臺灣高等法院民事判決111年度上字第81號上 訴 人 祭祀公業林四和法定代理人 林哲仁訴訟代理人 陳建州律師複 代理 人 吳胤如律師被 上訴 人 林福財
林祐賢林明興
林文亮林素梅林素香共 同訴訟代理人 陳泓銘上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國110年10月28日臺灣宜蘭地方法院110年度宜訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊為坐落宜蘭縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，被上訴人有事實上處分權之門牌號碼宜蘭縣○○市○○○路000巷00號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），無權占用該土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A、B及C部分，面積共129.7平方公尺。先位依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，求為判命被上訴人拆除系爭建物並返還該占用土地，並給付相當租金之不當得利。如認先位請求無理由，則備位主張被上訴人承租之系爭土地價值提昇，依民法第442條之規定，聲請調整租金，並依土地法第105條準用同法第97條第1項、平均地權條例第16條前段等規定，請求自110年1月1日起將租金調整為按系爭土地當年度申報地價10%計算等語。
二、被上訴人則以：伊之被繼承人林清標於60年間為興建系爭房屋向上訴人承租系爭土地面積129.7平方公尺，伊為合法承租人，並非無權占有系爭土地。原審勘驗系爭土地，審酌系爭土地位置、土地繁榮發展之程度及伊使用情況，將租金調整為按系爭土地當年度申報地價7%計算應屬妥適等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即駁回上訴人先位之訴，並就備位之訴，判命被上訴人承租系爭建物坐落系爭土地之每年租金，應自110年1月1日起調整為按如附圖編號A、B、C所示面積（共計129.7平方公尺）乘以土地當年度申報地價年息之7%計算，並駁回上訴人其餘備位之訴。上訴人提起上訴，上訴聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，先位聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將該土地騰空返還予上訴人。㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）2,508元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：被上訴人承租上訴人系爭土地，面積129.7平方公尺，每年應給付上訴人之租金，自110年1月1日起，調整為應再給付按承租面積乘以土地當年度申報地價年息3%計算。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、查，系爭土地為上訴人所有，系爭土地上之系爭建物如附圖編號A（面積86.20平方公尺）、B（面積16.50平方公尺）、C（面積27平方公尺）原為林清標所有，林清標死亡後，由被上訴人繼承取得系爭建物之所有權及事實上處分權。上訴人於109年4月13日以被上訴人自75年起即未再繳納租金，發函林福財、林祐賢、林明興、林文亮等4人於10日內繳納積欠租金，林福財遂於109年5月21日將390元寄予上訴人等情，有系爭土地登記第一類謄本，業經原審會同宜蘭縣宜蘭地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，並有土地所有權狀、土地登記簿、存證信函、林清標戶籍登記資料、租金收據、應收未收款調查表、勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖在卷足稽（見原審卷第9頁至17頁、第20頁至32頁、第141頁至
150、第153頁），復為兩造所不爭執（見原審卷第5頁背面、第141頁至142頁、第160頁背面），堪信真實。
五、上訴人先位主張被上訴人欠缺使用系爭土地之占有權源；備位主張系爭土地價值提昇，應將租金調整為按系爭土地當年度申報地價10%計算云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲查：
甲、先位之訴㈠上訴人主張：林清標使用系爭土地係基於伊與訴外人林建興
所簽訂之土地租賃契約，林清標繳納租金係基於伊與林建興之租賃契約，伊與林建興已終止其間就系爭土地之租賃關係，故被上訴人欠缺使用系爭土地之占有權源云云，並提出租約（下稱系爭租約）、理由書、建築改良物情形填報表及他項權利登記聲請書為憑（見原審卷第94頁至99頁），惟為被上訴人所否認，並辯稱林建興與林清標係各自向上訴人租地建屋，林建興於38年間向上訴人承租土地；林清標於60年間向上訴人承租土地，其二人各自興建之房屋，面積、坐落位置不同，伊向上訴人繳納租金，並非基於上訴人與林建興間之租賃契約，等語。查：
⒈審視系爭租約「租用土地面積」為「二二.三六坪」；理
由書記載租地所建房屋坪數為「二二.三六坪」；建築改
良物情形填報表載明面積分別為16.95坪、5.41坪，合計
22.36坪，核與系爭建物占用面積共129.7平方公尺（約3
9.23坪）不符，堪認系爭租約並非林清標與上訴人間之租賃契約。
⒉原審至現場勘驗時，上訴人表示：「系爭房屋房屋兩側之磚牆就是原本林建興古厝位置」、林祐賢表示「系爭房屋左側殘餘磚牆則係林建興所起造之房屋殘餘物，系爭房屋則為林清標所起造」(原審卷第143頁至144頁之勘驗筆錄)，又審視現場照片（見原審卷第146頁背面、147頁正、背面），林建興起造之古厝（紅磚）與系爭建物之坐落位置並不相同。而被上訴人提出之舊照片（見本院卷第267頁、第275頁），林建興向上訴人租地起造古厝係紅磚建物，與系爭建物係毗鄰而坐，系爭建物並非林清標在林建興起造之紅磚古厝原址重建。觀之行政院農業委員會林務局所調取系爭土地於63年迄109年之航空攝影像圖（外放，上訴人依序整理如附表一，見本院卷第233頁至249頁），於63年5月14日至81年5月7日期間可依稀看見林建興起造之古厝（見本院卷第241頁至249頁、283頁）。而
依台灣電力公司宜蘭區營業處函、門牌證明書（見本院卷第271頁至273頁）可知系爭房屋至遲於65年間已興建完成。顯見林清標並非在林建興起造之紅磚古厝原址重建。則上訴人主張：林清標使用系爭土地係基於伊與訴外人林建興所簽訂之土地租賃契約云云，即乏所據。⒊上訴人於起訴前寄發存證信函予被上訴人，表明「林清標即林福財、林祐賢、林明興、林文亮等四人之被繼承人，曾向本公業承租坐落宜蘭縣○○市○○段0000地號土地」等語，有存證信函在卷足稽（見原審卷第22頁至23頁）；上訴人於起訴狀主張林清標於60年間向其租地興建系爭房屋，然林清標及其繼承人即被上訴人自75年起未繳付租金（見原審卷第5頁背面），均未提及林建興或系爭租約。而上訴人提出之應收未收款調查表（見原審卷第32頁），亦分別臚列「林建興」、「林清標」之應繳納未繳納之租金數額，綜上事證，足認林清標、林建興各自向上訴人租地建屋，依各自租約向上訴人繳付租金。
⒋綜上，林清標於60年間向上訴人租地興建系爭建物，並非
在林建興起造古厝之原址重建，與林建興、上訴人間之租約無涉，已如前述。則林清標使用系爭土地並非基於上訴人與林建興間之租賃契約，縱上訴人與林建興終止其間就系爭土地之租賃關係，亦無礙被上訴人使用系爭土地之正當權源。
㈡上訴人雖謂被上訴人於原審答辯㈠狀已自認林清標使用系爭土
地係基於其與訴外人林建興簽訂之土地租賃契約，基於民事訴訟採辯論主義之精神，於辯論主義所行之範圍內具有拘束當事人及法院之效力，法院應認被上訴人自認之事實為真云云。查上訴人於民事起訴狀主張「林清標前於60年間向原告承租系爭土地面積156平方公尺（上訴人於110年1月21日依宜蘭縣宜蘭地政事務所所繪製之土地複丈成果圖更正為129.7平方公尺，見原審卷第163頁正、背面），嗣於67年於系爭土地上興建門牌號碼為宜蘭縣○○市○○○路000巷00號未辦保存登記房屋乙棟」等語（見原審卷第5頁背面），因上訴人並未提出書面租約，被上訴人遂於109年10月5日答辯㈠狀稱「被告等於林清標生前略有耳聞系爭土地係向祭祀公業承租，然並不知實際租約簽訂情形，且訴外人林清標於民國92年遽逝，對此亦未詳加交待，被告等為求慎重，爰請原告提出其與林清標間之合約內容或協議以實其說，並藉以釐清權利義務。原告一直不提出與林清標所簽訂之合約，被告無法了解事實真相，是否有欠租金，尚待釐清，被告基於承受林清標給付租金之義務…」（見原審卷第73頁至74頁），旨在表明其雖聽聞林清標向上訴人承租系爭土地，然不知租約內容，故請求上訴人提出書面租約。被上訴人於該答辯(一)狀提出證物七即系爭租約，並指「此租地建屋契約之當事人為林建興與林四和祭祀公業，原告卻稱係林清標向其承租系爭土地」等語，對照前後文義，係指系爭租約之當事人非林清標，並非自認林清標使用系爭土地係基於其與訴外人林建興簽訂之土地租賃契約之意。又該答辯㈠狀固提及「系爭土地原為先祖林南所承租興建房屋乙棟與其長子林科、次子林建興、孫林清標、林有根、林金鐘祖孫三代同住，嗣林南、林科分別於27年、32年相繼去世後，遂由林建興（林清標之叔）代表於38年與原告之管理人林接興簽訂租地建屋契約」等語，應係表明林清標於其袓父林南、其父親林科過世後之38年間，斯時林清標年約17歲（林清標出生於00年00月00日，見原審卷第20頁之戶籍登記資料），乃由其叔叔林建興代表家族與上訴人洽談租約，惟全文並未提及租約標的及範圍，自不得僅憑「代表」二字，遽謂被上訴人自認「林清標使用系爭土地係基於其與林建興簽訂之土地租賃契約」。再者，被上訴人既於答辯㈠狀內表明其當時並不知清楚租約簽訂過程及內容，豈有在該次答辯㈠狀內自認「林清標使用系爭土地係基於其與訴外人林建興簽訂之土地租賃契約」之可言。上訴人主張被上訴人自認林清標使用系爭土地係基於其與林建興簽訂之租賃契約云云，委無足取。
㈢從而，被上訴人使用系爭土地係基於其與上訴人間之租賃契
約，已如前述，則被上訴人占有系爭土地並非無法律上之原因，亦未不法侵害上訴人之權利。上訴人先位請求被上訴人將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將該土地騰空返還予上訴人，及給付相當於租金之損害賠償或不當得利，均為無理由，不應准許。
乙、備位之訴㈠上訴人主張：系爭土地於61、62年之租金均為78元，惟系
爭土地於109年1月公告地價為每平方公尺2,900元，相較於民國60年間系爭土地之經濟價值及被上訴人使用系爭土地所受利益已有變更，請求將租金調整為按系爭土地當年度申報地價10%計算云云，被上訴人則稱：原判決將租金調整為按系爭土地當年度申報地價7%計算應屬妥適等語，查：
⒈按「未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，
當事人得聲請法院增減其租金」，民法第442條定有明文。而不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號裁判意旨參照）。又按「城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價」，分別為土地法第105條準用同法第97條第1項、平均地權條例第16條前段所明定。
⒉兩造約定之租金每年為78元，有收據、應收未收款調查
表附卷可參（見原審卷第133頁至134頁）。系爭土地87年公告地價為每平方公尺780元，108年為每平方公尺2,800元；系爭土地87年公告現值為每平方公尺5,840元，108年為每平方公尺23,400元（見原審卷第26頁），顯見系爭土地價值確有相當幅度提昇之情形，兩造約定之租金數額，不符實際使用現狀，顯失公平，上訴人聲請調整租金，自屬有據。
⒊爰審酌系爭土地位於宜蘭市黎明三路203巷，靠近縣民大
道二段及女中路一段，方圓3公里內有宜蘭火車站、宜蘭運動公園、國立陽明大學附設醫院蘭陽院區、榮民總醫院分院，附近亦有黎明國小、中華國中，宜蘭轉運站。系爭土地所在位置交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，應認租金應調整按系爭土地當年度申報地價7%計算為妥適。
⒋按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得
依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整」(最高法院82年台上字第1877號判決意旨參照)。查被上訴人於109年5月21日以存證信函檢附390元之郵政匯票，作為支付本年度即109年度以前五年之租金。則上訴人請求自尚未發生之110年度租金為調整，核屬有據。
㈡綜上，上訴人備位請求被上訴人承租之系爭土地（面積共1
29.7平方公尺），自110年1月1日起，將租金調整為申報地價年息7%，為有理由，逾此範圍之請求，則為無理由。
六、綜上所述，上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還該占用土地，並給付相當租金之不當得利，非屬正當，不應准許。上訴人備位依民法第442條之規定，聲請自110年1月1日起將租金調整為按系爭土地當年度申報地價7%計算，為有理由，逾此範圍，為無理由。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 呂淑玲法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 11 日
書記官 紀昭秀