臺灣高等法院民事判決111年度上字第1096號上 訴 人 正隆天第大廈管理委員會法定代理人 高爾霙訴訟代理人 許啟龍律師
張雅蘋律師被 上訴 人 彭向陽
林光洋共 同訴訟代理人 唐永洪律師
楊雅馨律師
參 加 人 葉庭豪即元泰診所訴訟代理人 陳明暉律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，上訴人對於中華民國111年6月10日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1699號第一審判決提起上訴，本院於112年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於確認正隆天第大廈區分所有權人民國一一○年九月四日第三屆區分所有權人大會關於規約修訂案項次二：修訂正隆天第大廈社區規約第二條第三款第十三目決議無效部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人之法定代理人原為高藝倫，於訴訟進行中變更為高爾霙，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第233至239頁），於法相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：正隆天第大廈（下稱系爭大廈）為集合式住宅，並訂定正隆天第大廈社區規約（下稱系爭規約），伊為門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段0號2樓、2樓之1房屋（下稱2樓、2樓之1房屋）區分所有權人。上訴人於民國110年9月4日召開系爭大廈第三屆區分所有權人大會（下稱系爭區權人大會），並通過如附表所示之規約修訂案項次二：修訂第2條第3款第13目（下稱規約修訂案二）、規約修訂案項次五：修訂第3條第5款（下稱規約修訂案五）及議題討論議題4：社區停獎電梯使用償金收取案（下稱議題討論4）等決議。但就規約修訂案二決議部分，系爭大廈起造人僅於1樓店面設廣告招牌區，未於伊所有之2樓店面設廣告招牌區，上訴人修訂系爭規約第2條第3款第13目規定，規範系爭大廈廣告物位置、尺寸、材質以起造人設置者為限，形同禁止伊設置廣告物，已逾越臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市廣告物管理自治條例有關廣告物設置等規定，依民法第56條第2項、第71條、第148條規定，應屬無效。另就規約修訂案五及議題討論4決議部分，系爭大廈獎勵停車位位在臺北市○○區○○段○○段0000○號（下稱2105建號），停獎電梯位在同小段2108建號（下稱2108建號），停獎電梯為提供公眾使用之公共設施，依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）規定其通常使用之修繕維護費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，然規約修訂案五及議題討論4決議伊與非實際居住系爭大廈之獎勵停車位區分所有權人或使用人共同分擔，伊就停獎電梯之電費、保養、維修、保險、折舊攤提需分攤96％，此係脫免多數區分所有權人法定義務，違反公寓條例第10條、第11條、民法第148條規定，依民法第56條第2項、第71條規定，應屬無效。縱認規約修訂案二、修訂案五及議題討論4決議並非無效，按其情形顯失公平，伊得依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷等語。爰先位求為命確認規約修訂案二、規約修訂案五及議題討論4決議均無效，備位求為命規約修訂案二、規約修訂案五及議題討論4決議應予撤銷之判決。參加人陳述：系爭大廈之使用分區為第三種商業區，伊向被上訴人承租2樓、2樓之1房屋，在不違反臺北市土地使用分區管制自治條例第23條規定之情形下，得於外牆設置廣告物，規約修訂案二決議已影響伊之營業行為，應屬無效。另規約修訂案五及議題討論4決議係針對2108建號重複收取費用，使用償金所列名目亦欠缺必要性及合理性，更違反公寓條例第10條規定，係以損害少數區分所有權人權益為目的，亦屬無效等語。
二、上訴人則以：規約修訂案二決議係依公寓條例第8條第1項規定規範社區廣告物設置，乃為系爭大廈外觀整體性進行管理維護所為之規範，於法有據，且僅就起造人原設置於1樓之辦公店面區之廣告招牌為規範，並未限制系爭大廈2樓以上區分所有權人之權利，且依系爭規約第2條第6款規定，2樓、2樓之1房屋不得在系爭大廈外牆面設置廣告物。另系爭大廈之停獎電梯到達範圍係自地下3樓至2樓房屋專有部分內部，僅有2樓房屋住戶及其他非實際居住系爭大廈之獎勵停車位區分所有權人或使用人使用，規約修訂案五及議題討論4決議係以使用者付費原則為基礎，明訂由實際使用停獎電梯者負擔維護費用，符合公寓條例第10條第2項規定，並無權利濫用或顯失公平之情事存在等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人請求為其全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷一第251頁）：㈠上訴人於110年9月4日召開系爭區權人大會，通過規約修訂案
二、規約修訂案五及議題討論4等決議，並有系爭區權人大會會議紀錄可證（見原審北司補字卷第45至74頁）。
㈡被上訴人為2樓、2樓之1房屋區分所有權人，2樓、2樓之1房
屋用途為一般事務所，坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號（下稱550、551地號），其中550地號屬「第三種住宅區」，551地號屬「第叁種商業區（依都市計畫說明書圖規定辦理，始得做第叁種商業區使用）（原屬第貳種商業區）」，並有建物所有權狀、106使字第69號使用執照存根附表可證（見原審北司補字卷第125至143頁）。
五、得心證之理由：㈠規約修訂案二決議部分：
被上訴人雖主張：系爭大廈起造人僅於1樓店面設廣告招牌區，修訂後系爭規約第2條第3款第13目規定系爭大廈廣告物位置、尺寸、材質以起造人設置者為限，形同禁止伊設置廣告物，已逾越臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市廣告物管理自治條例有關廣告物設置等規定，依民法第56條第2項、第71條、第148條規定，應屬無效云云。惟查：⒈按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之
防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓條例第8條第1項定有明文。又系爭大廈起造人在1樓店面設有統一標準規格之外牆廣告招牌，在其餘樓層（2樓至24樓）則未設置，此為兩造所不爭執，並有1樓店面外牆廣告招牌現場照片在卷可憑（見本院卷二第8
9、91、93頁）。另系爭規約第2條第6款規定：「本公寓大廈周圍上下不屬專有部分、外牆面、屋頂平臺、露台及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報備後，不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。」（見原審北司補字卷第79頁），是依系爭規約第2條第6款規定，被上訴人無從在2樓、2樓之1房屋外牆設置廣告物。再者，臺北市廣告物管理自治條例第24條第2項規定：「張貼廣告之設置地點，應依住戶規約或區分所有權人會議之決議規定辦理。」，又依招牌廣告及樹立廣告管理辦法申請許可時，檢附文件包括公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之文件。
⒉修訂後系爭規約第2條第3款第13目規定：「外牆廣告招牌區
：辦公店面區廣告招牌由起造人統一標準規格，其位置、尺寸、材質已由起造人設置完成，廣告物應依規範安裝於指定位置，辦公店面區區分所有權人（使用者）不得擅為超出此範圍之設計。廣告物使用外部照明燈具，其燈具突出外牆面以不超過五十公分為限，並由辦公店面區區分所有權人（使用者）自行製作。未符合前述規定者，應予改善或回復原狀。」（見原審北司補字卷第50、77、78頁），由該規定文義，被上訴人如在2樓、2樓之1房屋外牆設置廣告物，固須受該規定「起造人統一標準規格」、「燈具突出外牆面以不超過五十公分為限」等限制。但被上訴人之所以無法在2樓、2樓之1房屋外牆設置廣告物，乃係受系爭規約第2條第6款規定所限制，修訂後系爭規約第2條第3款第13目規定僅在規範系爭大廈外牆廣告招牌區之規格、材質等事項，與被上訴人得否在2樓、2樓之1房屋外牆設置廣告物並不相關，苟將系爭規約第2條第6款所定「本公寓…外牆面…不得有…設置廣告物…行為」修改為不限制在2樓、2樓之1房屋外牆設置廣告物，而將「外牆面」等語刪除。則依修訂後系爭規約第2條第3款第13目規定之文義，亦無從限制2樓、2樓之1住戶在房屋外牆設置廣告物，而僅能限制廣告物之設置必須符合該條款目規定之規格。準此，被上訴人主張：修訂後系爭規約第2條第3款第13目規定形同禁止伊設置廣告物，已逾越臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市廣告物管理自治條例有關廣告物設置等規定云云，難認有理。
⒊綜上，修訂後系爭規約第2條第3款第13目規定並未有違反臺
北市土地使用分區管制自治條例、臺北市廣告物管理自治條例有關廣告物設置等規定之情事，被上訴人先位主張規約修訂案二決議依民法第56條第2項、第71條、第148條規定應屬無效，備位主張依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷規約修訂案二決議，均屬無據。㈡規約修訂案五及議題討論4決議部分：
被上訴人另主張：系爭大廈獎勵停車位位在2105建號，停獎電梯位在2108建號，停獎電梯為公共設施，其修繕維護費用依公寓條例由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，然規約修訂案五及議題討論4決議伊就停獎電梯之電費、保養、維修、保險、折舊攤提需分攤96％，脫免多數區分所有權人法定義務，違反公寓條例第10條、第11條、民法第148條規定，依民法第56條第2項、第71條規定，應屬無效等語。經查：
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文。又公寓大廈區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上相同，依公寓條例第1條第2項規定，適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定，則區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，依民法第56條第2項規定應屬無效。次按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定，但其分擔標準之設定或變更須具備客觀上合理之理由，且其區別程度亦不失相當性者，始能認為有效（最高法院109年度台上字第1025號判決參照）。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。
⒉修訂後系爭規約第3條第5款規定：「下列各款所列之住戶基
於實際使用之需求及維護費用負擔，於使用本公寓大廈停獎梯間客梯，應支付維護費用：㈠本公寓大廈辦公店面區羅斯福路三段二號2樓。㈡非實際居住本公寓大廈之獎勵停車位區分所有權人或使用人。」（見原審北司補字卷第54、80頁）。另就議題討論4決議之社區停獎電梯使用償金收取案，依附件所示之系爭大廈停獎電梯使用償金計算表，就電費、保養、維修、保險每月1萬1000元，2樓房屋住戶（即被上訴人）負擔96％1萬0596元；就折舊攤提（140萬/15年）每月8000元，2樓房屋住戶負擔96％7686元；就保全費（迎賓哨/24＊16）每月10萬2000元，2樓房屋住戶負擔100％10萬2000元（見原審北司補字卷第72頁）。又臺北市政府都市發展局就系爭大廈所核發106使字第0069號使用執照存根附表，其中注意事項第9點記載：「本大樓增設公用停車位50部，位於地下一層及地下二層，應提供公眾使用」等語（見原審北司補字卷第135頁），而依2105建號之建物登記謄本「建物標示部」記載：「其他登記事項：使用執照字號：106使字第0069號，停車位共計：50位」、「共有部分：河堤段二小段00000-000建號，91.77平方公尺，權利範圍：10000分之9132，主要用途：共有部分，本共有部分之項目有安全梯E、客梯、停獎專用梯間、停獎專用樓梯、發電機進風管道、停車場進風管道等6項」（見本院卷二第37頁），並有臺北市古亭地政事務所2105、2108建號建物測量成果圖可稽（見原審北司補字卷第205、207、211頁），另依上訴人陳報，2樓、2樓之1房屋並未使用獎勵停車位，2105建號所有權人除盧玫雲（車位編號：B1-183）、游晴輝（車位編號：B1-184）單純為獎勵停車位所有權人，並非系爭大廈之區分所有權人，其餘均是系爭大廈之區分所有權人（見本院卷一第523頁，卷二第35、61頁），此為被上訴人所不爭執（見本院卷一第493頁，卷二第68頁）。復依2樓房屋之建物登記謄本「建物標示部」記載：「共有部分：河堤段二小段00000-000建號，91.77平方公尺，權利範圍：10000分之868，主要用途：
共有部分，本共有部分之項目有安全梯E、客梯、停獎專用梯間、停獎專用樓梯、發電機進風管道、停車場進風管道等6項」（見本院卷二第13頁）。
⒊由上可知，系爭大廈之獎勵停車位係位在2105建號，停獎電
梯則位在2108建號，2108建號為2105建號及2樓房屋之共用部分，其中2105建號權利範圍10000分之9132，2樓房屋權利範圍10000分之868，2樓房屋並未使用獎勵停車位，而50個獎勵停車位中，除盧玫雲（車位編號：B1-183）、游晴輝（車位編號：B1-184）單純為獎勵停車位所有權人，並非系爭大廈之區分所有權人外，其餘均是系爭大廈之區分所有權人。然修訂後系爭規約第3條第5款規定使用停獎電梯應支付維護費用者，僅限於2樓房屋所有權人及非實際居住系爭大廈之獎勵停車位區分所有權人或使用人，而依社區停獎電梯使用償金收取案之系爭大廈停獎電梯使用償金計算表，就電費、保養、維修、保險每月1萬1000元，2樓房屋住戶負擔96％1萬0596元；就折舊攤提（140萬/15年）每月8000元，2樓房屋住戶負擔96％7686元；就保全費（迎賓哨/24＊16）每月10萬2000元，2樓房屋住戶負擔100％10萬2000元，已明顯違反公寓條例第10條第2項規定所揭示之「按應有部分比例分擔」原則，且被上訴人就2108號權利範圍僅為8.68％，竟負擔電費、保養、維修、保險及折舊攤提（140萬/15年）之96％，保全費（迎賓哨/24＊16）之100％，比例上顯有極大差距。
上訴人雖以停獎電梯到達範圍係地下3樓至2樓房屋專有部分內部，並提出停獎電梯110年8月14日至同月20日之使用次數表、111年2月23日至同年5月24日之使用次數表（見本院卷一第377、379頁），主張被上訴人依前開比例負擔，符合實際使用狀況、客觀上合理，且具區別之相當性云云，然被上訴人否認停獎電梯110年8月14日至同月20日使用次數表、111年2月23日至同年5月24日使用次數表之真正（見本院卷一第453頁），上訴人復未就此為舉證，已難認定該等使用次數表為真正，且該等使用次數表係上訴人在本件訴訟所提出，而非在系爭區權人大會召開所提出，本無從據以為規約修訂案五及議題討論4等決議有效與否之認定，況停獎電梯到達範圍固為地下3樓至2樓房屋專有部分間，但2105建號其他區分所有權人就地下3樓至1樓間，仍得使用停獎電梯。故修訂後系爭規約第3條第5款規定及社區停獎電梯使用償金收取案就停獎電梯之費用負擔，所為有別於按應有部分比例分擔之規定，誠難認具備充分之客觀上合理理由，且被上訴人就2108建號權利範圍僅為8.68％，卻要負擔96％以上（已逾11倍）之相關費用負擔，其區別程度有失相當性，則系爭區權人大會關於規約修訂案五及議題討論4等決議，違反公寓條例第10條第2項按應有部分比例分擔之原則，並藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人即被上訴人不利之分擔決議，依民法第56條第2項規定，應屬無效。
⒋本院既已認定規約修訂案五及議題討論4決議均無效，則被上
訴人得否依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷規約修訂案五及議題討論4決議，即無探究之必要，併為敘明。
六、從而，被上訴人訴請確認規約修訂案五及議題討論4決議均無效，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第86條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
民事第十庭
審判長法 官 何君豪
法 官 高明德法 官 張文毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 14 日
書記官 劉文珠附表：
編號 討論事項 決議 1 規約修訂案項次二： 修訂第2條第3款第13目 系爭規約第2條第3款第13目修訂為：「外牆廣告招牌區：辦公店面區廣告招牌由起造人統一標準規格，其位置、尺寸、材質已由起造人設置完成，廣告物應依規範安裝於指定位置，辦公店面區區分所有權人（使用者）不得擅為超出此範圍之設計。廣告物使用外部照明燈具，其燈具突出外牆面以不超過五十公分為限，並由辦公店面區區分所有權人（使用者）自行製作。未符合前述規定者，應予改善或回復狀。」 2 規約修訂案項次五： 修訂第3條第5款 系爭規約第3條第5款修訂為：「五、下列各款所列之住戶基於實際使用之需求及維護費用負擔，於使用本公寓大廈停獎梯間客梯，應支付維護費用：㈠本公寓大廈辦公店面區羅斯福路三段二號2樓。㈡非實際居住本公寓大廈之獎勵停車位區分所有權人或使用人。」 3 議題討論議題4： 社區停獎電梯使用償金收取案 基於實際使用之需求及維護費用負擔，於使用本公寓大廈停獎梯間客梯，應支付維護費用，該項費用收取計算表詳如附件。