臺灣高等法院民事判決111年度上字第992號上 訴 人 萬勵建設有限公司兼法定代理人 盧武仁共 同訴訟代理人 林翰榕律師被上訴人 陳正甫訴訟代理人 劉凡聖律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年4月29日臺灣桃園地方法院109年度訴字第569號第一審判決提起上訴，本院於112年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人新臺幣貳佰肆拾玖萬陸仟捌佰元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之負擔均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠伊為桃園市○○區○○段○○○○○段○0000000地號（下稱系爭土地）
、136-126地號土地所有權人，於民國100年6月3日與上訴人萬勵建設有限公司（下稱萬勵公司）簽訂合建分屋合約書（下稱系爭契約），上訴人盧武仁（下稱盧武仁，與萬勵公司合稱上訴人）為萬勵公司之連帶保證人，約定由伊提供上開2筆土地供萬勵公司興建房屋，依系爭契約第4、5、6條約定，萬勵公司應於開工360個工作天後，將興建於系爭土地上之如附表所示房屋（下稱系爭房屋）交屋予伊，並於伊給付新臺幣（下同）250萬元予萬勵公司後，將系爭房屋所有權移轉登記予伊或伊指定之人，伊則應同時將前揭136-126地號土地所有權移轉登記予萬勵公司或其指定之人。
㈡系爭房屋已於開工360個工作天後之101年6月20日取得使用執
照、建物登記及建物所有權狀，萬勵公司卻遲未通過驗收及辦理交屋，致伊無法依約給付交屋款75萬元，萬勵公司拒絕修補瑕疵及交屋。伊與萬勵公司於102年4月6日簽訂合建分屋執行協調第六次會議（下稱系爭協調會議），協議由萬勵公司授權伊得出賣系爭房屋，並於102年4月10日簽訂授權書（下稱系爭授權書）。又萬勵公司迄106年4月15日驗收時，因結構上瑕疵，未通過驗收及辦理交屋，嗣伊委託訴外人邱月鳳於106年8月20日出售系爭房屋予訴外人賴玫樺，萬勵公司始於該日以不點交方式，將系爭房屋移轉占有予賴玫樺。萬勵公司已遲延點交系爭房屋予伊，致伊自101年6月21日起至106年8月20日止，共62個月，受有相當於租金之不得使用系爭房屋損害，共計249萬6,800元，及其中124萬元自109年4月1日起、其中125萬6,800元自110年6月17日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。盧武仁為萬勵公司之系爭契約連帶保證人，應負連帶賠償責任，爰依系爭契約第4條約定及民法第229條第1項、第231條等規定請求上訴人連帶給付等語(原審判命上訴人連帶給付上開金額，並分別諭知供擔保後，得、免為假執行，上訴人聲明不服，提起上訴；另被上訴人就敗訴部分未上訴，未繫屬於本院，下不贅述）。其答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依系爭契約第4條、第6條約定，須被上訴人無
欠款後，萬勵公司始負有將系爭房屋所有權移轉予被上訴人或其指定之人之義務，然被上訴人遲未給付75萬元交屋款。又依系爭協調會議第3條、第4條約定，可知萬勵公司並無拒絕交屋，係被上訴人拒絕受領，且兩造約定系爭房屋待有買方時，直接由萬勵公司與買方簽立買賣契約，並直接移轉所有權，故萬勵公司無不交屋或移轉所有權登記情事。另被上訴人與萬勵公司於102年4月10日簽訂系爭授權書，由萬勵公司授權被上訴人得出售系爭房屋、辦理所有權移轉等，同日另簽訂切結書（下稱系爭切結書）約定被上訴人同意以瑕疵修復後情形交屋，益徵萬勵公司並無不移轉系爭房屋所有權，反而係被上訴人為便宜行事或減省稅負，要求萬勵公司直接將系爭房屋所有權移轉登記予買方，萬勵公司未遲延交屋。被上訴人與萬勵公司業於原審104年度重訴字第528號所有權移轉登記訴訟（下稱系爭房屋所有權移轉訴訟）中達成訴訟外和解，由被上訴人於106年3月10日給付交屋款75萬元，並於106年11月18日給付水電、管理費31,273元，萬勵公司移轉系爭房屋所有權予被上訴人等和解條件，故萬勵公司於被上訴人於106年11月18日清償所有欠款前，並無遲延責任等語置辯。其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷248頁）：㈠被上訴人就其所有系爭土地，與萬勵公司於100年6月3日簽訂系爭契約，盧武仁為萬勵公司之連帶保證人。
㈡系爭契約第4條約定：「頭湖段136-118地號興建房屋於開工
後三百六十個工作天後交屋，若因人力不可抗拒之因素或不可歸責於乙方（即萬勵公司）者，不在此限。」㈢系爭契約第6條約定：「頭湖段136-118地號上房屋交屋且無
其它欠款後，乙方（即萬勵公司）需無條件配合甲方（即被上訴人）將136-118地號上房屋產權移轉給甲方指定人，甲方須同時將136-118地號土地產權過戶於乙方或其指定人」。
㈣系爭契約第4條約定「三百六十個工作天」之末日為「102年4
月6日」，萬勵公司已依系爭契約於開工後360個工作天內，完成於系爭土地興建系爭房屋，並於101年6月20日取得系爭房屋之使用執照、建物登記及建物所有權狀。㈤依系爭協調會議第3、4條約定：「乙方（萬勵公司）認為甲
方（被上訴人）應先交屋，產權互相過戶給對方」、「甲方之房屋若有買主，合約由建商（即萬勵公司）直接與買主簽訂」。
㈥被上訴人與萬勵公司於102年4月10日簽訂系爭授權書，由萬
勵公司授權被上訴人得辦理系爭房屋所有權移轉登記、設定負擔、期限於兩年之租賃、購買、貸款、補（換）發權利書狀、其他處分等一切事務之委任代理。
㈦被上訴人與萬勵公司於102年4月10日簽訂系爭切結書，被上訴人同意在切結書所載條件下為交屋。
㈧被上訴人於106年3月17日取得系爭房屋所有權登記。
㈨被上訴人於106年9月6日將系爭房屋以買賣為原因移轉登記所有權予賴玫樺。
㈩被上訴人已交付萬勵公司75萬元支票，以給付系爭房屋尾款。
四、本院得心證理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定。即民事訴訟如係由被上訴人主張權利者，應先由被上訴人負舉證之責，若被上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回被上訴人之請求。本件被上訴人主張萬勵公司遲延交付系爭房屋，依民法第229條第1項及第231條規定，請求給付遲延之損害賠償等語，此為上訴人所否認，則依前揭舉證責任分配原則，應由被上訴人就萬勵公司有遲延交屋之事實及具有可歸責之事由，此利己事實舉證以實其說，如被上訴人無法證明，其提起本件訴訟，自無理由。
㈡又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，為民法第98條所明定。故解釋當事人之契約，應通觀全文，併斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，探求當事人立約時之真意（最高法院112年度台上字第933號判決意旨參照）。查系爭契約第4條約定：「頭湖段136-118地號興建房屋於開工後三百六十個工作天後交屋」（原審卷一13頁），兩造已同意360個工作日之末日為102年4月6日（原審卷二83頁），是萬勵公司依系爭契約第4條約定，原定交屋履行期為102年4月6日。另萬勵公司在系爭房屋所有權移轉訴訟中，於106年3月10日與被上訴人達成訴訟外協議：「今天先辦理：1、房屋產權移轉登記由李俊輝地政士辦理；2、繳交房屋鑰匙及房屋價金尾款新臺幣柒拾伍萬元整，及陳正甫先生身分證影本、移轉書表蓋章；3、契稅、房屋產權代書、規費、印花……。」，有備忘錄可參（原審卷一123頁），是萬勵公司因被上訴人遲未給付75萬元交屋款及其他欠款，而未交屋、未將系爭房屋移轉所有權予被上訴人，直至106年3月10日兩造就給付交屋款、移轉所有權及交付房屋鑰匙達成協議後，始交付系爭房屋，堪予認定。再則，觀諸系爭契約第7條約定：「變更處理：需經雙方書面同意」，是兩造間對於102年4月6日交屋之約定，若事後經兩造書面同意得變更之，尚不能以萬勵公司逾102年4月6日交付系爭房屋，即遽認其遲延交屋及具有可歸責事由，合先敘明。
㈢上訴人抗辯萬勵公司與被上訴人於102年4月6日協調會議時，
萬勵公司已表明應先交屋，因被上訴人遲未給付75萬元交屋款，致系爭房屋無法過戶及交屋予被上訴人，萬勵公司乃於102年4月10日簽訂授權書及切結書同意被上訴人可出售系爭房屋，並由萬勵公司直接將系爭房屋過戶予買受人，故萬勵公司無遲延交屋及具可歸責事由等語。經查：⒈萬勵公司與被上訴人於102年4月6日簽訂第6次協調會議紀錄
，於系爭協調會議第3條已約定：「乙方（即萬勵公司）認為甲方（即被上訴人）應先交屋，產權相互過戶給對方」、第4條約定：「甲方之房屋若有買主，合約由建商直接與買主簽訂」、第5條約定；「甲方未付之工程款尾款75萬元，待B2（指系爭房屋）房屋銷售完後立即付予乙方。」，有該會議紀錄為證（原審卷一109頁），顯見萬勵公司於102年4月6日已表明應先辦理交屋手續，難認萬勵公司有違約之意思。
⒉上訴人抗辯被上訴人已同意交屋條件，且約定系爭房屋若有
買主，買賣契約直接由萬勵公司與買方簽訂，被上訴人可委託仲介出售系爭房屋等語，業據其提出系爭協調會議紀錄、授權書及切結書為證(原審卷一109至113頁)。查系爭協調會議紀錄第4條約定：「甲方（即被上訴人）之房屋若有買主，合約由建商直接與買方簽訂」、萬勵公司（即授權人）簽訂之系爭授權書記載：「依民法第531條、第533條、第534條授權予被授權人（指被上訴人）對前開不動產之出賣（收付訂金、簽訂不動產買賣契約書、收付價款）辦理產權移轉、設定負擔、期限於兩年之租賃、購買、貸款、補（換）發權利書狀、其他處分等一切事務之委任代理。」、系爭切結書記載：「立切結書人萬勵建設公司（乙方）前因負責興建……時，施工過程疏忽導致該屋一樓虎邊……之磚牆施作並未完整緊鄰砌在地樑上……，就地樑及一樓樓板未施作完整之情況如後附『圖一至圖七』所示，之後，經立切結書人依後附之『圖八』所示已補正施作，施作完成後如後附『圖八』所示，甲方（即被上訴人）同意先以此條件下交屋。」等語，由上開三份文書之文義綜合判斷，系爭房屋雖有瑕疵，但萬勵公司及被上訴人於102年4月10日均同意以萬勵公司修繕系爭房屋後之屋況交屋，及於系爭房屋尚未移轉所有權予被上訴人之前，被上訴人得尋覓買主出售系爭房屋，上訴人前揭抗辯，即屬可信。⒊證人藍墁漩（即於102年4月6日協調會議簽名者）證稱：伊有
參與系爭房屋合建銷售等事宜，萬勵公司有填載102年4月10日之切結書，雙方也同意先以這一份協議內容為交屋。萬勵公司再填授權書，因系爭房屋產權仍為萬勵公司所有，萬勵公司填授權書之目的係讓被上訴人可出售系爭房屋。被上訴人表示須先出售系爭房屋，始給付交屋款，且被上訴人認有奢侈稅問題。系爭協調會議紀錄第3點係萬勵公司希望被上訴人可依買賣程序繳交交屋款，萬勵公司將產權過戶給被上訴人。在伊106年離職之前，有幾次被上訴人與其配偶有帶仲介來看房屋，但被上訴人一直不滿意買賣價格，直至伊於106年離職前系爭房屋均尚未出售等語在卷（本院卷179至181頁) ，本院審酌證人藍墁漩已於106年間離職，係就親身參與系爭房屋合建銷售及協調交屋等事務而證述，其與兩造間並無利害關係，自無甘冒偽證罪之風險，而故意虛偽為不利被上訴人陳述之必要，是其上開證言，應屬可信。是由上開證人之證言，益證被上訴人表示須先出售系爭房屋，再給付交屋款，在系爭房屋未交屋及移轉所有權予被上訴人或其指定之人前，被上訴人可出售系爭房屋，至為明確。
⒋參酌被上訴人依系爭契約第5條第8款約定，原須於「交屋（
保存登記完成後）給付75萬元」，及系爭契約第6條約定，系爭房屋須待交屋且無其他欠款後，萬勵公司始移轉所有權予被上訴人指定之人（原審卷一13頁），是被上訴人所負之給付交屋款75萬元、付清其他欠款與萬勵公司所負之交屋及移轉系爭房屋所有權等義務，具有相互關連性，兩造於102年4月6日協調會議中及同年月10日簽訂授權書、切結書時，除就延遲給付交屋款，同意以修繕後屋況交屋及被上訴人在未取得系爭房屋所有權之前，可出售系爭房屋等達成協議外，對於事實上交屋行為，應解為須待被上訴人給付交屋款75萬元時為之，方符合公平，萬勵公司斷無可能未取得75萬元交屋款，即同意先為交屋由被上訴人占有使用系爭房屋之理，此點顯悖於社會常情。被上訴人漠視兩造就交屋條件已變更約定之事實，仍執原契約約定，認萬勵公司須於102年4月6日交屋云云，殊非可取。
㈣再則，兩造於106年3月10日在系爭房屋所有權移轉訴訟中達
成訴訟外協議：「今天先辦理：1、房屋產權移轉登記由李俊輝地政士辦理；2、繳交房屋鑰匙及房屋價金尾款新臺幣柒拾伍萬元整，及陳正甫先生身分證影本、移轉書表蓋章；
3、契稅、房屋產權代書、規費、印花……。」，被上訴人於當日撤回訴訟，此有備忘錄、民事撤回訴訟狀可參（原審卷一121至123頁），被上訴人覓得買受人願意買受系爭房屋、於106年11月18日給付萬勵公司墊付之管理費及水電費後，由萬勵公司直接將系爭房屋移轉所有權登記予該買受人（或其指定之人）等情，有桃園市地籍異動索引、欠款明細表、付款支票及交屋資料證明書可參（原審卷一77至83頁、117至119頁、261至267頁），是兩造間就系爭房屋之紛爭於106年11月18日已解決。被上訴人於近二年後之108年10月24日始提起本件訴訟（有民事起訴狀上原審法院收狀日期戳章可參，原審卷一3頁）主張萬勵公司依原契約之約定未於102年4月6日交付房屋構成給付遲延云云，漠視兩造已協商變更契約約定之事實，並無可取。
㈤基上，萬勵公司依系爭契約第4條約定，原應於102年4月6日
交付系爭房屋，然由兩造簽名之協調會議紀錄、授權書及切結書及事後達成訴訟外協議、履行狀況等各項證據資料可知，兩造事後已達成協議，被上訴人同意以萬勵公司修繕系爭房屋後之屋況交屋，及於系爭房屋尚未交屋及移轉所有權及交屋予被上訴人前，被上訴人得自行尋覓買主出售系爭房屋，被上訴人應給付之交屋款75萬元待出售系爭房屋時給付，倘被上訴人覓得買受人，系爭房屋之買賣契約由萬勵公司直接與該買受人簽訂。本件被上訴人於106年3月10日始給付75萬元交屋款及於106年11月18日始付清其他欠款，則萬勵公司於106年3月10日同意交屋，並不構成給付遲延。是被上訴人主張萬勵公司有遲延交屋及具有可歸責事由，盧武仁應負連帶保證人責任云云，均無理由。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第4條、民法第229條第1項、第231條等規定請求上訴人連帶給付249萬6,800元，及其中124萬元自109年4月1日起、其中125萬6,800元自110年6月17日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人連帶給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 陳君鳳法 官 呂淑玲附表 編號 土地坐落 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 桃園市 楊梅區 長紅段 320 365 全部 建物部分（建物門牌：桃園市○○區○○段○段000巷00弄0號） 編號 建號 建物坐落地號 建物層次面積 附屬建物面積 （平方公尺） 權利範圍 1 625 桃園市○○區○○段000地號土地 總面積：434.97平方公尺 一層：151.20平方公尺 二層：151.20平方公尺 三層：132.57平方公尺 全部正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
書記官 林士麒