臺灣高等法院民事判決111年度上字第136號上 訴 人 游淑美訴訟代理人 劉岱音律師被上訴人 曾雅芬訴訟代理人 黃良池律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年11月29日臺灣臺北地方法院108年度訴字第4162號第一審判決提起上訴，本院於111年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與訴外人黃舒悅、楊東霖所共有（權利範圍各為三分之一）之新北市○○區○○段00000地號土地【於民國103年9月10日因臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）97年度訴字第2618號判決，分割自同區段876地號（下稱876地號），嗣再於107年12月11日因臺北地院105年度訴字第4031號判決分割出同區段876-6、876-7地號；876地號重測前為臺北縣○○鎮○○段○○○段00地號（下稱下城小段78地號）；下稱系爭土地】如原判決附圖（下稱附圖）編號A部分面積55.94平方公尺，遭上訴人具事實上處分權、未保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）無權占用，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭房屋占用部分拆除，返還占用土地予伊及共有人全體，並願供擔保請准宣告假執行。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋為曾潭池於35年間基於其與876地號土地其他共有人全體即訴外人林蹺、曾王烏皮、曾王添來、曾炳同、曾金池、曾茂寅、曾慶思等7人（下稱林蹺等7人）之分管契約，於分管範圍之附圖編號A部分土地上所興建，斯時系爭房屋門牌號碼為臺北縣○○鎮○○路00號（下稱下城路44號）。嗣曾潭池於45年12月11日死亡，由訴外人曾志仁、曾榮吉、曾振榮繼承該屋，並於48年10月24日將系爭房屋與坐落土地出賣予林連生，惟僅移轉房屋事實上處分權予林連生，土地則未為所有權移轉登記，林連生因此就系爭房屋與系爭土地共有人全體成立民法第425條之1第1項之法定租賃關係。又林連生取得系爭房屋後，即與其事實上配偶即訴外人游誘琴居住於該屋，嗣林連生於00年間死亡後，其繼承人林茂榮與游誘琴之子即伊父親游樹林協議由游樹林取得系爭房屋，後游樹林於104年間死亡，伊與游樹林之其他繼承人即游淑惠、游雯婷、游雅婷（下稱游淑惠等3人），依遺產分割協議書約定由伊繼承取得該屋。伊自繼受取得林連生就系爭房屋與坐落土地依民法第425條之1第1項規定成立之法定租賃關係，而為有權占有系爭土地等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張系爭土地為伊與訴外人黃舒悅、楊東霖所共有（權利範圍各為三分之一），系爭土地於103年9月10日因臺北地院97年度訴字第2618號判決，分割自876地號；嗣再於107年12月11日因臺北地院105年度訴字第4031號判決，分割出876-6、876-7地號，876地號重測前為下城小段78地號。
又未經保存登記之系爭房屋為事實上處分權人游樹林於104年間死亡後，經上訴人與游樹林之其他繼承人游淑惠等3人，依遺產分割協議書約定由上訴人繼承取得，該屋占用系爭土地如附圖編號A所示部分（面積55.94平方公尺）等情，為兩造所不爭執（原審卷二第14至15頁、第192頁、本院卷204至205頁、第526頁），且有土地登記簿、臺北地院97年度訴字第2618號判決、105年度訴字第4031號判決、系爭土地異動索引、遺產分割協議書可參（本院卷83至87頁、第247至259頁、第261至269頁、原審卷一第151至第164頁、第459頁），並經原審履勘現場暨囑託新北市新店地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、複丈成果圖、照片可稽（原審卷一第219至222頁、第231至233頁、第315至323頁），信屬真實。
四、又被上訴人主張上訴人之系爭房屋無權占用附圖編號A部分土地，得依民法第767條第1項、第821條規定請求上訴人拆除占用土地部分之房屋並返還占用土地等語，則為上訴人否認，並以前詞置辯。本院判斷如下：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第767條第1項前段、第425條之1第1項前段分別定有明文。又民法第425條之1第1項規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院106年度台上字第745號判決意旨可參）。另民法第425條之1第1項前段規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號裁判要旨參照）。據此，占有土地之未保存登記房屋，其事實上處分權人主張房屋與坐落土地構成民法第425條之1第1項之法定租賃關係者，需就房屋與坐落土地同屬相同之共有人，或土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人，嗣土地、房屋同時或先後讓與相異之人等要件為證明，方足當之。上訴人抗辯依法定租賃關係有權占有系爭土地，則本件首應審究者為曾潭池是否曾為系爭土地、系爭房屋所有人，嗣上開土地、房屋同時或先後讓與相異之人，再由上訴人輾轉取得法定租賃權。
㈡、曾潭池是否曾為系爭土地所有人？系爭土地重測前為下城小段78地號土地，已於前述，下城小段78地號土地於35年起為曾潭池、林蹺等7人所共有，迄至曾潭池於45年12月11日死亡一節，有土地登記謄本及戶籍資料可參（本院卷第83至87頁、第55至56頁），足認系爭土地自35年起至45年12月11日為曾潭池與其他共有人全體所共有。
㈢、系爭房屋是否為曾潭池所建而原始取得所有權，並由上訴人輾轉取得事實上處分權？上訴人抗辯系爭房屋原屬下城路44號房屋一部分，係曾潭池所建，後轉讓予訴外人林連生，嗣林連生死亡後，其繼承人林茂榮與伊父親游樹林協議由游樹林取得系爭房屋云云，並提出房屋稅籍證明書、證人曾隆盛之證詞為據（原審卷一第191至193頁、本院卷第444至447頁），惟查：
１、系爭房屋之納稅義務人固登記為曾潭池、林連生，有房屋稅籍證明書可參（原審卷一第191至193頁），然房屋稅籍資料僅為稅捐機關為稅務行政管理所設，難以此為房屋所有權歸屬之證明；且系爭房屋現為二層樓房，外觀可見水泥鋼筋，狀態新穎，有照片有參（原審卷一第315至323頁、本院卷第429至435頁），與房屋稅籍證明書上記載之房屋為木石磚造之一層樓房屋，折舊年數為72年，可推論其起造年約37年（原審卷一第191頁），已有明顯差別。再證人即居住於新北市○○區○○路0段000巷0號房屋之曾隆盛證述：上訴人的爸媽原來住在新北市○○區○○路0段000巷0號房屋，後來搬去系爭房屋現址居住。伊不知道房屋最早是誰蓋的，但伊小時候有一位伊稱呼「乞丐伯」的人住在該址房屋，「乞丐伯」的名字是台語音「曾天池」，但究竟是「曾潭池」或「曾金池」，伊無法確定。當時該址房屋是三合院的左護龍，是土造房屋，後來三合院的中間正廳倒了，就沒有再重建。三合院左邊的房屋也倒了一角，有傾倒，60幾年時，上訴人的媽媽就拆掉土造房屋重新建造磚造房屋，就是上訴人現在住的房屋等語（本院卷第444至447頁）；上訴人於原審至系爭房屋現場勘驗時，亦表示系爭房屋一樓為60幾年間所蓋，二樓為70幾年加蓋等語，有勘驗筆錄可參（原審卷一第219頁）。是依前開證人曾隆盛所述及上訴人所陳，系爭房屋乃為60幾年間經拆掉原址傾倒之三合院土造舊屋之左護龍部分後，所重建而成，並非曾潭池所建。參以林茂榮於97年度訴字第2618號分割共有物事件陳稱：新北市○○區○○路0段000巷0號房屋為伊所蓋，同巷3號房屋為伊哥哥（即游樹林）所蓋等語（原審卷二第207至213頁），及證人即游誘琴之媳林妙雲證稱：林連生與游誘琴生前住在三合院的左邊還是右邊，三合院好像有改建過，但誰改建的伊不清楚，伊回去都是在面向三合院左邊的那間房子，但伊不知道門牌幾號等語（原審卷二第11至13頁）；證人即曾潭池之孫曾榮吉證稱：伊沒有見過曾潭池，在曾潭池生前沒有去過其住的房屋，不知道也不記得其所有房屋為何間，只有後來曾潭池去世後在國小去過一次，當時有人告訴伊曾潭池住過哪一間房屋，但好像沒有系爭房屋那麼漂亮等語（原審卷二第10至11頁），益徵系爭房屋並非曾潭池所建，而係由游樹林於60幾年間所重新建造，故上訴人辯稱系爭房屋為曾潭池所建云云，已屬無據。至證人曾隆盛前開證述固稱系爭房屋為上訴人之母於60幾年時拆掉土造房屋所建等語，惟該屋究為上訴人之母或父親出資所建，就外人而言尚難分辨；而上訴人自承系爭房屋曾經游樹林翻新及加強結構（原審卷一第134頁），且系爭房屋係事實上處分權人游樹林所遺，嗣經上訴人與游樹林之其他繼承人游淑惠等3人依遺產分割協議書約定由上訴人繼承取得一節，亦為兩造所不爭執（本院卷第526頁），並有遺產分割協議書可參（原審卷一第459頁），綜合審酌上開證據，系爭房屋係游樹林於60幾年間出資所建，應足認定。
２、上訴人又辯稱系爭房屋原屬下城路44號房屋一部分，且於38年間，曾潭池、林蹺等7人就下城路44號房屋所坐落位置，在下城小段78地號土地上設定地上權予林連生，系爭土地係分割自下城小段78地號土地，可證系爭房屋確為曾潭池所建云云。惟查，下城路44號房屋於60年間門牌整編後為臺北縣○○鎮○○路0段000巷00號，有歷史門牌資料查詢可參（原審卷二第25頁），與系爭房屋於門牌整編前為臺北縣○○鎮○○路00號（下稱下城路45號），於60年間經門牌整編後為臺北縣○○鎮○○路00號（下稱下城路65號），後再經整編為同鎮安康路一段241巷3號，並於71年間整編為同鎮安康路一段263巷3號迄今等節已有不同，有門牌證明書可參（原審卷一第55頁）。而曾潭池、林蹺等7人曾於38年間就下城路44號房屋所坐落之下城小段78地號土地上設定地上權予林連生，固有聲請書可參（原審卷一第111至123頁、本院卷第375至381頁），然前開地上權設定位置係坐落下城小段78地號土地右上部分，於876地號土地分割後係劃為新北市○○區○○段00000地號土地，亦有地上權申請之建物平面圖、土地登記謄本、新北市新店地政事務所104年1月30日函記載：「本案地上權位置應為該平面圖中建物坐落之處，即位於分割前876地號土地右上方...確認本案地上權未位於876、876-1、876-4地號等3筆土地上，是本所依土地法第69條規定，以旨揭10740號案辦理更正登記塗銷前揭3筆土地之地上權。」等語可參（原審卷一第123頁、本院卷第133頁、第521頁、第453至455頁），可知下城路44號房屋所設定之地上權並非存於系爭土地上，而為分割前876地號土地右上部分（即分割後876-5地號土地），由此足認下城路44號房屋與系爭房屋門牌整編前之下城路45號房屋乃屬不同房屋，故上訴人以上開地上權之設定辯稱系爭房屋原屬下城路44號房屋一部，而為曾潭池所建云云，亦無足採。
３、上訴人另辯稱系爭房屋係曾潭池於45年12月11日死亡後，由訴外人曾志仁、曾榮吉、曾振榮繼承，並於48年10月24日將系爭房屋及坐落土地出賣予林連生，惟僅移轉房屋事實上處分權予林連生，土地未為所有權移轉登記，林連生就土地取得法定租賃權，後與其事實上配偶即游誘琴居住於系爭房屋；嗣林連生死亡後，其繼承人林茂榮與伊父親即游誘琴之子游樹林協議由游樹林取得系爭房屋，並繼受法定租賃權，伊再繼承取得系爭房屋及法定租賃權云云，並提出買賣契約書為證（原審卷一第475頁）。但查，審諸上開買賣契約書為林連生與曾志仁於48年10月24日所書立，其上所載之買賣標的物雖包括下城小段78地號土地持分五分之一及臺北縣○○鎮○○路00○0號房屋（下稱下城路63之2號房屋）全部，惟下城路63之2號房屋經查詢並無門牌整編資料，有新北○○○○○○○○110年8月19日函覆資料可佐（原審卷二第137頁），非但與系爭房屋門牌號碼前為下城路65號、45號不同；且觀之上開契約書所載買受人林連生之地址記載為下城路65號房屋（原審卷一第475頁），如其係購買下城路65號房屋，當不可能再記載房屋門牌號碼為下城路63之2號，則上訴人抗辯上開買賣契約書所載之下城路63之2號房屋即為系爭房屋云云，是否可信，尚有疑義。再曾潭池死亡後，其繼承人有曾志仁、曾榮吉、曾振榮、曾欣欣、曾惠卿、曾燕卿、曾氏惜，有繼承系統表、戶籍登記資料可參（本院卷第467至496頁），且為兩造不爭執（本院卷第526頁），則縱使上訴人所辯上開下城路63之2號房屋為曾潭池所建一情為真，然上開買賣契約出售僅由曾潭池之部分繼承人即曾志仁簽署，並非全部繼承人均簽署（原審卷一第475頁），亦難認曾志仁有權讓與系爭房屋之事實上處分權予林連生，且其縱有權讓與，該屋亦已於60幾年間因傾倒而由游樹林重建，故上訴人抗辯林連生經由上開買賣契約書取得系爭房屋之事實上處分權而與土地所有人成立法定法定租賃關係，並輾轉由伊取得系爭房屋及法定租賃權云云，亦屬無據。
㈣、基上，上訴人未能舉證證明系爭房屋為曾潭池所建而原始取得所有權，嗣經其繼承人將系爭房屋之事實上處分權轉讓予林連生取得一節，故上訴人辯稱林連生於00年間就系爭房屋與系爭土地所有人間成立民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，嗣林連生死亡後，其繼承人林茂榮與游樹林協議由游樹林取得系爭房屋，並取得法定租賃權，上訴人再由游樹林處繼承取得該屋及法定租賃權，而為有權占有系爭土地云云，不足為採。另上訴人復未證明有其他占有系爭土地權源，則被上訴人主張上訴人以系爭房屋無權占有系爭土地如附圖編號A所示部分，伊得依民法第767條第1項前段、第821條規定請求拆屋還地等語，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人將系爭房屋所占用系爭土地如附圖編號A所示部分（面積55.94平方公尺）拆除，返還占用土地予被上訴人及共有人全體，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並分別為准免假執行之宣告，尚無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 21 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱蓮華
法 官 林于人法 官 柯雅惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 22 日
書記官 陳泰寧