臺灣高等法院民事判決111年度上字第1350號上 訴 人 羅功政訴訟代理人 王志陽律師被 上訴 人 黃秀琴訴訟代理人 楊隆源律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國111年8月12日臺灣新竹地方法院111年度訴字第38號第一審判決提起上訴，本院於112年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○地號土地所有權移轉登記予被上訴人之同時給付上訴人新臺幣叁佰柒拾萬元，及自民國一一一年一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應給付上訴人新臺幣叁萬玖仟貳佰伍拾肆元，及自民國一一一年一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰貳拾伍萬元供擔保後得假執行。但被上訴人如以新臺幣叁佰柒拾叁萬玖仟貳佰伍拾肆元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為購地建屋，透過訴外人謝添發仲介，誤信被上訴人聲稱其所有坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）可以建屋，乃與被上訴人於民國110年5月27日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定伊以新臺幣（下同）370萬元向被上訴人購買系爭土地，伊已支付買賣價金370萬元及支出相關稅費3萬9254元，並於同年6月18日辦理系爭土地所有權移轉登記及鑑界點交，詎伊於同年0月間申請新竹縣政府核准建築線指示線遭拒，始知系爭土地因深度不足不能建築等情。爰先位依民法第354條第1、2項、第359條或第227條第1項、第256條規定擇一解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1、2款、第227條第2項規定請求返還買賣價金及賠償稅費。備位依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約，並依民法第113條、第179條、第184條第1項前段規定擇一請求返還買賣價金及依民法第184條第1項前段規定請求賠償稅費。並求為命被上訴人應給付上訴人373萬9254元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。【原審為上訴人先、備位之訴均敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴】並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人373萬9254元本息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地之使用地類別為甲種建築用地，可供建築，並無不能建築之情。兩造成立系爭買賣契約時，伊並未聲稱並保證系爭土地必可申請取得建築指示線及取得建造執照興建房屋，伊並無可歸責事由，不負賠償責任。倘認上訴人得解除系爭契約並請求返還買賣價金，則上訴人應將系爭土地所有權返還登記，並為同時履行抗辯等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷402至403頁）：㈠系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地（原審卷23頁）。
㈡被上訴人於103年4月23日移轉登記取得系爭土地所有權（本院卷167頁）。
㈢兩造經謝添發仲介，於110年5月27日簽立系爭買賣契約（原
審卷17至21頁），約定上訴人以370萬元向被上訴人購買系爭土地。
㈣被上訴人已於110年6月18日辦理系爭土地所有權移轉登記予
上訴人，且完成系爭土地之鑑界，並按現況將系爭土地點交予上訴人受領。又系爭土地上坐落未辦理保存登記之地上建物1棟（下稱系爭建物），被上訴人於點交系爭土地時併將系爭建物交付上訴人管理使用。
㈤上訴人嗣將系爭建物拆除，並於110年7月30日委請新橋測量
工程有限公司（下稱新橋公司）向新竹縣政府提出建築線指示申請書，經新竹縣政府要求檢附所鄰道路用地所有權人同意書憑辦認定現有巷道而退回申請案（本院卷第375頁）。上訴人再向新竹縣芎林鄉公所申請查詢系爭土地曾否已為套繪使用，該所函覆系爭土地未曾有套繪紀錄（本院卷187至193頁）。
㈥上訴人已給付被上訴人系爭土地買賣價金370萬元，另支出相
關稅費共計3萬9254元（含辦理所有權移轉登記印花稅998元、登記費154元、謄本費40元、實價登錄費1000元、代書費7000元、芎林鄉公所查無套繪證明費用200元、新竹地政事務所登記費154元、電子謄本費60元、土地丈量費1萬元、水錶臨時電錶申請及電錶線路拆移費1萬8900元、110年地價稅748元）（原審卷33至45頁）。
㈦兩造間於110年9月30日有如原審卷第67、69至75頁所示之對話紀錄。
㈧上訴人依不完全給付及瑕疵擔保法律關係對被上訴人解除系
爭買賣契約之意思表示於111年1月24日到達被上訴人（以原審起訴狀繕本於111年1月13日寄存送達後經10日生效之翌日，原審卷第51頁）。上訴人另依民法第92條第1項詐欺行為對被上訴人撤銷系爭買賣契約之意思表示於111年3月15日到達被上訴人（原審卷第93至96-1頁）。
㈨系爭土地曾於101年7月27日經申請建築線指示（定），並於1
01年8月1日核准在案，有效期限8個月（本院卷151頁新竹縣政府112年1月18日函參照）。惟系爭土地迄無建造執照申請紀錄（本院卷175頁新竹縣政府112年2月2日函參照）。
㈩系爭土地東南側鄰接供不特定公眾通行使用之現有柏油巷道
，該巷道坐落系爭土地所毗鄰之同段60地號土地上（本院卷
307、367頁新竹縣芎林鄉公所112年3月20日、112年6月12日函參照）。
四、法院之判斷：㈠按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決要旨參照）。又出賣人所出賣之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前已不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而買受人以此項瑕疵為原因，對出賣人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1、2款之所許（最高法院49年台上字第376號判例要旨參照）。
㈡上訴人主張系爭土地依法不能建築一事，要屬可採：
⒈按「建築法」第42條規定：建築基地與建築線應相連接，
其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。同法第44條規定：直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。同法第46條規定：直轄市、縣（市）主管建築機關應依照前2條規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施。同法第48條規定：直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。同法第49條規定：在依法公布尚未闢築或拓寬之道路線兩旁建造建築物，應依照直轄市、縣（市）（局）主管建築機關指定之建築線退讓。又「新竹縣畸零地使用規則」第3條規定：本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者。一、一般建築用地，使用分區或使用地類別為甲、乙種建築用地及住宅區，基地正面路寬7公尺以下者，最小寬度為3公尺，最小深度為12公尺。同規則第6條前段規定：依第3條規定之基地寬度，每增加10公分，其深度得減少20公分，減少後之深度不得小於8公尺（本院卷113至116頁）。再「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條第1項規定：建築基地臨接公路者，其建築物與公路間之距離，應依公路法及其有關法規辦理，並應經當地主管建築機關指定（示）建築線；臨接其他道路其寬度在6公尺以下者，應自道路中心線退讓3公尺以上建築（本院卷117頁）。
⒉經查，系爭土地使用地類別為「甲種建築用地（見兩造不
爭執事項㈠及原審卷23頁土地登記謄本），其基地東南往西北方向之深度約為9.07公尺，西南往東北方向之寬度約為8.58公尺，有新竹縣竹東地政事務所112年3月23日東地所測字第11200011339號函可稽（本院卷319頁），要屬前揭新竹縣畸零地使用規則第3條所定之「面積狹小基地」。又該基地正面緊鄰道路屬新竹縣建築自治管理條例第4條第1項第2款所稱之現有巷道，該道路無計畫寬度，有新竹縣芎林鄉公所112年3月20日芎鄉建字第1123001712號函可佐（本院卷307頁），經實測該道路寬度約為3.35公尺，有新橋公司建築線指示（定）申請書及所附實測圖可參（本院卷181、183頁），因該基地寬度為8.58公尺，是依前述新竹縣畸零地使用規則第3條、第6條前段規定，其建築基地深度不得小於8公尺。惟依上開實施區域計畫地區建築管理辦法第11條第1項規定：臨接其他道路其寬度在6公尺以下者，應自道路中心線退讓3公尺以上建築，則自前述現有巷道中心線退讓3公尺〔計算式：（3.35÷2）-3=-
1.325〕，系爭土地之建築線尚必須內縮1.325公尺，則系爭土地深度9.07公尺內縮1.325公尺後，建築深度僅餘7.745公尺（計算式：9.07-1.325=7.745），未達前述建築基地最小深度8公尺，依建築法第44條規定，不得建築，又其鄰地為農牧用地，並非建築用地，有土地查詢資料可參（本院卷143頁），亦無與系爭土地合併建築使用增加建築深度之可能，可徵上訴人主張系爭土地依法不能建築一節，要屬有據。
⒊次查，上訴人前於110年8月曾委託新橋公司向新竹縣政府
申請在系爭土地指定建築線，但因上訴人無法取得前述現有巷道所坐落同段60地號土地所有權人之使用同意書，經該府函覆無法核定建築線，有新竹縣政府111年12月6日府工建字第1113612940號函可憑（本院卷97頁），益徵上訴人主張系爭土地目前無法向新竹縣政府申請核定建築線，亦即無法進而向新竹縣政府申請取得建造執照，而無法作為建築房屋使用一節，確屬事實。又查，證人即辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之地政士李國榮具結證述略以：因系爭土地前方有大約3公尺寬的產業道路坐落在毗鄰之60地號土地上，除非該道路拓寬至4.5公尺以上，並取得60地號土地所有權人同意將一部分土地提供系爭土地作為建築基地使用，建築基地深度才能合於法定最小深度8公尺的要求，否則系爭土地之建築基地深度不足，不能建築等語在卷（本院卷125至126頁），益徵上訴人主張系爭土地依法不得建築一節，應為可採。
⒋至系爭土地原劉姓所有權人（99年8月26日至102年5月31日
，參本院卷159至164頁異動索引）雖曾於101年7月27日申請核准建築指示（定）線，經新竹縣政府於101年8月1日核准在案，有效期間8個月，有新竹縣政府112年1月18日府工建字第1123651389號函可憑（本院卷151頁），惟指定建築線與取得建造執照要屬二事，若建築基地寬度、深度、面積未符法令規定，縱曾取得建築指示線，仍無法取得建造執照而不能建築，此從新竹縣政府於101年間核准劉姓所有權人建築線指示（定）案後，其並未於有效期間內申請建築執照，而其後依序取得系爭土地所有權之陳國安（102年5月31日至103年4月23日）、被上訴人（103年4月23日至110年6月18日），亦無任何申請取得建築線指示（定）核准及申請建築執照獲准之紀錄，有新竹縣政府112年2月2日府工建字第1120331300號函、新竹縣芎林鄉公所112年2月3日芎鄉建字第1123000611號函可憑（本院卷1
75、177頁），即可印證；另依新竹縣政府112年6月30日府工建字第1120361333號函可知，101年建築線指定案未要求申請人檢附道路用地所有權人同意資料，係因時空背景不同，行政流程殊異而已，但系爭土地未符合前述法令規定之建築基地最小深度一事，並無不同。是被上訴人執101年建築指示線申請案抗辯系爭土地並非不能建築云云，尚難採信。又被上訴人抗辯其向前手陳國安購買系爭土地時，曾獲允諾系爭土地確能建築，且確曾取得建築師交付之建築指示線及建築設計草圖等情，並提出不動產買賣契約書、仲介服務費確認單、地籍圖、鑑界成果圖等買賣相關文件（本院卷227至255頁）、證人莊少卿之證述（本院卷346至349頁）及其所繪製建築設計草圖為證（原審卷133頁、本院卷139頁），然查證人莊少卿不具建築師或技師資格（本院卷349頁），且其證述103年間繪製前述建築設計草圖時有申請建築指示線核准云云，要與前述新竹縣政府及新竹縣芎林鄉公所函覆內容迥異，顯難採信。
⒌基上所述，上訴人主張系爭土地依建築法第44條規定不能
建築一事，堪以採信；被上訴人抗辯系爭土地並無不能建築之情，不足可採。
㈡上訴人先位主張依民法第354條第1、2項及第359條規定解除
系爭買賣契約，並依第259條第1、2款規定請求被上訴人返還買賣價金370萬元本息，及依第227條第2項規定請求被上訴人賠償3萬9254元本息，為有理由；被上訴人就返還價金部分所為同時履行抗辯，亦有理由：
⒈系爭土地使用地類別為「甲種建築用地」（見兩造不爭執
事項㈠及原審卷23頁土地登記謄本），系爭買賣契約附註欄並註明系爭土地為甲種建築用地（本院卷17頁），證人謝添發亦具結證述：上訴人購買系爭土地時已有向證人謝添發、被上訴人均表示係為購屋建地之用等語（原審卷16
9、172頁），依通常交易觀念，系爭土地是否可供建築房屋使用，確屬其應具備之價值及通常效用，惟系爭土地有依法不得建築之瑕疵，已如前述，不僅減損其通常效用，抑且減低經濟上之價值，揆諸前揭說明，上訴人於110年8月發現該瑕疵後，依民法第354條第1、2項及第359條規定，以起訴狀繕本於111年1月13日寄存送達後經10日生效之翌日即111年1月24日（原審卷第51頁）對被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，未逾民法第365條第1項規定之除斥期間，要屬合法，上訴人主張系爭買賣契約業經其合法解除一節，應屬可採。
⒉按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。系爭買賣契約既經上訴人合法解除，則上訴人依民法第259條第1、2款規定，請求被上訴人返還所受領之買賣價金370萬元及其利息，為有理由。又被上訴人出賣系爭土地時，已知悉系爭土地有深度不足不能建築之疑慮一節，有證人李國榮具結證述及LINE對話紀錄可參（本院卷125至126頁、原審卷77至81頁），可見上訴人主張被上訴人於締結系爭買賣契約時，顯已知其瑕疵但因故意或過失未告知上訴人，致上訴人不知有瑕疵仍為購買一節，應屬可採，則被上訴人有可歸責於己之事由，所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任，亦堪認定。則上訴人依民法第227條第2項規定，請求被上訴人應賠償其因履行系爭買賣契約及後續申請建築線所支出之相關稅費共計3萬9254元本息（含辦理所有權移轉登記印花稅998元、登記費154元、謄本費40元、實價登錄費1000元、代書費7000元、芎林鄉公所查無套繪證明費用200元、新竹地政事務所登記費154元、電子謄本費60元、土地丈量費1萬元、水錶臨時電錶申請及電錶線路拆移費1萬8900元、110年地價稅748元，見兩造不爭執事項㈥），亦屬有據，為有理由。
⒊又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段亦有明文，且此規定於當事人因契約解除而生之相互義務亦準用之，此觀同法第261條之規定甚明。系爭買賣契約既經解除，被上訴人依民法第259條第2款規定對上訴人負有返還買賣價金之義務，業如前述，則被上訴人抗辯上訴人依同條第1款規定亦負將系爭土地所有權返還登記之義務，且與其返還價金之義務互為對待給付之關係，而有同時履行抗辯之適用，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，上訴人先位之訴依民法第259條第1、2款規定請求被上訴人返還買賣價金370萬元，及依民法第227條第2項規定請求被上訴人賠償3萬9254元，及均自起訴狀繕本送達翌日即111年1月24日（原審卷51頁，111年1月13日寄存送達後經10日生效之翌日）至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。被上訴人就返還價金部分所為同時履行抗辯，亦有理由，爰諭知對待給付如主文第2項前段所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 7 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 陳彥君法 官 廖慧如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 7 日
書記官 呂 筑