臺灣高等法院民事判決111年度上字第1089號上 訴 人 陳莘昀訴訟代理人 王琇慧律師複 代理人 曾威凱律師（嗣解除委任）訴訟代理人 詹順貴律師
張祐齊律師陳長文律師被 上訴人 松德社區管理委員會法定代理人 蕭富文訴訟代理人 劉仁閔律師
邱柏越律師趙翊婷律師上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國臺灣臺北地方法院111年度重訴字第77號第一審判決提起上訴，本院於112年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000-0、000-00地號土地(下合稱系爭土地，分稱地號)，為松德社區全體區分所有權人共有，其上建物為門牌號碼臺北市○○區○○路「000號、000號」（A棟）、「000號至000號」（B棟）、「000號、000號」（C棟）及同市區○○路○0段0號、OO號」（D棟）、「O段OO巷O號、O號」（E棟）、「O段OO巷O號、O號」（F棟）（分稱門牌號碼），伊為該社區之管理委員會（下稱管委會）。上訴人為O號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，未經松德社區全體區分所有權人之同意，自98年間起，設置圍牆無權占用系爭土地如原審判決附圖（下稱附圖）編號A、B所示範圍（下合稱系爭範圍），面積各82、14平方公尺，供其經營咖啡廳使用，妨害伊權利之行使，並受有相當於租金之不當得利。爰依民法第179條規定，請求上訴人給付伊434萬3884元（起訴前5年，即105年10月28日至110年10月27日），及自110年11月5日起算之法定遲延利息等語（未繫屬本院者，下不贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人並非合法成立之管委會，欠缺權利保護要件，不具當事人適格；縱被上訴人係合法成立，其自108年11月10日始成立，不得請求自105年10月28日至108年11月9日之不當得利。又松德社區全體區分所有權人間，就系爭土地已有默示分管契約，伊以系爭範圍占用系爭土地，係有正當權源，且被上訴人請求不當得利金額，亦屬過高，應以被上訴人出租停車位之使用利益計算為適當等語。
三、原審判決上訴人給付被上訴人434萬3884元本息，另駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴不服，提起上訴 (被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，下不贅述)，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人為系爭房屋所有權人，自98年間起，以圍牆占用OOO-OO、OOO-4地號土地編號A、B部分，面積各82、14平方公尺（即系爭範圍），供其經營咖啡廳使用等情，有地籍圖謄本、照片在卷可稽（見調字卷第23-29頁），並經原審前往現場製有勘驗筆錄，及囑託臺北市松山地政事務所測量製有附圖為憑（見原審卷第89-93、105-109頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第490-491頁），堪信為真實。
五、被上訴人主張系爭土地為松德社區全體區分所有權人共有，上訴人無權占用系爭範圍，應給付相當租金之不當得利等語，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠上訴人主張被上訴人並非合法成立之管委會，及不具當事人
適格，是否有據?⒈按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管員會主任委員或管理委員為召集人。無管理負責人或管委會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。又區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，公寓大廈管理條例第25條第3項、第31條、第32條第1項分別定有明文。
⑴查，蕭富文為松德社區之區分所有權人（見外放謄本卷頁次11），前於108年9月間經推選為召集人，並公告10日後，於108年10月27日召集松德社區第1屆第1次區分所有權人會議（下稱區權會），復於同年11月10日召集第2次區權會；又第1次區權會因未達前開條例第31條之出席人數及區分所有權比例之定額，而就同一議案重新召集區權會，松德社區之區分所有權人共139人，經出席區分所有權人合計54人（占全體區分所有權人34.85%）及區分所有權比例35.04%出席，出席人數已達3人且人數及區分所有權比例均達1/5以上，並出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，作成「同意成立管理委員會並申請組織報備」之決議等情，有推選召集人公告及第1、2次區權會紀錄、出席人員名冊可稽（見原審卷第229-251頁），被上訴人並已向臺北市政府都市發展局申請報備（見本院卷第187頁），堪認被上訴人係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管委會。
⑵上訴人雖辯稱松德社區A至F建築物應屬「幢」，依法得各自
成立管理委員會，被上訴人並非合法成立云云。惟按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。查，松德社區之A至F建築物均同時興建，並坐落於系爭土地，且基於同一使用執照共同使用法定停車空間、防火巷等公共設施，有配置圖可參（見調字卷第25頁）。而有關共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務（最高法院107年度台上字第1960號判決意旨參照），是松德社區A至F各建築物，縱有各自之管理組織，惟既有共用部分，則就共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務，自應經全體區分所有權人會議決議。又前開條例並無數棟建築物應各自成立管委會，或不得共同成立管委會之意旨；且松德社區除成立被上訴人管委會外，亦無其他管委會向臺北市政府都發局申請報備（見本院卷第277頁）。故上訴人前開所辯，並不可採。⒉又按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己
之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。查，被上訴人本件主張系爭土地為松德社區全體區分所有權人共有，上訴人無權占用系爭範圍，請求被上訴人給付不當得利等語；則社區共用部分之管理，既為管委會職務範圍內之事項（公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定參照），被上訴人就其管理松德社區共用部分所生事項，提起本件訴訟，自有訴訟實施權，具當事人適格。故上訴人上開抗辯，亦不可採。
㈡上訴人占有系爭範圍，有無正當權源?⒈按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有劃定分管範圍而分別使用之默示合意而決定之（最高法院109年度台上字第438號判決意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查，系爭土地為被上訴人社區全體區分所有權人共有，上訴人占用系爭範圍乙情，既如前述，依上說明，自應由其舉證證明占用系爭土地之正當權源。
⒉上訴人主張○○社區D棟1樓住戶，於71年間有與其前手成立默示分管契約，其繼受前手有占用系爭範圍之正當權源云云（本院卷第472頁）。惟查，系爭土地為松德社區全體住戶共有，已難僅由D棟1樓住戶就系爭土地共有部分協議分管；且該社區之住戶眾多（見外放謄本卷），上訴人對於參與協議分管契約之人、協議分管範圍，及其前手究係如何與其他D棟1樓住戶成立默示分管契約乙情，均未具體說明，亦未舉證證明系爭土地共有人有何舉動或其他情事，可認共有人間有實際劃定使用範圍，多年來對各自占有管領部分互相容忍，及就占有部分之使用收益未予干涉等情事，而認共有人有默示分管契約存在。況土地共有人數十年未行使任何權利，或基於共有人間情誼、甚或基於權利之消極不行使，然權利之不行使原因多端，單純不行使權利，尚不足以證明共有人間就系爭土地有使用、收益之默示分管契約。且系爭範圍曾於86年間經臺北市政府建管處查報為違建，為上訴人所不爭執（原審卷第129-130頁、本院卷第481頁），上訴人亦自陳系爭範圍為法定空地，核與前開查報資料記載違建位置為法定空地等語相符（見本院卷第481頁），而依建築法規規定建物應維持一定比例空地之意旨，有其安全及景觀上之考量，其上即不得有任何建物之狀態，否則即不符空地之定義，則系爭範圍占用法定空地，顯危害周邊建築物之日照、通風、採光及防火等安全及衛生公共利益，縱上訴人之前手於71年間即占用系爭範圍，仍難遽信D棟1樓住戶會同意其在法定空地興建違建，致危害社區公益，自不得僅以上訴人前手占用系爭範圍多年，無人干涉反對，即認有默示同意分管之情事，進而由上訴人繼受該法律關係。且上訴人於98年間買受系爭房屋後，於99年5月間系爭範圍又經查報為違建（見本院卷第465頁），上訴人並自陳其有整修系爭範圍，且未取得全體住戶同意占用法定空地（見本院卷第494頁），顯見其整修系爭範圍亦未經全體住戶同意，自難認其占用系爭範圍有何正當權源。
⒊綜上，上訴人雖為系爭土地共有人，然其並未舉證證明其前
手於71年間，與D棟1樓住戶有劃定各別使用範圍成立默示分管契約之情；又上訴人於買受取得系爭房屋後，亦未經全體住戶同意即占用系爭範圍。故被上訴人主張上訴人無權占用系爭範圍，即屬有據。至上訴人雖聲請傳訊證人楊達樞即附近住戶、陳嘉浤即房屋仲介經理，欲證明系爭範圍前已有圍籬存在乙情（見本院卷第211、213頁）；惟上訴人自陳楊達樞、陳嘉浤均非系爭土地共有人（見本院卷第497頁），縱系爭範圍前已有圍籬存在，無從據此證明有上訴人主張之默示分管契約存在，核均無傳訊之必要。㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付不當得利，
是否有據?⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判決意旨參照）。上訴人自98年間起，未徵得他共有人全體之同意，無正當權源占用系爭範圍，受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請求上訴人返還相當於租金之利益，即屬有據。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。
至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查，系爭土地自105年至110年之申報地價如附表一所示（見本院卷第267-268頁），為兩造所不爭執（見本院卷第495頁）；又系爭土地位於信義區，商店林立，鄰近博愛國小、興雅國中（見本院卷第499-506頁），經濟活動頻繁、生活機能便利，交通運輸狀況亦佳，上訴人自陳系爭範圍乃供其經營咖啡廳庭外座位使用（見本院卷第493頁），於原審亦表示以系爭土地申報地價年息8%計算為當（見原審卷第267頁）。本院審酌系爭土地之交通便利性、繁榮程度、生活機能及上訴人使用系爭範圍係供其營利之經濟效用等情狀，認以申報地價年息10%計算上訴人不當得利金額，方屬適當。依此計算，被上訴人得請求起訴（110年10月28日，見調字卷第7頁）前5年即105年10月28日至110年10月27日之不當得利，為479萬4634元（如附表二所示）。則被上訴人僅請求上訴人給付其434萬3884元，及自110年11月5日（見調字卷第59頁）起算之法定遲延利息，即屬有據。
⒊上訴人雖辯稱應以被上訴人出租停車位租金，為其計算不當
得利之基礎，且被上訴人自108年11月10日始成立管委會，不得請求成立前之不當得利云云。惟依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照），是應以上訴人所受利益為準；上訴人辯稱應以被上訴人出租停車位租金計算不當得利云云，並不可採。又被上訴人雖於108年11月間成立，惟其係松德社區系爭土地共用部分之管理人，本非松德社區之區分所有權人，上訴人自98年間起，即無權占用系爭範圍，致系爭土地全體區分所有權人受有損害，被上訴人請求上訴人自105年10月28日起受有相當於租金之利益，不因管委會成立時間為何，而有影響；故上訴人前開所辯，亦不可採。
六、從而，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付其434萬3884元，及自110年11月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
民事第十庭
審判長法 官 何君豪
法 官 張文毓法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
書記官 張淨卿