臺灣高等法院民事判決111年度上字第387號上 訴 人 張寶玉被 上訴人 周玉華訴訟代理人 劉琦富律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年12月30日臺灣士林地方法院109年度訴字第891號第一審判決關於本訴部分提起上訴（反訴部分另以裁定為之），本院於112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）109年1月15日在原法院民事執行處（下稱執行法院）107年度司執字第65034號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序（下稱系爭拍賣程序），以新臺幣（下同）528萬9,000元應買訴外人即債務人陳韻琪（下以姓名稱之）所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地，面積690平方公尺，權利範圍100000分之634（下稱系爭土地），及其上同段122建號，面積31.71平方公尺，權利範圍1分之1；共有部分：同段1148建號，面積1,271.41平方公尺，權利範圍10000分之87，門牌號碼臺北市○○區○○路00號8樓之3房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）經拍定，於109年3月3日登記為系爭房地所有權人，然系爭房屋遭上訴人無權占用，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還予伊，及自109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付伊相當於租金之不當得利195元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭執行事件之執行名義為原法院107年度司票字第3928號裁定（下稱系爭本票裁定），該裁定之當事人為陳韻琪及星展（臺灣）商業銀行股份有限公司（下稱星展銀行），本件訴訟標的對於上訴人、陳韻琪、星展銀行須合一確定，被上訴人僅對伊提起本件訴訟，當事人適格自有欠缺。伊於93年7月5日與訴外人劉妙真（下以姓名稱之）簽訂信託契約（下稱93年7月5日信託契約），將當時伊所有系爭房地及門牌號碼新北市○○區○○街00號16樓之2房地（下稱重安街房地）所有權移轉登記予劉妙真；又於94年9月20日與劉妙真簽訂信託契約（下稱94年9月20日信託契約），將伊所有門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號4樓房地（下稱三和路房地）、新北市○○區○○路0段00巷0○0號3樓房地（下稱重陽路房地）所有權移轉登記予劉妙真；又於97年6月9日與訴外人陳建利（下以姓名稱之）簽訂信託契約（下稱97年6月9日信託契約），改將重安街房地所有權移轉登記予陳建利；又於99年11月7日與訴外人潘信宏（下以姓名稱之）簽訂信託契約（下稱99年11月7日信託契約，與上開3份信託契約合稱系爭信託契約），改將三和路房地及重陽路房地所有權移轉登記予潘信宏。本院102年度上易字第1930號刑事判決（下稱系爭1930號刑事判決）認定重陽路房地為伊所有，對同為信託契約標的之系爭房地亦有拘束力，且伊與陳建利於105年7月13日在臺北市○○區○○○○○○○000○○○○○000號調解書（下稱系爭調解書），陳建利承諾將重安街房地所有權回復登記至伊名下，故依系爭信託契約、系爭1930號刑事判決、系爭調解書，足已認定伊為系爭房地所有權人，被上訴人不得重行起訴，否則違反一事不再理之原則及既判力。系爭房地既為伊所有，依最高法院30年上字第2203號判例，系爭拍賣程序應為無效，或應依強制執行法第17條規定，撤銷系爭拍賣程序。伊對系爭拍賣程序聲明異議，且拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）之買賣條件載明系爭房地現由伊居住使用，拍定後不點交，被上訴人明知無法取得系爭房地之使用權，仍投標拍定系爭房地，顯有惡意，應不受土地法第43條規定信賴登記之保護。又被上訴人未經點交取得系爭房地之使用權，尚非系爭房地所有權人。本件被上訴人請求伊點交系爭房屋，違反系爭拍賣公告之買賣條件，該應買行為無效，應撤銷系爭拍賣程序。依民法第765條規定，系爭房地所有權之歸屬係以「何人使用、收益、處分系爭房地」來認定，而非以「登記」為準，依系爭拍賣公告所示，系爭房屋現由伊居住使用，伊即為系爭房屋所有權人，陳韻琪及被上訴人均無權處分系爭房地。縱認伊非系爭房地所有權人，然伊和平、公然、繼續占有系爭房地逾20年，依民法第769條、第770條規定，因時效取得系爭房地所有權等語，資為抗辯。上訴聲明：⒈原判決關於本訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之本訴及其假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠被上訴人提起本件訴訟，原告之當事人適格是否欠缺？
按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號判決意旨參照）。查被上訴人主張伊為系爭房地所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人，及自109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被上訴人相當於租金之不當得利195元，依上開說明，應無當事人適格欠缺情事，是上訴人抗辯本件訴訟標的對於上訴人、陳韻琪、星展銀行須合一確定，被上訴人僅對伊提起本件訴訟，當事人適格自有欠缺云云，要無可取。
㈡被上訴人是否為系爭房地所有權人？⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。次按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據（最高法院41年台上字第323號判例參照）。
⒉被上訴人主張：伊於109年1月15日經系爭拍賣程序，以總價5
28萬9,000元應買系爭房地並經拍定，於同年3月3日以拍賣為原因，登記為系爭房地所有權人等情，業據提出原法院強制執行投標書、系爭房地之建物及土地所有權狀、系爭拍賣公告等件影本、系爭房地之建物及土地登記第一類謄本為證（原審卷一第22至31、112至114頁），復經本院調取系爭執行事件卷宗確認無訛，依上開規定，足認被上訴人已於109年3月3日前領得執行法院所發給系爭房地之權利移轉證書，而取得系爭房地所有權。
⒊上訴人雖抗辯：伊前依93年7月5日信託契約將所有系爭房地
及重安街房地所有權移轉登記予劉妙真；依94年9月20日信託契約將三和路房地及重陽路房地所有權移轉登記予劉妙真；依97年6月9日信託契約改將重安街房地所有權移轉登記予陳建利；依99年11月7日信託契約改將三和路房地及重陽路房地所有權移轉登記予潘信宏。系爭1930號刑事判決認定重陽路房地為伊所有，對同為信託契約標的之系爭房地亦有拘束力，且伊與陳建利於105年7月13日簽訂系爭調解書，陳建利承諾將重安街房地所有權回復登記至伊名下，故依系爭信託契約、系爭1930號刑事判決、系爭調解書，足已認定伊為系爭房地所有權人，被上訴人不得重行起訴，否則違反一事不再理之原則及既判力云云。然查：
⑴93年7月5日信託契約書雖記載：「委託人（即上訴人，下同
）茲經受託人（即劉妙真，下同）之同意，將台北縣○○市○○街00號16樓之2（即重安街房地）與台北市○○區○○路00號8摟之3（即系爭房地）之土地暨建物全部以受託人之名義登記，唯管理仍由委託人暨受益人（即陳韻琪）負責，並由委託人代刻受託人印章一枚，俾便日後貸款保證過戶之需，其餘權利義務，悉遵信託法暨其他法律之相關規定」（本院卷一第211頁），然系爭房屋於72年4月8日完成建物所有權第一次登記，於80年9月13日以買賣為原因移轉登記在訴外人廖洪秀花名下，於83年12月2日以拍賣為原因變更登記在訴外人謝火炎名下，於84年3月18日以買賣為原因移轉登記在莊耿威名下，於84年6月27日以買賣為原因移轉登記在張長春名下，於93年7月15日以買賣為原因移轉登記在劉妙真名下，於97年12月8日以買賣為原因移轉登記在陳韻琪名下，於109年3月3日以拍賣為原因變更登記在被上訴人名下，有系爭房屋異動索引查詢資料影本可稽（原審卷一第370至373頁），系爭房屋未曾登記為上訴人所有，為上訴人所不爭，則93年7月5日信託契約記載上訴人將其所有系爭房地所有權以信託方式移轉登記予劉妙真，與事實不符。又系爭信託契約係由上訴人分別與劉妙真、陳建利、潘信宏簽訂，該信託契約僅具有債權性質，基於債之相對性，系爭信託契約均對被上訴人無拘束力，上訴人不得執系爭信託契約對被上訴人主張其為系爭房地所有權人。陳韻琪雖於102年7月18日出具承諾書，其上記載：「本人（即陳韻琪，下同）必承擔一切家計，將薪資，及所有銀行存摺與印鑑、名下房地等財務，均交由其（即上訴人，下同）管理，本人誓向其據實報告所有財務狀況」（本院卷一第219頁），亦屬上訴人與陳韻琪間之債權債務關係，上訴人不得據此對被上訴人主張系爭房地為上訴人所有。
⑵系爭1930號刑事判決之犯罪事實記載：「張寶玉為陳文忠之
前妻，前因向陳文忠提起請求給付扶養費、生活費用之訴訟，於民國94年2月17日經本院以91年度續更㈡字第1號駁回後，張寶玉已可預見陳文忠將依不當得利之法律關係，提起返還假處分裁定強制執行金額153萬4,379元，詎張寶玉為躲避追索，竟與劉妙真共同基於使公務員登載不實之犯意，明知渠等2人間並無買賣之真意，而為通謀虛偽意思表示，約定劉妙真以235萬3,304元之價額購買張寶玉所有坐落新北市○○區○○段000號地號土地及坐落其上746建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0○0號（即重陽路房地），再由張寶玉於94年8月15日，以買賣為由，向新北市三重區地政事務所申請移轉登記上開土地、建物予劉妙真，使該地政事務所辦理過戶登記之不知情公務員，將該不實事項登載於職務上所掌之公文書，足生損害於地政機關對地政管理之正確性」，有該判決列印資料可稽（本院卷一第439至440頁），是系爭1930號判決未認定系爭房地為上訴人所有。
⑶系爭調解書之當事人為上訴人及陳建利，該調解內容記載：
「聲請人（即上訴人，下同）於97年購買位於新北市○○區○○街00號16樓之2建物暨該建物座落之土地(地號為新北市○○區○○段000000000號，上開建物及土地即重安街房地），並借用對造人（即陳建利，下同）名義登記為所有權人，聲請人與對造人為借名登記、返還不動產事件產生糾紛，兩造成立調解内容詳如附件。對造人願將本案系爭不動產（即建號：新北市○○區○○段00000000號，權利範面1/1、地號：新北市三重區菜寮段0000-0000，權利範圍59/10000)於本案經臺灣士林地方法院核定後1個月内返還回復登記為聲請人名義」（本院卷一第221頁），系爭調解書與系爭房地無關，且僅拘束上訴人與陳建利，上訴人執系爭調解書對被上訴人主張系爭房地為上訴人所有，委無足取。
⑷依上開⑴至⑶所示，系爭信託契約、系爭1930號刑事判決、系
爭調解書均不能拘束被上訴人，故被上訴人提起本件訴訟，並無違反一事不再理之原則或既判力，是上訴人抗辯被上訴人不得重行起訴云云，洵屬無據。
⒋按物權除依法律或習慣外，不得創設。不動產物權，依法律
行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第757條、第758條第1項、第759條之1第1項、第2項、第765條分別定有明文。不動產物權（包含所有權在內）係以「登記」為準，為貫徹登記之效力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。民法第765條規定僅係規範所有人對其所有物得以行使權利之範圍，而非作為認定所有權歸屬之要件，故上訴人抗辯：系爭房地現由伊使用、收益，依民法第765條規定，伊即為系爭房地所有權人云云，要無可取。
⒌上訴人另抗辯：伊對系爭拍賣程序聲明異議，且系爭拍賣公
告之買賣條件載明系爭房地現由伊居住使用，拍定後不點交，被上訴人明知無法取得系爭房地之使用權，仍投標拍定系爭房地，顯有惡意，應不受土地法第43條規定信賴登記之保護。又被上訴人未經點交取得系爭房地之使用權，尚非系爭房地所有權人云云。然查，系爭拍賣公告雖有記載「拍定後不點交」（原審卷一第30頁），僅係執行法院不進行強制點交程序，非謂被上訴人因拍定而取得系爭房地所有權後，不得依法行使所有物返還請求權，亦非上訴人得繼續占有系爭房屋之法律上原因。又系爭房地於系爭拍賣程序時登記在陳韻琪名下，被上訴人信賴該所有權登記，投標拍定系爭房地，自無上訴人所述「惡意」之情形，依強制執行法第98條第1項規定，被上訴人領得執行法院所發給系爭房地權利移轉證書之日起，即取得系爭房地所有權，不因未經點交而有不同，是上訴人此部分所辯，亦非可採。
⒍上訴人抗辯：被上訴人請求伊點交系爭房地，違反系爭拍賣
公告之買賣條件，該應買行為無效，應撤銷系爭拍賣程序云云。然查，被上訴人並非於系爭執行事件之執行程序中請求上訴人點交系爭房地，而係於109年4月9日以系爭房地所有權人之地位，提起本件訴訟（原審卷一第10頁），系爭拍賣程序業已終結，被上訴人亦未違反系爭拍賣公告之買賣條件，上訴人此部分所辯，委無可取。
⒎從而，被上訴人經系爭拍賣程序應買系爭房地經拍定，領得
執行法院核發之權利移轉證書，均合法有效，被上訴人主張其於109年3月3日已是系爭房地所有權人，堪以認定。㈢被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭
房屋全部遷讓返還，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。查依上開㈡所示，系爭房地為被上訴人所有，則上訴人就其占有系爭房屋之正當權源應負舉證之責。
⒉次按民法第769條、第770條規定，因時效而取得不動產所有
權，須具備以所有之意思占有他人未登記之不動產達20年或10年為要件。不動產已登記為他人所有者，不得再主張時效取得（最高法院81年度台上字第285號、108年度台上字第1890號判決意旨參照）。本件上訴人抗辯：縱認伊非系爭房地所有權人，然伊和平、公然、繼續占有系爭房地逾20年，依民法第769條、第770條規定，因時效取得系爭房地所有權云云。惟查，系爭土地於71年6月2日以合併同段758至770地號為原因為所有權登記，系爭房屋於72年4月8日為建物所有權第一次登記，有土地登記第三類謄本、異動查詢資料影本可稽（原審卷一第370、458頁），依上開說明，系爭房地為已登記之不動產，上訴人不得依民法第769條、第770條規定，主張時效取得系爭房地所有權，上訴人此部分所辯，為不足採。
⒊綜上，被上訴人為系爭房地所有權人，上訴人未能證明其占
有系爭房屋之正當權源，是被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人，核屬有據。
㈣被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之
不當得利，有無理由？若有，得請求金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。本件被上訴人於109年3月3日已為系爭房屋所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，致被上訴人無法使用而受有損害，業如前述，故被上訴人請求上訴人自109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂年息10％為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金必須照申報總價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。依土地法第148條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查系爭房屋為11層建物之8樓，該房屋課稅現值為21萬9,400元，系爭房屋坐落系爭土地之面積為690平方公尺，權利範圍為100000分之634，109年1月系爭土地之申報地價為每平方公尺11萬2,602.4元，有土地登記第一類謄本、房屋稅繳納證明書影本可稽（原審卷一第114、450頁）。參酌系爭房屋位於臺北市大同區寧夏路，附近交通便利、工商繁盛區域（參見系爭執行事件卷一第216至234頁之不動產鑑價報告），本院認系爭房屋之租金以系爭房屋及坐落基地申報總價額之年息10％計算為適當，被上訴人得請求上訴人按日給付相當於租金之不當得利為195元【（112,602.4元/平方公尺×690平方公尺×634/100,000+219,400元）Ｘ10％÷365日=195元，元以下四捨五入】。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自109年3月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付195元，為有理由。
四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人，及自109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付195元，為有理由，應予准許。原審就上開部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人依民事訴訟法第395條第2項規定，聲明求為「於本院廢棄或變更第一審宣告假執行之本案判決時，將上訴人因原法院111年度司執字第10796號假執行所為給付（即點交系爭房屋給被上訴人），於本件判決命被上訴人應將系爭房屋返還上訴人」乙節，因前提構成要件不存在，即停止條件不成就，自無庸一併判決，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯法 官 林哲賢正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 陳盈真