臺灣高等法院民事判決111年度上字第573號上 訴 人 邱雅玲訴訟代理人 甘大空律師被 上訴人 李佳玲
李蕾香共 同訴訟代理人 林文凱律師
鄭佾昕律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國111年2月18日臺灣臺北地方法院110年度訴字第6912號第一審判決提起上訴，本院於111年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：兩造前於民國104年8月5日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人以新臺幣（下同）3,250萬元向被上訴人買受其等所有座落臺北市○○區○○段○○段○000地號、第665之1地號土地及其上同段第288號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00弄0號房屋（下合稱系爭房地），上訴人並依約繳納第一期購屋款325萬元，然其後兩造就系爭契約款項發生爭執，上訴人遂未再依約給付買賣價金，被上訴人乃於104年9月15日向上訴人為解除系爭契約之意思表示，並沒入第一期價金325萬元。而系爭契約第12條前段所約定之違約金，核屬損害賠償總額預定性質之違約金，系爭房地迄今仍為被上訴人所有，其等實未因上訴人違約之行為受有何損害外，被上訴人沒入該違約金迄今已逾6年，享有孳息利益以年息百分之5計算甚高達97萬5,000元，足認被上訴人沒入325萬元作為違約金核屬過高，上訴人爰依民法第251條及第252條規定，請求酌減違約金為25萬元後，並依不當得利之法律關係請求被上訴人各應返還150萬元予上訴人等語。並聲明：被上訴人應各給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應各給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人依系爭契約給付被上訴人第一期買賣價金325萬元後，即未再依約履行給付價金之義務，被上訴人於催告限期履約後始解除系爭契約，併依系爭契約第12條約定沒入第一期買賣價金作為違約賠償。又被上訴人於系爭契約解除後請求訴外人莊豐名即辦理系爭房地買賣之地政士（下稱其名）返還系爭房地所有權權狀（下稱系爭權狀），然上訴人竟以「雙方共同委任莊豐名保管系爭權狀及辦理不動產買賣移轉等相關事宜」為由，要脅莊豐名非經上訴人同意，不得擅自將系爭權狀返還被上訴人，被上訴人僅得於104年10月16日對莊豐名提起民事訴訟請求返還系爭權狀（下稱另案訴訟），期間因上訴人不斷作梗，甚參加另案訴訟，被上訴人始終未能取回系爭權狀而無從處分系爭房地，迄至6年餘，始經最高法院判決駁回上訴確定而告終結。被上訴人因此至少受有下列損失：⑴因系爭房地買賣支付訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介費65萬元；⑵系爭契約代書費1,000元；⑶因另案訴訟支出訴訟費用45萬9,872元（計算式：一審訴訟費用1萬5,949元及律師費用6萬元＋二審訴訟費用2萬3,923元及律師費用10萬元＋三審律師費用8萬元＋二審更審律師費用10萬元＋三審律師費用8萬元）；⑷系爭房地原有每月租金收入4萬5,000元，嗣因上訴人欲購買系爭房地，被上訴人遂於104年7月間終止系爭房地租賃契約，然上訴人未依系爭契約履行並拒絕莊豐名返還系爭權狀，致使無法買賣、設定擔保物權等而喪失經濟效益，系爭房地並因另案訴訟而難以出租，迄至106年1月1日始以4萬5,000元出租而受有租金損失72萬元（計算式：4萬5,000元×16個月）；⑸被上訴人李佳玲與上訴人簽署系爭契約後，於105年6月5日透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司向訴外人趙儷玲承購門牌號碼臺北市大安區羅斯福路三段271巷6樓之3房地（下稱另案不動產），然因上訴人惡意拒絕同意莊豐名返還系爭權狀，致使被上訴人李佳玲未能出售系爭房地而得取得買賣價金以支付另案不動產買賣價款，被上訴人李佳玲不得已只好與趙儷玲解約並給付違約金60萬元；⑹被上訴人於系爭契約解除後另行委託仲介公司出售系爭房地，額外支出95萬元之仲介費；⑺遲至109年4月13日始以2,950萬元出售系爭房地，受有買賣價金差價損失300萬元（計算式：3,250萬元–2,950萬元＝300萬元）。合計受有財產上之損失高達638萬872元（計算式：65萬元＋1,000元＋45萬9,872元＋72萬元＋60萬元＋95萬元＋300萬元＝638萬872元），故上訴人主張系爭契約之違約金過高應予酌減，要與事實不符等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第96至97頁）：㈠兩造前於104年8月5日簽署如原審原證1之不動產買賣契約書
（見原審卷第17至25頁），約定由上訴人以3,250萬元向被上訴人買受其等所有座落臺北市○○區○○段○○段○000地號、第665之1地號土地及其上同段第288號建號建物暨門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00弄0號房屋。
㈡系爭契約第12條約定「本約雙方應誠信履行。甲方（即上訴
人）違約全部或一部分遲延未履行本約第二條價金支付之義務時，每逾一日甲方應加付按該期未履行給付之價款千分之一計算之違約金，於補付時一併給付乙方（即被上訴人），如逕乙方催告限期履約，逾期仍不履行，所付款項悉由乙方無條件沒收，作為違約賠償。乙方違約遲延未履行移轉登記或交付房屋時，則比照按甲方所已繳之價款千分之一計算違約金懲罰之，如經催告限期履約仍拒未履行，而由甲方解除契約時，所收之買賣價款，應於解約日起五日內加倍返還給甲方，作為違約賠償。至於契約解除後，如買賣標的物已登記與甲方或甲方指定之人，甲方應負責返還，將所有權移轉回復乙方（或原權利人）名義，並由違約方負擔回復原狀移轉所衍生之一切費用。」等語。
㈢上訴人於簽約同日繳納第一期購屋款325萬元。
㈣上訴人給付第一期款項後，未再依約履行給付價金之義務，
被上訴人於104年9月7日催告上訴人限期履約，復於104年9月15日函知上訴人為解除契約之意思表示，併依系爭契約第12條約定沒入第一期買賣價金325萬元。
㈤被上訴人因系爭房地買賣支付：
⒈信義房屋仲介費65萬元（見原審卷第177頁），⒉代書費1,500元（見原審卷第179頁）。
㈥系爭房地於109年4月13日以2,950萬元出售予第三人（見原審
卷第191至203頁）；被上訴人並因此支出仲介費95萬元（見原審卷第189頁）。
四、上訴人主張被上訴人沒收第1期買賣價金數額之違約金過高，應酌減違約金至25萬元等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：被上訴人得否依系爭契約第12條約定，將上訴人給付之325萬元充作違約金？該違約金是否過高，得否請求法院酌減至25萬元？茲析述如下：
㈠按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不
為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院105年度台上字第2289號判決參照）。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年度台上字第807號、51年度台上字第19號判決意旨參照）。
㈡上訴人主張：被上訴人沒收第1期款325萬元充作違約金，數
額過高，違約金應酌減至25萬元云云；被上訴人則抗辯：其因上訴人違約受有①仲介費65萬元；②系爭契約代書費1,000元；③另案訴訟之訴訟費用45萬9,872元；④租金損失72萬元；⑤另案不動產買賣之違約金60萬元；⑥另行出售系爭房地之仲介費95萬元；⑦系爭房地出售之買賣價金差價300萬元等。
查：
⑴系爭契約第12條約定：「本約雙方應誠信履行。甲方（即上
訴人）違約全部或一部分遲延未履行本約第二條價金支付之義務時，每逾一日甲方應加付按該期未履行給付之價款千分之一計算之違約金，於補付時一併給付乙方（即被上訴人），如逕乙方催告限期履約，逾期仍不履行，所付款項悉由乙方無條件沒收，作為違約賠償。乙方違約遲延未履行移轉登記或交付房屋時，則比照按甲方所已繳之價款千分之一計算違約金懲罰之，如經催告限期履約仍拒未履行，而由甲方解除契約時，所收之買賣價款，應於解約日起五日內加倍返還給甲方，作為違約賠償。至於契約解除後，如買賣標的物已登記與甲方或甲方指定之人，甲方應負責返還，將所有權移轉回復乙方（或原權利人）名義，並由違約方負擔回復原狀移轉所衍生之一切費用。」等語，依照前揭法律規定及說明，應認系爭契約關於違約金約定之性質，屬於損害賠償總額預定之約定，則應審酌債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），以酌定其所約定之違約金是否過高。
⑵被上訴人因系爭房地買賣已支出仲介費65萬元及代書費1,500
元乙節，為兩造所不爭執，堪以認定，而一般居間仲介均按買賣價金之一定比例收取居間報酬，上訴人若未履行債務，被上訴人因而受有支出上開無益費用之損害，是被上訴人因上訴人違約不履行系爭契約，而支出仲介費65萬元及代書費1,500元之部分，自屬被上訴人之損失。又本件被上訴人雖非營利事業，但其出售系爭房地，通常亦可獲取價差利潤，而被上訴人係於104年以3,250萬元出售系爭房地，參考行政院公布之104年度同業利潤標準，不動產買賣淨利率為百分之17（見本院卷第131頁），估算此項價差利潤為552萬5,000元（32,500,000×17%＝5,525,000），然因被上訴人於109年4月13日以2,950萬元出售系爭房地，參考行政院公布之109年度同業利潤標準，不動產買賣淨利率亦為百分之17（見本院卷第133頁），損失一部獲彌補，損失金額仍達51萬元（〈32,500,000-29,500,000〉×17%＝510,000），亦堪認定。再查，依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其違約金以不超過房地總價款百分之15為限。本件系爭契約乃就成屋為買賣，買賣標的之房地總價款為3,250萬元，其百分之15為487萬5,000元，被上訴人沒收上訴人已付價款325萬元作為違約賠償，核相當買賣標的之房地總價款之百分之10，未逾成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定比例上限。復衡酌被上訴人為處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失（包括系爭房地所有權能及使用收益權因買賣進行中而受有相當限制卻仍須支付規費、稅捐等基本費之損失）等。並考量兩造於簽約前本應自行審慎評估履約能力，就系爭契約之利益衡平、藉由違約金促進並確保上訴人履約所必要之限度及系爭契約第12條之性質為損害賠償總額預定之違約金，其本質即在於減輕債權人所受損失之舉證責任，且上訴人就本件違約金有何過高情事，並未能提出其他證據證明之，暨其他一切情狀，認被上訴人沒收上訴人第一期款325萬元充作違約金，其數額尚未過高。本院核無可酌減情事，上訴人主張：違約金應酌減至25萬元，被上訴人應依民法第179條之規定，各返還150萬元云云，即無可採，而不應准許。
⑶末兩造於104年8月5日締結系爭契約時約定之價金為3,250萬
元，惟上訴人僅給付325萬元價金，即未再給付，經被上訴人於104年9月15日依約解除系爭契約後，嗣於109年4月13日以2,950萬元出售系爭房地，固有300萬元之價差，然此屬於解除契約後發生之損害，非違約金酌減時應予考量（最高法院86年度台上字第1084號、93年度台上字第291號判決意旨參照）。又被上訴人因再次出售系爭房地所支出之仲介費95萬元及被上訴人因請求莊豐名返還系爭權狀而提起另案訴訟，並支出裁判費及律師酬金部分，均屬系爭契約解除後之因素，並非系爭契約之必要支出。再者，系爭契約解除後，縱被上訴人未能立即將系爭房屋出租，然此亦非系爭契約解除前所生損害。從而，原判決認被上訴人受有因另案訴訟支出訴訟費用45萬9,872元、再次出售之仲介費95萬元、系爭房地差額損害300萬元及租金利益損害72萬元等損害之部分，恐有未洽，然本件違約金數額尚未過高，已如前述，原審為本件違約金不予酌減之理由雖有不同，惟結論並無二致，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第251條、第252條、第179條之規定，請求被上訴人各給付150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 9 日
民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 周群翔法 官 陳雯珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 10 日
書記官 陳亭如