為證（本院卷㈡第29至45頁、本院卷㈡第119至123頁）。衡諸上情，上訴人並非欠缺一般生活能力或欠缺不動產交易、處分經驗之人，並知悉借款、買賣、抵押之意義，其係因考量無資力清償對外借款，且仍有居住使用龍潭房地等緣由，依林維峰建議將龍潭房地出賣給被上訴人為債務整合，難謂上訴人係急迫、輕率、無經驗而簽訂龍潭房地買賣契約。
2.上訴人再以其於109年12月9日以100萬元將龍潭房地出賣予被上訴人，顯低於市價，有顯失公平情形云云。查龍潭房地之房屋總面積8.79坪、屋齡23年，位於該14層社區大樓之2樓等情，有龍潭房地登記謄本可稽（本院卷㈡第353頁）。依上開交易價格100萬元計算為每坪11.37萬元，而依同年度同社區實價登錄交易資料所示，扣除總面積顯不相當之兩筆，每坪單價約為13.60萬元（本院卷㈡第189頁），龍潭房地交易價格僅略低於上開市價。然被上訴人係同時向上訴人購買龍潭房地及平鎮房地（應有部分2分之1），平鎮房地之房屋總面積13.64坪、屋齡40年之2層樓透天厝等情，有平鎮房地登記謄本可稽（本院卷㈡第349頁），以平鎮房地450萬元交易價格計算為每坪32.99萬元，高於同屬崇德街之109年1月1日至110年12月31日間、坪數相當之實價登錄交易每坪約32.14萬元（本院卷㈡第479頁），則上訴人主張其以顯低於市價之價格將龍潭房地出賣給被上訴人，有民法第74條規定顯失公平情形云云，自不可取。
3.上訴人另以龍潭房地、平鎮房地異動索引（本院卷㈠第425至433頁），主張龍潭房地、平鎮房地於109年12月9日出賣被上訴人時，其上分別有彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）、第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）之抵押權設定登記，倘被上訴人非利用其急迫、輕率、無經驗出售龍潭房地，何以願意購買有設定抵押權之房地云云。惟彰化銀行在龍潭房地設定抵押權所擔保之債權，業經抵押債務人即上訴人之母陳純鈴於85年12月間已全數清償，有彰化銀行中壢分行113年9月13日函可稽（本院卷㈡第403頁），另第一銀行在平鎮房地設定抵押權所擔保之債權，亦經抵押債務人陳純鈴全數清償，並由繼承人即上訴人於103年12月24日領回債務清償證明書、抵押權設定契約書、他項權利證明書等情，有第一銀行平鎮分行112年2月2日函及113年8月14日函及附件為憑（本院卷㈠第301至305頁、本院卷㈡第379至387頁），上訴人並稱：謝騏任有跟伊去銀行查詢母親陳純鈴設定抵押權清償情形，申請出來的單子銀行有收回去，收回去之前謝騏任有看等語（本院卷㈡第414頁），可見龍潭房地及平鎮房地雖有設定抵押權予彰化銀行、第一銀行，惟兩造於109年12月9日簽訂買賣契約前，上開抵押權所擔保之債權均已全數清償，僅未辦理塗銷登記，則上訴人主張被上訴人利用其急迫、輕率、無經驗而購買設有抵押權之龍潭房地云云，自不可取。
4.基上，上訴人主張被上訴人利用上訴人急迫、輕率或無經驗，依民法第74條第1項、第767條第1項、第179條規定，請求撤銷買賣龍潭房地及移轉所有權登記之法律行為，並塗銷龍潭房地所有權移轉登記云云，自不可取。
六、綜上所述，上訴人依民法第92條第1項、第74條第1項、第767條第1項、第179條規定，請求撤銷兩造就龍潭房地於109年12月9日所為買賣行為及109年12月28日所為所有權移轉登記行為，及請求被上訴人將龍潭房地於109年12月28日所有權移轉登記塗銷，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之請求，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 黃欣怡法 官 陳彥君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書記官 陳冠璇附表：
土地坐落地號 面積 權利範圍 ○○市○○區○○段○○○○地號 17,810.44平方公尺 1萬分之5 ○○市○○區○○段○○○○地號 7,136.23平方公尺 1萬分之5 建物坐落建號 面積 權利範圍 共同使用部分建號 ○○市○○區○○段○○建號 （門牌號碼：○○市○○區○○街○○號○樓之○） 總面積： 24.986平方公尺 全部 ○○市○○區○○段○○○○建號 ○○市○○區○○段○○○○建號 ○○市○○區○○段○○○○建號 ○○市○○區○○段○○○○建號